房地產(chǎn)項(xiàng)目固定總價(jià)合同模式下造價(jià)控制分析

韓艷方

摘要：在當(dāng)前的房地產(chǎn)項(xiàng)目工程發(fā)包中，固定總價(jià)合同模式被廣泛采用。越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商傾向于采用這種方式，原因還在于固定總價(jià)合同所具有的特點(diǎn)能更好的滿足開發(fā)商加快工程進(jìn)度、有效控制造價(jià)的要求。采用固定總價(jià)合同模式也需要滿足一定的條件，也就是說哪些工程能更適合采用固定總價(jià)合同模式。另外，為了更好的發(fā)揮固定總價(jià)合同的優(yōu)勢，達(dá)到有效控制造價(jià)的目的，也提出了開發(fā)商業(yè)主單位在使用固定總價(jià)模式簽訂合同時(shí)應(yīng)注意的問題。總之，固定總價(jià)合同也不是萬能的，必須兼顧到甲乙雙方的利益，更多的考慮一些未知因素的影響，才能為合同、工程的順利實(shí)施，有效控制造價(jià)提供保證。

關(guān)鍵詞：固定總價(jià)合同控制

在當(dāng)下的房地產(chǎn)項(xiàng)目承發(fā)包中，房地產(chǎn)開發(fā)商與工程承包商簽訂工程施工合同傾向于采用固定總價(jià)合同方式，俗稱的工程總包、大包、一次性包死等。那么，在這種合同模式要求下，項(xiàng)目的工程造價(jià)如何管理控制、合同簽訂應(yīng)注意哪些細(xì)節(jié)、不同的分項(xiàng)工程應(yīng)如何計(jì)量形成合同固定總價(jià)，從而達(dá)到有效控制造價(jià)、降低成本的目的，下面作一簡要分析。

一、房地產(chǎn)開發(fā)商傾向于采用固定總價(jià)合同的原因分析

固定總價(jià)合同就是以詳細(xì)的施工圖紙、清晰的規(guī)范、規(guī)程和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，按照事先規(guī)定的工程發(fā)承包范圍和內(nèi)容，確定一個(gè)總價(jià)款的工程合同。如果合同中沒有特別約定的話，則無論市場價(jià)格漲跌因素或者其他因素的影響，合同價(jià)格均不作調(diào)整。對于工期較短（一般在1年以內(nèi)）、設(shè)計(jì)內(nèi)容詳細(xì)、各種材料設(shè)備的規(guī)格型號(hào)、大小等指標(biāo)較詳盡、工程量不大且施工技術(shù)相對簡單的工程項(xiàng)目采用固定總價(jià)合同方式。開發(fā)商傾向于采用固定總價(jià)合同方式，主要還是看重固定總價(jià)合同的特點(diǎn)。具體是：

1、結(jié)算方式相對來說比較簡便。在固定總價(jià)合同大范圍應(yīng)用之前，建筑承發(fā)包合同中多采用按實(shí)結(jié)算方式。合同結(jié)算方式只約定計(jì)價(jià)的依據(jù)（采用某某省定額或估價(jià)表）和優(yōu)惠費(fèi)率，工作數(shù)量不確定、材料價(jià)格不確定，施工中成本控制部門參與的較少，出現(xiàn)的變更簽證也不用及時(shí)計(jì)量，合同價(jià)款只作為暫定價(jià)款，不作為真實(shí)的合同價(jià)款。一切工作皆等到工程竣工驗(yàn)收后，甲乙雙方才來核對工程量（包括原設(shè)計(jì)圖紙內(nèi)容和圖紙外的變更、簽證等）、確定相應(yīng)的材料價(jià)格。由于甲乙雙方站在不同的立場，為了各自的利益而在核對時(shí)難免出現(xiàn)爭執(zhí)、矛盾、糾紛，核對結(jié)算的過程相當(dāng)漫長。由此才出現(xiàn)了“施工一年，算賬兩年”的說法。從固定總價(jià)合同的概念中不難看出，合同約定的總價(jià)就是最后竣工結(jié)算價(jià)的主體部分不予調(diào)整，只需要計(jì)算變更和簽證就可以了。

2、減少了施工方的索賠機(jī)會(huì)。由于總價(jià)合同一旦簽訂，承包內(nèi)容和范圍也已確定，承包方不能隨意變更，減少了他們借助變更來進(jìn)行索賠的機(jī)會(huì)。

