騎虎難下的調(diào)控困局

泓宜

樓市“新政”又出臺(tái)了！

10月7日，貴陽(yáng)市公布多項(xiàng)樓市措施，在貴陽(yáng)購(gòu)買商業(yè)、辦公用房和首次購(gòu)買住房的，可辦理入戶手續(xù)或居住證，享受本市戶籍人口就業(yè)、入學(xué)和就醫(yī)等同等待遇，且不受入住時(shí)間和購(gòu)房面積的限制。此外，凡購(gòu)買商業(yè)、辦公用房金額每滿500萬(wàn)元，并在貴陽(yáng)市開(kāi)辦企業(yè)（公司）或經(jīng)營(yíng)，有合法營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，可不參加搖號(hào)直接申請(qǐng)一個(gè)小汽車專段號(hào)牌。據(jù)了解，該措施試行一年。

此“新政”一經(jīng)公布，立刻引發(fā)熱議。一方面這被理解是地方政府出手“救市”，另一方面此時(shí)推出“買房送戶口”被認(rèn)為與中央樓市調(diào)控不放松的政策相悖，有點(diǎn)不合時(shí)宜。

花招不斷，叫停還是默許？

“我覺(jué)得買房送戶口挺好的，大家花一樣的錢置業(yè)，卻不能享受同等待遇，這種制度本身就不合理?！币晃毁?gòu)房者在房產(chǎn)中介告訴《中國(guó)經(jīng)貿(mào)聚焦》記者，這幾年一直在討論取消戶籍制度，作為來(lái)滬工作的外地人，他舉雙手贊成，但他擔(dān)心有生之年未必能看到此政策開(kāi)花結(jié)果，“如果在買房時(shí)能把戶口解決了，用市場(chǎng)行為替代行政干預(yù)，這簡(jiǎn)直是為老百姓謀福利。”

然而，很多人持不同看法。微博實(shí)名認(rèn)證的財(cái)經(jīng)評(píng)論人吳其倫發(fā)表微博稱，房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)鍵時(shí)期，貴陽(yáng)市悍然拋出救樓市五大舉措，如此大力度密集救市，實(shí)在罕見(jiàn)！這些政策必將誘使消費(fèi)者盲目入市，導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅反彈，各地也將紛紛效仿，此政策應(yīng)盡快叫停！

一些網(wǎng)友的評(píng)論則更有趣。有人說(shuō)“點(diǎn)子都出在刀刃上”；有人說(shuō)“失誤的房地產(chǎn)政策導(dǎo)致房地產(chǎn)就像脫韁的野馬，成為社會(huì)深層次矛盾點(diǎn)爆的導(dǎo)火索，將徹底影響和動(dòng)搖到利益集團(tuán)的統(tǒng)治根基”；還有人調(diào)侃說(shuō)：“2010年開(kāi)始搞什么假調(diào)控，房?jī)r(jià)漲到天堂，上帝等著！”

對(duì)此，開(kāi)發(fā)商也有自己的看法。有開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，貴陽(yáng)出臺(tái)購(gòu)房入戶政策，和當(dāng)?shù)鬲?dú)特的房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)系，貴陽(yáng)當(dāng)?shù)氐臉鞘刑幱趷盒愿?jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，地方出讓土地沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，大型開(kāi)發(fā)商拿了大量土地，壟斷了市場(chǎng)，小開(kāi)發(fā)商基本沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力。還有的開(kāi)發(fā)商稱，當(dāng)下整體政策不會(huì)放松，市場(chǎng)形勢(shì)也不會(huì)有大的改變，貴陽(yáng)這樣的政策，屬于松動(dòng)得比較厲害，可能會(huì)被叫停。

無(wú)論樓市出臺(tái)什么“新政”，最終都由消費(fèi)者埋單。在《中國(guó)經(jīng)貿(mào)聚焦》記者的街頭隨機(jī)調(diào)查中，就買房送戶口而言，支持者多數(shù)是無(wú)房一族，或者是有剛性需求的潛在購(gòu)房者；而反對(duì)者大多為已經(jīng)至少擁有1套住房的當(dāng)?shù)厥忻瘢麄兊睦碛墒浅鞘匈Y源日益緊張，人口容量已經(jīng)飽和，城鎮(zhèn)化發(fā)展過(guò)速。當(dāng)然，最重要的是居高不下的房?jī)r(jià)實(shí)在讓老百姓傷不起了，樓市調(diào)控不能半途而廢。

國(guó)慶長(zhǎng)假房地產(chǎn)升溫

十一長(zhǎng)假過(guò)后，據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)研發(fā)中心發(fā)布的最新主要城市房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)顯示，9月30日到10月7日其監(jiān)測(cè)的15個(gè)城市（北京、上海、深圳、南京、成都、重慶、武漢、福州、蘇州、青島、廈門、寧波、徐州、揚(yáng)州、連云港）中，12城市樓市日均成交量同比上漲，6城市漲幅在50%以上，其中廈門同比漲幅最大，達(dá)到478.87%；其次是寧波，漲幅達(dá)165.67%，日均成交量同比下跌的城市跌幅亦在20%以內(nèi)。重點(diǎn)城市中，僅北京和成都同比下跌，跌幅均在10%，其余5城市均上漲，其中南京同比漲幅最大，達(dá)到153.09%，上海漲幅亦超過(guò)50%。

