小宇

所謂“商住兩用住房”通常指面積在30—150平方米不等，既能辦公，又能居住的商品房。其與普通商品房最大的區(qū)別是土地使用權(quán)只有40年或50年。這種商品房曾經(jīng)在2003年前后出現(xiàn)過，由于市場(chǎng)認(rèn)知度低，很快就消失了。但是如今，由于商住兩用住房不受“限購令”的約束，又開始在市場(chǎng)中活躍起來。那么這類商品房是否具有投資價(jià)值呢？

紅火的市場(chǎng)背后

暗藏政策風(fēng)險(xiǎn)

據(jù)本刊記者調(diào)查了解，目前商住兩用住房的市場(chǎng)相當(dāng)活躍，像京津兩地很多樓盤，商住兩用住房的售價(jià)呈快速上漲的趨勢(shì)，平均月漲幅超過了16%。而且?guī)缀趺總€(gè)樓盤的售房處都聚集了大量的投資客，到銀臺(tái)繳納定金的人流不斷。

據(jù)“我愛我家” 副總經(jīng)理胡景輝介紹，在全國實(shí)行“限購令”的大環(huán)境下，商住兩用房打了一個(gè)政策的“擦邊球”，抓住該類房屋不在限購范圍內(nèi)的漏洞。雖然投資者可以投資購買，但是其背后政策風(fēng)險(xiǎn)很高：首先，很多城市針對(duì)這類住房已經(jīng)出臺(tái)了相關(guān)政策，以北京為例，2010年5月，北京市住建委、發(fā)改委、規(guī)劃委、國土局四部門聯(lián)合頒布“商改住禁令”明確規(guī)定，從6月起酒店項(xiàng)目改住宅將被禁售，一律禁止分層、分單元銷售。違規(guī)購買者，不能辦房產(chǎn)證。房產(chǎn)商在售樓過程中根本不會(huì)提及這個(gè)問題，如果投資者不了解相關(guān)審批情況，很可能竹籃子打水一場(chǎng)空。其次，出臺(tái)“限購令”的目的是減少樓市投機(jī)和炒作，而商住兩用房卻抓住漏洞開始熱炒，而目前是樓市調(diào)控密集期，所以可以預(yù)見有關(guān)部門將很快出臺(tái)政策堵住漏洞，避免出現(xiàn)政策盲點(diǎn)。

注：目前相比之下還略有投資價(jià)值的商住兩用房必須是2007年前后審批的項(xiàng)目，時(shí)間過早，房屋養(yǎng)護(hù)成本過高；時(shí)間過晚，存在觸動(dòng)禁令的危險(xiǎn)。

付款優(yōu)惠背后

暗藏?cái)?shù)字玄機(jī)

據(jù)本刊記者調(diào)查，商住兩用房受到投資者追捧的另一個(gè)原因是其售價(jià)便宜，而且首付比例較低。但事實(shí)真的如此嗎？

以天津市和平區(qū)的某商住兩用房與該區(qū)域的普通商品房進(jìn)行對(duì)比：

商品房的均價(jià)約2萬元，產(chǎn)權(quán)期限70年。商住兩用房的均價(jià)在1.7萬元，產(chǎn)權(quán)時(shí)間40年。那么同樣購買面積為80平方米的商品房和商住兩用房，投資者需要支付的購房款分別是160萬元和136萬元。表面上看，地點(diǎn)相同，購買商住兩用房要比商品房便宜不少。但事實(shí)并非如此。首先，由于商住兩用房的使用年限縮水，購買該房的成本平攤到年頭上，相當(dāng)于一年要支付3.4萬元，而普通商品房則不到2.3萬元。

另外，雖然商住兩用房的首付比例低，只有總價(jià)款的20%—30%，但是其不能使用公積金貸款，而且還款期限不能超過10年。更主要的是貸款利率要在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%。這些都加大了資金投入。

事實(shí)上，無論從投資還是自我居住的角度看，購買商住兩用房并不是一件劃算的事情。

隱形成本不可忽視

本刊記者在調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，很多售房人員只是一味夸商住兩用房的好處，比如，投資者購買后可以出租給企業(yè)，那么獲取租金也比較高。但事實(shí)上商住兩用房的隱形成本相當(dāng)高，如果忽視了，很難獲利。

據(jù)“我愛我家” 副總經(jīng)理胡景輝介紹，商住兩用房準(zhǔn)確講屬于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，所以商住兩用房里面的所有設(shè)施都是按照商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收取的，僅電費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)就是普通民用電費(fèi)的兩倍以上，而兩者的水費(fèi)相差1.9元/噸，物業(yè)費(fèi)的差距至少也是兩倍以上。這些都還不是最致命的，最為致命的還有兩點(diǎn)：一是通過試點(diǎn)城市的房產(chǎn)稅實(shí)行情況看，最先從商業(yè)地產(chǎn)推行，而且其稅率要比普通商品房高很多，商住兩用房吸引人之處是其居住性，如果按照商業(yè)地產(chǎn)收取稅率，投資者獲利空間很低；二是商住兩用房后期的維護(hù)成本極高，以天津地區(qū)為例，同樣是80平方米的住房，商住兩用房每年的維護(hù)成本要比普通商品房高出3—4倍。

若將這些隱形成本考慮進(jìn)來，投資者要想通過投資商住兩用房獲利的難度很大。

綜上所述，如果投資者還按照投資商品房或者普通商業(yè)地產(chǎn)的思路，去投資商住兩用住房，可以說這并不是一個(gè)劃算的買賣，甚至可以說是一個(gè)美麗的陷阱。