生活小區(qū)維修改造的管理重點與主要方法

張華勇

【摘要】本文從油田實際出發(fā)，建立以社區(qū)為主、水電氣暖訊等專業(yè)單位協(xié)調(diào)配合的運行機制，實行在小區(qū)維修改造領(lǐng)導(dǎo)小組統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下的項目部負責制，建立有利于投資控制的工程量承包管理和“統(tǒng)一規(guī)劃、一體化施工、共同組織竣工驗收”的運行模式，努力打造小區(qū)維修改造的“放心工程”和“民心工程”。

關(guān)鍵詞：生活小區(qū)維修改造管理方法研究

隨著建成使用時間的延長和職工群眾對生活環(huán)境質(zhì)量要求的逐步提高，油田大部分生活小區(qū)配套設(shè)施區(qū)域老化，功能不夠齊全的問題愈發(fā)突出，成為影響小區(qū)環(huán)境質(zhì)量和職工生活品質(zhì)的主要問題。一、小區(qū)維修改造管理重點

（一）施工過程的質(zhì)量控制管理。小區(qū)維修改造質(zhì)量控制的目的就是實現(xiàn)質(zhì)量目標，改造一個小區(qū)，提升一個檔次，以達到基礎(chǔ)設(shè)施運行正常、地面道路整潔、環(huán)境綠化美化等目的。為此，在施工階段要重點抓好質(zhì)量管理的“三個環(huán)節(jié)”，即施工準備階段控制、施工過程階段控制、竣工驗收階段控制。抓好這“三個環(huán)節(jié)”的控制，對小區(qū)維修改造的總體質(zhì)量具有決定性的影響。而竣工驗收的組織運行水平還對小區(qū)能否早日投入使用，盡快體現(xiàn)投資效益意義重大。

（二）施工過程的投資控制管理。小區(qū)維修改造中的一項重要工作就是對加強資金控制，盡最大努力節(jié)約資金，該投入的要投入到位，該節(jié)約的一定要節(jié)約，避免超計劃投資現(xiàn)象發(fā)生。投資控制是以實現(xiàn)質(zhì)量控制目標為前提的。投資控制是基礎(chǔ)，質(zhì)量控制是核心。

（三）各參建方的協(xié)調(diào)配合管理。油田生活小區(qū)維修改造已不僅僅是社區(qū)管理中心的事情，是一個多方協(xié)作的系統(tǒng)工程，每個項目都會涉及到水、電、氣、暖、訊等單位和小區(qū)居民的工作單位。社區(qū)作為主抓小區(qū)維修改造的單位，要主動與有關(guān)各方加強溝通協(xié)調(diào)，達成共識，統(tǒng)一思想，形成合力。這是小區(qū)維修改造完善方案、科學(xué)組織、順利推進的必要條件。

二、小區(qū)維修改造管理方法

（一）小區(qū)維修改造項目控制。

1、項目控制的要素。一要對人加強控制。項目組人員要有很強的責任心，并善于溝通。物業(yè)管理人員要清楚小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施等情況，懂業(yè)務(wù)會管理。施工企業(yè)人員要有專業(yè)管理人員、相應(yīng)工種作業(yè)資格人員，在數(shù)量上要滿足工程需要。特種工進場逐一核查證件，杜絕無證上崗，并且人員文明施工。二要對材料加強控制。施工所需主要材料要由施工方報計劃按時領(lǐng)用，不得自購，這一點對保證工程質(zhì)量至關(guān)重要。如所需滲水花磚都是由社區(qū)提供的自產(chǎn)優(yōu)質(zhì)地磚，品質(zhì)好，色彩統(tǒng)一。而個別施工單位選用質(zhì)次價低的外地花磚，鋪貼后有明顯色差且不平整，最后都按要求進行了返工。對于施工企業(yè)自購材料，施工方必須向項目組報審，合格后方可進場使用。對于成品或構(gòu)配件要有相應(yīng)合格證明材料且要與設(shè)計相符。現(xiàn)場配制的砼要對沙石清洗，按計量標準配制養(yǎng)護。對大量使用砼一般盡量減少自制，而宜采用商混砼，這樣才更有利于工程質(zhì)量控制。三要對施工組織設(shè)計加強控制。對施工組織設(shè)計的審查要突出“質(zhì)量第一、安全第一”的原則。要體現(xiàn)小區(qū)的特點，方便群眾的生活，不能只考慮工程需要。要嚴格控制施工順序，先地下、后地上，以免重復(fù)施工，造成浪費。施工流程要合理，如大面積鋪貼接茬位置的地面，對接點不能出現(xiàn)施工段明顯接縫。四要對圖紙會審與現(xiàn)場核對加強控制。不是每一份圖紙都是完美的。項目組要組織參建各方仔細會審，使之更加完善、更加科學(xué)，管道、電氣線路是否相互干擾，設(shè)計的車位能否滿足需要等，這些因素都要考慮到。

