鄒曉云

究竟什么是小產(chǎn)權(quán)房？恐怕還沒有一個準確的界定。理論上說，小產(chǎn)權(quán)房至少應(yīng)該有產(chǎn)權(quán)，只是產(chǎn)權(quán)所包含的內(nèi)容也就是內(nèi)涵小一點而已。所以，即使產(chǎn)權(quán)內(nèi)涵再小，但是至少是合法的。因為如果不合法，這個“小產(chǎn)權(quán)”其實是不存在的。如果這樣理解的話，只有建在集體建設(shè)用地上的房屋符合這個條件，其他如沒有合法批地手續(xù)或者建房手續(xù)的房屋都不應(yīng)列入小產(chǎn)權(quán)房。

如此說來，小產(chǎn)權(quán)房本身并不是問題。如果建的房屋是自己住，哪怕是出租，也不會有人管你；關(guān)鍵問題在于將小產(chǎn)權(quán)房當(dāng)作商品房出售，特別是那些專門以出售為目的建立的小產(chǎn)權(quán)房，其出售的動機就更加明顯。由于小產(chǎn)權(quán)房屋所占土地未轉(zhuǎn)為國有，法律規(guī)定是不能進入市場的，小產(chǎn)權(quán)房的銷售是非法的，所以，小產(chǎn)權(quán)現(xiàn)象問題出在非法銷售上面。

所以，解決小產(chǎn)權(quán)房的關(guān)鍵，就是要解決小產(chǎn)權(quán)房的銷售問題。

很顯然，小產(chǎn)權(quán)房的銷售是有其供需雙方利益支撐的，除非把利益生成空間去掉，否則是很難杜絕小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象的；但這是非常困難的。作為供給方，由農(nóng)民集體和開發(fā)商組成。其中，農(nóng)民的風(fēng)險幾乎沒有什么風(fēng)險，如果說有風(fēng)險就是可能會失去耕作的土地，但是這好像不是他們能夠“覺悟”和考慮得了的；開發(fā)商呢，風(fēng)險是可能失去投入的建筑成本，但這和銷售房屋所獲得收益比較起來似乎也不是什么大問題。

對于購買者來說，可以分為兩類，一類是自住的，另一類是投資用的。自住的堅信我沒有別的房子住，你不會將我驅(qū)逐出去，實際上也很難將他們驅(qū)逐出去，特別是當(dāng)成為規(guī)模的時候就更難了。所以與國有土地上的“大產(chǎn)權(quán)房”存在的價差相比，這一部分人的風(fēng)險究竟有多大呢，他們自己也很清楚。作為投資目的的這一部分人還是很謹慎的，基本上都是小規(guī)模的，因為他們對小產(chǎn)權(quán)房的未來確實不能夠確定，不敢大范圍的涉足。

當(dāng)然，現(xiàn)實情況可能更復(fù)雜，上面所說的還只是其中“很標準的”一部分，還有大量各種各樣情況的，包括違法的。現(xiàn)在大家一般情況下所說的小產(chǎn)權(quán)房，在沒有明確界定的情況下可能是上面各種情況的“集合”，其處理的難度就會更大了。

為此，我個人認為：一是不能為了處理小產(chǎn)權(quán)房而處理小產(chǎn)權(quán)房，要看清楚處理的目的。處理小產(chǎn)權(quán)房的主要目的應(yīng)該是防止由于小產(chǎn)權(quán)房無序擴張帶來給耕地保護、節(jié)約用地等帶來的威脅，并不在于限制小產(chǎn)權(quán)房的流動。所以，在國家層面，治理的目標就應(yīng)該設(shè)定在如何防止小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模繼續(xù)擴大，而不是急于對現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房的清理。不要將小產(chǎn)權(quán)房處理簡單演化成一場違法行為的處理，如果是這些小產(chǎn)權(quán)房里真的是有人在居住，處理起來就應(yīng)該非常謹慎，不能漠視這些人的居住現(xiàn)實。

二是處理小產(chǎn)權(quán)房還應(yīng)該注意從大處著手，要從著眼于優(yōu)化制度環(huán)境入手，要有積極的理念，不能簡單化，也不能技術(shù)化。很多時候，我們的管理只追求一種暫時的效率，但是會留下很多遺患。小產(chǎn)權(quán)房的處理應(yīng)該給大家開辟出一條好的途徑，尊重對方，引導(dǎo)大家遵紀守法，并帶來好處。假如我們采取一種嚴加看管的處理模式，比如建立一個科技化程度很高的監(jiān)視體系，這樣也許能夠在一定范圍內(nèi)和一定程度上真正杜絕小產(chǎn)權(quán)建設(shè)，但是，是不是大家就真心地認可這樣的方式呢？是不是又會有人來攻擊你的監(jiān)視體系呢？這樣的方式顯然不會具有長久的效用，因為它沒有尊重對方。

三是要著眼于長遠。從長遠看，需要從制度層面逐步進行改善，創(chuàng)造平穩(wěn)公平的市場環(huán)境，讓大家住得起房，減少小產(chǎn)權(quán)房的需求，降低小產(chǎn)權(quán)房的投機預(yù)期，小產(chǎn)權(quán)現(xiàn)象自然也就慢慢沒有了。

（作者系中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師）