孟德陽(yáng)

山雨未來(lái)風(fēng)滿樓。

8月下旬，一則關(guān)于湖南、湖北房產(chǎn)稅征收方案正制定的消息出現(xiàn)在國(guó)土資源部網(wǎng)站上，盡管不到一天時(shí)間此則消息便被從網(wǎng)站上撤下，但有關(guān)房地產(chǎn)稅“擴(kuò)圍”的討論再度升溫。

隨后，湖南地稅局稱“存量房征房產(chǎn)稅尚無(wú)具體安排”，而湖北地稅局則表示“正制定房產(chǎn)稅征收方案”。兩省相互矛盾的聲明不免讓市場(chǎng)對(duì)于“擴(kuò)圍”進(jìn)入實(shí)質(zhì)操作階段產(chǎn)生聯(lián)想。

8月31日，國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)人民網(wǎng)網(wǎng)友關(guān)于房產(chǎn)稅的提問(wèn)做出回答，其中提到：“由于對(duì)個(gè)人住房征稅涉及面廣，且需要一系列的配套制度，擴(kuò)大試點(diǎn)方案以及細(xì)化的征收標(biāo)準(zhǔn)和辦法尚未最終確定。”此番作答，似乎給之前的傳聞畫上了句號(hào)。

但關(guān)于房產(chǎn)稅的討論并未降溫。9月初，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康與華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)，在某電視節(jié)目中“隔空喊話”，前者認(rèn)為若房產(chǎn)稅出臺(tái)房?jī)r(jià)會(huì)表現(xiàn)得“更沉穩(wěn)，泡沫會(huì)更少”，而后者則表示任何與房產(chǎn)交易和持有有關(guān)的稅收一定會(huì)推高房?jī)r(jià)。爭(zhēng)論在之后蔓延到了微博上，引來(lái)眾人圍觀，孰是孰非，一時(shí)難辨。

學(xué)界、政府、開發(fā)商各執(zhí)一詞，或同或左。房產(chǎn)稅究竟會(huì)觸動(dòng)誰(shuí)的奶酪？

房產(chǎn)稅無(wú)效果？

上海、重慶進(jìn)行房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)近2年，從滬渝兩地統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)來(lái)看，自去年1月以來(lái)，滬渝兩地的住宅銷售面積同比增長(zhǎng)率并無(wú)太多相似之處，唯一雷同點(diǎn)在于，截至今年7月，兩地的銷售面積均處于同比負(fù)增長(zhǎng)的區(qū)間，上海較2011年同期下降了1.2%，而重慶則下降了3.6%，從去年初重慶的增速則呈現(xiàn)出一路下滑的狀態(tài)。

從銷售面積的絕對(duì)數(shù)量來(lái)看，重慶要遠(yuǎn)高于上海，去年一年重慶住宅銷售面積達(dá)4063.42萬(wàn)平方米，而上海方面只有1473.72萬(wàn)平方米。到今年7月，重慶銷售1968.43萬(wàn)平方米，同樣遠(yuǎn)高于上海844.24萬(wàn)平方米的銷量。盡管同時(shí)進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)，但二者在數(shù)量級(jí)上的差異或許是銷售增長(zhǎng)趨勢(shì)迥異的原因之一。

有聲音質(zhì)疑稱，自試點(diǎn)以來(lái)，重慶和上海的住宅價(jià)格并沒(méi)有明顯的下滑?！胺慨a(chǎn)稅對(duì)于市場(chǎng)的影響與征收方式有直接關(guān)系，要看具體的征收條件?！闭遭x策管理咨詢副總裁郝炬告訴《英才》記者。

從上海、重慶出臺(tái)的房產(chǎn)稅征收辦法來(lái)看，其征稅對(duì)象主要偏向高價(jià)住宅、獨(dú)棟商品住宅等高端產(chǎn)品。稅率則根據(jù)交易價(jià)格累進(jìn)征收，重慶最高征稅標(biāo)準(zhǔn)為交易價(jià)格的1.2%，而在試點(diǎn)初期，上海方面最高征稅標(biāo)準(zhǔn)為標(biāo)的交易價(jià)格的0.6%。另外，除重慶僅對(duì)存量獨(dú)棟住宅征收外，兩地房產(chǎn)稅均以新增住宅為征稅對(duì)象，并未涉及普通存量房。

“兩個(gè)試點(diǎn)城市的征收稅率比較低，稅基比較窄，基本上沒(méi)有對(duì)存量房征稅，這對(duì)于房屋的多套所有者抑制作用不明顯；再者，自兩個(gè)城市開征房產(chǎn)稅以來(lái)，恰逢房地產(chǎn)調(diào)控的嚴(yán)厲時(shí)期，所以說(shuō)，即使是市場(chǎng)降溫，還主要是受限購(gòu)限貸的影響。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭對(duì)《英才》記者表示。

