許瑾璐

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穩(wěn)增長下的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展

許瑾璐

福州黎明職業(yè)技術(shù)學(xué)院

2012年，在穩(wěn)中求進(jìn)總基調(diào)下，關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，出現(xiàn)了不同的看法，有人認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)回暖現(xiàn)象，國家放松對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控；也有人認(rèn)為調(diào)控正是為了使剛需得到現(xiàn)實(shí)滿足。本文從分析房地產(chǎn)市場(chǎng)近況和國家調(diào)控政策出發(fā)，提出房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向和舉措，主要包括落實(shí)保障房、出臺(tái)房產(chǎn)稅、運(yùn)營資源整合型城市等。

穩(wěn)增長 房地產(chǎn)市場(chǎng) 剛需

2012年5月18日至20日，溫家寶總理在武漢市就經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況進(jìn)行調(diào)研，并指出，當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)增長仍在預(yù)期目標(biāo)區(qū)間，但經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展面臨的國內(nèi)外環(huán)境更加錯(cuò)綜復(fù)雜。要貫徹穩(wěn)中求進(jìn)的總基調(diào)，正確處理保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和管理通貨膨脹預(yù)期三者的關(guān)系，堅(jiān)持實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，把穩(wěn)增長放在更加重要的位置。

自溫總理提出“把穩(wěn)增長放在更加重要的位置”以來，一些人就在期待通過放松房地產(chǎn)調(diào)控來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策該如何認(rèn)識(shí)和理解，穩(wěn)增長下的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該朝什么方向發(fā)展，這是首先需要解決的問題。

1 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展近況

2012年以來，一些地方房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)成交回暖跡象，特別是5月份以來，這種跡象更加明顯。這是房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)揮作用的一種體現(xiàn)：通過房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整，使更多剛性需求能夠得到現(xiàn)實(shí)的滿足。但有不少人卻對(duì)此持否定的態(tài)度，在他們看來，似乎是房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷才能顯示出調(diào)控政策的威力。筆者以為，這種理解房地產(chǎn)調(diào)控政策意圖的思想是錯(cuò)誤的，必須予以糾正。

2 本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策解讀

溫家寶總理指出，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策，采取有效措施增加普通商品房供給，繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

由此可見，本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策主要意圖有兩個(gè)：一是壓制投資性和投機(jī)性需求；一是為剛性需求創(chuàng)造更好的實(shí)現(xiàn)環(huán)境，其中包括房價(jià)下調(diào)、稅費(fèi)減免以及困難補(bǔ)貼等。在這輪房地產(chǎn)調(diào)控開始以后，市場(chǎng)成交快速下降，這是住房消費(fèi)者等候價(jià)格下調(diào)的必然過程，但它不是房地產(chǎn)調(diào)控的最終目的。經(jīng)過兩年多的持續(xù)調(diào)整以后，目前一些房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)格已逐漸達(dá)到或逼近剛需們的心理預(yù)期價(jià)位，從而使一部分剛性需求逐漸轉(zhuǎn)變成現(xiàn)實(shí)需求，這正是房地產(chǎn)調(diào)控政策產(chǎn)生效果的一種體現(xiàn)。

一個(gè)長期低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)并不符合剛需們的利益，同時(shí)也不利于我國經(jīng)濟(jì)的“穩(wěn)增長”。我們既不能為了穩(wěn)增長而重新放松對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，同時(shí)也不能為了表明房地產(chǎn)調(diào)控政策不改變而有意對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行進(jìn)一步的壓制。

2012年以來，不少地方政府都針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)了一些新的規(guī)定，這些規(guī)定有的被叫停，有的則被默許。為什么會(huì)出現(xiàn)這種差異化的結(jié)局呢？“放松家庭擁有住房套數(shù)和戶籍家庭的認(rèn)定”的廈門市緊急發(fā)布聲明，表示“嚴(yán)格執(zhí)行中央關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)調(diào)控政策，繼續(xù)實(shí)行限購不變”。上海市住房保障和房屋管理局副局長龐元也于近日公開表示，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的各項(xiàng)政策措施，促進(jìn)上海新建住房價(jià)格穩(wěn)中有降。廣東省表示，近期沒有新的刺激政策或救市政策。

