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      美國買房正當(dāng)時?

      2012-04-09 05:20:48劉曉藍(lán)
      財富堂 2012年1期
      關(guān)鍵詞:凱凱學(xué)區(qū)房屋

      劉曉藍(lán)

      民間一直以來流行一個說法:“哪怕賣掉北京三環(huán)內(nèi)房子的一個廁所,就能跑去美國洛杉磯買一幢洋房。”

      中國廁所能換美國洋房,雖略帶調(diào)侃,對于眾多渴望去國外呼吸新鮮空氣的國人而言,卻也令其心生無數(shù)遐想。

      自2008年美國次貸危機(jī)爆發(fā)以來,美國樓市一蹶不振。據(jù)不久前造訪北京的舊金山區(qū)灣經(jīng)濟(jì)研究所所長肖恩·蘭道夫所言:“美國房價基本已跌到谷底。但要恢復(fù)房地產(chǎn)市場的活力,至少需要兩年?!倍绹康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(NAR)近期更指出,自美國經(jīng)濟(jì)大衰退以來,二手房銷量被高估了300萬幢以上,其房地產(chǎn)市場的狀況,其實(shí)比已公布數(shù)據(jù)所指示的還要糟糕。

      面對美國房地產(chǎn)市場的持續(xù)疲軟,很多之前將眼光瞄準(zhǔn)澳、新、加等國的中國購房者,而今也伸長了脖子,將目光投向大洋彼岸的美利堅。

      據(jù)統(tǒng)計,中國人已成為美國房地產(chǎn)市場的第二大買主。據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會的統(tǒng)計數(shù)據(jù),截至2011年3月,過去一年,外國人投資美國民用住宅達(dá)820億美元。買家來自全球70多個國家,其中中國買家占9%,僅次于加拿大人(23%)。

      美國也有學(xué)區(qū)房

      33歲的田鍇剛做成一筆漂亮的房地產(chǎn)投資。他在加州一個名叫Palo Alto(帕洛阿爾托)的城市,買下一個“小黑屋”,房子已經(jīng)很破了——“爛”到不能住,經(jīng)過競拍,他以100萬美元的價格拿下。而后就地推倒重蓋。幾個月后,一幢全新的別墅拔地而起,隨后被田鍇轉(zhuǎn)手,以300萬美元賣出。

      新蓋一幢房子,成本不過30萬美元。能以如此可觀的價格迅速脫手,這和Palo Alto城市本身的優(yōu)勢密切有關(guān)。這里是美國著名的硅谷,一些知名公司如諾基亞子公司、惠普,還有斯坦福大學(xué)等,皆坐落于仳。這里氣候宜人,地皮超級貴,加上又是全新房,當(dāng)然能賣好價錢。

      這種“小黑屋”被田鍇俏皮地稱為“炮樓”。他說,“地皮特別貴的‘炮樓,就是我想要的。這樣的房子要淘,一年最多一兩個。因?yàn)榇蠹叶紦屩?,交易最好是觀金、全款?!?/p>

      推倒重蓋需要找設(shè)計師設(shè)計,找政府批手續(xù)等等,程序很復(fù)雜。田鍇說,有些房子不用重蓋,仔細(xì)翻修一遍也能賣個好價錢。當(dāng)然,只有像他這樣的專業(yè)投資者,才有這個能力倒騰房子。

      16歲就隨父母去美國生活的田鍇,如今創(chuàng)辦了一個名叫諾德仕的資產(chǎn)管理公司,從事投資移民、房地產(chǎn)置業(yè)、保險、公司并購、資產(chǎn)管理等金融資產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)。

      田鍇坦言,面對這種投資“短平快”的“炮樓”,甚至有時舍不得把這種房源留給客戶,“我自己(的錢)就進(jìn)去了,自個兒把房子買下來”。

      尋找“炮樓”的關(guān)鍵,在于地段。這也是在美國買房的第一要旨:“Location,Location,Location(地段,地段,還是地段)?!碑?dāng)然,與地段因素密不可分的學(xué)區(qū)房,也絕對算是一個很好的選擇。

