民營物流地產(chǎn)的璀璨新星——專訪上海宇培集團董事長李士發(fā)

文/本刊記者 李靜宇

在中國物流地產(chǎn)令人眼花繚亂的網(wǎng)絡(luò)布局征途上，外資品牌占據(jù)了主力軍的位置，民營物流地產(chǎn)商一直較為沉默?，F(xiàn)在，宇培集團（以下簡稱宇培）作為物流地產(chǎn)領(lǐng)域一顆冉冉升起的新星令人驚艷。這家2003年才進入物流地產(chǎn)領(lǐng)域的民營企業(yè)近年來發(fā)展迅速，在中國10多個城市的物流資產(chǎn)組合已超過85萬平方米，并且和多家跨國企業(yè)有著密切合作，已經(jīng)成為國內(nèi)最大的民營物流地產(chǎn)商。

根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗，物流倉儲設(shè)施投資回報期長，基本要等上10年才會有收獲，與此同時，物流倉儲設(shè)施必須在5%的空置率下才能保持10%的回報，如果空置率達到15%，利潤就會完全被淹沒掉。這也意味著物流地產(chǎn)開發(fā)商還必須擁有強大的招商能力、充沛的客戶資源以及專業(yè)的服務(wù)品質(zhì)。

無論是對于回報的漫長等待抑或是專業(yè)領(lǐng)域的局限，民營資本進入物流地產(chǎn)很是謹慎。而宇培的快速崛起有著怎樣的背景？又是在哪些力量的助推之下有了今天在物流地產(chǎn)界濃墨重彩的一筆？企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者又是基于何樣的情愫進入這樣一個需要有足夠的耐力和恒久之心來等待回報周期如此之長的一個產(chǎn)業(yè)？

帶著這些疑問，本刊記者 采訪了上海宇培集團董事長李士發(fā)先生。

脫穎而出

宇培是上海宇碩控股投資和普洛斯（G L P）投資的合資公司，是一家在中國專注于物流倉儲設(shè)施投資、開發(fā)、經(jīng)營和管理的現(xiàn)代物流資產(chǎn)運營商和服務(wù)商。公司成立于2000年，總部位于中國上海。公司主營與運輸業(yè)務(wù)相關(guān)的倉儲設(shè)施建設(shè)、經(jīng)營，即為客戶提供交通便利、配套設(shè)施齊全、高品質(zhì)的物流倉儲設(shè)施。目前，宇培在上海、北京、廣州、武漢、蘇州、滁州、蕪湖、沈陽、哈爾濱等地的物流倉儲資產(chǎn)組合已超過85萬平方米，固定資產(chǎn)規(guī)模達35億元。

宇培2003年涉足物流地產(chǎn)，第一個物流園區(qū)——上海西北物流園開工建設(shè)。八年的時間里歷經(jīng)調(diào)整與飛躍獲得了物流地產(chǎn)市場話語權(quán)，談及此，李士發(fā)董事長深有感觸：“與其他物流倉儲設(shè)施建設(shè)者相比，我們的優(yōu)勢在于產(chǎn)業(yè)鏈的一體化模式?！?/p>

據(jù)介紹，宇培是國內(nèi)唯一擁有自己建筑施工團隊的物流地產(chǎn)商，實際上，宇培的兄弟公司宇培實業(yè)就是一家集建筑工程、地產(chǎn)開發(fā)、建材銷售、園林綠化、金融租賃等完整產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)于一身的多元化公司。這種優(yōu)勢讓宇培的物流地產(chǎn)產(chǎn)品在成本、質(zhì)量和后續(xù)服務(wù)上都有了相當(dāng)?shù)谋Ｕ稀?/p>

