試論強化房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的具體措施

李曉鳳

【摘要】作為我國國民經(jīng)濟中的第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分的房地產(chǎn)行業(yè)來說，其對于我國經(jīng)濟發(fā)展的作用日益凸顯出來。自從上個世紀九十年代初執(zhí)行分行的會計制度以來，我國的房地產(chǎn)企業(yè)向著更為規(guī)范化的方向發(fā)展。但是，其高速發(fā)展的時代已使其逐步進入了調(diào)整時期，會計核算方面已經(jīng)出現(xiàn)了不少問題，使得其會計業(yè)務的開展不夠順利。本文將針對此類問題，并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的獨有特征，提出了一些強化房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的應對措施。

【關鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；會計核算；問題與對策

自從上個世紀九十年代初執(zhí)行分行的會計制度以來，我國的房地產(chǎn)企業(yè)向著更為規(guī)范化的方向發(fā)展。但是，其高速發(fā)展的時代已使其逐步進入了調(diào)整時期，會計核算方面已經(jīng)出現(xiàn)了不少問題，使得其會計業(yè)務的開展不夠順利，這是非常值得我們注意的問題。作為從事特殊商品開發(fā)和經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)來說，其涉及的會計業(yè)務具有非常重要的意義，一旦處理不好，就會產(chǎn)生嚴重的后果。

一、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的現(xiàn)狀及存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動和商品都比較特殊，不同于一般的企業(yè)，因而其會計核算也存在一定的特殊性，即房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算產(chǎn)品的種類繁多，核算方法不同；產(chǎn)品成本的核算復雜以及經(jīng)營收入及其相關稅金的核算也不同。目前的房地產(chǎn)企業(yè)會計核算現(xiàn)狀不容樂觀，因為房地產(chǎn)企業(yè)在近些年國家宏觀調(diào)控政策日益加強的背景之下，面臨的生存環(huán)境日益嚴峻。一方面，政府壟斷的土地價格不斷攀升；另一方面，金融、稅收也不斷向房地產(chǎn)業(yè)施壓，使得房地產(chǎn)企業(yè)的生存環(huán)境越來越嚴酷。而作為房地產(chǎn)企業(yè)的會計業(yè)務中的主要方面的會計核算工作，也存在著不少的問題。具體來說，問題如下：（1）房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品單位價值高、建設周期長、負債經(jīng)營程度高，我們在進行會計核算的時候，一定要注意會計核算方法的特殊性。目前影響房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的具體會計準則都對房地產(chǎn)企業(yè)的各個會計方面進行了相關規(guī)定，而目前的房地產(chǎn)企業(yè)會計核算還沒有真正按照這些會計準則來執(zhí)行。（2）房地產(chǎn)企業(yè)的商品銷售主要包含了兩種，即自行開發(fā)后進行銷售，以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受人委托并簽訂一定的合同進行開發(fā)。對于后一種情況的銷售來說，其收入確認比較簡單；而對于第一種銷售收入來說，就顯得較為復雜，甚至可以說具有很大的復雜性。這是因為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品耗資巨大，周期又長，從而就形成了房地產(chǎn)企業(yè)往往采取預售或者分期收款的方式進行銷售。此外，房地產(chǎn)企業(yè)要進行商品的銷售，還應該取得預售許可證或者銷售許可證，這些都會增加房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中收入確認的復雜性。（3）由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的特殊性，其巨大的資金投入使得房地產(chǎn)企業(yè)往往習慣于采取舉債的方式來籌集資金，但是，其債務資本的回收周期又較長，而且新的會計準則對于借款費用資本化范圍的規(guī)定有所擴大，而這正是房地產(chǎn)企業(yè)很難對其進行確定的原因所在，換句話說，就是房地產(chǎn)企業(yè)對借款費用的資本化不夠規(guī)范。（4）房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目建設周期較長，投資額度巨大，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算的配比原則不能有效的實行；另一方面房地產(chǎn)企業(yè)的初期成本費用支出過于龐大，而其銷售的時候不一定能夠順利回收到全部資金，這就造成了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本與銷售收入不具有配比性。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的收益評價指標并不能真實的反映企業(yè)的業(yè)績。

