孫云　胡安冉

作者簡介：孫云（1986—），女，漢族，江蘇宿遷人，在讀管理學碩士，單位：東南大學經(jīng)濟管理學院管理科學與工程專業(yè)，研究方向：金融工程。

胡安冉（1987—），女，漢族，山東棗莊人，在讀管理學碩士，單位：東南大學經(jīng)濟管理學院管理科學與工程專業(yè)，研究方向：金融工程。

摘要：文章從實證的角度對上海市房地產(chǎn)業(yè)中的商品住宅房的投資額、價格與銀行信貸之間的關系進行了研究。通過相關性分析、回歸分析揭示了銀行信貸對住宅投資額、住房平均價格的作用，結(jié)果顯示住房價格和銀行信貸存在長期均衡關系，銀行信貸規(guī)模的變化直接會影響商品住房的發(fā)展。

關鍵詞：商品住宅；銀行信貸；相關性分析

一、引言

2000年以來全國的房地產(chǎn)業(yè)進入了一個高速發(fā)展的時期，上海市房地產(chǎn)的投資額由2000年的566.17億元增加到2010年的1980.68億元，投資額度在十年間增長了3.5倍，且銀行信貸的比例逐漸變大，住宅的投資額中大部分來源于銀行貸款。當銀行貸款成為房地產(chǎn)最主要的融資渠道時，房地產(chǎn)價格的波動就會通過銀行信貸量的產(chǎn)出的變化而變動。從各國房地產(chǎn)發(fā)展的情況可以看出，信貸量的增長對房地產(chǎn)市場的供求、價格均產(chǎn)生了較大影響。因此定量的分析銀行信貸與房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間的關系、以及對經(jīng)濟波動的影響，對于防范房地產(chǎn)金融風險具有重要的意義。

二、文獻綜述

Davis and Haihinzhu（2004），江彤（2007），項衛(wèi)星、李宏瑾（2005）實證分析得出我國銀行貸款與房地產(chǎn)價格之間存在單向的長期穩(wěn)定的均衡關系，房地產(chǎn)價格是銀行貸款的Granger原因。段忠東，曾令華，黃澤先（2007）運用多變量協(xié)整分析對兩者之間的長期均衡和短期動態(tài)關系進行檢驗。長期均衡水平上存在雙向因果關系，短期內(nèi)房地產(chǎn)價格波動不是短期銀行貸款增長的直接Granger原因。周京奎（2005）從住宅價格與貨幣政策的角度實證分析，其住宅價格的上漲與寬松的貨幣政策存在緊密的聯(lián)系。但以上的分析基本上是全國整體的分析，但不同城市之間的房地產(chǎn)發(fā)展并不一致，一線城市、二線城市的發(fā)展程度不相同，本文對一線城市的住宅價格與銀行信貸的關系進行研究，期望對于規(guī)范該城市的房地產(chǎn)市場和銀行信貸政策具有幫助。

三、上海商品住宅投資與銀行信貸的實證研究

（一）相關性及回歸分析

本文選取上海市商品住宅投資額（It）與銀行信貸量（Yt），商品住宅價格（St）為指標。銀行信貸量是自變量，商品住宅投資額是因變量。相關系數(shù)為0.928，說明銀行信貸的增加會促進住房投資額的增長。進一步回歸分析得到商品住宅投資額與銀行信貸之間的線性回歸模型為：Yt=0.813It-198.731，F(xiàn)=55.721，t=-2.231?？梢缘贸鲢y行信貸的增長會刺激消費者對住房需求和預期的增加，進而房價上漲，住房投資增長。

（二）模擬預測分析

使用SPSS軟件對住宅投資額作為因變量進行預測，看其隨著銀行信貸的變化是如何產(chǎn)生變化的，預測結(jié)果如圖1左圖。

從上述的分析可以得到兩點結(jié)論：一是銀行信貸是支撐著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的一個重要因素。二是房地產(chǎn)業(yè)住宅投資的增長與銀行信貸的增長之間并不存在嚴格的依存關系，增長的幅度并不同步。在2007年出現(xiàn)了不同的變化，其客觀原因的解釋是2007年由美國次貸危機引起的金融危機，對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了影響，銀行縮減貸款，居民對經(jīng)濟形勢有一定的擔憂，因而對于商品住宅的需求持觀望態(tài)度。

四、商品住宅房價格與銀行信貸支持的實證分析

將銀行信貸作為自變量，用 Xt來表示；住宅平均售價為因變量，用 Yt 表示。利用 SPSS軟件進行數(shù)據(jù)處理，得到二者之間的相關系數(shù)高達 0.941，表明銀行信貸規(guī)模與房地產(chǎn)住宅價格之間存在著非常緊密的聯(lián)系。數(shù)據(jù)進行回歸分析可以建立商品住宅價格增加值（Yt）與銀行信貸規(guī)模（Xt）之間歸模型：Yt=0.941Xt+413.412；其中F=69.541.

然后使用SPSS軟件對住宅投資額作為因變量進行預測，看其隨著銀行信貸的變化是如何產(chǎn)生變化的，結(jié)果如圖1右圖所示

經(jīng)以上分析可得，住宅價格的增長分為三個時期，2000—2006，2006—2008，2008—2009年，其中2007年為一個變化的拐點，這與經(jīng)濟形勢變化是吻合的。由以上圖表知道兩者之間存在著長期的均衡關系，銀行信貸的增長對房地產(chǎn)價格的增加起了刺激作用。

五、結(jié)論及建議

1、當期的房地產(chǎn)投資增長絕對量與當期的房價增長絕對量之間有較為明顯的相關性，可以認為當期的投資增長對當期的房地產(chǎn)價格增長有較大的影響。由于我國的房地產(chǎn)企業(yè)的資金絕大多數(shù)來源于銀行貸款，因此，可以說銀行對房地產(chǎn)業(yè)的信貸規(guī)模和速度是影響房地產(chǎn)價格變化的重要因素。也即是房地產(chǎn)的價格與銀行的房地產(chǎn)信貸有明顯的正相關關系。

2、上海城市房地產(chǎn)的繁榮和發(fā)展與銀行信貸支持密切相關，從供給的角度看，銀行信貸的發(fā)放給房地產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的資金支持，從需求的角度看，銀行信貸即住房按揭貸款的支持，滿足了個人的住房需求。

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展尤其是居民住宅的發(fā)展與銀行業(yè)的資金支持密切相關，因此要合理的調(diào)控房價，最有效的就是銀行信貸政策對房價的調(diào)控作用。面對房價的快速上漲可能帶來的市場風險，房地產(chǎn)業(yè)目前最為重要的是拓寬融資的渠道，改變過分依賴銀行信貸的支持。同時銀行也要提高抵御房地產(chǎn)貸款的風險能力。

參考文獻

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[2]Davis，Philip and Haibin，Zhwbank lending and commercial Property cycles： some cross一country evidence[Z].BIS Working paper，2004.

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[4]樊俊杰.中國銀行貸款與房地產(chǎn)價格的關系[D].北京交通大學.2010.

[5]江彤.我國銀行信貸與房地產(chǎn)價格關系實證分析[J].中國房地產(chǎn)金融，2007（04）.

[6]段忠東，曾令華，黃澤先.房地產(chǎn)價格波動與銀行信貸增長的實證研究[J].金融論壇，2007（02）.