就像一切完美的表現(xiàn)是由一個又一個完美的細節(jié)累積而成一樣，宇培一體化模式所托舉出的是對建筑質(zhì)量、實施進度的良好保障，以及客戶對施工要求的快速回應(yīng)與解決。在李士發(fā)董事長看來，這種施工成本所產(chǎn)生的優(yōu)勢與其它物流地產(chǎn)商相比在占足優(yōu)勢的同時，對于招商來講也形成了強有利的保障?！案嗟那闆r是土地剛拿到手承租的客戶就已經(jīng)定下來了?！崩钍堪l(fā)如是說。

從物流企業(yè)入駐的角度看，租金是最為關(guān)鍵的考量因素，由于產(chǎn)業(yè)鏈一體化帶來的成本優(yōu)勢，宇培的競爭優(yōu)勢令其在多次角逐中勝出。

不僅如此，宇培一體化模式鏈條上另一個至關(guān)重要的亮點是出身于物業(yè)的宇培自己。李士發(fā)介紹說：“由于物業(yè)也是宇培自己的，所以我們的物流管理費永遠比同行低15%到20%，這不僅滿足了低物業(yè)費的一種需求，同時對于業(yè)主反映的相關(guān)問題也有利于快速地得到回應(yīng)和解決。

也正因為如此，宇培獲得了工業(yè)地產(chǎn)巨鱷普洛斯的垂青。去年8月，通過收購美國知名房地產(chǎn)投資基金Equity International持有的誠泰企業(yè)（香港）有限公司100%股權(quán)，普洛斯間接持有了宇培49%的股權(quán)。

與普洛斯優(yōu)勢互補的戰(zhàn)略聯(lián)姻，加上強大的資金支持和潛在的上市助益，讓宇培的發(fā)展駛?cè)肓饲八从械目燔嚨?，不僅將原本計劃的“5年100億目標”修改為“3～5年240億”，同時，宇培在哈爾濱、昆山、廈門、廣州、成都、重慶、武漢等多個城市都達成了投資意向。

智慧型成長

伴隨著物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及電子商務(wù)的突飛猛進，物流倉儲設(shè)施一度供不應(yīng)求，加之符合國際標準的現(xiàn)代化設(shè)施還不到總量的50%，因此近年來租金迅速上升。即便如此，區(qū)域優(yōu)質(zhì)的物流倉儲仍然是“一庫難求”，物流地產(chǎn)呈現(xiàn)出空前的良好前景。

對此，宇培堅持以北京、上海、廣州為中心，對全國25個中心城市進行戰(zhàn)略規(guī)劃、網(wǎng)絡(luò)化布局。李士發(fā)透露：“今年在北京、上海和廣州宇培開工建設(shè)倉庫35萬平方米，在昆山、武漢、沈陽等二線城市開工建設(shè)35萬平方米，宇培今、明兩年的開發(fā)目標是70萬平方米。”按照五年規(guī)劃，到2014年宇培倉儲地產(chǎn)面積將達到180萬到220萬平米之間的規(guī)模，基本能覆蓋我國一、二線城市的20到25個城市。

這樣一種網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃和擴張速度背后又是基于何樣一種判斷，使得宇培如此雄心勃勃地加快了行進的速度與步伐。李士發(fā)告訴記者，“這是基于中國電子商務(wù)的興起以及物流企業(yè)標準化水平的提升，同時這種規(guī)劃也是基于客戶的一種需求。”在他看來，隨著我國第三方物流企業(yè)的不斷洗牌，物流企業(yè)朝著品牌化、標準化和規(guī)范化方向發(fā)展的同時，對于物流地產(chǎn)的倉儲需求有了新的要求，在承受良好服務(wù)品質(zhì)的同時也能接受這樣的定價。

李士發(fā)說：“物流企業(yè)的需求為物流地產(chǎn)帶來了新的發(fā)展空間，做現(xiàn)代化的物流地產(chǎn)必須具有網(wǎng)絡(luò)化布局?！币晕錋級物流企業(yè)安得物流為例，在蘇州租用的宇培6萬5千米的倉庫，是其為美的提供倉儲需求示范園中的佼佼者，對于宇培和安得雙方來講無疑是共贏的結(jié)果。

