孟德陽

有業(yè)內(nèi)人士開玩笑說，過去房地產(chǎn)行業(yè)的微笑曲線是倒置的，因為“開發(fā)環(huán)節(jié)在盈利的頂部，前端的金融與后端的服務(wù)在底部，銀行掙的錢不如蓋房子的多”。但現(xiàn)在，這條曲線似乎要“反過來了”。

引進九龍倉作為第二大股東、向融創(chuàng)中國轉(zhuǎn)讓9個項目之后，綠城集團（以下簡稱綠城）或許終于逃離了高負債的魔掌。事后，宋衛(wèi)平向媒體坦言，此次調(diào)控對綠城幾乎算得上“滅頂之災(zāi)”。

但在3年前，綠城所依靠融資不斷拿地的“重資產(chǎn)”模式，在業(yè)內(nèi)看來也是理所當(dāng)然的。“在‘通脹時代，開發(fā)商的主要利潤并不來自于房產(chǎn)開發(fā)，而是土地增值的部分。開發(fā)房產(chǎn)不過是變現(xiàn)了土地增值，這是過去房地產(chǎn)開發(fā)能獲得所謂‘暴利的游戲規(guī)則?！标柟?00置業(yè)集團常務(wù)副總裁范小沖告訴《英才》記者。

然而，今年以來，房地產(chǎn)公司拿地的腳步似乎普遍慢了下來。從國家統(tǒng)計局公布的2012年1-7月全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況統(tǒng)計中可以看到，盡管房屋施工面積同比增長15.3%，但土地購置面積及成交價款卻分別同比下滑了24.3%和16.9%。

單純房地產(chǎn)開發(fā)是“重資產(chǎn)”的模式，在調(diào)控政策趨嚴(yán)的背景下，這種模式依賴土地增值就能盈利的時代正在成為過去，房地產(chǎn)公司已經(jīng)意識到避“重”就“輕”或許更加現(xiàn)實。

所謂“輕資產(chǎn)”的發(fā)展方式，不同于傳統(tǒng)的土地儲備和大量占用資金，而是更傾向于利用自己的品牌或者開發(fā)能力、強調(diào)自身的專業(yè)性、提升開發(fā)項目的價值、通過與投資方合作來開發(fā)。業(yè)內(nèi)通常把委托代建當(dāng)作“狹義”輕資產(chǎn)模式的典型。

2011年初，原萬科集團副總裁徐洪舸出走，創(chuàng)立里城地產(chǎn)顧問有限公司，主營房地產(chǎn)咨詢與項目開發(fā)管理。不到兩年時間，地產(chǎn)圈內(nèi)人感嘆“徐洪舸現(xiàn)在已經(jīng)做得很大?！?/p>

再來看綠城，其項目開發(fā)能力在業(yè)內(nèi)一直是有口皆碑，融創(chuàng)中國董事局主席孫宏斌曾公開表示欽佩之情：“這么多年我一直在觀察綠城，力挺綠城，因為產(chǎn)品實在做得太好了。并不是每個人都可以做的，需要積累需要花精力。”

2010年，綠城房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司的成立，標(biāo)志著其開始涉足代建領(lǐng)域?；幽昙瘓F副總裁馮輝明向《英才》記者表示，綠城的代建模式如果發(fā)展成熟，是一件很“偉大的事情”，“代建費用是銷售額的7%，這是一塊非常大的利潤，甚至比開發(fā)商賺的還多?！?/p>

此前，綠城建設(shè)相關(guān)負責(zé)人曾向媒體表示，從公寓到別墅，根據(jù)項目的不同，綠城代建的費用大約為銷售額的7%-12%。綠城將以開工、預(yù)售、預(yù)售50%、預(yù)售70%、預(yù)售80%分別為節(jié)點回籠項目資金。

溯游而下

“長期來看，不重視后期運營服務(wù)是沒法在這個行業(yè)經(jīng)營下去的?！瘪T輝明認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)終究是有瓶頸的，在10—15年后，城市化的進程會走到盡頭。那時的市場規(guī)模也不會像現(xiàn)在這么大，然而若等到四五年后再去轉(zhuǎn)型可能就晚了。

范小沖也有同感，他認(rèn)為中國城市化的高速增長會在15—20年之后結(jié)束，中國的城市化率從20年前的20%達到現(xiàn)在的50%，15—20年后會達到60%—65%?，F(xiàn)在城市化率每年會增長1%—1.5%，未來就沒有這么快了。

另一方面，在開發(fā)過程中，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在相應(yīng)配套服務(wù)還遠遠不能夠稱作完善，當(dāng)下還只是“開發(fā)、蓋房子”的時代，在服務(wù)領(lǐng)域確實有很大的發(fā)展空間，“不但現(xiàn)在有，未來的需求更大。而且房地產(chǎn)服務(wù)的模式也正在由簡單的物業(yè)管理走向多樣化?！?/p>

