淺談測(cè)繪技術(shù)在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用

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（哈爾濱恒基測(cè)繪工程有限公司，黑龍江 哈爾濱150026）

一、測(cè)繪技術(shù)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作的重要依據(jù)

（一）保證房地產(chǎn)成果的重要資料是房產(chǎn)測(cè)繪。房產(chǎn)測(cè)繪是一項(xiàng)技術(shù)性和政策性較強(qiáng)的專業(yè)測(cè)繪。工作具體包括房產(chǎn)平面控制測(cè)量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測(cè)量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測(cè)算、變更測(cè)量、成果資料的檢查與驗(yàn)收等七個(gè)方面的工作。其中,房產(chǎn)平面控制測(cè)量是房產(chǎn)測(cè)繪的第一步,屬于房產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)量;房產(chǎn)調(diào)查和房產(chǎn)要素測(cè)量包括房屋和房屋用地及其相關(guān)要素的調(diào)查和測(cè)量,是進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記和產(chǎn)籍管理的依據(jù);房產(chǎn)圖繪制主要是指房產(chǎn)分幅平面圖(簡(jiǎn)稱分幅圖)、房產(chǎn)分丘平面圖(簡(jiǎn)稱分丘圖)、房產(chǎn)分戶圖(簡(jiǎn)稱分戶圖)三種圖的繪制;房產(chǎn)面積的測(cè)算包括測(cè)算出房屋的建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、公攤面積以及房屋用地面積等;房產(chǎn)變更測(cè)量是由于房產(chǎn)狀況的不斷變化而進(jìn)行的一項(xiàng)經(jīng)常性房產(chǎn)測(cè)量工作;成果資料的檢查與驗(yàn)收工作作為房產(chǎn)測(cè)量的最后環(huán)節(jié),是保證房地產(chǎn)成果資料質(zhì)量的最后一道關(guān)口。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的測(cè)繪。企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃，必須建立在測(cè)繪部門測(cè)繪的地形圖之上。企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)單位向城市規(guī)劃部門提出選址申請(qǐng)時(shí)，必須提交有資質(zhì)的測(cè)繪單位施測(cè)或修測(cè)的現(xiàn)勢(shì)地形圖。地形圖施測(cè)精度及其比例尺選擇按規(guī)劃階段而定，在圖中顯示編制的詳細(xì)規(guī)劃和工程管線規(guī)劃，一般要求測(cè)繪1：500比例尺地形圖，個(gè)別地區(qū)的總圖設(shè)計(jì)，則要求測(cè)繪1：200比例尺地形圖。

（三）建設(shè)用地勘測(cè)定界測(cè)繪。首先，建設(shè)用地勘側(cè)定界是指依據(jù)土地利用總體規(guī)劃，經(jīng)規(guī)劃管理部門核定的建設(shè)用地范圍、道路紅線圖以及其他有關(guān)文件資料和《地籍測(cè)繪規(guī)范》，查清并現(xiàn)場(chǎng)測(cè)定建設(shè)用地范圍，建設(shè)用地范圍內(nèi)的地上地下附屬物以及行政區(qū)域界線、基本農(nóng)田保護(hù)界線、土地權(quán)屬界線、八類土地利用現(xiàn)狀界線的位置數(shù)量和質(zhì)量等所進(jìn)行的測(cè)繪工作，它所形成的圖、文、表成果是建設(shè)用地審批的重要且必備的基礎(chǔ)資料。其次，建設(shè)用地勘測(cè)定界也包括農(nóng)用地轉(zhuǎn)用征用和國(guó)有地出讓測(cè)繪。珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地是我國(guó)的基本國(guó)策，國(guó)家通過編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，保持耕地總量動(dòng)態(tài)平衡。

（四）施工階段的測(cè)繪。當(dāng)規(guī)劃選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃和土地報(bào)批完成后，經(jīng)過對(duì)詳細(xì)規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)等成果的審批，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可向城市規(guī)劃主管部門申請(qǐng)辦理《建設(shè)工程規(guī)劃（臨時(shí)）許可證》，此時(shí)前期工作基本完成，工程進(jìn)入施工階段。施工階段測(cè)繪的主要內(nèi)容包括：場(chǎng)地平整測(cè)量、道路及管線定線、建筑物放樣等。進(jìn)行建筑物施工放樣，必須在保證規(guī)劃要求的前提下，進(jìn)行細(xì)部放樣。當(dāng)不能滿足規(guī)劃要求時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)告規(guī)劃管理部門，并通知設(shè)計(jì)單位進(jìn)行圖紙變更。