不可否認，宇培提供的倉庫在價格、物業(yè)以及所提供的服務(wù)品質(zhì)在市場上得到了一定的認可，但是也必須承認，對于模式大體相同的物流地產(chǎn)商們來講，做到在同行中脫穎而出是一件知易而行難之事。這一點，李士發(fā)深有體會，在他看來，“物流地產(chǎn)商們拼服務(wù)、品質(zhì)的同時也拼創(chuàng)新，看誰能走在前面。”

真正實現(xiàn)宇培創(chuàng)新型突破的節(jié)點是針對于倉庫設(shè)計開始的，李士發(fā)舉例說：“北京、上海和廣州建造的是三層樓的倉庫，地下一層是紅酒等保鮮產(chǎn)品的恒溫庫，二、三兩層做大眾型的產(chǎn)品。”在他看來，土地的資源越來越緊缺，物流地產(chǎn)也必須堅持走中、高端路線以及節(jié)約用地、并給當(dāng)?shù)卣畮砜捎^的稅收等相結(jié)合的發(fā)展策略。

在強調(diào)速度的同時，宇培堅持創(chuàng)新與提升客戶服務(wù)水平相結(jié)合的發(fā)展策略，從而實現(xiàn)宇培從傳統(tǒng)的粗放型發(fā)展向精細型發(fā)展過渡，為此，宇培集團在市場營銷部下專設(shè)了客戶服務(wù)部，從而使得客戶的要求得到快速的響應(yīng)與解決。

新的攀登

值得關(guān)注的是，作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的重要分支，物流地產(chǎn)正迎來空前的飛躍式發(fā)展。由于對“十二五”政策層面的大力支持和鼓勵、產(chǎn)業(yè)重心的轉(zhuǎn)移以及電子商務(wù)的快速崛起，物流業(yè)獲得了黃金發(fā)展機遇，然而同時國內(nèi)現(xiàn)代物流倉儲嚴重短缺，這無疑使得物流地產(chǎn)呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的巨大增長空間。

“電子商務(wù)的爆發(fā)式增長使得物流倉儲的微弱供給相形見絀，尤其是電商企業(yè)的產(chǎn)品需要現(xiàn)代化高端物流倉儲設(shè)施配套，這也使得宇培在發(fā)展客戶的過程中有了新的調(diào)整?！崩钍堪l(fā)表示。

隨著電商的發(fā)展，宇培也在朝著這個方向努力，力爭電子商務(wù)領(lǐng)域的承租人比例達到三分之一。據(jù)了解，目前宇培力爭使客戶比例調(diào)整為：快速消費品和家電占40%，汽車零部件占20%到30%，另外30%的比例留給電子商務(wù)。

據(jù)了解，宇培在2011年已與京東商城達成合作協(xié)議，協(xié)議規(guī)定宇培的倉庫會優(yōu)先出租給京東商城使用，京東商城有倉庫需求優(yōu)先考慮使用宇培的倉庫，在這樣一個框架協(xié)議之下，雙方在沈陽的沈北5萬平方米的物流園進行了試點。李士發(fā)董事長說：“此舉對于京東商城而言，用低于市場的租賃價格，租用了高品質(zhì)的倉庫，對于宇培來講，建完就租給了京東使用，減少了招商周期，快速地回籠了資金，雙方都受益，是份雙贏的合作。”

對于各種客戶類型在宇培發(fā)展中的微妙調(diào)整變化，李士發(fā)有著自己的看法，在他看來，快速消費品受經(jīng)濟因素波動的影響相對較小，屬于老百姓日常消費的那部分，電子商務(wù)雖然發(fā)展勢頭比較好，但為了防止大的波動，保持三分之一的承租人比例才是沒有風(fēng)險的。

