吳輝

近年來，一提起買房和賣房的話題，買房人和開發(fā)商都很糾結(jié)。買房人糾結(jié)的是樓市雖然有調(diào)控，但房價并沒有實質(zhì)性的降多少，以目前這個價格，多數(shù)人連首付都付不起。

而開發(fā)商郁悶的是，因為政策以及宏觀調(diào)控的限制，銀行貸款的閘門關(guān)住了，賣房的成交量也少了，開發(fā)商的資金缺口亮起了“紅燈”。在地產(chǎn)商告貸無門之際，以信托方式發(fā)行的信托計劃成為開發(fā)商的救命稻草，相比民間高利貸的高利息，信托的成本還在開發(fā)商可承受的范圍之內(nèi)。如此一來，開發(fā)商借助信托公司競相推出各類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，使得信托投資這兩年異常火爆起來。

日前，中國信托業(yè)協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至今年二季度末，信托資產(chǎn)規(guī)模已增至5.54萬億元。而在2006年，國內(nèi)信托業(yè)資產(chǎn)管理規(guī)模還只有3500億元，這幾年，中國信托業(yè)幾乎每年以1萬億元的規(guī)?？焖僭鲩L，不可謂不兇猛。

而在各類型的信托產(chǎn)品中，房地產(chǎn)信托占據(jù)了半壁江山。據(jù)用益信托工作室不完全統(tǒng)計，2011年全年共發(fā)行了1003只房地產(chǎn)信托產(chǎn)品（含保障房），發(fā)行規(guī)模為2864.1億元，占據(jù)總發(fā)行規(guī)模的35%；2012年上半年發(fā)行了36只房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模達(dá)88.3億元，占據(jù)總發(fā)行規(guī)模的23%。

發(fā)行漸顯低迷

風(fēng)風(fēng)火火的房地產(chǎn)信托，當(dāng)前正進(jìn)入了一個低谷期。

據(jù)統(tǒng)計，一季度房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品新成立28只，發(fā)行規(guī)模為34.7億元；二季度新成立8只，發(fā)行規(guī)模為33.5億元；三季度僅僅新成立9只，發(fā)行規(guī)模為16.15億元。

三季度中，房地產(chǎn)信托行業(yè)漸顯低迷，無論是發(fā)行量，還是發(fā)行規(guī)模，都有一定幅度的下滑。如9月只發(fā)行了2只產(chǎn)品，低于8月的3只，也低于7月的4只，規(guī)模也從7月的3.8億元降至9月的2.8億元。

兌付高峰來襲

從2012年開始，房地產(chǎn)信托到期規(guī)模迅速增加，進(jìn)入兌付高峰期。

數(shù)據(jù)顯示，今年7、8、9月已經(jīng)迎來房地產(chǎn)信托到期高峰潮，兌付數(shù)量達(dá)122個，兌付規(guī)模達(dá)439.5913億元。明年上半年，將是房地產(chǎn)信托兌付的頂峰，半年到期規(guī)模超過了1000億元。

個別產(chǎn)品現(xiàn)風(fēng)險

經(jīng)歷了兩年多的快速發(fā)展，房地產(chǎn)信托行業(yè)到了需要大規(guī)模集中還債的時候。由于房地產(chǎn)正面臨史上最嚴(yán)厲調(diào)控，市場風(fēng)險不斷顯現(xiàn)并加劇，房地產(chǎn)信托面臨集中兌付風(fēng)險。

普益財富認(rèn)為，房地產(chǎn)信托行業(yè)整體風(fēng)險可控，但需防范個體風(fēng)險。部分信托公司不看好房地產(chǎn)后市，為避免到期難以兌付的情況出現(xiàn)，上半年多只房地產(chǎn)信托產(chǎn)品提前終止、清盤。據(jù)不完全統(tǒng)計，2012年初迄今，約有50只房地產(chǎn)信托提前清盤。

與此同時，個別到期的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品則延期兌付。雖說有“剛性兌付”，房地產(chǎn)信托不能兌付的情況不會大規(guī)模出現(xiàn)，但是個別信托產(chǎn)品仍面臨兌付風(fēng)險，而提前終止和延期兌付也都給投資者造成了一定的損失。

今年以來，房地產(chǎn)信托被曝光的風(fēng)險事件還只有一例，即華澳信托為實德系發(fā)行的“長信2號”兌付風(fēng)波，由于信托計劃的一再延期，華澳信托起訴了大連實德。但這起案件并未如期在法院開庭，雙方當(dāng)事人已在庭外和解。同時，華澳信托內(nèi)部人士透露，“長信2號已正常清算完畢，沒有任何風(fēng)險。”至此，這起事件告一段落，沒有出現(xiàn)真正的違約。