◎ 江蘇省政府研究室調(diào)研組

城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的重要內(nèi)容。如何在新的形勢(shì)下，積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，既是當(dāng)前擴(kuò)大內(nèi)需的一項(xiàng)緊迫工作，也是改善民生的一項(xiàng)長(zhǎng)期歷史任務(wù)。蘇州科賽集團(tuán)早在新世紀(jì)之初就將經(jīng)營(yíng)城市的理念用于城鎮(zhèn)開發(fā)，把城鎮(zhèn)開發(fā)作為企業(yè)核心產(chǎn)業(yè)，積極參與當(dāng)?shù)氐某擎?zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)，在城鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域探索出一條以人為本、政府滿意、農(nóng)民受惠、企業(yè)獲益、社會(huì)發(fā)展的城鎮(zhèn)化建設(shè)新路。

科賽集團(tuán)的城鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)“四大跨越”

城鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)是在小城鎮(zhèn)和新農(nóng)村建設(shè)過(guò)程中，以城鎮(zhèn)開發(fā)為對(duì)象，政府部門為主導(dǎo)，企業(yè)為經(jīng)營(yíng)主體，利用市場(chǎng)化運(yùn)作的手段，對(duì)構(gòu)成城鎮(zhèn)空間的載體及其構(gòu)成城鎮(zhèn)的資源進(jìn)行重組、集聚、運(yùn)營(yíng)，從而推進(jìn)城鎮(zhèn)化的一個(gè)動(dòng)態(tài)發(fā)展過(guò)程?？瀑惣瘓F(tuán)在城鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)的創(chuàng)新和實(shí)踐中，成功建設(shè)了湖南張家界“桑植新城”、江西資溪縣“城西新區(qū)暨一河兩岸工程”、廣西桂林高新區(qū)“英才科技園”、桂林平樂(lè)縣南洲新區(qū)、江蘇南京首個(gè)省級(jí)鄉(xiāng)村旅游示范村——前石塘村、桂林動(dòng)漫戲曲文化產(chǎn)業(yè)園等十多個(gè)項(xiàng)目，已完成投資總額達(dá)80多億元，帶動(dòng)了地方城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民生活水平的提高，實(shí)現(xiàn)了“四大跨越”。

（一）實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)建設(shè)由“圈地造城”到城鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)的跨越。

在城鎮(zhèn)化的推進(jìn)過(guò)程中，有的地方走進(jìn)了“圈地?cái)U(kuò)城”、“自我造城”的誤區(qū)，擺脫不了剝奪農(nóng)民、犧牲農(nóng)業(yè)、破壞生態(tài)環(huán)境的傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化老路。還有些基層政府不顧一切搞“三集中”，往往得了政績(jī)、失了民心、背了債務(wù)、害了后任。如何突破傳統(tǒng)，開辟城鎮(zhèn)化新路，成為地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的關(guān)鍵。科賽集團(tuán)率先提出了“城鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)”的口號(hào)，與國(guó)家級(jí)貧困縣桑植縣合作開發(fā)建設(shè)“桑植新城”，在全國(guó)率先踐行了一條黨中央、國(guó)務(wù)院所倡導(dǎo)的“在政府引導(dǎo)下，充分運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制，主要依靠社會(huì)資金建設(shè)小城鎮(zhèn)的新路子”。經(jīng)過(guò)幾年的努力，科賽集團(tuán)將原來(lái)的一片荒地建成了現(xiàn)代化生態(tài)新城區(qū)，從而打破了原有的城鎮(zhèn)布局單一、城市功能不完善的格局，提升了桑植縣城的城市品味，改善了桑植的人居環(huán)境和投資環(huán)境，帶動(dòng)了一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)和社區(qū)服務(wù)業(yè)發(fā)展，增加城鎮(zhèn)人口近萬(wàn)人，大大加快了城鎮(zhèn)化進(jìn)程?？瀑惣瘓F(tuán)的實(shí)踐證明，城鎮(zhèn)化必須走中國(guó)特色之路，在機(jī)制上既不能走完全靠政府力量的老路，也不能照搬外國(guó)模式，只能選擇由“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)推動(dòng)、民營(yíng)促進(jìn)”相結(jié)合的方式。這不僅是政府職能轉(zhuǎn)變的需要，也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，同時(shí)也可以避免政府背上巨額不良債務(wù)。正是在這種思想的指導(dǎo)下，蘇州科賽集團(tuán)逐漸形成了系統(tǒng)的城鎮(zhèn)化建設(shè)理論與富有成效的城鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)模式。

