持續(xù)唱衰房地產(chǎn)?

王雨佳

2012終于到來，房地產(chǎn)的末日也來到了嗎？

延續(xù)上一年的頹勢(shì)，新年伊始，地產(chǎn)大佬繼續(xù)“唱衰”，認(rèn)定降價(jià)是2012年的房地產(chǎn)主旋律，可討論的范圍不過是降價(jià)幅度而已。其中，中坤集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波最悲觀，認(rèn)為房?jī)r(jià)降幅會(huì)高達(dá)30%。

同時(shí)，瑞銀大中華研討會(huì)透露的數(shù)據(jù)顯示：2011-2012年度，全國商品住宅的供應(yīng)或超出需求20% -40%左右。瑞銀據(jù)此預(yù)測(cè)，2012年上半年，房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)下跌5%-20%，受到連帶拖累，國內(nèi)房地產(chǎn)股的估值也許會(huì)再創(chuàng)新低。

各大房企的表現(xiàn)與企業(yè)家、專業(yè)機(jī)構(gòu)的判斷大抵相同：萬科在全國范圍內(nèi)降價(jià)以回流現(xiàn)金、恒大全國性8.5折降價(jià)促銷、綠城不斷出讓項(xiàng)目、招商地產(chǎn)50億增發(fā)撤銷……國泰君安的一份房地產(chǎn)研究報(bào)告表明，2012年全國房企資金缺口量將達(dá)到1.35萬億元。

房地產(chǎn)行業(yè)的下滑引得不少專家和業(yè)內(nèi)人士紛紛上書陳詞：房地產(chǎn)是拉動(dòng)G D P的最后一架發(fā)動(dòng)機(jī)，政府不應(yīng)該放棄。他們的理由似乎相當(dāng)充分：國際形勢(shì)不佳，中國經(jīng)濟(jì)的未來，誰來保障？

什么是合理

2012年的樓市，在降價(jià)中開局。

國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2011年11月與上月相比，全國70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有49個(gè)。與10月相比，11月環(huán)比價(jià)格下降的城市增加了15個(gè)，且降價(jià)的幅度十分明顯。從宏觀層面上看，11月全國房地產(chǎn)投資額環(huán)比下降2.4%，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)28個(gè)月來首次落入不景氣區(qū)間。

房地產(chǎn)行業(yè)的基調(diào)是：“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸?！?/p>

盡管，質(zhì)疑中國當(dāng)下房地產(chǎn)政策科學(xué)性的聲音一直不絕，但是，在《英才》記者的采訪中，無論專家、企業(yè)人士都認(rèn)定，包括“限購令”在內(nèi)的諸多地產(chǎn)調(diào)控政策，在2012年必然會(huì)持續(xù)。

諸多爭(zhēng)論的核心，集中在中央對(duì)于房?jī)r(jià)的態(tài)度。從2011年中的“防止過快上漲”，變?yōu)椤按龠M(jìn)合理回歸”。可什么才是“合理”？

中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌對(duì)《英才》記者說，“房?jī)r(jià)上漲的速度低于居民收入增長(zhǎng)速度，這就是合理回歸的標(biāo)志?！?/p>

根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)字，2011年，全國房?jī)r(jià)環(huán)比平均上漲3%，加上CPI的因素，房?jī)r(jià)上漲的幅度幾乎可以忽略不計(jì)，而老百姓的收入增長(zhǎng)，應(yīng)該在10%左右。顯然，這種情況屬于“合理”范疇。

對(duì)于“房?jī)r(jià)大跌30%”的判斷，顧云昌認(rèn)為這不是中央政府想要的結(jié)果：“這種跌幅就是大落，不是合理回歸，對(duì)行業(yè)的健康發(fā)展有影響。”

“在2012年，中央希望一部分的城市房?jī)r(jià)繼續(xù)下降，包括四個(gè)一線城市，還有青島、大連、杭州等前兩年房?jī)r(jià)上漲過快的城市。”中國指數(shù)研究院研究副總監(jiān)何田認(rèn)為，長(zhǎng)期來看，如果房?jī)r(jià)上漲的幅度能夠穩(wěn)定，不要超過經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和收入增長(zhǎng)，就是中央認(rèn)定的合理。

