○郭 芳 朱含露

（1、長江職業(yè)學(xué)院 湖北 武漢 430074 2、華南理工大學(xué) 廣東 廣州 510641）

2010年9月29日，國家有關(guān)部委出臺鞏固樓市調(diào)控5項(xiàng)成果措施（“國五條”），正式提出“加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國”，標(biāo)志著房產(chǎn)稅改革從“加快研究政策”進(jìn)入到了“加快推進(jìn)試點(diǎn)”層面。2011年1月27日，“新國八條”發(fā)布，上海，重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)細(xì)則正式出臺，宣布從1月28日開始向個人住房征收房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)正式啟動。

一、我國房地產(chǎn)稅制的現(xiàn)狀

我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅是以房產(chǎn)和土地為課稅對象，向房屋和土地所有權(quán)人和使用權(quán)人征收的稅賦。這里所說的房產(chǎn)包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的應(yīng)稅房產(chǎn)。我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅主要包括城市房地產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，涉及房地產(chǎn)建設(shè)、房屋出租、物業(yè)管理的營業(yè)稅和營業(yè)附加稅、房產(chǎn)稅，涉及土地使用和土地使用權(quán)或房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易的土地增值稅、契稅和所得稅，涉及企業(yè)所得的所得稅，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅以及其他產(chǎn)生合約的印花稅等。這些稅賦的法律依據(jù)主要是1982年9月15日國務(wù)院正式發(fā)布并于1986年10月1日起實(shí)施的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（以下簡稱《房產(chǎn)稅暫行條例》）（中央人民政府政務(wù)院于1951年8月頒布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》已于2009年1月1日起廢止）。另外，我國還有一些涉及房地產(chǎn)方面的行政性收費(fèi)，主要包括土地出讓金、大市政配套費(fèi)、四源費(fèi)、集資費(fèi)等。

二、房地產(chǎn)稅制改革的必要性

1、為提高房地產(chǎn)稅的主體地位，必須進(jìn)行房地產(chǎn)稅制改革。近些年來，房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，已經(jīng)成為我國重要的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，在我國經(jīng)濟(jì)總量中的比重已經(jīng)達(dá)到70%。由于我國目前個人投資渠道還不是很完善，房地產(chǎn)已經(jīng)成為許多居民投資的重要渠道。房地產(chǎn)交易的繁榮造成不動產(chǎn)規(guī)模的不斷擴(kuò)大和房地產(chǎn)稅源的大量增加。目前，我國的房地產(chǎn)稅稅目繁多且不統(tǒng)一，稅種和稅目的制定不盡科學(xué)，而且稅率較低，主要是對交易環(huán)節(jié)征稅，房地產(chǎn)稅在地方和中央的財(cái)稅來源中所占比例還非常小。這就造成了比較嚴(yán)重的稅收流失，不利于我國財(cái)稅制度的完善，對整個國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也有十分不利的影響。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國的房地產(chǎn)稅收占地方和中央財(cái)政收入的比例只有3.5%，而在美國房地產(chǎn)稅占全部稅收的10%左右，在英國，房產(chǎn)稅也要占到地方財(cái)政的30%～40%，高的可達(dá)70%～80%，低的也有10%～15%。因此，我國應(yīng)當(dāng)擴(kuò)大稅源，對房地產(chǎn)所有環(huán)節(jié)征稅，使房地產(chǎn)行業(yè)在國家稅收中占到主體地位，這才是與當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的賦稅征收方式。

2、為調(diào)節(jié)貧富差距，必須進(jìn)行房地產(chǎn)稅制改革。稅收是一個國家財(cái)政收入的主要來源之一，稅收的完善與充足對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著舉足輕重的作用。同時，一個國家的稅收對社會資源的分配也起著十分重要的調(diào)節(jié)作用。而我國現(xiàn)在的房地產(chǎn)稅制還不是很完善，從稅目到稅率都有待改進(jìn)。我國現(xiàn)在的房地產(chǎn)稅收的稅目過于龐雜，稅源不夠充分，課稅對象、納稅義務(wù)人的構(gòu)成和稅率也不盡合理，這對于我國財(cái)稅制度的完善十分不利，同時也不能起到很好的分配調(diào)節(jié)作用，不利于縮小貧富差距。因此，對房地產(chǎn)稅制進(jìn)行改革十分必要。

3、為穩(wěn)定房價，必須進(jìn)行房地產(chǎn)稅制改革。過去一到兩年里，中國的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了前所未有的發(fā)展高潮，城市房地產(chǎn)投資十分活躍，需求十分旺盛，大量民間資本涌入房地產(chǎn)市場，供不應(yīng)求的格局導(dǎo)致房價飆升，高升的房價又導(dǎo)致資本繼續(xù)涌入。在這種情況下，城市房地產(chǎn)的價格已經(jīng)超過了許多居民的承受能力，許多人買不起房。為穩(wěn)定房價，國家及時出臺了一系列嚴(yán)厲的調(diào)控政策，包括限購限貸，加大土地供應(yīng)，征收房地產(chǎn)稅等，但房價仍有繼續(xù)上升的趨勢，因此應(yīng)不斷完善和健全現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制。