（二）實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)由單純企業(yè)獲利到多方共贏的跨越。

企業(yè)作為社會(huì)成員，除了利潤(rùn)最大化外，還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的社會(huì)責(zé)任?？瀑惣瘓F(tuán)不僅把企業(yè)利潤(rùn)作為經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，為股東和員工創(chuàng)造價(jià)值，而且把發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)、營(yíng)造良好環(huán)境也作為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，努力為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值，實(shí)現(xiàn)了地方發(fā)展與企業(yè)利潤(rùn)的雙重效應(yīng)：一是地方得發(fā)展。科賽集團(tuán)通過(guò)整合資源，建設(shè)和改造新城區(qū)，拉動(dòng)了固定資產(chǎn)投資，改善了投資環(huán)境，在實(shí)現(xiàn)土地和房產(chǎn)增值的同時(shí)帶動(dòng)了地方發(fā)展。如資溪縣“城西新區(qū)”和“一河兩岸”工程的開發(fā)，為資溪的招商引資、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、工業(yè)化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，為資溪的發(fā)展引進(jìn)了資金、人才、技術(shù)和新理念，增加了資溪的人流、物流和信息流，有效拉動(dòng)了資溪縣域經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，使3萬(wàn)多人口的偏僻小城發(fā)生了翻天覆地的變化。近幾年，全縣GDP年均增長(zhǎng)20%；固定資產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)40%；財(cái)政總收入年均增長(zhǎng)40%，在全省排位前移三位。二是企業(yè)得效益。10多年來(lái)，科賽集團(tuán)不僅有力地推動(dòng)了當(dāng)?shù)氐某擎?zhèn)建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，企業(yè)自身也取得了明顯的經(jīng)濟(jì)效益，不斷發(fā)展壯大，由原來(lái)單一的蘇州大江公司發(fā)展為遍布五省市、下屬十多家控股、參股企業(yè)的集團(tuán)公司，總資產(chǎn)達(dá)到22億元，成為以城鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)為特色的中國(guó)知名企業(yè)。