“房地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)一個(gè)長(zhǎng)時(shí)間的低迷期，絕對(duì)不只是在2012年，其結(jié)局也絕對(duì)不是價(jià)格企穩(wěn)這么柔軟的調(diào)控成果。”東方城置地股份有限公司總裁張誠對(duì)2012年悲觀的形勢(shì)表現(xiàn)冷靜。

不再是支柱產(chǎn)業(yè)

“如果限購不放松，房地產(chǎn)價(jià)格存在大幅下調(diào)可能。這可能是2012年中國經(jīng)濟(jì)下行重要風(fēng)險(xiǎn)之一?！被ㄆ煦y行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈明高如是說?！爸袊?jīng)濟(jì)確實(shí)不能再沉迷于房地產(chǎn)的支柱作用，但同樣無力承受房地產(chǎn)的休克療法。”

而中國社科院學(xué)部委員余永定認(rèn)為：中國經(jīng)濟(jì)2012年最大的擔(dān)憂，就來自于房地產(chǎn)投資的急劇下降，盡管中國房地產(chǎn)的真實(shí)需求仍然很高，但房地產(chǎn)投資占到中國GDP的9.9%，這樣的比例實(shí)在太高。

同樣屬于擔(dān)憂派，中國社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海的答案似乎更加肯定：“房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)GDP會(huì)有一些影響，房地產(chǎn)的下行，是必然出現(xiàn)的結(jié)果?！?/p>

在拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)的三駕馬車——出口、投資、消費(fèi)中，房地產(chǎn)對(duì)后兩駕馬車都發(fā)揮著重要影響。但房地產(chǎn)行業(yè)真的對(duì)中國G D P起著決定性作用嗎？從數(shù)據(jù)上看，情況似乎遠(yuǎn)沒有那么嚴(yán)重。

一直以來，房地產(chǎn)投資占到固定資產(chǎn)投資的25%。2011年全年，房地產(chǎn)的投資增長(zhǎng)速度大概在27%-28%，尚高于固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度，并未給GDP拖后腿?！暗?，從2005—2010年五年來，房地產(chǎn)投資的平均增長(zhǎng)為25%?！?/p>

何田認(rèn)為，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度下降到20%以下，才會(huì)對(duì)G D P造成一些影響，但并不足以動(dòng)搖大局。“過去幾年，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)不過是在6%左右，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的比重也大抵如此?！?/p>

“至于支柱產(chǎn)業(yè)，‘十二五規(guī)劃已經(jīng)圈定了新興戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)并不在列?！北本煼洞髮W(xué)教授鐘偉暗示，在中央政府眼里，未來，并不會(huì)指望房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。

房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩，直接影響到的是地方政府。

中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年1-11月，全國130座城市的住宅類地塊的土地出讓金合計(jì)為5860億元，同比降幅達(dá)30.5%。要知道，土地收入占地方政府財(cái)政收入的七成。而在中國經(jīng)濟(jì)版圖中，地方政府又一直扮演投資主體的角色。

自2009年以來，地方政府通過自己的融資平臺(tái)，投資金額達(dá)數(shù)萬億元，如果沒有強(qiáng)大的資金支持，地方政府的負(fù)債將是未來中國經(jīng)濟(jì)的重大隱患之一。一個(gè)可見的事實(shí)是，銀根與土地財(cái)政的雙重緊縮之下，地方政府融資平臺(tái)的能量繼續(xù)減弱，政府主導(dǎo)的基建投資遭受重創(chuàng)，截至2011年，全國地鐵負(fù)債達(dá)1萬多億。

“GDP增長(zhǎng)2012年回落是肯定的。各地方政府必須接受土地收入減少的局面，像原來那樣大規(guī)模的投資也是不能繼續(xù)的。減少那些低效率的工程，對(duì)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，也是好事。地方政府，基于政績(jī)、官員的私人利益上的項(xiàng)目，應(yīng)該停止了?！辈芙êＨ缡钦f。

而對(duì)于更加聳人聽聞的“地方政府破產(chǎn)說”，張誠不以為然：“地方政府怎么可能會(huì)倒臺(tái)？地方政府不是市場(chǎng)化環(huán)境下的財(cái)務(wù)單元，在政策的幫助下，它完全有能力尋找到其他財(cái)政收入來源，足以替代房地產(chǎn)?！碑?dāng)然，張誠也同意這會(huì)經(jīng)歷一段痛苦的過程，但可以看出，今后地方政府會(huì)逐步減少對(duì)土地財(cái)政的依賴。

