論有效控制住宅產(chǎn)品成本的幾個(gè)問(wèn)題

趙曙敏

(煙臺(tái)房地產(chǎn)集團(tuán)中宇置業(yè)有限公司,山東煙臺(tái)264000)

論有效控制住宅產(chǎn)品成本的幾個(gè)問(wèn)題

趙曙敏

(煙臺(tái)房地產(chǎn)集團(tuán)中宇置業(yè)有限公司,山東煙臺(tái)264000)

住宅開發(fā)成本決定著住宅價(jià)格的高低,影響著居民的購(gòu)房能力,制約著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,同時(shí)也極大的影響了開發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力和經(jīng)濟(jì)效益.嚴(yán)把源頭,開發(fā)企業(yè)要高度重視住宅建設(shè)用地的征辦和住宅設(shè)計(jì)工作,從投資形成之初就要進(jìn)行嚴(yán)格控制.當(dāng)設(shè)計(jì)方案完成后,作為開發(fā)企業(yè)應(yīng)召開項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)論證會(huì),組織有關(guān)專家參加設(shè)計(jì)方案會(huì)診,對(duì)設(shè)計(jì)方案從技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行全面論證,集思廣益及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,提前控制設(shè)計(jì)變更,確保設(shè)計(jì)方案在施工中能順利制作完成,使設(shè)計(jì)階段投資控制目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn).嚴(yán)把材料采購(gòu),材料成本的節(jié)約是降低住宅項(xiàng)目成本的關(guān)鍵因素.只有抓住這一關(guān)鍵因素,才能有效地降低住宅建筑的成本.在采購(gòu)材料時(shí)一定要堅(jiān)持比質(zhì)量、比價(jià)格、比運(yùn)距的原則,為企業(yè)采購(gòu)價(jià)廉物美的材料.此外,應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)供應(yīng)和施工中對(duì)材料的需求,選擇合適的采購(gòu)方式.嚴(yán)格執(zhí)行工程招標(biāo),開發(fā)企業(yè)主要是通過(guò)招標(biāo)方式選擇施工隊(duì)伍,這也是國(guó)際通行的方法.這就要求開發(fā)企業(yè)在選擇施工隊(duì)伍時(shí),一定要采取名副其實(shí)的招標(biāo)方式,否則難以選優(yōu),當(dāng)然也就無(wú)法保證項(xiàng)目質(zhì)量和降低消耗.另外,在招標(biāo)過(guò)程中,還必須嚴(yán)格遵循工程招標(biāo)工作程序,排除各種干擾和人情關(guān)系.只有這樣,才能使建設(shè)工程招標(biāo)有利于加強(qiáng)建筑市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng),形成良好的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,也有利于開發(fā)企業(yè)控制項(xiàng)目質(zhì)量、工期和建筑成本,同時(shí)還便于開發(fā)企業(yè)實(shí)施項(xiàng)目管理.發(fā)揮內(nèi)外監(jiān)管作用,開發(fā)企業(yè)的工程部門應(yīng)積極的協(xié)調(diào)工程監(jiān)理部門發(fā)揮自己的作用,監(jiān)理部門受開發(fā)企業(yè)的委托,以權(quán)威的第三方身份監(jiān)督工程承包合同的履行,協(xié)調(diào)解決雙方權(quán)益糾紛,防止各種不規(guī)范行為,有效地控制住宅項(xiàng)目成本,保證住宅產(chǎn)品能按期、按質(zhì)完工,以取得良好的綜合經(jīng)濟(jì)效益.

住宅開發(fā);產(chǎn)品成本;有效控制

二、嚴(yán)把材料采購(gòu)關(guān),貨比三家進(jìn)貨源,合理使用流動(dòng)資金

在住宅建筑成本中,材料成本占比重最大,約占70%左右,具有較大的節(jié)約潛力.因此,材料成本的節(jié)約成為降低住宅項(xiàng)目成本的關(guān)鍵因素.只有抓住這一關(guān)鍵因素,才能有效地降低住宅建筑的成本.在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,建筑市場(chǎng)材料價(jià)格的不穩(wěn)定性和波動(dòng)性成為材料資金管理的重點(diǎn)和難點(diǎn).為了加強(qiáng)對(duì)建筑材料的管理,有效控制材料成本,開發(fā)企業(yè)首先要加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查,建立健全材料價(jià)格的信息體系,注重市場(chǎng)信息收集,同時(shí)與各建材價(jià)格管理、專業(yè)部門建立良好的協(xié)作關(guān)系,以便及時(shí)、準(zhǔn)確、快速地掌握各種建筑材料的最新價(jià)格信息.其次,可以組織有關(guān)人員,深入各建材廠家和銷售市場(chǎng),對(duì)不同規(guī)模、質(zhì)量、產(chǎn)地的產(chǎn)品進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查分析,及時(shí)提供大量材料價(jià)格信息,這樣才能有效地把握市場(chǎng)材料價(jià)格的變動(dòng)規(guī)律,正確計(jì)算出項(xiàng)目材料總投資額,從而對(duì)項(xiàng)目開發(fā)各階段的材料資金投入,能夠有效的實(shí)行動(dòng)態(tài)管理.

