王雨佳

在GDP增速放緩的大背景下，保障房似乎變成了房地產(chǎn)行業(yè)中少有的亮點(diǎn)。

原本，自上世紀(jì)90年代末以來(lái)，經(jīng)濟(jì)適用房投資額逐年下降的趨勢(shì)非常明顯，但突然，被稱為“國(guó)十條”的房地產(chǎn)調(diào)控政策在2010年出臺(tái)之后，保障房開始“走紅”。

前所未有的是，在2011年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的表述之中，“保障房”被政府提到比“商品房”更靠前的位置。

在S O H O中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹看來(lái)，這一現(xiàn)象的原因是保障房被賦予了商品之外的其他屬性：“2010年之前，建廉租房花的錢幾乎可以忽略不計(jì)。而到了2011年，保障性住房建設(shè)的確切數(shù)字成為了政治任務(wù)。”

讓保障的歸保障、讓市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，“商品房+保障房”的雙軌制已經(jīng)被廣泛認(rèn)定為未來(lái)中國(guó)住房問題的解決方案。

然而，僅僅提高保障房的地位是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。保障房推進(jìn)過程中的每一個(gè)環(huán)節(jié)，仍然離不開各利益方的博弈。一線房企幾乎全部通過各種途徑紛紛介入保障房開發(fā),更有市場(chǎng)人士認(rèn)為，在商品房受到限制的當(dāng)下，保障房將會(huì)成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)最大的一塊蛋糕。傳聞之中，保障房的利潤(rùn)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止是3%-5%這么簡(jiǎn)單。

難道，保障房真的會(huì)成為房地產(chǎn)行業(yè)的救命稻草？

錢從哪里來(lái)？

“目前，各方利益還是沒有協(xié)調(diào)好。”中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一的話意味深長(zhǎng)。

實(shí)際上，對(duì)保障房項(xiàng)目最關(guān)心的當(dāng)然是中央政府。2011年，中央政府提出要完成1000萬(wàn)套保障房的建設(shè)，2012年，這個(gè)目標(biāo)變成700萬(wàn)套。為配合落實(shí)，從住建部、國(guó)土部、再到財(cái)政部，都出臺(tái)了相關(guān)文件，力保保障房的建設(shè)。

很自然，在“保障房項(xiàng)目中，中央和地方爭(zhēng)論最激烈的一點(diǎn)，就是誰(shuí)應(yīng)該投更多的錢?！敝袊?guó)指數(shù)研究院研究副總監(jiān)何田告訴《英才》記者。因?yàn)?，根?jù)住建部住房保障司的數(shù)字，2011年全國(guó)在保障性安居工程建設(shè)共完成投資近1.3萬(wàn)億元。

這1.3萬(wàn)億中，除了中央財(cái)政撥款，地方財(cái)政扮演著更加重要的角色。財(cái)政部、住建部下發(fā)的文件寫明：地方政府的公共預(yù)算、公積金增值部分以及土地出讓收入的10%均將作為保障性住房的建設(shè)資金。此外，已經(jīng)公布的數(shù)據(jù)還顯示：2011年，中央財(cái)政下達(dá)保障性安居工程補(bǔ)助資金1526億元，新增保障性住房開發(fā)貸款1751億元，利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)發(fā)放貸款265.88億元，三者合計(jì)為3542.88億元。也就是說，剩下的一萬(wàn)億資金需要地方政府自行解決。

普遍的觀點(diǎn)認(rèn)為，在過去的一年中，銀行不可能給保障房提供太多的幫助，因?yàn)?011年信貸投放本身就很少。但何田認(rèn)為，即便如此，國(guó)家對(duì)保障房項(xiàng)目仍將給予最大力度的支持，“按照央行公布的數(shù)據(jù)，新增開發(fā)貸下降了50%。那么這50%都是些什么？另有數(shù)據(jù)表明，保障房貸款占整個(gè)開發(fā)貸的50%。這就意味著，現(xiàn)存的開發(fā)貸幾乎都貸給了保障房。所以，銀行是有傾向性的。再看信托。2011年下半年，政府叫停了很多信托，卻沒有叫停涉及保障房的信托?！?/p>

“公租房基金在歐美是比較成熟的方案。現(xiàn)在，通過信托等方式融資，中國(guó)企業(yè)成本很高；而同時(shí)，CPI 2011年上漲5%左右，如果在此基礎(chǔ)上再讓老百姓有8%的回報(bào)，大家一定是愿意投的。讓老百姓把炒房的錢用到公租房建設(shè)的概念很正確，但其中，銀行的既得利益太多。這樣的基金會(huì)妨礙銀行賺錢。”朱中一認(rèn)為，名正言順的公租房基金其實(shí)比地方政府的融資平臺(tái)要有效率得多。

無(wú)論如何，2012年的保障房資金壓力要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于2011年，而在資金來(lái)源尚未得到明確之前，就將保障房視為房地產(chǎn)行業(yè)的救命稻草，似乎為時(shí)過早。

房企的算盤

“說萬(wàn)科做保障房利潤(rùn)很高，完全是個(gè)誤解?！比f(wàn)科集團(tuán)副總裁毛大慶對(duì)《英才》記者表示。但眾多事實(shí)證明，一線房企紛紛介入保障房，看中的仍是利益。

