李艾

分鐘寺陽(yáng)光新生活廣場(chǎng)總建筑面積約為5萬(wàn)平方米，商業(yè)經(jīng)營(yíng)部分采用品牌專賣方式，配合國(guó)內(nèi)外知名服裝服飾品牌，融入餐飲、娛樂(lè)、兒童天地、生活配套等多種 生活元素。分鐘寺商圈的人口數(shù)量預(yù)計(jì)將達(dá)到60萬(wàn)人左右，輻射范圍可達(dá)方莊、亦莊等區(qū)域，消費(fèi)人群擁有強(qiáng)大的購(gòu)買力，為商圈發(fā)展提供了有力的支撐。

新業(yè)廣場(chǎng)華麗蛻變

分鐘寺新業(yè)廣場(chǎng)的前身是超市和家居建材賣場(chǎng)的簡(jiǎn)單組合，去年經(jīng)過(guò)重新的定位改造煥發(fā)出了新的活力，項(xiàng)目的建筑外觀極具現(xiàn)代品質(zhì)、中庭天幕富有感染力、店面設(shè)計(jì)充滿動(dòng)感、購(gòu)物環(huán)境開放舒適。入駐品牌包括華潤(rùn)萬(wàn)家大賣場(chǎng)、星美國(guó)際影院、UNIQLO、蘋果體驗(yàn)中心、屈臣氏、蘇寧電器、必勝客、肯德基、博士蛙、呷哺呷哺、Only、Vero Moda、Jack&Jones、Selected、艾格、吉野家等眾多消費(fèi)者耳熟能詳?shù)闹放啤?/p>

陽(yáng)光新業(yè)地產(chǎn)股份有限公司總裁助理兼北京瑞景陽(yáng)光商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理李睿作為全面負(fù)責(zé)陽(yáng)光新業(yè)集團(tuán)18個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理的專業(yè)人士，在接受本刊采訪時(shí)說(shuō)到，隨著城南人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)的變化，消費(fèi)需求不斷擴(kuò)大并提升，雖然近期大型商場(chǎng)不斷進(jìn)入，但在城南快速發(fā)展的大趨勢(shì)下，城南居民的商業(yè)需求遠(yuǎn)未得到滿足，作為業(yè)界領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，陽(yáng)光新業(yè)愿意和廣大商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)一道共同努力為廣大商家提供更專業(yè)、更具人文關(guān)懷的商場(chǎng)管理服務(wù)，為城南居民提供更舒適更時(shí)尚的購(gòu)物休閑環(huán)境。

分鐘寺新業(yè)廣場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)除了地理位置好和交通便利外，更重要的是對(duì)于消費(fèi)者需求的準(zhǔn)確把握和定位的精準(zhǔn)。分鐘寺新業(yè)廣場(chǎng)在整個(gè)城南商圈都頗具影響力和競(jìng)爭(zhēng)力，它的成功開業(yè)也導(dǎo)致剛剛上演的城南商戰(zhàn)大戲進(jìn)一步升級(jí)。事實(shí)也證明了業(yè)內(nèi)人士的看法絕非虛談，比起有些購(gòu)物中心開業(yè)初期入駐率不足60%的慘狀，分鐘寺新業(yè)廣場(chǎng)100%的入駐率的確是驕人的成績(jī)。去年7月8日開門迎客后的兩周內(nèi)，工作日客流都穩(wěn)定在4萬(wàn)人以上，假日客流在5.5萬(wàn)人以上，對(duì)于體量5萬(wàn)平米的商業(yè)項(xiàng)目而言非?？捎^，也大大超過(guò)了開業(yè)之前很多人的預(yù)期。李總認(rèn)為，分鐘寺新業(yè)廣場(chǎng)切中了城南商圈缺乏綜合性購(gòu)物休閑廣場(chǎng)的要害，滿足了城南居民追求新型生活方式的需求，陽(yáng)光新業(yè)在京城的拓展獲得了成功，這種根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展情況不斷升級(jí)調(diào)整煥發(fā)商業(yè)項(xiàng)目新的巨大活力的操作方式和能力值得關(guān)注。

