房地產(chǎn)信托是去年以來最搶手的投資產(chǎn)品。雖然7月起房地產(chǎn)交易量和價(jià)格復(fù)蘇，但區(qū)域性問題的接連爆出，讓一些投資者隱隱不安。本周，兩封投資者郵件的心結(jié)，來自PE投資和房地產(chǎn)信托，在QE3出臺、宏觀面有向好跡象時(shí)，我們來聽聽興業(yè)銀行的金牌理財(cái)師原永灝和金融市場觀察員唐學(xué)鵬的建議吧。

由于經(jīng)濟(jì)增長放緩，PE行業(yè)也由炙手可熱進(jìn)入寒冬期，面對二級市場的低價(jià)拋售盤，是否接盤，接什么樣的盤？的確值得思量。簡單說，目前既是最好的時(shí)刻，也是最壞的時(shí)刻。與2007年相比，隨著投資市盈率的下降，投資成本也大降，因此從投資黃金定律“熊市時(shí)投資，牛市時(shí)退出”的這個(gè)角度來講，現(xiàn)在PE投資出現(xiàn)了機(jī)會。投資策略也非常重要，首先要牢牢看好自己的現(xiàn)金流，“子彈”永遠(yuǎn)不能打光。

私人銀行一般專門建立了PE評價(jià)體制，憑借銀行對國內(nèi)信貸市場及各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的了解，主要從PE治理結(jié)構(gòu)、投研能力，再結(jié)合具體項(xiàng)目進(jìn)行代銷PE的選擇。目前而言，你的投資應(yīng)有意識地避開制造裝配、原材料、出口、加工工業(yè)等受宏觀環(huán)境影響較大的行業(yè)。我建議，你在挑選時(shí)，重點(diǎn)考慮項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力、現(xiàn)金流和創(chuàng)新模式。

目前，房地產(chǎn)信托到期不能兌付的情況還較少，但需要提高對這類型產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)意識，如鄂爾多斯的房價(jià)大跌確實(shí)套牢了部分信托公司及投資者。你已經(jīng)購買了信托產(chǎn)品，如果需要提前脫身，首先要看協(xié)議約定是否有提前終止權(quán)利，有的話可申請?zhí)崆敖K止合同。由于信托產(chǎn)品缺乏交易流動(dòng)性，你需要自己找到愿意接手的下家，雙方一起到信托公司辦理信托收益權(quán)的轉(zhuǎn)讓手續(xù)，可能會涉及一定手續(xù)費(fèi)。

但從實(shí)際案例看，在信托產(chǎn)品到期前提前終止或轉(zhuǎn)讓比較困難，所以更重要的是，客戶在購買前應(yīng)認(rèn)真評估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及自身的風(fēng)險(xiǎn)承受能力，爭取事前有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

我覺得任何時(shí)候都有機(jī)會，前提是你要仔細(xì)思考，世道不好，就像巴菲特說的那樣“市場先生情緒不佳”，這往往是天賜良機(jī)，所謂價(jià)值投資，不就是在最悲觀時(shí)刻占最悲觀人群的便宜嗎？

你問什么行業(yè)不碰？我覺得可以列出一長串名單，太多了，大部分行業(yè)都不行：資源品、電子、風(fēng)能光伏……一旦宏觀經(jīng)濟(jì)下行，就好比股市大盤大跌，大部分板塊都是綠慘慘的，只有極少數(shù)稍微能翻紅。

與其告訴不能碰的，還不如建議感興趣的。我個(gè)人對醫(yī)藥醫(yī)療行業(yè)非常看好，就好比一個(gè)人從小長大、從窮變富，一開始是要能糊口，解決吃的溫飽問題，隨后要娶妻，要有房子，然后慢慢老去，要看病花錢。再過幾年，中國就有2億多老人，2030年接近4億。有錢有房后，生病了一定會不斷治療。股市里醫(yī)藥板塊還可以給出更高甚至達(dá)到80倍的較長期PE估值。

房地產(chǎn)信托遲早要出事，不僅是現(xiàn)在的鄂爾多斯或者其他個(gè)別區(qū)域。所以你的擔(dān)憂是正確的。超級城市化會讓房價(jià)暴漲，甚至透支了預(yù)期，而靈活分散的城鎮(zhèn)化有可能進(jìn)行區(qū)域調(diào)整。人們越來越愛住的地方，房價(jià)表現(xiàn)得會不錯(cuò)。而那些人們不愛住，僅僅因?yàn)樨泿艦E發(fā)造成房價(jià)膨脹的地方，房地產(chǎn)會崩潰。鄂爾多斯就是一例。

信托產(chǎn)品一般會有期限，比如18個(gè)月，它不是開放式產(chǎn)品。如果你想脫身，現(xiàn)在就要準(zhǔn)備脫身。

祝你“脫”得愉快。

（以上言論僅為個(gè)人觀點(diǎn)）