（三）實(shí)現(xiàn)市民化由虛到實(shí)的跨越。

城鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)的核心價(jià)值就在于能改變農(nóng)民的生活方式、生存環(huán)境，變農(nóng)村為社區(qū)、變農(nóng)民為市民、變貧窮為富有?？瀑惣瘓F(tuán)通過(guò)城鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)，使市民化不再停留在農(nóng)民身份的轉(zhuǎn)化上，而是將區(qū)域的開發(fā)與農(nóng)民向市民的轉(zhuǎn)化通盤考慮，對(duì)農(nóng)村居民當(dāng)前的生活保障、就業(yè)發(fā)展進(jìn)行統(tǒng)籌安排，化解了農(nóng)民的后顧之憂，避免了“三無(wú)”農(nóng)民（種地?zé)o田、就業(yè)無(wú)崗、社保無(wú)份）等社會(huì)問(wèn)題，真正維護(hù)和發(fā)展了農(nóng)民利益，讓農(nóng)村居民在城鎮(zhèn)化過(guò)程中得到了實(shí)惠。如在南京前石塘村的項(xiàng)目運(yùn)作中，科賽一方面利用土地征用補(bǔ)償金等為村民統(tǒng)一辦理了社保，另一方面積極打造旅游景點(diǎn)和旅游文化，為村民培訓(xùn)旅游服務(wù)技能，幫助農(nóng)民開設(shè)“農(nóng)家樂(lè)”等項(xiàng)目，成功導(dǎo)入并孵化旅游產(chǎn)業(yè)，把農(nóng)民從傳統(tǒng)的務(wù)農(nóng)逐步轉(zhuǎn)移到經(jīng)商、種植兼顧上來(lái)，從第一產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)榈谌a(chǎn)業(yè)的主力軍，真正從土地束縛中解放出來(lái)，成為頗具城鎮(zhèn)意識(shí)的新型農(nóng)民。僅一年多，前石塘村“農(nóng)家樂(lè)”從最初的8戶增加到37戶，目前已達(dá)到233戶。一些“農(nóng)家樂(lè)”經(jīng)營(yíng)者高興地反映，現(xiàn)在他們一個(gè)月的收入等于過(guò)去一年的收入，最多的年收入達(dá)到20多萬(wàn)元。前石塘村正從一個(gè)偏僻貧困的小山村發(fā)展成為遠(yuǎn)近聞名的農(nóng)家樂(lè)景區(qū)，并一舉成為全國(guó)休閑農(nóng)業(yè)示范村和江蘇省十二五“美好城鄉(xiāng)建設(shè)行動(dòng)”啟動(dòng)儀式舉辦地。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，最近一年多來(lái)，來(lái)前石塘村考察的有關(guān)省、市、縣黨政領(lǐng)導(dǎo)就有167批次，逾2000人。此外，科賽集團(tuán)在資溪縣城鎮(zhèn)開發(fā)過(guò)程中，按照國(guó)家有關(guān)政策精神采取了村民整建制加入企業(yè)的方式，這種方式充分考慮了村民成為非農(nóng)人口后就業(yè)發(fā)展、融入都市的現(xiàn)實(shí)需要，使村民在獲得較高的補(bǔ)償之外，通過(guò)居民管委會(huì)獲得了企業(yè)化管理和社區(qū)化安置，有利于村民真正迅速向現(xiàn)代化城市市民的轉(zhuǎn)化。

（四）實(shí)現(xiàn)企業(yè)由地產(chǎn)開發(fā)商到城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略投資商、發(fā)展創(chuàng)意商、生態(tài)環(huán)境保護(hù)商跨越。

科賽集團(tuán)從事的城鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)絕不是單純征用土地實(shí)施開發(fā)，不是為了短期利益，而是制定長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展計(jì)劃，從人口、產(chǎn)業(yè)、城市功能、城市建設(shè)、地產(chǎn)開發(fā)等多條脈絡(luò)進(jìn)行綜合考慮，將土地獲取與村民安置、區(qū)域經(jīng)濟(jì)、社會(huì)管理、環(huán)境改善統(tǒng)一解決；同時(shí)，通過(guò)連片開發(fā)建立起完善的配套服務(wù)設(shè)施，提升了區(qū)域經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展水平，實(shí)現(xiàn)區(qū)域環(huán)境的積極保護(hù)和提升，經(jīng)濟(jì)上有效控制了開發(fā)成本，獲取了適宜的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益的和諧統(tǒng)一。在南京橫溪街道前石塘村的“鄉(xiāng)村旅游”項(xiàng)目，科賽堅(jiān)持生態(tài)環(huán)境保護(hù)優(yōu)先，以新農(nóng)村建設(shè)為主題，鄉(xiāng)村旅游為主線，先后投資數(shù)千萬(wàn)元統(tǒng)籌規(guī)劃建設(shè)前石塘村的水系、道路等基礎(chǔ)設(shè)施，將100多戶農(nóng)舍統(tǒng)一改造成粉墻黛瓦馬頭墻的徽派風(fēng)格，還新建了九龍?zhí)队^景臺(tái)、問(wèn)竹潭、雙子亭等一批新景點(diǎn)，全村實(shí)現(xiàn)“水、電、路”相統(tǒng)一，“建筑、綠化、環(huán)保”相協(xié)調(diào)，被評(píng)為“江蘇省康居示范村”、“江蘇最具魅力休閑鄉(xiāng)村”。隨著石塘竹海景區(qū)的后續(xù)工程項(xiàng)目的實(shí)施，石塘農(nóng)民子子孫孫將永續(xù)共享開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益。因此，科賽集團(tuán)是城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略投資商、生態(tài)環(huán)境的保護(hù)商，不是純粹的房地產(chǎn)開發(fā)商。此外，科賽集團(tuán)也是城鎮(zhèn)化發(fā)展的創(chuàng)意商。該集團(tuán)先后為平樂(lè)縣編撰了區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究與策劃，為桂林高新區(qū)編撰了產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究與策劃及建設(shè)現(xiàn)代科技新城的研究與策劃等。這些研究與策劃為當(dāng)?shù)匕l(fā)展提供了寶貴的可操作性創(chuàng)意，使昔日無(wú)人問(wèn)津的山溝溝，成了招商引資的香餑餑，展開了騰飛的翅膀。

