房地產經(jīng)濟與國民經(jīng)濟波動的重要因素探討

一、房地產經(jīng)濟與國民經(jīng)濟波動的主要經(jīng)濟因素

房地產經(jīng)濟作為我國國民經(jīng)濟的重要組成部分，國民經(jīng)濟的波動與國民經(jīng)濟各個部門的波動是分不開的，是各部門經(jīng)濟增長以及波動的匯總。房地產的經(jīng)濟波動與經(jīng)濟因素的變化是密切相關的，主要的經(jīng)濟因素包括從需求、生產、收入、支出等幾個環(huán)節(jié)，這幾個環(huán)節(jié)作為四種基本經(jīng)濟因素，這四個基本經(jīng)濟因素之間彼此獨立波動，可通過對這四個因素之間的變動關系對經(jīng)濟波動所造成的影響，即相互變動的關系。

它們之間互相因果的內在關系構成了相互關系的因果鏈，這就是經(jīng)濟體系的核心。以下是經(jīng)濟連鎖的特點。

（一）四種基本經(jīng)濟因素是緊密相連的

任何一個環(huán)節(jié)的變動都會達到“牽一發(fā)而動全身”的效果。而在每個因素中又包含子因素，例如，需求因素中一般具有投資需求和消費需求因素，生產因素中又包括中間和最終產品因素。因此，核心因果關系又構成了大小環(huán)節(jié)相互連接的網(wǎng)絡系統(tǒng)，系統(tǒng)中各因素之間相互關聯(lián)作為核心因果關系的特點而長期存在。

（二）因果鏈的運行過程是自我累積的過程

因果鏈的運行是一個自我累積的過程，也是一種自我放大的過程。例如，一個需求的擴張必定引起投資需求的擴張和消費需求的擴張，進而生產也在大范圍的擴張。而消費品的生產和中間產品生產的擴張又是投資品生產擴張的結果，前兩者的擴張又將導致后者的擴張，收入的增加也將影響到支出的增加，支出的增加又將導致進一步的需求擴張。在實際的擴張過程中，將對整個社會經(jīng)濟活動的活躍程度進行調節(jié)。然而在初始擴張中所形成的因果鏈接中的一系列的積累擴張，原本初始擴張未必有想象中那么大的程度，在其向下傳遞的過程中往往受其他因素影響而擴大一個甚至幾個倍數(shù)。例如，我國房地產事業(yè)的發(fā)展，從最開始的需求擴張導致了投資的擴張，生產也在擴張，甚至被消費者和投資商擴大到了數(shù)倍以上。

（三）因果鏈中的自我轉折性

當初始積累到一定的程度后，將隨之產生一種阻礙的力量和阻礙的因素，最終將阻礙擴張的發(fā)展，致使經(jīng)濟進入了收縮的階段。阻礙的因素中，也包含從因果連接擴張本身所產生的阻礙的力量，可以使擴張運行自我終結。因果鏈接的自我擴張所產生的阻力主要來自于以下幾個方面：

1.核心因果鏈自身結構的變化

因果鏈是一種由各個因素聯(lián)系在一起的網(wǎng)絡系統(tǒng)，系統(tǒng)的持續(xù)運作應在因果鏈上的各環(huán)節(jié)之間建立適當?shù)谋壤P系，在實際的擴張過程中，將產生一定程度的失調，而重大的失調將成為擴張的阻礙力量。

2.因果鏈的擴張運行中，會產生惡性循環(huán)

在國民經(jīng)濟周期波動的初期和中期，資源供給狀況以及生產結構各狀況都有序地發(fā)展，然而在波動的后期，隨著資源供給的持續(xù)惡化，生產結構也逐步失調，在很大程度上增加了各部門對資源的競爭，同時也在一定程度上加重了資源供給的惡化程度，各個環(huán)節(jié)在波動后期惡性競爭現(xiàn)象出現(xiàn)。

以上的分析不難看出，因果鏈的運行可以形成經(jīng)濟周期內在和基本的核心波動，最終導致擴張和收縮的重復交替進行。每一次經(jīng)濟周期波動又有其各自的特點，通過需求、生產、投入以及支出這四個環(huán)節(jié)影響因果鏈的基本波動。

二、影響房地產經(jīng)濟與國民經(jīng)濟波動的政治因素

在總結房地產經(jīng)濟與國民經(jīng)濟波動時，可以看出政策的傾向對經(jīng)濟波動的重大影響。政府的各項政策對房地產經(jīng)濟增長和波動都產生著加強、阻礙的作用。因此，政府的各項政策都帶有抑制波動和加強波動兩個方面的作用。下面是本人總結的政策影響以及具體實施：

（一）政策波動的影響

我國的政策波動與國外政策影響是不同的。我國的高級領導人的變動并不受到法定時間的限制，由此也就不存在明顯的時間規(guī)則周期，而房地產經(jīng)濟以及國民經(jīng)濟波動的特征具體表現(xiàn)為不規(guī)則性，其所受到的影響較深。這在一定程度上是由于不規(guī)則的政策的調整以及政策的變動造成的，而不規(guī)則的政策變化也將導致房地產經(jīng)濟以及國民經(jīng)濟的波動。

（二）我國行政干預突出特點為目標一致性和多級性

目標一致性是指中央政府的具體政策下達到各級政府部門后，各級政府部門行動積極活躍，由于縱向調節(jié)的特殊性質在于，下級始終要服從于上級。但在經(jīng)濟增長和經(jīng)濟結構的管理、市場的管理和物價的調整等基本問題上，各級政府的行為幾乎是同步的，我國自九十年代后期開始，國民經(jīng)濟逐漸走上穩(wěn)步、發(fā)展的道路，房地產經(jīng)濟迅速發(fā)展，光是1992年一年房地產企業(yè)猛增三倍以上，這種現(xiàn)象的產生很重要的原因是由于縱向行政干預的結果。

中央政府不但對全國國民經(jīng)濟進行整體的協(xié)調，同時還將直接干預下屬的國有大中型企業(yè)，干預從投資、生產到分配等任何一個環(huán)節(jié)，而其中更有來自按行業(yè)、部門分級的干預?？偨Y起來為：中央政府的政策（指令）-各級行政機關的執(zhí)行-各企業(yè)，這些疊加起來的干預最終在企業(yè)的微觀經(jīng)濟活動中體現(xiàn)出來。其后果是企業(yè)創(chuàng)造出來的經(jīng)濟實績總是偏離集中計劃的意愿值。

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作者簡介：姬建朝（1971-），男， 漢族，石家莊建工集團有限公司，房地產經(jīng)濟師，物業(yè)管理師，研究方向：房地產的經(jīng)營與管理物業(yè)管理。

（責任編輯：唐榮波）