蕪湖樓市新政夭折背后

受土地財(cái)政影響，蕪湖精心組織出臺(tái)救市新政，卻在短短幾天之后匆忙叫停。此事傳達(dá)了一個(gè)重要信號(hào)：樓市宏觀調(diào)控政策不會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)向。

2月9日，安徽省蕪湖市發(fā)布了 “對(duì)首次購(gòu)商品房者免契稅給補(bǔ)貼”的地產(chǎn)新政，這一舉措旋即將這座三線小城攪進(jìn)了輿論漩渦。

盡管蕪湖市政府一再?gòu)?qiáng)調(diào)出臺(tái)地產(chǎn)新政的目的并非“救市”，但公布3天后，幾乎毫無懸念的被叫停。

分析人士指出，此次蕪湖樓市政策迅速“夭折”，無論是因?yàn)檩浾撽P(guān)注壓力還是上級(jí)機(jī)關(guān)的監(jiān)管壓力，都傳達(dá)一個(gè)信號(hào)，樓市宏觀調(diào)控政策不會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)向。

新政出臺(tái)

此次蕪湖市政府出臺(tái)的一系列樓市新政，被業(yè)內(nèi)譽(yù)為打響“龍年政府救市第一炮”，因而意義非凡。

事件還得從2月1日說起，當(dāng)天，蕪湖市政府第55次常務(wù)會(huì)議上討論通過了兩份文件——《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)保障性安居工程建設(shè)和管理工作的實(shí)施意見》和《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房保障改善居民住房條件的若干意見》。

這兩份文件2月9日通過政府網(wǎng)站向社會(huì)公布，從內(nèi)容上看，都以加強(qiáng)保障性住房建設(shè)為重點(diǎn)，不過第二份文件的第4部分“引導(dǎo)合理住房需求，改善居民居住條件”中明確規(guī)定，購(gòu)房免交契稅，另外還享受一定的補(bǔ)貼。

政府網(wǎng)站公布的內(nèi)容顯示：2012年1月1日至2012年12月31日期間，在市區(qū)購(gòu)買的自住普通商品房（含二手住房），辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，給予所繳納契稅100%的補(bǔ)助；對(duì)購(gòu)買新建自住商品住房面積在90平方米及以下、70平方米以上的，再給予50元/平方米的購(gòu)房補(bǔ)貼；對(duì)購(gòu)買新建自住商品住房70平方米及以下，再給予150元/平方米的購(gòu)房補(bǔ)貼。

此外，具有中專以上學(xué)歷或初級(jí)及以上專業(yè)技術(shù)資格（含初級(jí)工及以上職業(yè)資格）的購(gòu)房人，再按所購(gòu)房屋面積給予100元/平方米購(gòu)房補(bǔ)貼；具有碩士學(xué)位研究生或副高級(jí)專業(yè)技術(shù)資格（含高級(jí)技師資格）的購(gòu)房人，再按所購(gòu)房屋面積給予200元/平方米的補(bǔ)貼；具有博士學(xué)位研究生或正高級(jí)專業(yè)技術(shù)資格的購(gòu)房人，再按所購(gòu)房屋面積給予300元/平方米的補(bǔ)貼。

而外地人員在蕪湖市區(qū)購(gòu)買商品房，人均面積達(dá)到15平方米以上的，可憑《房屋所有權(quán)證》準(zhǔn)予房主及共同居住的直系親屬戶口遷入。

緊急叫停

新政出臺(tái)后，立即掀起波瀾，不少地產(chǎn)觀察家以及新聞媒體都將蕪湖此舉視為“救市”行為，并認(rèn)為，很有可能引發(fā)各地效仿。

有意思的是，針對(duì)外界的質(zhì)疑，在2月10日舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，蕪湖市政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)明確表示，嚴(yán)控房?jī)r(jià)，打擊投機(jī)，滿足中低收入者和引進(jìn)人才的剛性住房需求，優(yōu)先發(fā)展保障性住房計(jì)劃，是蕪湖市房產(chǎn)新政的核心思想，而不是外界所猜測(cè)的房市救市之舉。

然而，僅僅過了幾十個(gè)小時(shí)，蕪湖市政府網(wǎng)“政府文件”專欄發(fā)布“關(guān)于《蕪湖市人民政府印發(fā)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房保障改善居民住房條件的若干意見的通知》暫緩執(zhí)行的通知”。

該通知稱，《蕪湖市人民政府印發(fā)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房保障改善居民住房條件的若干意見的通知》發(fā)布后，社會(huì)各界提出了有益的參考意見。

考慮到該《通知》要求制定的配套實(shí)施細(xì)則正在研究完善之中，為保持蕪湖市房地產(chǎn)市場(chǎng)更加平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)研究，決定該《通知》暫緩執(zhí)行。

蕪湖市政府辦公室一名官員稱， 事實(shí)上，蕪湖一直有購(gòu)房稅費(fèi)減免及財(cái)政補(bǔ)貼傳統(tǒng)，不過這次覆蓋范圍擴(kuò)大了而已。

起初，蕪湖市政府推行的稅費(fèi)和補(bǔ)貼優(yōu)惠，主要是針對(duì)奇瑞、海螺兩大集團(tuán)引進(jìn)人才而準(zhǔn)備的。2月9日的政策只是在原有政策的基礎(chǔ)上，擴(kuò)大了優(yōu)惠范圍而已。