首先是眾多保障房占比過高的地塊流拍。這一現(xiàn)象揭示了房企的簡(jiǎn)單心思——無(wú)利可圖。于是，為了讓房企投身其中，政府想了很多辦法。2011年，政府機(jī)構(gòu)相關(guān)文件中有這樣的表述：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要抓住各地在保障性住房土地供應(yīng)、投資補(bǔ)助、財(cái)政貼息、融資、稅費(fèi)等方面出臺(tái)優(yōu)惠政策的機(jī)會(huì)，將保障性住房與商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)有機(jī)結(jié)合起來(lái)?！?/p>

在整個(gè)中國(guó)，任何商品房項(xiàng)目開工均要求“四證齊全”。僅僅是為了四證，至少就需要4個(gè)月時(shí)間，到銀行申請(qǐng)開發(fā)貸款的審核至少也要2個(gè)月?？扇缃?，在某些省市，為了加快保障房的開工，甚至允許保障房項(xiàng)目先開工建設(shè)，再補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)。

“保障房成了房地產(chǎn)企業(yè)在商品房銷售減速的情況下，保障現(xiàn)金流的項(xiàng)目。也許，它不是盈利項(xiàng)目，但至少是規(guī)模項(xiàng)目、現(xiàn)金流項(xiàng)目?！泵髴c指出。

在房地產(chǎn)商眼中，保障房尚有公租房、限價(jià)房之分。而實(shí)際上，限價(jià)房全程由政府主導(dǎo)，在土地出讓時(shí)就已被政府限定好地價(jià)、房?jī)r(jià)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和銷售對(duì)象，開發(fā)商只是做“代建”。由于限價(jià)房可以直接上市交易，故而受到房企青睞。

“2011年的1000萬(wàn)套保障房中，400萬(wàn)套是棚戶區(qū)改造，400萬(wàn)套是公租房，200萬(wàn)套是可以買賣的限價(jià)房，比例很小。未來(lái)，整個(gè)保障性安居工程中，限價(jià)房的比例仍將繼續(xù)下降，公租房才是政府認(rèn)定的主流?！痹诤翁锟磥?lái)，限價(jià)房最終有可能退出歷史舞臺(tái)，屆時(shí)，房企的心態(tài)將再次發(fā)生改變。

而公租房是保障性安居工程中推動(dòng)難度最大的。畢竟，公租房建設(shè)需要一次性投入大量資金，建成后需要長(zhǎng)期管理。目前成形的模式是企業(yè)建好、政府回購(gòu)、由政府負(fù)責(zé)管理?！肮夥靠隙ㄊ亲畈缓米龅模Y(jié)賬，后面還有一大堆事兒?！笔讋?chuàng)置業(yè)總經(jīng)理劉曉光告訴《英才》記者。

“大企業(yè)應(yīng)該去做保障房。但是，讓企業(yè)履行責(zé)任、解決社會(huì)保障問題，這是不對(duì)的。解決社會(huì)保障的主體還是政府，推動(dòng)力也是。政府最應(yīng)該做的，是設(shè)計(jì)一個(gè)好的制度，讓企業(yè)有興趣參與。遺憾的是，我國(guó)現(xiàn)行的制度設(shè)計(jì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于社會(huì)發(fā)展的需要?！泵髴c說。

“從去年到今年，我們始終沒有做保障房?！眲怨庹f：“即便是有利可圖的限價(jià)房，其銷售過程中仍可能出現(xiàn)問題。比如政府不讓賣，要審查資格。等政府審查完了，時(shí)間都過去好久了。”

然而，從數(shù)據(jù)上看，專做保障房的企業(yè)利潤(rùn)率相當(dāng)高。上海城投控股、北京金隅股份、貴州中天城投等企業(yè)，2011年的財(cái)報(bào)都十分亮麗。“保障房不是誰(shuí)都能做的。很多項(xiàng)目都在區(qū)政府手里，競(jìng)爭(zhēng)要通過固定的渠道和關(guān)系。更多企業(yè)是為了有活干才接下保障房項(xiàng)目。特別是一般城投企業(yè)，又搞開發(fā)又搞施工，能夠拿到施工利潤(rùn)?！眲怨恻c(diǎn)出個(gè)中關(guān)鍵。

實(shí)際上，即便面對(duì)保障房，真正有誘惑力的還是土地。如果說，很多企業(yè)最初參與保障性住房的建設(shè)，是政府的宣傳需要，那么現(xiàn)在，通過保障房項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)可以從中獲得更多經(jīng)營(yíng)性用地。包括綠城中國(guó)、五礦置業(yè)等房企都做過類似的項(xiàng)目。

時(shí)至如今，保障房越來(lái)越成了不得不做的事。在潘石屹看來(lái)，保障房甚至成了2012年壓在房地產(chǎn)業(yè)頭頂上的大山，“如果3600萬(wàn)套保障性住房全部建起來(lái)，那么中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將不復(fù)存在。”

“如果保障房如期建成，對(duì)商品房市場(chǎng)的沖擊的確比較大，肯定能夠平抑房?jī)r(jià)。只不過，它對(duì)于真正買商品房的人沖擊不大，而是對(duì)土地供應(yīng)的影響很大。很簡(jiǎn)單，保障房用地供應(yīng)多了，商品房用地就會(huì)相應(yīng)減少?！眲怨馊缡钦f。