在采購(gòu)材料時(shí)一定要堅(jiān)持比質(zhì)量、比價(jià)格、比運(yùn)距的原則,為企業(yè)采購(gòu)價(jià)廉物美的材料.此外,應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)供應(yīng)和施工中對(duì)材料的需求,選擇合適的采購(gòu)方式.如發(fā)揮集團(tuán)采購(gòu)的優(yōu)勢(shì)統(tǒng)一進(jìn)行材料采購(gòu),"以批量壓價(jià)格",降低材料采購(gòu)成本;對(duì)大型設(shè)備、鋼材、木材等批量大,金額高的大宗物資及三大建工材料實(shí)行招標(biāo)采購(gòu),既能保證質(zhì)量,又能節(jié)約采購(gòu)費(fèi)用和降低采購(gòu)價(jià)格;或選擇具有一定規(guī)模的、信譽(yù)好的、價(jià)格合理的生產(chǎn)廠家作為定點(diǎn)供應(yīng)單位,簽訂直銷合同,合同簽訂后要加強(qiáng)執(zhí)行管理,做到責(zé)任明確,條款清楚,簽訂時(shí)分級(jí)審批,保證合同的有效性,同時(shí)對(duì)合同實(shí)行動(dòng)態(tài)管理,掌握?qǐng)?zhí)行情況,對(duì)出現(xiàn)的偏差及時(shí)調(diào)整,減少中間環(huán)節(jié),也可以由施工單位負(fù)責(zé)采購(gòu)材料,但是,企業(yè)必須看樣訂貨,認(rèn)定價(jià)格,現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收,對(duì)施工材料進(jìn)場(chǎng)實(shí)施嚴(yán)格管理和監(jiān)督,避免"暗箱操作"等不良現(xiàn)象的發(fā)生.

三、嚴(yán)格執(zhí)行工程招標(biāo)制,選好施工隊(duì)伍,規(guī)范施工行為,加強(qiáng)施工管理

目前,開發(fā)企業(yè)主要是通過(guò)招標(biāo)方式選擇施工隊(duì)伍,這也是國(guó)際通行的方法.這就要求開發(fā)企業(yè)在選擇施工隊(duì)伍時(shí),一定要采取名副其實(shí)的招標(biāo)方式,不能"掛著羊頭賣狗肉",否則難以選優(yōu),當(dāng)然也就無(wú)法保證項(xiàng)目質(zhì)量和降低消耗.另外,在招標(biāo)過(guò)程中,還必須嚴(yán)格遵循工程招標(biāo)工作程序,排除各種干擾和人情關(guān)系.只有這樣,才能使建設(shè)工程招標(biāo)有利于加強(qiáng)建筑市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng),形成良好的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,也有利于開發(fā)企業(yè)控制項(xiàng)目質(zhì)量、工期和建筑成本,同時(shí)還便于開發(fā)企業(yè)實(shí)施項(xiàng)目管理.施工隊(duì)伍選好后,開發(fā)企業(yè)最重要的一項(xiàng)工作就是與中標(biāo)施工單位簽訂住宅項(xiàng)目施工合同.施工合同明確規(guī)定了甲、乙雙方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù),所以它對(duì)提高住宅產(chǎn)品質(zhì)量,縮短建設(shè)工期,控制施工材料消耗,降低開發(fā)成本具有特別重要的意義.

四、充分發(fā)揮內(nèi)外監(jiān)管的作用,抓好施工現(xiàn)場(chǎng)、內(nèi)部管理,建立健全住宅項(xiàng)目開發(fā)管理機(jī)制