上述市政府相關(guān)人士稱，在同樣樓市低谷的2008年，蕪湖官方以“防止樓市大起大落”之名，出臺(tái)了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的措施，受到了一致好評(píng)。誰知這次，卻落入是非之爭(zhēng)。

至于新政為何被叫停，原因眾說紛蕓。

蕪湖當(dāng)?shù)刂槿耸克@知的情況是，蕪湖“救市”新政出臺(tái)后，中央檢查組趕到蕪湖，商討叫停該新政。

該知情人士還介紹，中央緊急叫停蕪湖樓市新政主要是考慮到出臺(tái)時(shí)機(jī)不對(duì)和輿論及老百姓的壓力大。

況且，目前全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控正處于最關(guān)鍵時(shí)期，一旦允許蕪湖樓市新政繼續(xù)實(shí)施，引起其他城市效法，調(diào)控成果不保，房?jī)r(jià)難下降，政府公信力將受損。

此外，當(dāng)前房?jī)r(jià)未實(shí)質(zhì)下降，而中央擔(dān)心房?jī)r(jià)反彈，影響社會(huì)穩(wěn)定和民心和諧。

對(duì)此，住建部政策研究中心副主任王玨林向記者表示，年初正是政策敏感期，暫緩或是中央為了穩(wěn)定外界對(duì)政策的預(yù)期，凸顯樓市調(diào)控的決心。

土地財(cái)政

在中央一再?gòu)?qiáng)調(diào)樓市調(diào)控不放松的背景下，蕪湖當(dāng)?shù)鼐壓螄L試向樓市伸出“援手”？答案顯然跟土地財(cái)政息息相關(guān)。

當(dāng)?shù)囟辔恢槿耸吭诮邮苡浾卟稍L時(shí)表示，近年來，蕪湖經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，但基本都是依靠房地產(chǎn)。

自2010年以來，蕪湖生產(chǎn)總值已連續(xù)8個(gè)季度增幅居全省第一，房地產(chǎn)投資也一直保持高速增長(zhǎng)。其中2011年蕪湖房地產(chǎn)開發(fā)投資307.23億元，同比增長(zhǎng)24.2%。此前2010年、2009年、2008年3年的同比投資增幅分別高達(dá)40.7%、37.7%和69.0%。

“蕪湖近幾年GDP增長(zhǎng)速度特別快，其中房地產(chǎn)的增漲速度更是GDP的一倍以上，是拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要力量。”中房信地產(chǎn)分析師薛建雄說。

記者日前在蕪湖進(jìn)行實(shí)地采訪印證了這一觀點(diǎn)，目前，蕪湖在建和擬將建設(shè)的樓盤非常多，僅恒大、碧桂園、蘇寧環(huán)球、星河灣、綠地等大型開發(fā)商的在建商品房項(xiàng)目就達(dá)到50多個(gè)。

“我在蕪湖六、七年了，電視里、出租車上滾動(dòng)播放的永遠(yuǎn)是房產(chǎn)廣告，感覺每天都有一個(gè)新樓盤出現(xiàn)?！痹谑徍行聲r(shí)代商業(yè)街做餐飲生意的王先生介紹說。

但自樓市調(diào)控以來，出現(xiàn)了完全不一樣的景象。

去年下半年以來，蕪湖當(dāng)?shù)氐娜兑魫?、萬科城以及恒大地產(chǎn)、蘇寧城市之光等推出的新盤均遭遇到宏觀政策調(diào)控，諸多樓盤盡管不斷調(diào)低均價(jià)，未能斬獲成交。

量?jī)r(jià)齊跌的滑鐵盧導(dǎo)致蕪湖土地市場(chǎng)的冷清。 “其實(shí)早在2011年5月份，蕪湖政府就開始溫和托市，只是中央調(diào)控樓市態(tài)度比較堅(jiān)決，很多需要購(gòu)房的市民大都處于觀望狀態(tài)，加劇了樓市的低迷，間接影響到地方政府土地銷售和財(cái)政收入?！碑?dāng)?shù)刂槿耸糠Q，2011年全年，蕪湖土地平均溢價(jià)水平僅11.3%，較上年下滑40.8%，并多次流拍重掛。而2012年的土拍開局，延續(xù)了去年的冷靜局面。

數(shù)據(jù)顯示，蕪湖市2011年全年土地出讓收入84億元，同比下降18%，占市本級(jí)財(cái)政比例為93%。

這些顯然讓當(dāng)?shù)卣邦H為心急”，因?yàn)槭徍康禺a(chǎn)投資一直保持高速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資已然成為拉動(dòng)蕪湖經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力之一?！笔徍y(tǒng)計(jì)局的一名工作人員對(duì)記者表示。

薛建雄表示，眼下房地產(chǎn)投資放緩，將會(huì)影響蕪湖的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，甚至可能導(dǎo)致蕪湖經(jīng)濟(jì)負(fù)增長(zhǎng)。

由于房地產(chǎn)投資縮水、土地出讓收入下滑，自調(diào)控政策頒布以來，蕪湖市政府放松調(diào)控的沖動(dòng)從未消退，且有愈發(fā)強(qiáng)烈的傾向。

（本刊記者尹建權(quán)綜合報(bào)道）