果真如此嗎？利用國(guó)慶假期，《中國(guó)經(jīng)貿(mào)聚焦》記者在江蘇一些三四線城市進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研，結(jié)果發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)貥鞘写_實(shí)火爆，一些新的樓盤還在緊鑼密鼓的施工當(dāng)中，就連縣城的房?jī)r(jià)也達(dá)到了3000-5000元/平方米。記者又采訪了某縣城的一家房企財(cái)務(wù)總監(jiān)，她透露，當(dāng)?shù)孛看涡麻_(kāi)的樓盤都被哄搶，但大部分為剛性需求或是改善性住房需求，投資的心態(tài)比以往有所收斂。“在我們這個(gè)縣城，售樓小姐仍是最緊俏的職業(yè)，每月能賣出十幾套房子，工資能拿到上萬(wàn)元，一般要走后門才能進(jìn)來(lái)?！?/p>

該財(cái)務(wù)總監(jiān)告訴記者，近幾年農(nóng)村人口進(jìn)城現(xiàn)象嚴(yán)重，很多房子都是被農(nóng)村人買下了，有的是給兒子結(jié)婚用，有的是孩子買給父母養(yǎng)老，但這些買主仍定期回到農(nóng)村種田，在城里居住好像度假一樣?！艾F(xiàn)在他們最時(shí)髦的結(jié)婚方式就是到城市里買一個(gè)房子，男方經(jīng)濟(jì)條件好的，女方會(huì)提出這個(gè)要求?！?/p>

城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快的確是促成房?jī)r(jià)居高不下的一個(gè)原因。據(jù)貴州省2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，同2000年第五次人口普查相比，城鎮(zhèn)人口增加了330余萬(wàn)人，按每個(gè)家庭平均3人計(jì)算，從2000年到2010年，100余萬(wàn)個(gè)家庭需要在城鎮(zhèn)買房安家，或許由此可以解釋為何房?jī)r(jià)多年來(lái)節(jié)節(jié)攀高。然而，有一些業(yè)內(nèi)分析人士質(zhì)疑，貴陽(yáng)人均GDP在全國(guó)排名靠后，房?jī)r(jià)卻不低，也許此次購(gòu)房入戶針對(duì)的是外地投資者，當(dāng)?shù)厝瞬皇侵饕紤]人群。

調(diào)控艱難

如果回顧一下過(guò)去，我們發(fā)現(xiàn)中國(guó)房地產(chǎn)實(shí)際上主要經(jīng)歷了兩個(gè)發(fā)展階段。第一個(gè)階段是1998-2003年，在朱镕基的帶領(lǐng)下在全國(guó)范圍內(nèi)推動(dòng)了以住房分配體制改變?yōu)楹诵?、新房?shí)施新體制的住房改革，以此推動(dòng)住宅消費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，并全面開(kāi)放住房二級(jí)市場(chǎng)，推進(jìn)物業(yè)管理等。主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是建立完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次的城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，對(duì)改善結(jié)構(gòu)平抑價(jià)格發(fā)揮了重要的作用，1998-2003年全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積4.8億平方米，使600萬(wàn)家庭改善了住房條件；二是加大住房建設(shè)和供應(yīng)，商品住宅上市量始終大于市場(chǎng)成交量，供求關(guān)系處于均衡狀態(tài)；三是全面開(kāi)放住房二級(jí)市場(chǎng)，允許居民將已購(gòu)公房提前上市，鼓勵(lì)居民依托已購(gòu)公房上市出售，通過(guò)支付差價(jià)，以小換大，以舊換新，以差換好。

第二個(gè)階段是2004年至今，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上處于一個(gè)反復(fù)調(diào)控當(dāng)中。2004年針對(duì)一季度經(jīng)濟(jì)過(guò)熱問(wèn)題，國(guó)務(wù)院召開(kāi)會(huì)議全面部署宏觀調(diào)控工作，房地產(chǎn)作為調(diào)控重點(diǎn)，隨著土地和信貸兩道閘門的關(guān)閉，投資增長(zhǎng)速度從當(dāng)年年初的41.1%回落到28%。然而，緩解經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的同時(shí)，也帶來(lái)了供求關(guān)系的矛盾，投資、投機(jī)購(gòu)房迅速擴(kuò)大，給房?jī)r(jià)帶來(lái)了泡沫，當(dāng)年商品住宅價(jià)格上漲15.2%，而且?guī)?dòng)了二手房?jī)r(jià)格飆升。之后2005、2006年國(guó)家連續(xù)下發(fā)調(diào)控文件，在一段時(shí)間內(nèi)控制了房?jī)r(jià)，但是調(diào)控效果難以保持鞏固，有一些政策甚至帶來(lái)了逆向的結(jié)果。比如，2006年5月24日，國(guó)務(wù)院專發(fā)了九部委文件的7090政策，這個(gè)政策幾個(gè)月之后才出來(lái)，使得很多城市半年多沒(méi)有批出一個(gè)新開(kāi)工項(xiàng)目，導(dǎo)致一些城市出現(xiàn)供求關(guān)系緊張，引發(fā)了2007年4月開(kāi)始新一輪房?jī)r(jià)的上漲。