“房地產(chǎn)始終是宏觀經(jīng)濟(jì)的一枚棋子，要拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，要你沖你就沖；經(jīng)濟(jì)過熱，不需要你了，就把你按住。房地產(chǎn)始終擺脫不了這個(gè)困境。”顧云昌的觀點(diǎn)意味深長(zhǎng)。

而張誠更說出了背后的基本邏輯：“中央政府絕不能允許房地產(chǎn)行業(yè)綁架國民經(jīng)濟(jì)。”

房企的2012

“開發(fā)商早就應(yīng)該放棄不切實(shí)際的救市幻想，接受房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。現(xiàn)在的地產(chǎn)企業(yè)必須在這個(gè)環(huán)境下生存。”張誠態(tài)度堅(jiān)決。

千般辛苦，萬般困難，但整個(gè)2011年，萬科、保利、恒大、華潤(rùn)、中海等全國排名前十的開發(fā)商仍然提前完成了年度銷售任務(wù)。

耐人尋味的是，表現(xiàn)最好的萬科和恒大，共同點(diǎn)都是扎根二三線城市，中低端項(xiàng)目比例高，提早降價(jià)以加速資金周轉(zhuǎn)；而表現(xiàn)欠佳的金地和綠城，則是深耕獨(dú)有區(qū)域，主打中高端項(xiàng)目。

由此看出，前一陣營的策略，似乎成了目前經(jīng)過實(shí)踐檢驗(yàn)的“過冬”策略：現(xiàn)金流大于利潤(rùn)率；加速賣樓、不留存貨；謹(jǐn)慎買地……而萬科總裁郁亮一句“房地產(chǎn)告別暴利時(shí)代”，也代表了大多數(shù)房企的心態(tài)。

在SOHO中國董事長(zhǎng)潘石屹看來，2012年房企頭上的兩座大山：一是限購、二是保障房。但是，他認(rèn)為放寬存準(zhǔn)金率，以及“定向?qū)捤伞钡膽B(tài)度，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)是某種程度上的利好。實(shí)際上，貨幣一旦流出，所謂的“定向”就是不可能的。

“2009年，4萬億元經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃啟動(dòng)后，有關(guān)部門稱，一分錢都沒有流到房地產(chǎn)業(yè)里。但其實(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)是4萬億元經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的最大受益者。信貸資金一經(jīng)貸出，會(huì)在經(jīng)濟(jì)實(shí)體內(nèi)循環(huán)流動(dòng)……2012年，房地產(chǎn)業(yè)顯然會(huì)成為最有可能吸納大筆資金的領(lǐng)域。”

與潘石屹的觀點(diǎn)對(duì)立的，大有人在?！?012年的貨幣政策很關(guān)鍵。現(xiàn)在存款準(zhǔn)備金率21%的水平，是歷史高點(diǎn)，過去很多年，一直是在15%的水平而已。這對(duì)商業(yè)銀行影響非常大。”何田的看法比較悲觀，“2011年，央行發(fā)布的數(shù)據(jù)，新增開發(fā)貸同比下降60%，新增按揭貸下降40%。今年會(huì)好一點(diǎn)，但是沒法回到2009年的水平。”

2011年底，任志強(qiáng)等開發(fā)商用數(shù)據(jù)告訴《英才》記者，開發(fā)商的資金狀況沒那么糟。但是，接觸了眾多中小房企的盛世神州房地產(chǎn)投資基金董事長(zhǎng)張民耕對(duì)《英才》

記者說，中小房企的情況很不樂觀?！伴_發(fā)貸國家嚴(yán)控之外，銀行自身的放款額度也受到嚴(yán)格管控，本該放給房企的購房按揭貸同樣遭到無限期拖延?！?/p>

“今年，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過剩、供大于求的問題其實(shí)很大，過去從來沒有這么恐怖的情況。”張誠指出了他眼里整個(gè)行業(yè)最大的風(fēng)險(xiǎn)。

在房地產(chǎn)業(yè)飛速膨脹的2009年和調(diào)控開始的2010年，房地產(chǎn)投資一直高速增長(zhǎng)，這兩年的住宅用地出讓規(guī)模都達(dá)到8億平方米以上，去年的全國住宅用地出讓也超過了9億平方米。其容積率即使是2，這三年整個(gè)中國就有超過50億平方米的住房供應(yīng)了。而去年的住宅成交量?jī)H在9億平方米。