二、加強房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作的具體措施

鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特殊性及其會計業(yè)務中的會計核算存在著不少的問題，那么，我們就要及時關注到這些會計核算問題的存在，比如說要關注其收入會計核算在稅收上的問題、成本費用的會計核算方式問題，預售方式下流轉(zhuǎn)稅費用核算不合理等現(xiàn)象的存在，認真分析目前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的困境，在每一個項目正式啟動之前，我們要認真思考其會計核算問題，使得房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算在項目開始之初就具有非常強的針對性和科學性以及可行性。具體來說，我們可以從以下一些方面重點關注，采取一定的措施：（1）對于房地產(chǎn)企業(yè)這樣一個資金密集型的產(chǎn)業(yè)來說，其巨大的資金投入除了意味著高回報率，但也面臨著更高的經(jīng)營風險。因而，作為房地產(chǎn)企業(yè)來說，就應該認真分析市場形勢，并且正確評估自身的實力和地位，尤其要做好對資金的可控性工作，應該對這方面要有非常清楚的認識和了解。房地產(chǎn)企業(yè)要規(guī)劃好企業(yè)的各項財務費用，否則一旦出現(xiàn)資金問題，就容易產(chǎn)生嚴重的后果。（2）由于房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流非常不平衡，一不小心就會導致資金短缺問題，有時甚至是非常嚴重的資金缺口，嚴重的情況還會導致房地產(chǎn)企業(yè)的倒閉，致使整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的失敗。因而，房地產(chǎn)企業(yè)要做好這些方面的會計核算工作，無論是爭取土地階段，還是房產(chǎn)銷售階段，這些都是必不可少的措施，一旦總體資金核算不到位，在當今日益激烈的市場競爭中，以及日益緊縮的貨幣政策下，房地產(chǎn)企業(yè)很容易產(chǎn)生資金困難。（3）房地產(chǎn)企業(yè)涉及的金額巨大，那么，其承擔的稅收費用也就較大。但是，由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長，成本投入高，要非常容易的在短期內(nèi)收回所有費用，那幾乎是不可能的事情。因而，房地產(chǎn)企業(yè)就要盡可能的降低稅負，當然是在合理合法的范圍之內(nèi)，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)收入和成本支出方面下功夫。事實上，房地產(chǎn)企業(yè)可以把收入確認適時延后，爭取多種銷售形式。（4）房地產(chǎn)企業(yè)可以按照滿足市場發(fā)展的需求或者是規(guī)劃的要求，按不同物業(yè)形態(tài)分類核算房地產(chǎn)企業(yè)的收入，從而不僅能夠更好的滿足管理上的需要，還可以為土地增值稅的預交和清算打下基礎，從而有效增加增值額。當然，這些分開核算都要符合土地增值稅的相關規(guī)定。（5）房地產(chǎn)企業(yè)還應該按照政府的相關規(guī)定，在沒有取得相關預售許可證之前，盡可能的不要向客戶收取任何費用，而是應該按收付實現(xiàn)制原則確認收入，盡可能不代墊預交稅金，一定要注意使會計核算符合相關會計制度的規(guī)定和稅法的規(guī)定。針對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目的現(xiàn)金流不平衡，房地產(chǎn)企業(yè)應該按配比原則確定期間的費用。并且在沉重的稅負面前，房地產(chǎn)企業(yè)應該認真仔細的分析相關稅法，使房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算具有科學可行的特征，按權(quán)責發(fā)生制核算開發(fā)成本。（6）房地產(chǎn)企業(yè)在進行商品銷售的時候，應該盡可能的遵守一定的標準，主要是正確確定和應用收入確認標準，即法律標準和專業(yè)標淮。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)應該遵循的法律標準是專業(yè)標準的前提條件。對于專業(yè)標準來說，雖然房地產(chǎn)企業(yè)按照規(guī)定理論上是行得通的，但是，在實際的操作過程中，往往由于其銷售方式的多樣化和復雜性，其收入確認工作有一定的困難。房地產(chǎn)企業(yè)還要引入計劃銷售價格的概念，將銷售收入與成本配比建議引入計劃銷售價格的概念，解決銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題，擴大信息披露內(nèi)容，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量。

三、結(jié)語

總而言之，作為一個具有特殊性的行業(yè)來說，房地產(chǎn)企業(yè)應該基于自身的行業(yè)特點和項目特殊性，采取措施積極的完善其會計核算制度，明確銷售收入核算的范圍，確定合理的銷售標準，預售合同的簽訂并不能作為銷售實現(xiàn)的依據(jù)，從而努力完善對房地產(chǎn)企業(yè)收入的核算；繼續(xù)完善對房地產(chǎn)借款費用的核算，明確開發(fā)項目的成本核算對象；對于工期較長、規(guī)模較大的開發(fā)項目可以按照分期開發(fā)的開發(fā)區(qū)域作為成本核算的對象，從而進一步完善成本核算；增大房地產(chǎn)企業(yè)的信息披露程度；嚴格實行預收款項的預繳制度，確保稅款能夠按時繳納；改進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售模式下流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅費的核算方法等，才能真正從多方面來加強當前新形勢下的房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作。

參 考 文 獻

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[2]石善女．淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算[J]．中國新技術(shù)新產(chǎn)品．2009（4）

[3]尹小燕．試析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算[J]．企業(yè)科技與發(fā)展．2008（14）

[4]周衛(wèi)清．試論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算中的問題和對策[J]．天津經(jīng)濟．2008（10）