      田鍇說,“炮樓”不常見,而學(xué)區(qū)房常有。如果手上有好房源,美國房產(chǎn)中介們絕不會忘記在廣告宣傳中加上“好學(xué)區(qū)”字佯的。“學(xué)區(qū)的力量是強(qiáng)大的?!痹谔镥|看來,只要“一個學(xué)區(qū)過了800分的檻兒,房產(chǎn)投資的正循環(huán)就開始了。”

      在美國,所有居住區(qū)都有相應(yīng)的學(xué)區(qū)劃分。大學(xué)以前的教育都實(shí)行學(xué)區(qū)制度,全國學(xué)區(qū)大概有1.5萬個。各州都會通過特定網(wǎng)站公布各學(xué)校的級別及分?jǐn)?shù)。好的學(xué)區(qū)房哪怕只有一街之隔,也能在價格上貴出一倍。“這跟中國非常類似。”

      而一個正處于上升階段的學(xué)區(qū)房,則稱得上是金餑餑。這被田楷戲稱為“玩學(xué)分概念”。學(xué)區(qū)在評分時,一旦上了800分,家有幼兒幼女的父母們就計劃著往里搬了。等到了900分,很多家庭就會蜂擁而入。因此,“享受這個正循環(huán)的漲價過程,房產(chǎn)可以長期增值,也就是所謂的炒學(xué)房”,田鍇解釋說。

      在芝加哥生活了近十年的李揚(yáng)就是這么操作的。他當(dāng)初購買的學(xué)區(qū)房,以50萬美元入手,后以每月2450美元的租金租出,除去作為房主必須上繳的房產(chǎn)稅、管理費(fèi)等項(xiàng)目,每年可穩(wěn)拿3.5個點(diǎn)的現(xiàn)金回報。“我更看重房子的增值替力,如果僅僅為了房租,很多房子每年甚至能拿到投資額的6%到7%?!睂W(xué)區(qū)房“打折”的例子也存在。在北加州的費(fèi)利蒙(Fremont)市,中產(chǎn)階級都會在此購房的著名Mission San Jose學(xué)區(qū),是非常好的公立學(xué)校。而就在門年前,政府重新規(guī)劃學(xué)區(qū),一部分房屋被從學(xué)區(qū)劃出。當(dāng)天,就有房子從100萬被“腰斬”至60萬。學(xué)區(qū)的重要性,由此可見。

      田鍇最后雖調(diào)說,“國內(nèi)的投資者千萬不能買最好的學(xué)區(qū)?!睂W(xué)區(qū)的房價是存在天花板的。在頂級學(xué)區(qū),已經(jīng)是職業(yè)經(jīng)理人或企業(yè)高層的家長,若感覺房價太貴,就干脆把孩子送到更好的私立學(xué)校。如此一來,“學(xué)區(qū)房的升值空間也就不復(fù)存在了”。

      而面對一些瞬間即逝的好機(jī)會,國人相隔萬里,想要買房投資難免力不從心。太平洋上空飛來飛去麻煩不說,加上看房、簽約、各種手續(xù)的置辦等,至少也得三個禮拜。對此,田鍇計劃跳過國內(nèi)中介直接聯(lián)系中國客人。他們通過網(wǎng)絡(luò),隨時互通有無?!昂檬虏荒芏嗄?。一旦發(fā)現(xiàn)房源,我會立刻發(fā)鏈接給客戶,對方盡快飛來美國,決定后立馬現(xiàn)金交易。好房子,是不等人的。”

      房價仍處低谷

      “美國的房價,現(xiàn)在是低谷。什么時候開始漲我不知道,但是,把房子買下來作為落腳點(diǎn),這塊地就完全屬于個人了?!碧镥|口此解釋一些國人在美國置業(yè)的動機(jī)。