2010年，隨著限購(gòu)限貸和增加保障房等一系列組合拳出擊，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控取得了一定成效，市場(chǎng)成交面積持續(xù)下降，價(jià)格上漲勢(shì)頭得到了有效控制，遏制了投機(jī)和投資性需求，推遲了首次置業(yè)和外來(lái)人口的購(gòu)房。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)依然不確定，剛性需求依然十分旺盛，再加上流動(dòng)性資金隨時(shí)準(zhǔn)備入市，調(diào)控政策稍有松動(dòng)將會(huì)進(jìn)入。另外，調(diào)控導(dǎo)致部分市場(chǎng)過(guò)度萎縮，使得待售商品房不斷上升，尤其是商品房成交量下跌，開(kāi)發(fā)商拿地積極性下降，放慢開(kāi)發(fā)節(jié)奏。

據(jù)了解，去年全國(guó)落實(shí)住房供地13.59萬(wàn)公頃，落實(shí)率僅為62.3%，沒(méi)有一個(gè)城市完成供地計(jì)劃。今年土地供應(yīng)計(jì)劃為17.26萬(wàn)公頃，比去年還少，土地供應(yīng)和成交以及新開(kāi)工面積的減少，會(huì)對(duì)一年或者一年半以后的市場(chǎng)供應(yīng)帶來(lái)巨大挑戰(zhàn)，那時(shí)可能出現(xiàn)市場(chǎng)成交量的回升。

“完善制度，穩(wěn)定預(yù)期”

“政府出臺(tái)的很多政策看似為大多數(shù)百姓服務(wù)，實(shí)則還是替少數(shù)人辦了事?！?全國(guó)人大常務(wù)委員會(huì)委員、全國(guó)人大財(cái)政經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任委員吳曉靈日前在由中歐國(guó)際工商學(xué)院和中歐陸家嘴國(guó)際金融研究院聯(lián)合主辦的“第三屆中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高峰論壇”上，這樣告訴《中國(guó)經(jīng)貿(mào)聚焦》記者。寥寥數(shù)語(yǔ)，耐人尋味。

吳曉靈表示，頻繁變動(dòng)的政策使住房消費(fèi)這一居民的長(zhǎng)期行為失去了穩(wěn)定的預(yù)期，完善制度，穩(wěn)定預(yù)期是未來(lái)住宅市場(chǎng)健康發(fā)展的重要條件。

那么，房地產(chǎn)下半場(chǎng)調(diào)控究竟走向如何？《中國(guó)經(jīng)貿(mào)聚焦》又采訪了住建部政策咨詢專家、亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)謝逸楓，他認(rèn)為：“在中央連續(xù)兩年的政策調(diào)控下，房?jī)r(jià)得到了有效控制，作為長(zhǎng)期的國(guó)家政策，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控依然會(huì)繼續(xù)以微調(diào)與維穩(wěn)為主題。”

謝逸楓進(jìn)一步表示，此次貴陽(yáng)樓市政策松動(dòng)，意味著地方政府面臨巨大的調(diào)控與市場(chǎng)及財(cái)政三層壓力。一是盡管房?jī)r(jià)反彈風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)已經(jīng)出現(xiàn)，但不變的是決策層繼續(xù)緊盯市場(chǎng)堅(jiān)持調(diào)控，動(dòng)輒喊話的警示，表明房地產(chǎn)調(diào)控仍屬常態(tài)。二是現(xiàn)在是市場(chǎng)與政策博弈的關(guān)鍵點(diǎn)，如果市場(chǎng)回暖過(guò)快，也不排除會(huì)出臺(tái)收緊樓市的政策?，F(xiàn)在開(kāi)發(fā)商的定價(jià)與政策亦步亦趨。三是今年前三季度土地出讓計(jì)劃與土地出讓金任務(wù)完成率不到60%，尤其是在各地政府前三季財(cái)政收入下降的情況下，土地財(cái)政導(dǎo)致地方政府調(diào)控放松的沖動(dòng)越來(lái)越明顯。

“中央政府一方面要保持樓市與房?jī)r(jià)穩(wěn)定預(yù)期，鞏固前期調(diào)控成果，防止樓市過(guò)熱與房?jī)r(jià)全面上漲反彈的現(xiàn)象。另一方面還要考慮到合理購(gòu)房需求，防止投資投機(jī)炒房入市，以及開(kāi)發(fā)商哄抬房?jī)r(jià)上漲。同時(shí)也要地方政府完成今年價(jià)格控制目標(biāo)?！?/p>