此前，雖然中央數(shù)次強(qiáng)調(diào)樓市政策不動(dòng)搖，可一些地方政府頻頻試探政策底線。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，自2011年下半年來，先后有北京、上海、杭州、重慶、成都、廈門、武漢、合肥、南京、常州、吉林、中山、長春、蕪湖、沈陽等近40個(gè)城市出臺(tái)了不同角度的樓市微調(diào)政策。政策內(nèi)容涉及限購變化、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購房補(bǔ)貼等。

但是，在這些微調(diào)措施中，明顯放松樓市調(diào)控的政策，如佛山、成都和上海等放松商品住宅限購措施，以及蕪湖的擴(kuò)大對(duì)購買商品住房契稅補(bǔ)貼范圍和額度等均被叫停。中國指數(shù)研究院表示，被叫停的4個(gè)城市中，3個(gè)是由于放松限購政策，可見“限購”是中央房地產(chǎn)調(diào)控的“政策紅線”。當(dāng)前房地產(chǎn)政策以穩(wěn)定為主，以往的差別化住房信貸、稅收政策和限購政策仍要繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施。“明顯放松樓市調(diào)控政策、打破政策穩(wěn)定預(yù)期的行為仍不會(huì)被允許”。

從而可得知，被叫停的那些規(guī)定大都違背了現(xiàn)行房地產(chǎn)調(diào)控政策精神，而那些被默許的規(guī)定從表面上看好像是房地產(chǎn)政策的一種放松，實(shí)際上卻并非如此。這些政策無非是對(duì)剛需們提供更多的便利而已：有些是給剛需照顧性補(bǔ)貼，有些是減輕他們的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，有些則是為他們提供更加優(yōu)惠的信貸條件等等。這些有利于剛性需求滿足的各種舉措并不違反現(xiàn)行調(diào)控政策精神，應(yīng)該認(rèn)可并支持，因?yàn)樽尭嗟娜四軌驌碛凶约旱淖》空俏覈康禺a(chǎn)調(diào)控的終極目的。那些借口房地產(chǎn)調(diào)控不能放松而不分對(duì)象，將剛性需求和投資、投機(jī)性需求混在一起進(jìn)行全面堵截，妨礙其合理釋放，是一種非常錯(cuò)誤的做法。社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心原主任牛鳳瑞的話也驗(yàn)證了這一觀點(diǎn)：“盡管有很多不確定性因素，但我國宏觀經(jīng)濟(jì)基本面沒有發(fā)生變化。隨著城市化、工業(yè)化進(jìn)程加快，住房需求不可避免，剛性住房需求應(yīng)該是受鼓勵(lì)的，但短期內(nèi)調(diào)控方向不會(huì)發(fā)生改變?！?/p>

3 推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的有力舉措

3.1 落實(shí)保障房，實(shí)現(xiàn)“?；尽⒍嗲?、可持續(xù)”

國務(wù)院辦公廳向全國人大常委會(huì)辦公廳轉(zhuǎn)報(bào)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于落實(shí)全國人大常委會(huì)對(duì)城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)和管理工作情況報(bào)告審議意見的報(bào)告》中提出，按照全國人大常委會(huì)的審議意見，將進(jìn)一步明確我國住房保障工作總體思路，努力實(shí)現(xiàn)“?；尽⒍嗲?、可持續(xù)”的目標(biāo)。

?；揪褪歉鶕?jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、財(cái)政承受能力、資源條件和住房困難群眾的承受能力等，合理確定保障范圍和標(biāo)準(zhǔn)，重點(diǎn)保障住房困難家庭的基本住房需求。在兼顧需要與可能、公平和效率的基礎(chǔ)上，把無力解決基本住房需求的困難家庭，逐步納入保障范圍。

多渠道就是根據(jù)住房困難家庭的經(jīng)濟(jì)能力、家庭人口和結(jié)構(gòu)、住房供應(yīng)能力等，采取實(shí)物保障和貨幣補(bǔ)貼相結(jié)合的保障方式?，F(xiàn)階段以實(shí)物保障為主、貨幣補(bǔ)貼為輔，當(dāng)住房保障總量達(dá)到一定水平后，再逐步轉(zhuǎn)為以貨幣補(bǔ)貼為主。實(shí)物保障中以發(fā)展租賃型保障性住房(包括公共租賃住房、廉租住房)為重點(diǎn)，適當(dāng)發(fā)展購置型的保障性住房，同時(shí)加快推進(jìn)各類棚戶區(qū)及危舊房改造。