記者從旁觀者的角度來看，宇培在成本、質(zhì)量上的優(yōu)勢并沒有使其失去創(chuàng)新的動力，同時，電子商務(wù)等新興領(lǐng)域的快速發(fā)展也并沒有模糊宇培自身的發(fā)展方向，這一系列宇培頗為得意之舉都是作為一個企業(yè)在經(jīng)濟波動今天的必須課。

背景鏈接

宇培集團

宇培是上海宇碩控股投資和普洛斯（GLP）投資的合資公司，是一家在中國專注于物流倉儲設(shè)施投資、開發(fā)、經(jīng)營和管理的現(xiàn)代物流資產(chǎn)運營商和服務(wù)商。公司成立于2000年，總部位于中國上海。公司主營與運輸業(yè)務(wù)相關(guān)的倉儲設(shè)施建設(shè)、經(jīng)營，即為客戶提供交通便利、配套設(shè)施齊全、高品質(zhì)的物流倉儲設(shè)施。

在公司創(chuàng)始人、董事長兼總裁李士發(fā)先生的帶領(lǐng)下，公司經(jīng)過十多年發(fā)展，通過與國際資本的戰(zhàn)略合作，引進了先進的企業(yè)經(jīng)營管理方法和產(chǎn)品開發(fā)理念。形成了科學(xué)的內(nèi)部管理機制及和諧、高效的企業(yè)文化。同時，打造了一支優(yōu)秀的產(chǎn)品設(shè)計、開發(fā)和運營團隊。宇培充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，利用雄厚的資金實力，不僅為客戶提供高品質(zhì)的標準化倉儲設(shè)施，更可根據(jù)客戶的特殊要求提供定制化的產(chǎn)品，在國內(nèi)物流倉儲設(shè)施行業(yè)中樹立了良好的口碑。

在中國，宇培以滿足每個客戶的不同需求為目標，通過持有、開發(fā)和管理物流設(shè)施及配送中心為客戶提供最佳倉儲解決方案。目前，宇培在上海、北京、廣州、武漢、蘇州、滁州、蕪湖、沈陽、哈爾濱等地的物流倉儲資產(chǎn)組合已超過85萬平方米，固定資產(chǎn)規(guī)模達35億元。未來3～5年，公司將推行規(guī)?；瘮U張戰(zhàn)略，精選全國經(jīng)濟發(fā)達城市進行戰(zhàn)略布局，將在上海、北京、廣州、天津、青島、沈陽、西安、成都、重慶、武漢、濟南、杭州、無錫、福州、廈門等22個城市，完成資產(chǎn)總規(guī)模300萬平方米的物流倉儲基地及電子商務(wù)中央倉儲分撥中心的開發(fā)建設(shè)，資產(chǎn)規(guī)模預(yù)計達到100億元。屆時，公司產(chǎn)品的網(wǎng)絡(luò)化布局將基本形成，并將成為國內(nèi)最大的現(xiàn)代物流倉儲設(shè)施運營商和服務(wù)商。同時，力爭推動公司資產(chǎn)的整體上市。

宇培以戰(zhàn)略性合作、網(wǎng)絡(luò)化布局、專業(yè)化和定制化為公司發(fā)展策略；以滿足客戶需求，替客戶創(chuàng)造價值為經(jīng)營理念；以打造國際一流、國內(nèi)領(lǐng)先的物流倉儲設(shè)施品牌，成為國內(nèi)最大的現(xiàn)代物流設(shè)施提供商與服務(wù)商作為公司戰(zhàn)略發(fā)展目標。并利用其在物流房地產(chǎn)領(lǐng)域的豐富經(jīng)驗、資源和技術(shù)力量為其客戶提供以下最佳物流倉儲服務(wù)和解決方案：提供現(xiàn)有倉庫設(shè)施，為客戶量身定制物流倉儲設(shè)施，開發(fā)保稅和非保稅物流園區(qū)，運營、管理物流倉儲物業(yè)設(shè)施。