李睿介紹，陽(yáng)光新業(yè)相繼在北京、天津、西安、青島、沈陽(yáng)、鄭州、成都等城市推出陽(yáng)光新生活廣場(chǎng)、新業(yè)廣場(chǎng)、陽(yáng)光新業(yè)中心，滿足不同人群的消費(fèi)需求。 目前，公司已在全國(guó)持有或管理26個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，商業(yè)總建筑面積超過(guò)150萬(wàn)平方米。李睿說(shuō)：“目前國(guó)內(nèi)的購(gòu)物中心包括社區(qū)型購(gòu)物中心、區(qū)域型購(gòu)物中 心、城市中心型購(gòu)物中心三類，而隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的推進(jìn)，以上三種商業(yè)形式將成為未來(lái)的主要商業(yè)業(yè)態(tài)。北京市場(chǎng)是陽(yáng)光新業(yè)商業(yè)地產(chǎn)布局的重點(diǎn)之一，目前陽(yáng)光新業(yè)的三類商業(yè)項(xiàng)目中的二類都已落戶北京?！标?yáng)光新業(yè)已在北京市場(chǎng)搭建起商業(yè)艦隊(duì)——西四環(huán)陽(yáng)光新生活廣場(chǎng)、通州陽(yáng)光新生活廣場(chǎng)和分鐘寺陽(yáng)光新業(yè)廣場(chǎng)。

對(duì)于分鐘寺新業(yè)廣場(chǎng)的盛大開業(yè)，商圈內(nèi)居民充滿了期盼。李總告訴我前些天與一位顧客的交流讓他深感欣慰，家住成壽寺路某小區(qū)的一位女士告訴李總，由于小區(qū)附近缺乏購(gòu)物中心，每逢節(jié)慶日子，他們一家三口總是驅(qū)車到北邊、東邊消費(fèi)，非常耽誤時(shí)間，“周圍沒(méi)有綜合性的商場(chǎng)，有了新業(yè)廣場(chǎng)買東西方便多了，遛彎過(guò)來(lái)十幾分鐘，逛逛超市，買買衣服，有很多吃飯的地方，也有給孩子玩的地方，逛著特舒服！”的確，顧客的滿意是對(duì)商家最大的鼓勵(lì)。

為了分鐘寺陽(yáng)光新生活廣場(chǎng)的順利誕生，李總把更多的時(shí)間傾注在這里。雖然已經(jīng)在總經(jīng)理之位，他仍然不斷學(xué)習(xí)充實(shí)自己。平日里，李總為人謙遜，熱愛(ài)生活，有著不竭的動(dòng)力。而工作中即現(xiàn)嚴(yán)肅、理性、果斷的商業(yè)作風(fēng)，能高效調(diào)動(dòng)各部門配合，讓突如其來(lái)的問(wèn)題迎刃而解。李總很贊同一句古話“得人心者得天下”，他認(rèn)為，要想帶好團(tuán)隊(duì)，工作中以身作則是作為一個(gè)公司領(lǐng)導(dǎo)人最起碼的修養(yǎng)和素質(zhì)，生活中與同事以朋友身份相處，給予更多的關(guān)愛(ài)。久而久之團(tuán)隊(duì)之間有了一種默契和融洽的相處方式及向前的動(dòng)力。

李總眼中的商業(yè)地產(chǎn)

曾任北京天恒置業(yè)集團(tuán)北京天恒瑞海物業(yè)管理有限公司市場(chǎng)部經(jīng)理、副總經(jīng)理的李睿從2006年至今，歷任陽(yáng)光新業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理、運(yùn)營(yíng)總監(jiān)，招商副總經(jīng)理，北京瑞景陽(yáng)光商業(yè)管理公司總經(jīng)理，集團(tuán)總裁助理。憑借著多年商業(yè)地產(chǎn)的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)跟我們分享了許多他的獨(dú)到見解。