      上海的江女士一直惦記在大洋彼岸學(xué)習(xí)、工作的兒子凱凱。他大學(xué)畢業(yè)后,在西雅圖開始了職業(yè)生涯。江女士心疼漂泊在外的兒子,盤算著與其只租一室一廳每月白白扔掉1000多美元房租,不如考慮花錢買房。

      于是,凱凱開始從Zillow、Redfin等一些當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)網(wǎng)站上尋找房源。三個多月后,他在華盛頓州的Ames Lake市找到了一處斷供房。戶主因還不起貸款,只能將房屋抵押給銀行。房子當(dāng)時估值55萬美元,而凱凱最終以抵押價44萬買進(jìn),比市價低了整整20%,相當(dāng)劃算。搬入新居后,凱凱的居住條件得到明顯改善。房子總占地1.3英畝(約合5261平方米),包括兩層小樓、可以放置三輛車的車庫,還有大面積的樹林和草坪。房子是在2004年完工的,空置了很長時間。值得一提的還有,如果凱凱愿意,他甚至可以把現(xiàn)有房屋推倒,自建豪宅。

      資金方面,因?yàn)槌钟泄ぷ骱炞C,凱凱很容易地從銀行拿到了貸款。而和凱凱同住一個“弄堂”的鄰居,兩者居住房型一模一樣,后者在貸款5年后,如今還剩70多萬要還。

      凱凱特意選擇了二手房,這也是深思熟慮后的結(jié)果。首先,美國房屋的木制結(jié)構(gòu)容易產(chǎn)生質(zhì)量問題,二手房則經(jīng)得起時間檢驗(yàn);再者,很多新房并非現(xiàn)房,不曉得鄰居如何。凱凱如今的家,“周圍住戶80%以上都是白人,華人也不少”,鄰居在附近的微軟公司上班,

      屬于企業(yè)中高層。亞馬遜公司也在附近。經(jīng)過一番“偵查”后,凱凱最終下定心買下了房子。

      中國人買房,總愛問“多少錢一平(米)”,不過凱凱發(fā)現(xiàn),這種過于籠統(tǒng)的說法到了美國并不適用。

      比如,“美式居住”的觀念實(shí)在與國人大相徑庭。在美國,主城區(qū)密布商業(yè)寫字樓,而住宅多為廉租房、貧民區(qū)。中產(chǎn)階級多分布在郊區(qū),那里環(huán)境優(yōu)美,商業(yè)發(fā)達(dá),氛圍安靜,學(xué)區(qū)優(yōu)質(zhì),適合居家生活。而在中國,圍繞房地產(chǎn)的資源配置大多傾向于市區(qū)。單就這一點(diǎn),中美房價就完全不具備可比性。

      不過話又說回來,老美的獨(dú)棟房屋,終歸有讓人垂涎之處。

      最近剛?cè)ヂ迳即壙疾炝艘蝗Φ纳钲谏屑衙拦径麻L王德源說,“美國人蓋房像是編鳥籠,又似搭積木,全是半成品木板拼建,最后刷漆貼石,愣是用木頭瓤子整了個地道的西班牙鄉(xiāng)村體?!辈⑶?,所有實(shí)施配備均極其到位,搬入時只需買幾件家具安上窗簾就行,允許建果園挖泳池,還有個大草坪,以及專用于燒烤派對用的大院子?!爸毁u120萬(人民幣),比大陸的房價更有吸引力。”

      很多在美生活的中國人都認(rèn)為,現(xiàn)在是投資美國房產(chǎn)的好時機(jī)。對學(xué)區(qū)房投資頗有研究的李揚(yáng)指出,如今在美國買房,資格審查較嚴(yán),房價下跌但房租上漲,最適合買20萬美元內(nèi)的房子。之后再以每月2000美元租出,坐收租金。

      而王德源發(fā)現(xiàn),在美國東部新區(qū),房地產(chǎn)的購買力依舊強(qiáng)勁?!捌渲姓隣I建中的ThreeOkas(房產(chǎn)項(xiàng)目)居然要麥晨排隊,數(shù)日售罄?!彼?一個深圳朋友,一口氣買了四五套房產(chǎn)。一是性價比高,黃金地段卻僅售100多萬人民幣。二是“為了子女教育,更重要是日漸感覺國內(nèi)資產(chǎn)不安全,需向海外尋求保護(hù)”。

      看上去很美?