科賽集團(tuán)的城鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)模式

面對(duì)新一輪的城鎮(zhèn)發(fā)展機(jī)遇，作為城鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)的先行者，科賽集團(tuán)經(jīng)過(guò)十多年的探索與實(shí)踐，為更多的地方政府推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，為更多的企業(yè)參與城鎮(zhèn)化建設(shè)，提供了可供借鑒的先進(jìn)理念和運(yùn)營(yíng)模式。

（一）以科學(xué)規(guī)劃為前提，推動(dòng)城鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)持續(xù)發(fā)展。

城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃是城鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)成功的必備要素。科賽集團(tuán)從一開始就充分認(rèn)識(shí)到科學(xué)規(guī)劃對(duì)于城鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)的重要性，力求最大限度地集聚資源，最優(yōu)化地配置資源，最有效地轉(zhuǎn)化資源，從而提高區(qū)域經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力。為此，科賽集團(tuán)一方面積極打造一支策劃團(tuán)隊(duì)，在不斷提升企業(yè)自身團(tuán)隊(duì)策劃水平的同時(shí)，積極引進(jìn)專家團(tuán)隊(duì)，邀請(qǐng)清華、復(fù)旦、蘇大等高校的專家教授以及有名望的一些民間人士加盟科賽，使科賽具備了城鎮(zhèn)科學(xué)規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)的人力資源優(yōu)勢(shì)。另一方面，形成了一套科學(xué)規(guī)范的制度。每承接一個(gè)項(xiàng)目，先由集團(tuán)“區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究所”牽頭，成立策劃小組，分工協(xié)作。然后深入實(shí)地考察調(diào)研，廣泛搜集和掌握各種原始資料，與政府和有關(guān)部門深度對(duì)接，明確政府需求。再與專家顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)一起，開展頭腦風(fēng)暴，廣開思路，集思廣益，誘發(fā)優(yōu)秀創(chuàng)意。最后做出符合實(shí)際的戰(zhàn)略定位和優(yōu)秀策劃。科賽承接的項(xiàng)目，如桂林的英才園、張家界的桑植新城和南京的前石塘村等，目前大多數(shù)已發(fā)展成為當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化的標(biāo)桿，成為一道美麗的風(fēng)景和人們的驕傲。

（二）以資源優(yōu)化整合為核心，增強(qiáng)城鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)綜合發(fā)展能力。

城鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)關(guān)鍵在于城鎮(zhèn)和農(nóng)村各方資源的重新整合?？瀑惣瘓F(tuán)作為城鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)商，既是投資者，又是資源的組織者和優(yōu)化配置者，其核心競(jìng)爭(zhēng)力就是強(qiáng)大的資源整合能力。該集團(tuán)以資源整合為項(xiàng)目運(yùn)作的核心任務(wù)，首先把城鎮(zhèn)化資源劃分為6種（如下圖所示）：