花樣年正試圖建立線上與線下的聯(lián)系，其旗下的深圳市彩生活服務(wù)集團有限公司（以下簡稱彩生活）并不直接提供社區(qū)配套服務(wù)，而是通過搭建社區(qū)服務(wù)平臺，在線上和線下同時引入社區(qū)商戶。

“彩生活90%以上的業(yè)務(wù)是外接花樣年開發(fā)以外社區(qū)的，這種統(tǒng)一品牌的社區(qū)服務(wù)就像一個入口，所有進入這個社區(qū)的商戶都要通過這個入口?！瘪T輝明說。

不但是住宅開發(fā)領(lǐng)域，服務(wù)的價值在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域更值得重視。

近期兆泰置地宣布與中糧置地進行戰(zhàn)略合作，正是看中后者在購物中心運營方面的豐富管理經(jīng)驗。而中糧方面則可借此共享收益，同時把其在招商和物業(yè)管理領(lǐng)域服務(wù)的優(yōu)勢向更專業(yè)、更系統(tǒng)化的方向運作。

“經(jīng)營性物業(yè)不只是需要樓漂亮、面積大，關(guān)鍵是要給商戶創(chuàng)造價值，這就得靠開發(fā)商定位、規(guī)劃、招商、運營以及提供服務(wù)的能力，這個對經(jīng)營性物業(yè)非常重要?！狈缎_表示，能不斷地為商戶和城市創(chuàng)造價值，這是開發(fā)商必須要過的一關(guān)。

溯洄而上

同樣有巨大發(fā)展?jié)摿Φ倪€有地產(chǎn)金融平臺。

眾所周知，無論是商業(yè)物業(yè)或者大規(guī)模住宅的開發(fā)，在開發(fā)前以及過程中需要投入大資金。然而，眼下房地產(chǎn)公司融資渠道并不暢通，大小房企都在努力為獲得資金開疆拓土。無論是前段時間萬科海外購殼，還是綠城引入戰(zhàn)略投資者九龍倉，在融資方式方面并無太多新意。

有開發(fā)商稱當(dāng)下融資環(huán)境為“有借貸無金融”。顯然這種情況并不能滿足房地產(chǎn)公司的胃口。一位業(yè)內(nèi)人士向《英才》記者表示，當(dāng)前國內(nèi)金融模式支持不足使得持有大量資產(chǎn)的房地產(chǎn)公司“壓力很大”，若趕上行業(yè)周期性調(diào)整或經(jīng)營稍有不善，便會面臨巨大風(fēng)險，輕者折價出售資產(chǎn)，重者直接告別江湖。

盡管空間逼仄，但房地產(chǎn)公司并未放棄在夾縫中尋找新方向?！胺康禺a(chǎn)開發(fā)在未來會趨向于金融地產(chǎn)或地產(chǎn)金融。如此一來，房地產(chǎn)公司的運營更具輕資產(chǎn)特征，其核心的能力在于整合資源。目前發(fā)達國家的房地產(chǎn)開發(fā)均以這種模式為主?！币拙又袊?lián)席總裁丁祖昱對《英才》記者稱。

就在去年，萬通地產(chǎn)（下簡稱萬通）母公司由萬通實業(yè)更名為萬通控股，盡管創(chuàng)始人馮侖曾向《英才》記者坦言，更名的想法由來已久，但其背后之實則是向房地產(chǎn)行業(yè)上游的類金融企業(yè)模式進發(fā)。在房地產(chǎn)調(diào)控的背景下，這種低負債率開發(fā)模式保證了萬通的安全。

而萬通在整個業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)上也在積極提高商業(yè)地產(chǎn)的盈利比例，并嘗試引入所謂“美國模式”，此模式的核心便是房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）以及投資商。作為資產(chǎn)證券化的重要手段，REITs在國外被廣泛應(yīng)用于商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，但國內(nèi)除北京正在嘗試的保障房REITs外，并沒有其他案例。

“房地產(chǎn)金融化是一個過程，現(xiàn)在還剛剛起步，但是發(fā)展和開發(fā)商接受的速度都很快?！倍∽骊耪f，在這樣的趨勢下，由于資本與開發(fā)運營越發(fā)趨向各自的專業(yè)領(lǐng)域，運營能力一般的房地產(chǎn)開發(fā)公司便會面臨拿不到投資的境地，進而未來房地產(chǎn)行業(yè)的集中度會越來越高，“3年之后前十強房企市場份額可能會達到25%，而前100強房企則可能在未來幾年超過50%，這是一個趨勢。”

馮輝明則認(rèn)為，房地產(chǎn)金融應(yīng)與其服務(wù)形成互動關(guān)系，“創(chuàng)新的服務(wù)模式應(yīng)該用金融杠桿撬動它。最后地產(chǎn)商即使不親自參與組建金融平臺，亦會打通多個融資渠道，比如收購殼公司。”