3、合同簽訂后開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)相對承包商來說要小。在以前按實(shí)結(jié)算合同中，材料價(jià)格隨著市場價(jià)格波動(dòng)進(jìn)行調(diào)整，工程量變更按實(shí)進(jìn)行增減，承包商不用承擔(dān)量價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)，完全由業(yè)主單位來承擔(dān)。從以上固定總價(jià)合同的概念和特點(diǎn)可以看出，合同一旦簽訂，在約定的承包范圍內(nèi)，量價(jià)均不作調(diào)整。圖紙范圍內(nèi)的工程量如果不出現(xiàn)大的變更，承包商還相對好控制；可是對于材料設(shè)備市場價(jià)格的漲跌承包商就不是能完全掌握了，必須承擔(dān)價(jià)格上漲的風(fēng)險(xiǎn)。相比較以前的按實(shí)結(jié)算合同，在固定總價(jià)合同中業(yè)主開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)要相對小一些。

4、有利于調(diào)動(dòng)施工方的積極性，加快工程進(jìn)度。在按實(shí)結(jié)算合同中，承包商不用承擔(dān)量價(jià)變化的風(fēng)險(xiǎn)，變更多少調(diào)整多少，承包商總是想著對自己的變更，完全不用考慮業(yè)主的成本，所以搶進(jìn)度的積極性不大。但在固定總價(jià)合同中就不一樣了，承包商要想得到工程款就必須完成一定形象進(jìn)度的工作內(nèi)容，承包商為了盡快獲得工程款，自然就會(huì)加快工程進(jìn)度。同時(shí)在施工過程中，業(yè)主單位除了對質(zhì)量進(jìn)行重點(diǎn)管理外，對承包商的其他方面干預(yù)的較少，也有利于加快進(jìn)度。

二、固定總價(jià)合同使用的前提條件

1、工程設(shè)計(jì)圖紙必須達(dá)到一定的深度，消除不確定的因素。比如：在建筑施工圖中，對某些建筑裝飾構(gòu)件，設(shè)計(jì)單位通常標(biāo)注一句話：“甲方自理”。這時(shí)候，業(yè)主設(shè)計(jì)管理部門就必須將這些內(nèi)容進(jìn)一步的細(xì)化、明確。減少后續(xù)招投標(biāo)和施工階段的矛盾爭議，為合同順利簽訂和工程順利實(shí)施提供方便。

2、圖紙深度達(dá)到并足夠詳細(xì)后，在招標(biāo)文件中明確清晰的劃定承包范圍。從而為業(yè)主編制標(biāo)底（或攔標(biāo)價(jià)）和投標(biāo)方編制報(bào)價(jià)提供準(zhǔn)確的計(jì)量依據(jù)，減少攔標(biāo)價(jià)和報(bào)價(jià)的偏差。

3、工程量較小、工期短（通常在一年以內(nèi)），工程現(xiàn)場條件穩(wěn)定，外部干擾因素較少。

4、工程結(jié)構(gòu)和施工技術(shù)相對簡單成熟，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)明確。

5、給投標(biāo)方參加投標(biāo)留有足夠的時(shí)間，方便投標(biāo)方計(jì)算報(bào)價(jià)并根據(jù)攔標(biāo)價(jià)來衡量自己企業(yè)的成本能否滿足招標(biāo)文件的要求。并且要特別說明：各投標(biāo)單位要充分理解招標(biāo)文件的要求，考慮風(fēng)險(xiǎn)等影響因素，如有任何疑問都可以提出，讓投標(biāo)方充分理解招標(biāo)方的意圖和合同模式。避免因理解上的偏差造成日后的矛盾糾紛。

三、房地產(chǎn)開發(fā)商在使用固定總價(jià)合同時(shí)應(yīng)注意的問題

從固定總價(jià)合同的特點(diǎn)可以看出，它雖然對開發(fā)商來說有諸多優(yōu)勢，但是在招投標(biāo)簽訂合同時(shí)如果不注意完善相應(yīng)的配套措施，即使簽訂了合同也還會(huì)帶來很多麻煩。因此為了防范固定價(jià)合同為日后施工帶來風(fēng)險(xiǎn)，在招投標(biāo)簽訂合同時(shí)應(yīng)注意以下問題：

1、在招標(biāo)文件中應(yīng)詳細(xì)載明標(biāo)底價(jià)（攔標(biāo)價(jià)）和投標(biāo)報(bào)價(jià)的計(jì)價(jià)方式和依據(jù)。