一是政府資源，包括土地資源和政策資源；二是人力資源，包括專家、咨詢機(jī)構(gòu)、戰(zhàn)略合作伙伴和管理團(tuán)隊(duì)；三是金融資源，包括銀行、基金公司和社會(huì)其他資本；四是規(guī)劃與設(shè)計(jì)資源：五是二級(jí)開發(fā)商資源，包括基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)商、住宅建設(shè)開發(fā)商、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和城市營(yíng)銷商；六是文化資源，包括歷史文物、文學(xué)藝術(shù)和民俗風(fēng)情等。再對(duì)各類城鎮(zhèn)資源進(jìn)行篩選、評(píng)估、論證和可行性分析。其次，在政府的宏觀指導(dǎo)下，根據(jù)項(xiàng)目的要求，以土地資源和政策資源為基礎(chǔ)，通過(guò)科賽的“橋梁”作用和市場(chǎng)化運(yùn)作，將上述六種資源進(jìn)行重新集聚整合，從而幫助政府調(diào)整城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和空間結(jié)構(gòu)，充實(shí)城鎮(zhèn)的文化內(nèi)涵，全方位投資城鎮(zhèn)公共基礎(chǔ)設(shè)施和城鎮(zhèn)服務(wù)管理體系建設(shè)。并融合下游資源，為二級(jí)開發(fā)商提供包括融資指導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一品牌、統(tǒng)一營(yíng)銷等服務(wù)，全方位改寫城鎮(zhèn)生活方式、空間布局、組織形態(tài)、生態(tài)環(huán)境和人文環(huán)境。通過(guò)城鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)，把城鄉(xiāng)的自然資源和精神資源有效推向市場(chǎng)，提高城鎮(zhèn)綜合競(jìng)爭(zhēng)力，增加城鎮(zhèn)財(cái)富，提升城鄉(xiāng)居民生活質(zhì)量和幸福感。

（三）以產(chǎn)業(yè)投資為基礎(chǔ)，支撐城鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)健康發(fā)展。

產(chǎn)業(yè)是城鎮(zhèn)化的根本，城鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)同樣必須有產(chǎn)業(yè)的支撐，否則，城鎮(zhèn)化就成了城鎮(zhèn)的“空殼”化?？瀑惣瘓F(tuán)作為城鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)商，既是城鎮(zhèn)定位和策劃的創(chuàng)意人，又是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)布局的謀劃者，因此，能夠?qū)a(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入與城鄉(xiāng)建設(shè)緊密結(jié)合起來(lái)，統(tǒng)籌考慮城鄉(xiāng)建設(shè)與產(chǎn)業(yè)布局的關(guān)系，發(fā)展符合本地實(shí)際的特色產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入之間的良性互動(dòng)與和諧發(fā)展。通過(guò)對(duì)產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入、試驗(yàn)、培訓(xùn)、升級(jí)，建立政策、融資、法律和市場(chǎng)推廣等方面的支持與服務(wù)系統(tǒng)，擴(kuò)大現(xiàn)代化、規(guī)?；a(chǎn)，確保產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展。

（四）以投資聯(lián)盟為保障，破解城鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)資金不足難題。

城鎮(zhèn)開發(fā)是一項(xiàng)投資巨大、回報(bào)周期長(zhǎng)的事業(yè)，僅依靠科賽集團(tuán)一家是無(wú)法完成這個(gè)宏偉目標(biāo)的。作為戰(zhàn)略投資商，科賽集團(tuán)憑借廣泛的人脈關(guān)系，以商招商，在浙江、江蘇、上海、廣西等地，邀請(qǐng)專業(yè)的民營(yíng)企業(yè)加盟，形成以科賽為龍頭的比較穩(wěn)定的“企業(yè)投資大聯(lián)盟”。同時(shí)憑借嫻熟的資本運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，科賽與民間投資團(tuán)體、個(gè)人以及國(guó)內(nèi)外多家投資公司、擔(dān)保公司均保持長(zhǎng)期密切的合作關(guān)系，搭建了城鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的投融資平臺(tái)和運(yùn)作平臺(tái)，并實(shí)施專業(yè)化、集約化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、市場(chǎng)化管理，把民間的企業(yè)資金和社會(huì)閑散資金引入城鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)，既解決了城鎮(zhèn)化建設(shè)中資金不足的矛盾，也為民間富余、閑散資金找到生財(cái)之道。在牡丹江，科賽集團(tuán)與合作伙伴共同投資開發(fā)了東北亞最大的城鄉(xiāng)一體化綜合開發(fā)項(xiàng)目——“陽(yáng)明新城”，項(xiàng)目占地27平方公里，投資規(guī)模達(dá)328億元，計(jì)劃用5年到10年的時(shí)間，打造一個(gè)以陽(yáng)明現(xiàn)代服務(wù)業(yè)示范區(qū)、陽(yáng)明現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)區(qū)和牡丹江國(guó)際商貿(mào)城“兩區(qū)一城”互動(dòng)發(fā)展、相互促進(jìn)的城市副中心。項(xiàng)目建成后，預(yù)計(jì)新增就業(yè)崗位5.8萬(wàn)個(gè)，年GDP達(dá)250億元，稅收約40億元，相當(dāng)于2010年的牡丹江四個(gè)城區(qū)總量的三倍。