近些年來(lái)，許多住宅開發(fā)商都高調(diào)宣稱進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，紛紛加緊在全國(guó)范圍內(nèi)“圈地”布局商業(yè)地產(chǎn)的步伐。如國(guó)內(nèi)實(shí)力開發(fā)商保利、金地、萬(wàn)科等先后宣布了自己的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃和目標(biāo)。崇文門成就北京新地王、CBD二百億的出讓總額讓人嘆為觀止，商業(yè)地產(chǎn)可謂火熱異常。但是，商業(yè)地產(chǎn)新老混戰(zhàn)，看似百家爭(zhēng)鳴的情況，背后卻潛藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)新老混戰(zhàn)，看似百家爭(zhēng)鳴，但商業(yè)地產(chǎn)表面光鮮的背后，卻隱藏著許多問(wèn)題。“那么多企業(yè)進(jìn)入，未來(lái)的商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量肯定會(huì)大幅增加，供應(yīng)增加意味著競(jìng)爭(zhēng)加大?！崩铑？偨?jīng)理認(rèn)為，目前商業(yè)地產(chǎn)貌似火爆的現(xiàn)狀，對(duì)行業(yè)的健康發(fā)展來(lái)講并不一定是件好事。

李睿告訴記者，短期大量激增的商業(yè)地產(chǎn)相較于人才儲(chǔ)備、零售業(yè)發(fā)展等現(xiàn)狀情況存在極大的不匹配，這必將出現(xiàn)惡性競(jìng)爭(zhēng)的狀況：大量企業(yè)的進(jìn)入，對(duì)土地需求量自然增加，地價(jià)必然上漲，導(dǎo)致開發(fā)成本增加，在本身就融資渠道狹窄的環(huán)境下，企業(yè)將承受巨大的資金壓力；大量項(xiàng)目的出現(xiàn)，必然引發(fā)人才大戰(zhàn)，高薪挖人的現(xiàn)象現(xiàn)在比比皆是，導(dǎo)致工作的穩(wěn)定性受到影響，無(wú)法正常運(yùn)作，這也直接影響了項(xiàng)目的服務(wù)品質(zhì)；大量項(xiàng)目的短期激增相較于有限的零售品牌資源，也必將導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目的嚴(yán)重同質(zhì)化，而且因彼此間的惡性競(jìng)爭(zhēng)不僅增加招商難度并使得項(xiàng)目收益缺少保障?！澳壳暗恼猩汰h(huán)境已經(jīng)比較困難了，某些項(xiàng)目為吸引商戶甚至出現(xiàn)極低租金和免租、免物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象?！?/p>

老牌開發(fā)商積極應(yīng)對(duì)

然而，商業(yè)地產(chǎn)如何避免危機(jī)，走出“惡性競(jìng)爭(zhēng)”的怪圈呢？李睿認(rèn)為在目前商業(yè)地產(chǎn)的割據(jù)戰(zhàn)中，為避免危機(jī)、最終取勝，開發(fā)商采取了各種不同的策略。以萬(wàn)達(dá)為代表的大佬級(jí)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，走的是快速、規(guī)模擴(kuò)張路線。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的擴(kuò)張從未停止，而且有愈演愈快之勢(shì)。而首創(chuàng)芭蕾雨奧特萊斯、寶龍等新秀也在緊跟老大們的步伐。“越大越大，越強(qiáng)越強(qiáng)，資源正向龍頭企業(yè)快速聚集。兼并加速，資本與土地規(guī)模成了制勝的關(guān)鍵?！?李睿說(shuō)。

相比前幾位大佬，同樣是資深商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的陽(yáng)光新業(yè)，則更趨于穩(wěn)健。這家在商業(yè)地產(chǎn)不溫不火的時(shí)候搞出大動(dòng)作的企業(yè)，卻在當(dāng)下顯得格外謹(jǐn)慎?！罢?yàn)楝F(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)太火，未來(lái)一些項(xiàng)目肯定會(huì)出問(wèn)題。所以我們?cè)谀玫?、擴(kuò)張的時(shí)候，就更要謹(jǐn)慎?！痹谀壳吧虡I(yè)地產(chǎn)的割據(jù)戰(zhàn)中，對(duì)于老牌商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)上保持謹(jǐn)慎，未免不是一種以退為進(jìn)的策略。

對(duì)于以上兩種戰(zhàn)略，李總表示：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展無(wú)定式，每個(gè)企業(yè)的戰(zhàn)略不同、發(fā)展階段不同，那么它在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，則需要根據(jù)自身情況找到適合自己的模式。