（五）建筑物面積界定測(cè)繪。企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司在辦理《商品房預(yù)售許可證》時(shí)，必須委托測(cè)繪部門進(jìn)行商品房面積界定。面積界定應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)繪規(guī)范》、規(guī)劃部門批準(zhǔn)的施工圖和放線圖，精確計(jì)算房屋建筑面積、使用面積和分?jǐn)偟墓妹娣e，然后繪制房屋分層分戶平面圖。

（六）竣工測(cè)繪和房產(chǎn)測(cè)繪。企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的竣工測(cè)繪和房產(chǎn)測(cè)繪是依據(jù)建設(shè)規(guī)劃管理部門審批的建設(shè)工程規(guī)劃圖、施工圖、放線圖和商品房面積界定圖以及其他有關(guān)文件資料和技術(shù)規(guī)范，通過先進(jìn)的測(cè)繪技術(shù)手段，精確測(cè)定企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)內(nèi)所有地物包括地上、地下建（構(gòu)）筑物的位置，并提供相關(guān)的數(shù)據(jù)（面積）、用途等信息狀況，為企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程的綜合驗(yàn)收及更新城市基礎(chǔ)地理數(shù)據(jù)庫(kù)提供信息和資料。企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)竣工測(cè)繪和房產(chǎn)測(cè)繪的任務(wù)是進(jìn)一步查清企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)內(nèi)住宅用地面積、公共用地面積、交通用地面積。綠地面積是否符合規(guī)劃要求，建設(shè)活動(dòng)是否改變土地使用性質(zhì)，建筑物是否有超高現(xiàn)象，各類管線埋設(shè)是否符合要求，房屋竣工面積和房屋預(yù)售界定面積之差是否在限差（3%）以內(nèi)。竣工和房產(chǎn)測(cè)量應(yīng)繪制竣工總圖、房屋分層分間平面圖和綜合管線竣工圖等，為規(guī)劃管理部門進(jìn)行規(guī)劃驗(yàn)收和界定違法建設(shè)及企業(yè)房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記提供必備圖件。

二、房地產(chǎn)開發(fā)中測(cè)繪技術(shù)的應(yīng)用是保證企業(yè)健康發(fā)展的重要手段

（一）加強(qiáng)城市測(cè)繪管理。一項(xiàng)房地產(chǎn)建設(shè)工程，由不同部門的測(cè)繪隊(duì)伍進(jìn)行重復(fù)測(cè)繪，歸根結(jié)底是測(cè)繪管理體制方面的問題，這是1992年頒布施行的《測(cè)繪法》關(guān)于行業(yè)測(cè)繪管理、專業(yè)測(cè)繪管理和軍事測(cè)繪管理的規(guī)定和分工造成的。建議在新的《測(cè)繪法》還沒有修訂完善以前，借機(jī)構(gòu)改革的東風(fēng)，組建有足夠規(guī)格的測(cè)繪管理機(jī)構(gòu)，其職責(zé)應(yīng)當(dāng)是：組織基礎(chǔ)測(cè)繪的規(guī)劃和實(shí)施工作；在技術(shù)方面做到五個(gè)統(tǒng)一，即坐標(biāo)系統(tǒng)的統(tǒng)一、高程基準(zhǔn)的統(tǒng)一、技術(shù)與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一、多尺度地圖分幅的統(tǒng)一、測(cè)繪資料或地理信息管理和分發(fā)的統(tǒng)一；履行各項(xiàng)測(cè)繪市場(chǎng)管理職能，包括測(cè)繪隊(duì)伍的資質(zhì)管理、測(cè)繪設(shè)計(jì)方案的審批、測(cè)繪任務(wù)的登記與備案、測(cè)繪成果的分發(fā)、測(cè)繪質(zhì)量的監(jiān)督檢驗(yàn)和驗(yàn)收等。