2、施工控制的手段。一要實行旁站管理。項目組要按照不同的工種，采取劃區(qū)片管理、專人負責的方式有重點的進行施工過程控制，對基礎(chǔ)墊層、埋管、敷設(shè)管線、雨污管線清污等工序重點檢查控制。如開挖管溝時，可能有地下線路的地點，要盯緊現(xiàn)場。以避免線路受到破壞。二要加強巡視檢查。項目組成員，每天對開工區(qū)域巡查一遍，發(fā)現(xiàn)問題要跟蹤督導(dǎo)整改，切實避免偷工減料、減少施工工序等問題發(fā)生。三要采取簽字手段。本道工序不合格不許進行下道工序，部分項不合格不驗收，必要時停工整改，通過簽字權(quán)來嚴保施工質(zhì)量。四要定期召開例會。定期召開各方參加的改造運行會，解釋協(xié)調(diào)解決問題。項目組給予答復(fù)。

3、投資控制的重點。控制目標是不超計劃投資，杜絕浪費現(xiàn)象。投資控制的依據(jù)同質(zhì)量控制一樣，有合同文件、工程圖紙、設(shè)計說明，以及現(xiàn)行國家技術(shù)規(guī)范強制性標準等，還包括現(xiàn)場簽證、設(shè)計變更、定額等與投資有關(guān)的內(nèi)容。一般來說，抓好小區(qū)改造資金要重點抓以下幾個方面的過程控制。一要抓好事前控制。事前是指正式施工前的圖紙設(shè)計、前期準備階段。這個階段資金控制所發(fā)生的精力少、效果好?？深A(yù)先考慮避免施工索賠，也可減少在施工階段因變更返工等造成損失。設(shè)計階段是投資控制的最大也是最易控制的階段，重視設(shè)計階段的資金控制可取得事半功倍的效果。項目組要對施工現(xiàn)場進行調(diào)研，熟悉圖紙和設(shè)計要求。項目組中的物業(yè)人員、家委會成員等要發(fā)揮熟悉小區(qū)情況的優(yōu)勢，對地下水、電、氣、訊、雨、污排管線走向等情況及時向設(shè)計人員說明。開好圖紙會審會，逐項審核，優(yōu)化設(shè)計。在整體布局和線路走向上多制定幾套方案，已達到最優(yōu)設(shè)計，減少施工費有。在開工準備階段，可根據(jù)工程特點，分析天氣情況合理安排工期，及時組織施工隊進場，避免受天氣因素影響造成工程量增加，窩工、停工等延長工期問題。二要抓好事中控制。小區(qū)改造不同于新建工程，現(xiàn)場施工中設(shè)計變化多，可回收利用的材料多，資金控制點多。因此，事中控制要堅持“查看、測算、利用”的原則?！安榭础保褪菍σ验_工項目要實地查看其是否與設(shè)計一致；“測算”，就是根據(jù)現(xiàn)場情況，對大于使用要求的設(shè)計及時修改以節(jié)約投資；“利用”，就是回收拆除材料再利用，在滿足安全及使用功能的條件下節(jié)約投資。

（二）小區(qū)維修改造協(xié)調(diào)管理

1、提高項目部的協(xié)調(diào)運行水平。著力加強施工過程中有關(guān)問題的溝通協(xié)調(diào)，既要建立項目部定期例會制度，對重要問題集體討論，保持運作程序的公開透明。當然，也不能完全指望靠會議協(xié)調(diào)解決一切問題，項目部成員要主動工作，進一步提高施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題、及時有效解決問題的能力，對出現(xiàn)的問題要立足于項目部內(nèi)部解決，不能把大小矛盾都上交領(lǐng)導(dǎo)小組和項目部。

2、加強專業(yè)化公司的協(xié)調(diào)配合。著力加強與水、電、氣、暖、訊等專業(yè)化公司的溝通協(xié)調(diào)，按照油田相關(guān)要求，運作好“統(tǒng)一規(guī)劃，一體化施工，共同組織竣工驗收”的小區(qū)維修改造工作模式，科學(xué)合理地安排施工工序，避免重復(fù)施工，保證施工質(zhì)量和工期。在施工前的協(xié)調(diào)對接中，專業(yè)化公司顧全大局，對社區(qū)牽頭組織運作充分信任、大力支持。社區(qū)應(yīng)擺正位置，主動協(xié)調(diào)配合，支持專業(yè)化公司開展工作，把小區(qū)共同建設(shè)好、管理好。

3、取得小區(qū)居民的理解與支持。小區(qū)維修改造的目的是為了居民，同時存在“眾口難調(diào)”的問題。在方案設(shè)計、項目施工中要廣泛征求居民意見，吸收合理的、積極的意見和建議，據(jù)此完善設(shè)計施工方案。對于不合理的意見要耐心做好解釋工作。施工過程中，要發(fā)揮居民的積極性，尤其要注意調(diào)動非在職人員中有工程管理專業(yè)特長人員的主動性，參與工程質(zhì)量義務(wù)監(jiān)督。在施工期間，要盡量減少施工擾民現(xiàn)象。

三、結(jié)束語

總之，小區(qū)維修改造是一項綜合系統(tǒng)工程，涉及面比較廣，不確定因素多，要真正把這項惠及民生的好事辦好，離不開方方面面的配合，少不了有關(guān)各方的支持。因此，加強協(xié)調(diào)管理，創(chuàng)造良好條件，消除阻力、凝聚合力，是一項很重要的工作。