（五）以市場(chǎng)化運(yùn)作為手段，促進(jìn)城鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)造福一方百姓。

以市場(chǎng)化推進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)資源的最優(yōu)配置是城鎮(zhèn)化的有效手段。科賽集團(tuán)在政府主導(dǎo)下，從規(guī)劃一開始就全過(guò)程參與小城鎮(zhèn)或新農(nóng)村的規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)業(yè)布局、項(xiàng)目建設(shè)等各個(gè)方面，實(shí)行全過(guò)程的市場(chǎng)化和全方位的市場(chǎng)化，摒棄了非市場(chǎng)化手段和半市場(chǎng)化手段推進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)的做法。原有的非市場(chǎng)化手段是由政府部門舉債建城，對(duì)各種基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)大包大攬，這不僅加大了財(cái)政債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而且?guī)?lái)若干負(fù)面效應(yīng)，容易出現(xiàn)違章收費(fèi)、違法集資的亂象。半市場(chǎng)化的手段則是由政府負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)業(yè)布局、征地拆遷等事項(xiàng)，具體工程項(xiàng)目由中標(biāo)的房地產(chǎn)公司來(lái)負(fù)責(zé)推進(jìn)的做法。這種做法在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)較為普遍，不乏成功者。但是這種做法容易導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計(jì)與項(xiàng)目建設(shè)脫節(jié)，市場(chǎng)作用沒(méi)有得到充分發(fā)揮?？瀑惖膶?shí)踐證明，城鎮(zhèn)化必須科學(xué)解決投資的主體性和商業(yè)性問(wèn)題，正確的投資主體應(yīng)是企業(yè)而不是政府，而投資方式應(yīng)主要是商業(yè)性，而不是行政性、無(wú)償性。政府應(yīng)充分運(yùn)用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的手段和機(jī)制，以最小的公共財(cái)力來(lái)啟動(dòng)最多的社會(huì)資本參與經(jīng)營(yíng)城鎮(zhèn)的具體項(xiàng)目運(yùn)作。小城鎮(zhèn)的各類基礎(chǔ)設(shè)施，包括商品批發(fā)零售市場(chǎng)、旅游景點(diǎn)、學(xué)校、幼兒園，甚至道路、供電、供水、排污等等，都可由企業(yè)來(lái)籌資建設(shè)。這是實(shí)現(xiàn)土地集約利用和低成本城鎮(zhèn)擴(kuò)容的最佳選擇。科賽集團(tuán)董事長(zhǎng)江喜科說(shuō)得好：“城鎮(zhèn)化不走市場(chǎng)化就會(huì)走進(jìn)歷史博物館”。在建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村、促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程中，市場(chǎng)化運(yùn)作是成功的保證。

借鑒“科賽模式”的幾點(diǎn)思考

科賽集團(tuán)的城鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)模式是踐行科學(xué)發(fā)展觀的最新經(jīng)驗(yàn)，對(duì)全省乃至全國(guó)都具有一定的借鑒意義，不僅適用于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，更適用于欠發(fā)達(dá)地區(qū)。但是，城鎮(zhèn)化建設(shè)是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及到土地、資金、產(chǎn)業(yè)、環(huán)境以及政府關(guān)系、“三農(nóng)”問(wèn)題等等。江蘇省人多地少，區(qū)域發(fā)展不平衡，要借鑒“科賽模式”，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，無(wú)法回避土地緊缺、征地矛盾、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等突出問(wèn)題，解決這些問(wèn)題，需要處理好以下三個(gè)方面的關(guān)系。

