陳國棟

［摘要］ 由于房地產(chǎn)項(xiàng)目周期長、占用資金額巨大，所以對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析很重要。本文用Excel軟件對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)分析。通過對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析得了NPV的直方圖。通過敏感性分析，找到影響房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)NPV的關(guān)鍵因素，從而為決策者提供參考，進(jìn)而使項(xiàng)目獲得最大收益。

［關(guān)鍵詞］ 蒙特卡羅模擬；房地產(chǎn)項(xiàng)目；風(fēng)險(xiǎn)分析

doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 06. 020

［中圖分類號(hào)］F272.35［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］A［文章編號(hào)］1673 - 0194（2012）06- 0041- 04

１房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)介紹

房地產(chǎn)開發(fā)是一種投資巨大、開發(fā)周期長的項(xiàng)目，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)成為一個(gè)有較高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，所以對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是指在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)過程中存在影響開發(fā)收益的多種因素，這些風(fēng)險(xiǎn)使得企業(yè)實(shí)際開發(fā)利潤可能與預(yù)計(jì)的利潤發(fā)生偏差，從而使企業(yè)有產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)損失的可能。按風(fēng)險(xiǎn)的成因可將房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分為：政治風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、國際因素風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)有如下特點(diǎn)：

（1）風(fēng)險(xiǎn)的綜合性。由于和房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)眾多，包括建筑業(yè)、建材業(yè)、機(jī)械制造業(yè)、鋼鐵業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)等，這些行業(yè)原材料價(jià)格的變動(dòng)、供需的變動(dòng)都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生影響。

（2）資金規(guī)模大。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)一般是投資規(guī)模較大的大型工程。從購買土地到房產(chǎn)建成銷售，涉及很多環(huán)節(jié)，需要投入巨額的資金。開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目有時(shí)需要資金多達(dá)上億元甚至幾十億到上百億元。巨大的資金需求使房地產(chǎn)開發(fā)商面臨利率風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周期較長，開發(fā)商也面臨通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。

（3）房地產(chǎn)售價(jià)變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)商從選地、購地、建筑設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)開發(fā)到銷售，往往需要幾年時(shí)間，一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)周期越長，房地產(chǎn)的售價(jià)越難以預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的房地產(chǎn)售價(jià)變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)越大，同時(shí)由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周期長，房地產(chǎn)項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)和建筑安裝費(fèi)用不確定性的風(fēng)險(xiǎn)也增大。

２蒙特卡羅模擬的Ｅｘｃｅｌ實(shí)現(xiàn)及敏感性分析

蒙特卡羅模擬也稱統(tǒng)計(jì)模擬方法，它是一種以概率統(tǒng)計(jì)理論為指導(dǎo)的一類非常重要的數(shù)值計(jì)算方法。蒙特卡羅方法在數(shù)學(xué)、金融工程學(xué)、宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)、計(jì)算物理學(xué)等領(lǐng)域有著廣泛應(yīng)用。應(yīng)用蒙特卡羅模擬解決問題一般包括以下幾個(gè)步驟：

（1）分析問題，建立實(shí)際問題的模型。一般是先分析實(shí)際問題，然后構(gòu)造隨機(jī)變量的統(tǒng)計(jì)量，比如Ｙ＝ｆ（Ｘ１，Ｘ２，…，Ｘｎ），使這個(gè)統(tǒng)計(jì)量Y的某個(gè)統(tǒng)計(jì)參數(shù)等于要求解的問題的值。

（2）當(dāng)不知道隨機(jī)變量的分布類型和參數(shù)時(shí)，用已知的樣本數(shù)據(jù)擬合隨機(jī)變量分布和參數(shù)。

（3）重復(fù)產(chǎn)生大量隨機(jī)向量Ｘ＝（Ｘ１，Ｘ２，…，Ｘｎ），將其代入Ｙ＝ｆ（Ｘ１，Ｘ２，…，Ｘｎ）中即可得到Y(jié)的值。然后計(jì)算Y的相關(guān)統(tǒng)計(jì)參數(shù)就可以得到求解的問題的值。

（4）利用模擬中產(chǎn)生的數(shù)據(jù)Y和X進(jìn)行其他分析，比如敏感性分析等。

Ｅｘｃｅｌ是ｏｆｆｉｃｅ辦公套裝軟件的一個(gè)重要組成部分，它可以進(jìn)行各種數(shù)據(jù)的處理、統(tǒng)計(jì)分析和輔助決策操作，廣泛地應(yīng)用于管理、統(tǒng)計(jì)財(cái)經(jīng)、金融等眾多領(lǐng)域。Ｅｘｃｅｌ軟件特別適合數(shù)據(jù)分析與建模，同時(shí)Ｅｘｃｅｌ還具有強(qiáng)大的繪圖功能，方便將數(shù)據(jù)以圖表的方式展現(xiàn)出來。同時(shí)Ｅｘｃｅｌ還支持ＶＢＡ編程功能，如果需要一些Ｅｘｃｅｌ沒有的功能和函數(shù)，可以使用ＶＢＡ編程來增強(qiáng)Ｅｘｃｅｌ的功能。所以使用Ｅｘｃｅｌ進(jìn)行蒙特卡羅模擬是很方便和快捷的。

現(xiàn)在通過一個(gè)實(shí)例來說明蒙特卡羅模擬在房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析中的應(yīng)用。

某房地產(chǎn)公司準(zhǔn)備開發(fā)一個(gè)新的商品房項(xiàng)目。該房地產(chǎn)公司先支付土地出讓金及前期費(fèi)用后進(jìn)行商品房開發(fā)，商品房分三期，預(yù)計(jì)每年建設(shè)一期，銷售一期。房地產(chǎn)公司經(jīng)過分析認(rèn)為前期費(fèi)用與土地出讓金服從３ ５００萬~４ ５００萬元之間的離散均勻分布，期初的建筑與安裝費(fèi)用服從８００萬~１ ３００萬元之間的離散均勻分布，第一年的銷售費(fèi)用服從８０萬~１２０萬元的離散均勻分布，銷售收入年增長率服從均值為１０％，標(biāo)準(zhǔn)差為２％的正態(tài)分布，建筑安裝費(fèi)用年增長率服從均值為１５％，標(biāo)準(zhǔn)差為３％的正態(tài)分布，銷售費(fèi)用年增長率均值為１０％，標(biāo)準(zhǔn)差為２％的正態(tài)分布。在Ｅｘｃｅｌ中后建模如表１。

從圖2中可以清楚地看出對(duì)ＮＰＶ最敏感的是期初投入的建筑安裝費(fèi)用，為－６４．０８％，其次為前期費(fèi)用與土地出讓金，占－２３．６９％。所以為了提高該房地產(chǎn)項(xiàng)目的ＮＰＶ， 管理者應(yīng)首先加強(qiáng)建筑安裝的原材料采購、施工等環(huán)節(jié)的管理，降低建筑安裝費(fèi)用。其次應(yīng)分析前期費(fèi)用與土地出讓金的使用情況，對(duì)資金使用流向加強(qiáng)監(jiān)管，盡量減低前期費(fèi)用與土地出讓金，從而使該房地產(chǎn)項(xiàng)目的ＮＰＶ達(dá)到最大。

３小結(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)是目前我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目周期長、占用資金額巨大，所以對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析很重要。本文用Ｅｘｃｅｌ軟件對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)分析。通過對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析得到ＮＰＶ的直方圖。通過敏感性分析，找到影響房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)級(jí)指標(biāo)ＮＰＶ的關(guān)鍵因素，從而為決策者提供參考，使項(xiàng)目獲得最大收益。

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