      凱凱購買的斷供房,在美國有一個統(tǒng)稱,叫做REO法拍屋(Real Estate Owned)。早在2009年次貸危機(jī)伊始,中國大陸“赴美炒房團(tuán)”浩浩蕩蕩沖過去的,目標(biāo)就是REO。還有一類房屋稱為“急賣”,也是因房主無力供房,而匆匆趕在被銀行收走的9個月前以低價賣出。

      根據(jù)美國不動產(chǎn)數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)RealtyTrac(地產(chǎn)跟蹤)公司公布的數(shù)據(jù),僅2010年就有超過100萬美國家庭因無法繼續(xù)還貸而導(dǎo)致房子被貸款機(jī)構(gòu)沒收,創(chuàng)下歷史新高。而失業(yè)率持續(xù)走高、收入下降等經(jīng)濟(jì)問題是導(dǎo)致斷供的主要誘因。

      凱凱能買到合意的斷供房,算是比較幸運(yùn)的。事實(shí)上,關(guān)于一些REO法拍屋的故事,堪稱神奇。

      早在2008年,就有一家美國銀行以1美元價格出售底特律一幢兩層小樓,并且許諾倒貼1萬美元!這幢兩衛(wèi)兩臥的住宅位于密歇根州底特律市東部,曾于2006年11月售價6.5萬美元。如今,在美國大城市買一斤大白菜要1.375美元,這幢曾被稱為“全街區(qū)最佳”的兩層小樓,不敵—斤白菜。

      這在中國是無法想象的。幾個月前,也有上海大型房地產(chǎn)網(wǎng)站打出誘人標(biāo)語,“1美元競拍1000平米美國別墅用地”,短短3小時內(nèi),消息訪問量過萬,兩天內(nèi)便有400多人報名參加競拍,百人以上報名團(tuán)購。

      而事實(shí)上,類似充滿誘惑的低房價背后,是美國房地產(chǎn)市場禁止炒房的嚴(yán)格法律和高昂稅費(fèi)成本。在美國“炒”房幾乎不可能,關(guān)于“抄底美國房市”的說法,只是聽上去很美。

      以底特律這幢房屋為例,房子由于房主斷供而被銀行沒收,已有4000美元欠稅和大筆未付水費(fèi)。隨后,它又遭遇盜賊“大洗劫”,火爐、電燈組件、銅管甚至廚房水槽均被竊。在“苦等”19天后,被當(dāng)?shù)匾幻淤I走。

      這名女子雖然購房只花1美元,但卻需花數(shù)萬美元購置房屋內(nèi)部裝備,甚至拆房也要花去5000美元。她每年還需上繳3900美元房產(chǎn)稅,以及其他各種管理費(fèi)。

      甚至,如果對所購房屋疏于打理,可能會受到社區(qū)機(jī)構(gòu)的警告,命令你把房屋院子整理干凈。當(dāng)然也可以把這些交給房屋管理公司,但管理費(fèi)不菲。也正因?yàn)榇?,前兩年大張旗鼓的“赴美炒房團(tuán)”,最后變身為“看房旅游團(tuán)”。

      曾參加美國炒房團(tuán)的黃鑫,最后在美國南加州買下一幢獨(dú)棟別墅,帶花園泳池,總價為50萬美元。兩年過去,他發(fā)現(xiàn)在美國“養(yǎng)”一套別墅太難。只有投資5到10年甚至更長時間,去海外買房才會有每年5%到8%的收益,這根本無法和國內(nèi)炒房的收益相比。

      盛世神州房地產(chǎn)投資基金管理公司首席投資官張健總結(jié)說,“現(xiàn)在中國人在美國置業(yè)的,第一為移民,第二為留學(xué)。如單純?yōu)榱送顿Y遠(yuǎn)赴海外,不太值得?!?/p>

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