一是處理好城鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)與耕地保護(hù)的關(guān)系。當(dāng)前，土地資源緊缺已經(jīng)成為江蘇省各地發(fā)展遇到的普遍問(wèn)題，城鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)同樣需要占用土地，解決這一矛盾的關(guān)鍵就是土地的集約化利用。土地的集約化利用不但要從局部某個(gè)地塊的角度來(lái)考慮，而且要從系統(tǒng)整體和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度來(lái)考慮。從城鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)中人口、產(chǎn)業(yè)等生產(chǎn)要素集聚效應(yīng)來(lái)看，城鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)能更好地集約用地和節(jié)約用地，能夠提高整體的集約用地水平，實(shí)現(xiàn)確保耕地總量的動(dòng)態(tài)平衡的目標(biāo)，起到保護(hù)耕地的作用。實(shí)踐證明，城市建設(shè)用地占補(bǔ)平衡，推進(jìn)土地開發(fā)整理和復(fù)墾，增加有效耕地面積，實(shí)現(xiàn)土地集約化利用等無(wú)疑是解決城鎮(zhèn)化發(fā)展土地緊張的有效途徑。若把城鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)與新農(nóng)村建設(shè)結(jié)合起來(lái)，在推進(jìn)工業(yè)化和城市化發(fā)展的同時(shí)，同步推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和新農(nóng)村建設(shè)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化，提高農(nóng)村土地的利用率和效益，這不僅符合“十二五”規(guī)劃精神，更有利于爭(zhēng)取省里和中央的支持。

二是處理好城鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)與征地拆遷的關(guān)系。城鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)還包含城市經(jīng)營(yíng)者和居住者的良性互動(dòng)。近年來(lái)，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速，越來(lái)越多的土地被征用、房屋被拆遷，隨之而來(lái)的拆遷糾紛也不斷增多，嚴(yán)重影響了社會(huì)安定與和諧社會(huì)的構(gòu)建。在城鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)中，如何妥善安置被拆遷群眾的住房，解決其就業(yè)、社會(huì)保障問(wèn)題，加強(qiáng)村改居后的社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理，是關(guān)系城鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)和諧推進(jìn)的重大問(wèn)題。因此，在城鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，政府和企業(yè)要把握好兩個(gè)核心要素：一是以人為本，和諧拆遷；二是堅(jiān)持發(fā)展成果共享。這既符合城鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的核心理念，也符合科學(xué)發(fā)展觀的理念，符合政府、企業(yè)、老百姓的共同利益。

三是處理好城鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系。從世界城市化發(fā)展規(guī)律來(lái)看，以城鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)的方式推進(jìn)城鎮(zhèn)化同樣需要一定的產(chǎn)業(yè)支撐，否則，因產(chǎn)業(yè)的缺乏將導(dǎo)致“有城無(wú)產(chǎn)”的“空殼城鎮(zhèn)化”、失業(yè)及區(qū)域經(jīng)濟(jì)乏力等問(wèn)題凸現(xiàn)。推廣城鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)模式，政府可借鑒科賽集團(tuán)的成功經(jīng)驗(yàn)，充分運(yùn)用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的手段和機(jī)制，以最小的公共財(cái)力來(lái)啟動(dòng)最多的社會(huì)資本參與經(jīng)營(yíng)城市的具體項(xiàng)目運(yùn)作，依靠城鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)商強(qiáng)大的資源整合能力，在引進(jìn)一家企業(yè)的同時(shí)就帶來(lái)一批企業(yè)，形成多個(gè)產(chǎn)業(yè)，從而規(guī)避城鎮(zhèn)化發(fā)展中出現(xiàn)的有城無(wú)產(chǎn)、有產(chǎn)無(wú)城的“城市病”，使城鎮(zhèn)居民共享城鎮(zhèn)化發(fā)展的成果，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的全面發(fā)展。