（二）進(jìn)一步加強(qiáng)城市測(cè)繪技術(shù)工作。能否為房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)及管理工作提供可靠、實(shí)時(shí)的測(cè)繪保障，除了具備良好的管理體制外，還必須具備先進(jìn)的測(cè)繪技術(shù)手段。隨著測(cè)繪新技術(shù)、新設(shè)備的推廣應(yīng)用，測(cè)繪科技工作已經(jīng)發(fā)生了深刻的變革，光學(xué)測(cè)繪儀器已被電子測(cè)繪儀器所取代，傳統(tǒng)的地面測(cè)繪被衛(wèi)星定位、航空攝影和遙感等對(duì)地側(cè)繪技術(shù)手段所取代，傳統(tǒng)的模擬線劃地圖已被數(shù)字地圖和GIS技術(shù)所取代。目前乃至今后一段時(shí)間，測(cè)繪部門和其他有關(guān)部門要做的工作主要包括兩項(xiàng)內(nèi)容：一是建設(shè)連續(xù)運(yùn)行的差分GPS系統(tǒng)滿足測(cè)繪生產(chǎn)單位實(shí)時(shí)定位、監(jiān)測(cè)及數(shù)據(jù)采集工作的需要。二是建設(shè)以城市基礎(chǔ)地理信息系統(tǒng)為支撐的規(guī)劃管理信息系統(tǒng)、土地管理信息系統(tǒng)、房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)、各專業(yè)管線管理信息系統(tǒng)等。這些工作需要政府部門的組織協(xié)調(diào)和產(chǎn)學(xué)研機(jī)構(gòu)的通力合作。

（三）放開搞活城市房地產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)。我國(guó)加入WTO后，專業(yè)測(cè)繪不可避免地要與國(guó)際市場(chǎng)接軌，放開搞活城市房地產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)勢(shì)在必行。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過建設(shè)、規(guī)劃、土地、房產(chǎn)測(cè)繪及其他建設(shè)主管部門，通過招投標(biāo)的方式或協(xié)議方式委托一家或多家有資質(zhì)的測(cè)繪單位，從辦理規(guī)劃"一書兩證"直至取得土地證房產(chǎn)證實(shí)施全過程的測(cè)繪服務(wù)，生產(chǎn)出各行業(yè)管理部門所需的測(cè)繪產(chǎn)品，同時(shí)接受測(cè)繪管理部門的質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)，匯交測(cè)繪成果，更新城市多尺度基礎(chǔ)地理信息數(shù)據(jù)庫(kù)。

（四）建立房產(chǎn)預(yù)測(cè)制度。在開發(fā)商取得預(yù)售許可證，在將房屋推向市場(chǎng)化之前，必須將竣工圖紙交由房產(chǎn)測(cè)繪部門，房產(chǎn)測(cè)繪部門通過圖紙進(jìn)行面積預(yù)測(cè)算，以減少產(chǎn)權(quán)面積和合同面積的誤差。

（五）建立測(cè)繪部門定期扣分制，并對(duì)產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算方式實(shí)行公示。首先，市場(chǎng)開放后，房管部門作為監(jiān)管單位，對(duì)允許進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪的部門進(jìn)行市場(chǎng)信任調(diào)查，通過調(diào)查情況對(duì)測(cè)繪部門進(jìn)行打分，對(duì)不合格的單位進(jìn)行公示，并取消其房產(chǎn)測(cè)繪資格，以杜絕房產(chǎn)面積測(cè)繪舞弊行為的發(fā)生。其次，使大眾清楚建筑面積和共用面積分?jǐn)傆?jì)算方式，減少糾紛的發(fā)生。(4)提高房產(chǎn)測(cè)繪部門的準(zhǔn)入門檻，必須選擇有技術(shù)力量、市場(chǎng)信譽(yù)好的企業(yè)從事測(cè)繪活動(dòng)，以提高測(cè)繪成果的準(zhǔn)確性和可靠性。

結(jié)束語(yǔ)

總之，測(cè)繪技術(shù)不僅為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各階段提供重要的測(cè)繪數(shù)據(jù)，同時(shí)也將促進(jìn)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商降低成本給百姓帶來實(shí)惠，并以此也能促進(jìn)測(cè)繪市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。

[1]羅朝海.房地產(chǎn)開發(fā)全過程的測(cè)繪技術(shù)分析.連云港市產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處.【期刊】科技信息(學(xué)術(shù)研究).2008-12-25.