事實(shí)上，已有專家向《英才》記者指出，征收房產(chǎn)稅并不應(yīng)被單純看做是一種調(diào)控手段，它首先是一種制度建設(shè)，是社會(huì)財(cái)富進(jìn)行再分配的方法。房地產(chǎn)調(diào)控只是一時(shí)只需，制度建設(shè)則需要經(jīng)歷一個(gè)相對(duì)較長(zhǎng)的過(guò)程?！疤热舭讯愂债?dāng)成調(diào)控手段，那就是高射炮打蚊子了。”上述專家說(shuō)。

誰(shuí)在乎多交稅

相比于網(wǎng)上討論的喧囂，房地產(chǎn)公司對(duì)“房產(chǎn)稅”三字似乎格外敏感，總部位于深圳的一家地產(chǎn)集團(tuán)高層告訴《英才》記者：“這個(gè)話題太敏感，不方便講?！?/p>

但事實(shí)上，試點(diǎn)城市房產(chǎn)稅征收辦法并未對(duì)開發(fā)商的整體規(guī)劃造成太大影響。

北京一家以開發(fā)高端項(xiàng)目為主的知名房企管理層人士結(jié)合其自身情況向《英才》記者判斷稱，有能力購(gòu)買高端住宅項(xiàng)目的消費(fèi)者對(duì)于征收房產(chǎn)稅并不敏感，“能買這種高端產(chǎn)品的人，不會(huì)在乎多交稅”。

然而，有不同觀點(diǎn)認(rèn)為，對(duì)于高端住宅持有者來(lái)說(shuō)，征稅似乎并不只是需要承擔(dān)更多的財(cái)務(wù)成本。

華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn)（北京）有限公司副總裁公衍奎對(duì)《英才》記者分析道：“房產(chǎn)稅會(huì)涉及到財(cái)產(chǎn)層面。如果征收房產(chǎn)稅，個(gè)人的財(cái)產(chǎn)狀況則面臨暴露的風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)很多高端購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是無(wú)法接受的。因此高端住宅市場(chǎng)一定會(huì)受影響?！?/p>

與此同時(shí)，若房產(chǎn)稅全面開征，公衍奎認(rèn)為受影響較大的還包括低端以及房屋租賃市場(chǎng)。

時(shí)下，北京住宅房租漲幅驚人，據(jù)相關(guān)中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，房租較去年同期提高了15%左右。盡管如此，租房者由于居住的剛性需求不得不承受生活成本的增加。而房產(chǎn)稅對(duì)于租賃市場(chǎng)的影響也同樣會(huì)表現(xiàn)在稅負(fù)的轉(zhuǎn)嫁上。

根據(jù)公衍奎的判斷，在房產(chǎn)稅稅負(fù)的分?jǐn)傔^(guò)程中，被轉(zhuǎn)嫁對(duì)象消費(fèi)彈性的大小決定了其是否能承擔(dān)更重的稅負(fù)。在中端住宅市場(chǎng)，購(gòu)房者的消費(fèi)彈性較大，對(duì)財(cái)務(wù)成本較為敏感，通常不會(huì)成為稅負(fù)的被轉(zhuǎn)嫁對(duì)象。低端住宅市場(chǎng)以及租房市場(chǎng)的消費(fèi)者由于其剛性最強(qiáng)，便自然會(huì)成為房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁對(duì)象?！罢l(shuí)的消費(fèi)剛性強(qiáng)誰(shuí)就分?jǐn)偡慨a(chǎn)稅多，誰(shuí)的消費(fèi)彈性大、誰(shuí)不著急誰(shuí)就不用承擔(dān)，所以對(duì)高端住宅市場(chǎng)的影響是賣房，而對(duì)低端市場(chǎng)的影響是租房。”

有地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向《英才》記者表示，針對(duì)目前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，下半年政策上仍有降息的空間，而降息從某種角度也會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一種促進(jìn)作用，因?yàn)闊o(wú)論是購(gòu)房者還是開發(fā)商的融資成本都會(huì)下降。

事實(shí)上，伴隨著央行在6、7月的兩次降息，使“原處于觀望階段的購(gòu)房者選擇入市”，致使前段時(shí)間的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一波回暖。

“限購(gòu)和限貸政策短期并不會(huì)退出，而房產(chǎn)稅的出臺(tái)，對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)下滑而導(dǎo)致的金融放松則是一種對(duì)沖政策。管理者還是不能允許房?jī)r(jià)快速上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍需保持平穩(wěn)，這樣的預(yù)期也給予了購(gòu)房者信心。”郝炬說(shuō)。