為了以最短的工期,最低的成本達(dá)到最優(yōu)的施工質(zhì)量,保證施工單位在施工階段嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)施工圖進(jìn)行施工,并嚴(yán)格履行施工合同,達(dá)到既定的質(zhì)量、工期和成本控制目標(biāo),自然成為住宅項(xiàng)目管理的重要環(huán)節(jié),這一管理工作能否取得成效,關(guān)鍵在于提高施工現(xiàn)場(chǎng)管理效率.作為開發(fā)企業(yè)的工程部門應(yīng)積極的協(xié)調(diào)工程監(jiān)理部門發(fā)揮自己的作用,監(jiān)理部門受開發(fā)企業(yè)的委托,以權(quán)威的第三方身份監(jiān)督工程承包合同的履行,協(xié)調(diào)解決雙方權(quán)益糾紛,防止各種不規(guī)范行為,有效地控制住宅項(xiàng)目成本,保證住宅產(chǎn)品能按期、按質(zhì)完工,以取得良好的綜合經(jīng)濟(jì)效益.除此之外,開發(fā)企業(yè)工程部門應(yīng)經(jīng)常督促施工單位落實(shí)各種管理措施,對(duì)一些重要問(wèn)題應(yīng)親自過(guò)問(wèn),認(rèn)真檢查,對(duì)一些重要環(huán)節(jié)、關(guān)鍵部位必須嚴(yán)格把關(guān),不允許有半點(diǎn)疏忽,企業(yè)內(nèi)部要建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度,真正做到有章可循,有章必行,最終實(shí)現(xiàn)"節(jié)流",達(dá)到降低成本的目的.

(責(zé)任編輯:欒曉平)

F274

A

1003-4145[2012]專輯-0101-02

隨著我國(guó)加入WTO組織和外國(guó)企業(yè)進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)日益激烈競(jìng)爭(zhēng)的局面.作為一個(gè)開發(fā)企業(yè),在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日益激烈競(jìng)爭(zhēng)的條件下,它不可能不核算成本盲目開發(fā).因?yàn)?住宅開發(fā)成本決定著住宅價(jià)格的高低,影響著居民的購(gòu)房能力,制約著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,同時(shí)也極大的影響了開發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力和經(jīng)濟(jì)效益.因此,降低住宅開發(fā)成本已成為開發(fā)企業(yè)成本管理的重要任務(wù),也是目前形勢(shì)下當(dāng)務(wù)之急亟待解決的問(wèn)題.

一、嚴(yán)把源頭關(guān),引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,降低成本,實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)

嚴(yán)把源頭指的是,開發(fā)企業(yè)要高度重視住宅建設(shè)用地的征辦和住宅設(shè)計(jì)工作,從投資形成之初就要進(jìn)行嚴(yán)格控制.大家都知道,房地產(chǎn)開發(fā)首先離不開土地,因此,在征辦住宅建設(shè)用地的過(guò)程中,一定要認(rèn)真分析市場(chǎng),注重市場(chǎng)調(diào)查研究,不能盲目投資.據(jù)資料統(tǒng)計(jì),設(shè)計(jì)階段對(duì)施工項(xiàng)目投資有較大的影響,如初步設(shè)計(jì)階段對(duì)投資的影響可能性達(dá)75%-95%.可見(jiàn),住宅設(shè)計(jì)的科學(xué)性、合理性和經(jīng)濟(jì)性對(duì)施工材料成本起著決定性的作用.在實(shí)際工作中,由于住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)于保守,施工中任意加大安全系數(shù),增加鋼筋含量,提高砂漿標(biāo)號(hào)等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生,許多設(shè)計(jì)方案的造價(jià)在通過(guò)審核"優(yōu)化"后,往往都能擠出一些水分,少則幾十萬(wàn),多則達(dá)到幾百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)元.所以,要實(shí)現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制目標(biāo),就必須切實(shí)抓好住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)這個(gè)源頭,建立完善的項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理機(jī)制,實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)制度,這樣一方面可以擴(kuò)大設(shè)計(jì)方案的選擇范圍,另一方面能有效地防范設(shè)計(jì)領(lǐng)域的不規(guī)范行為,保證各設(shè)計(jì)單位在良好的制度環(huán)境下進(jìn)行公平競(jìng)爭(zhēng).同時(shí),實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)有助于設(shè)計(jì)者在項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)克服保守,解放思想,勇于創(chuàng)新,不斷優(yōu)化設(shè)計(jì)方案;也有助于促進(jìn)設(shè)計(jì)人員樹立經(jīng)濟(jì)觀點(diǎn),在保證設(shè)計(jì)方案的技術(shù)性、安全性、合理性及使用功能的前提下,注意造價(jià)經(jīng)濟(jì)合理.最重要的是,當(dāng)設(shè)計(jì)方案完成后,作為開發(fā)企業(yè)應(yīng)召開項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)論證會(huì),組織有關(guān)專家參加設(shè)計(jì)方案會(huì)診,對(duì)設(shè)計(jì)方案從技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行全面論證,集思廣益及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,提前控制設(shè)計(jì)變更,確保設(shè)計(jì)方案在施工中能順利制作完成,使設(shè)計(jì)階段投資控制目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn).

2012-04-16

趙曙敏,煙臺(tái)房地產(chǎn)集團(tuán)中宇置業(yè)有限公司.