當(dāng)下建設(shè)工程計(jì)價(jià)方式有兩種：定額計(jì)價(jià)和工程量清單計(jì)價(jià)。就定額計(jì)價(jià)來說，除了說明采用某省哪一版定額，還應(yīng)該對組成工程造價(jià)的各項(xiàng)取費(fèi)費(fèi)用和建筑市場上通常不取的費(fèi)用進(jìn)行詳細(xì)的說明，越詳細(xì)越好。這既是發(fā)承包雙方正確計(jì)價(jià)減少誤差的前提，又是有效控制造價(jià)的措施。

2、在合同中明確約定風(fēng)險(xiǎn)范圍和材料價(jià)格漲跌的處理方法。

根據(jù)國家推薦使用的標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)工程施工合同（99版）第23.2條的約定，如采用固定價(jià)格合同，雙方在專用條款內(nèi)約定合同價(jià)款包含的風(fēng)險(xiǎn)范圍和風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用的計(jì)算方法。在約定的風(fēng)險(xiǎn)范圍內(nèi)合同價(jià)款不再調(diào)整，風(fēng)險(xiǎn)范圍以外的合同價(jià)款調(diào)整方法，應(yīng)在專用條款內(nèi)約定。所以即使是固定價(jià)合同也不是一層不變的，也必須約定一定的風(fēng)險(xiǎn)范圍。

3、在合同中明確約定設(shè)計(jì)變更發(fā)生時(shí)的處理方法。同價(jià)格漲跌的處理方法一樣，合同也同樣應(yīng)該約定出設(shè)計(jì)變更（工程量變更）發(fā)生時(shí)的處理方法，特別是工程變更如何計(jì)價(jià)的處理方法，一定要詳細(xì)準(zhǔn)確。否則這些都會(huì)成為甲乙雙方爭議的焦點(diǎn)。

4、在招投標(biāo)時(shí)一定要向各投標(biāo)單位詳細(xì)解釋提出的任何疑問，特別是采用的合同模式、計(jì)價(jià)方法、承包范圍等核心問題要向投標(biāo)單位講清楚，讓投標(biāo)單位既考慮到優(yōu)點(diǎn)又考慮到風(fēng)險(xiǎn)。另外，雙方來往的任何解釋、解答都要以書面的形式（招標(biāo)答疑紀(jì)要）來進(jìn)行。

5、明確約定竣工結(jié)算辦法。雖說采用了固定合同價(jià)格，但也要明確約定工程竣工后哪些費(fèi)用可以調(diào)整，哪些不用調(diào)整，避免施工方利用合同中的漏洞來索賠。

四、關(guān)于不同分項(xiàng)工程計(jì)量形成合同價(jià)的問題。

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中涉及到不同專業(yè)、不同類型的分項(xiàng)工程，施工方法不同，同樣計(jì)量方法也不一樣。

1、對于具有明確尺寸標(biāo)注和可以進(jìn)行準(zhǔn)確計(jì)量的工程（比如：各個(gè)單體建筑它具有標(biāo)準(zhǔn)的施工圖），在招投標(biāo)時(shí)根據(jù)計(jì)價(jià)依據(jù)（定額或工程量清單）和計(jì)價(jià)辦法準(zhǔn)確的確定出攔標(biāo)價(jià)，這是防止串標(biāo)和有效控制造價(jià)的措施。

2、對于尺寸標(biāo)注不是十分精確僅是作為示意參考作用的圖紙工程（比如：室外配套工程中的雨污水工程、道路照明工程、景觀園林工程等），為了準(zhǔn)確有效控制造價(jià)。首要的第一步就是結(jié)合設(shè)計(jì)管理部門、現(xiàn)場管理部門人員，進(jìn)行現(xiàn)場丈量實(shí)際尺寸（主要是長度尺寸和高程），將其標(biāo)注在圖紙上（也是完善圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的一項(xiàng)措施），作為招投標(biāo)雙方編制攔標(biāo)價(jià)和投標(biāo)價(jià)的依據(jù)。第二步就是編制攔標(biāo)價(jià)時(shí)將風(fēng)險(xiǎn)范圍考慮的多一些。并且將這些內(nèi)容在招標(biāo)時(shí)明確的告知各個(gè)投標(biāo)方，避免將來的施工方以此不可控因素的出現(xiàn)來向業(yè)主索賠。

總之，雙方在簽訂合同時(shí)應(yīng)盡可能的多考慮一些不可控的因素和意外情況發(fā)生的影響，這樣才能更少的減少糾紛、矛盾，為合同的順利執(zhí)行和工程的順利實(shí)施提供有利的保證。

參考文獻(xiàn)：周起宏 【固定總價(jià)合同的特點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)和對策】 《水運(yùn)工程》2005年 第10期