可持續(xù)就是堅(jiān)持政府主導(dǎo)、政策扶持，引導(dǎo)社會(huì)參與，在加大公共財(cái)政投入的同時(shí)，利用各種社會(huì)資源，發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，建立可持續(xù)的建設(shè)運(yùn)營管理機(jī)制，提高保障性住房投資、建設(shè)、運(yùn)營、維護(hù)、管理的效率。

3.2 盡快出臺(tái)房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對(duì)象，按照房產(chǎn)的計(jì)稅余值或出租房產(chǎn)取得的租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。在我國，它并非一個(gè)新的稅種，有關(guān)房產(chǎn)稅的改革也由來已久。在2012年以來的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控中，房產(chǎn)稅的預(yù)期逐漸強(qiáng)化，被視為抑制房價(jià)快速上漲的重要手段之一。它將增加住房持有成本，持房者將會(huì)對(duì)成本和收益進(jìn)行審慎權(quán)衡，一部分炒房者將會(huì)被迫拋售房源，這將增加市場(chǎng)供應(yīng)，并給價(jià)格帶來更大的下行壓力。

從另一個(gè)角度看，房產(chǎn)稅將會(huì)減少樓市的投機(jī)和非理性成分，逐漸擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格泡沫，使市場(chǎng)更多地回歸由自主性需求、改善性需求決定的軌道上來，促進(jìn)樓市長遠(yuǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。

房產(chǎn)稅的長遠(yuǎn)利好還在于：它不只是著眼于房地產(chǎn)業(yè)自身的調(diào)控，更具有調(diào)節(jié)居民收入分配和完善地方稅收體系的功能。財(cái)政部財(cái)科所副所長白景明認(rèn)為，目前我國的房產(chǎn)稅條例是暫時(shí)性的框架，房產(chǎn)稅改革是一個(gè)漸進(jìn)的過程，下一步改革一方面是根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化完善房產(chǎn)稅稅制；另一方面，要隨著財(cái)稅制度改革的深化不斷健全房產(chǎn)稅稅制，并針對(duì)收入分配變化格局調(diào)整房產(chǎn)稅稅制。

3.3 資源整合型城市運(yùn)營

為了搶奪“剛需”客戶，各地開發(fā)商都是不遺余力。但有觀察人士發(fā)現(xiàn)，在價(jià)格之外，年輕的“剛需”購房者也很注重未來的居住舒適度，對(duì)于開發(fā)商而言，不僅要考慮“剛需”置業(yè)的第一步，更要著眼于他們未來10年乃至更長時(shí)期的需求，這就要求社會(huì)和地產(chǎn)商將更多的優(yōu)質(zhì)資源整合在“剛需”的周圍，開發(fā)中小戶型為主、價(jià)格合理、質(zhì)量可靠，主要面向剛需們的房地產(chǎn)。這樣的發(fā)展趨勢(shì)與理念，也得到了越來越多地產(chǎn)商的積極響應(yīng)。如作為最早提出“城市運(yùn)營商”概念之一的北大資源集團(tuán)提出了“資源整合型城市運(yùn)營商”的企業(yè)發(fā)展定位。“既能蓋房子，也能發(fā)展城市；既有調(diào)配資源、整合資源的能力，又符合國家新城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略需求；既能實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益，也能實(shí)現(xiàn)居民安居樂業(yè)的升級(jí)型開發(fā)商，才是目前轉(zhuǎn)型時(shí)期國家需要的企業(yè)?！?/p>

有別于傳統(tǒng)開發(fā)企業(yè)，定位于資源整合型城市運(yùn)營商的房企，致力于城市運(yùn)營區(qū)域開發(fā)和聯(lián)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值與社會(huì)價(jià)值的統(tǒng)一。實(shí)現(xiàn)多功能復(fù)合的生態(tài)宜居新城區(qū)，這正是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的合理方向。

4 結(jié)語

對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，就未來一段相當(dāng)長的時(shí)間來說，投資和投機(jī)性需求仍然需要嚴(yán)格加以抑制，任何在這方面進(jìn)行松動(dòng)的圖謀和嘗試都要堅(jiān)決反對(duì)并阻止；而對(duì)于剛性需求則要采取各種手段幫助他們分期、分批地轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的需求，同時(shí)還要想方設(shè)法減輕他們?cè)谫彿糠矫娴母鞣N負(fù)擔(dān)。這樣，不僅房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠逐漸回歸健康的軌道，也能使社會(huì)更加和諧、穩(wěn)定。

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