三、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的弊端

我國目前的房地產(chǎn)稅從稅種稅目到課稅對象，從稅率到計(jì)稅依據(jù)都存在種種弊端，已經(jīng)不能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的需要，亟待改革。

1、課稅范圍過窄，免稅范圍過寬。我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅征收范圍過窄，僅對城鎮(zhèn)、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)適用，不包括農(nóng)村。我國農(nóng)村土地廣袤，隨著城市化進(jìn)程加快，農(nóng)村房地產(chǎn)規(guī)模急劇擴(kuò)張，農(nóng)民也開始進(jìn)行房地產(chǎn)投資，不對農(nóng)村房地產(chǎn)征稅實(shí)際上是放棄了很大一塊稅源。這也使得一些企業(yè)在農(nóng)村修建高檔別墅、度假村時逃避納稅。另外，我國實(shí)行的公有住房制度改革后，公房性質(zhì)發(fā)生了變化，大多數(shù)房產(chǎn)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)貨幣化，明令允許上市。在這種情況下，這一部分公房也應(yīng)該納入房產(chǎn)稅征收的范圍。現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度中還存在大量的優(yōu)惠政策，主要是將非盈利性機(jī)構(gòu)日用的房地產(chǎn)以及個人所有非盈利性房地產(chǎn)納入免于征收房地產(chǎn)稅和土地使用稅的范疇。這些優(yōu)惠政策的適用范圍過寬，已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，應(yīng)當(dāng)予以調(diào)整。

2、重復(fù)征稅不合理、不科學(xué)。首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)城市系主任丁蕓曾認(rèn)為：“現(xiàn)有的城市各種稅費(fèi)和價占房價50%左右，多達(dá)百余項(xiàng)。其中重復(fù)和不合理收費(fèi)就約占房價的30%?！崩?，現(xiàn)在的土地出讓金就存在重復(fù)征稅的現(xiàn)象，開發(fā)商在取得土地使用權(quán)時，需要繳納土地出讓金的5.5%作為營業(yè)稅，3%～5%作為契稅，房屋建成后銷售時又需繳納土地出讓金的5.5%作為營業(yè)稅和相應(yīng)的契稅。這種重復(fù)征稅加重了土地使用權(quán)人的負(fù)擔(dān)，是不合理和不科學(xué)的。

四、上海和重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)的對比分析

根據(jù)《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》和《重慶發(fā)布房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)暫行辦法及實(shí)施細(xì)則》，兩試點(diǎn)城市的主要規(guī)定有以下區(qū)別。

1、試點(diǎn)征收范圍。上海規(guī)定為全市行政區(qū)域，重慶規(guī)定為主城九區(qū)。

2、征收對象。上海規(guī)定為“上海居民家庭新購第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購住房”；重慶規(guī)定為“個人擁有的獨(dú)棟商品住宅，個人新購的高檔住房，在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購第二套（含第二套）以上的普通住房”，同時提出“未列入征稅范圍的個人高檔住房、多套普通住房，將適時納入征稅范圍?！笨梢?，上海細(xì)則主要針對多套住房和外地人購房實(shí)施，重慶細(xì)則主要是針對高檔住房和投機(jī)住房實(shí)施。

3、納稅人。兩市均規(guī)定主要為“住房產(chǎn)權(quán)所有人”。

4、計(jì)稅依據(jù)。兩市均規(guī)定目前暫按房產(chǎn)市場交易價格作為計(jì)稅依據(jù)，待條件成熟后按市場評估值作為計(jì)稅依據(jù)。同時，上海規(guī)定暫征稅按住房市場交易價格70%執(zhí)行；重慶規(guī)定獨(dú)棟商品住宅和高檔住房一經(jīng)納入應(yīng)稅范圍，計(jì)稅交易價和稅率將不隨產(chǎn)權(quán)變動。

5、稅率。上海規(guī)定稅率暫定為0.6%，同時規(guī)定市場交易單價低于評價銷售價格2倍以上的，稅率暫定為0.4%。重慶規(guī)定獨(dú)棟商品住宅和高檔住房交易單價高于商品住房均價3倍以下的稅率為0.5%、3—4倍的稅率為1%、4倍以上的稅率為1.2%、“三無”人員二套住房普通住房，稅率為0.5%。

6、主要稅收減免。上海規(guī)定對購買第二套及以上住房的，合并計(jì)算的家庭全部住房面積人均不超過60平方米，其新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅，對超出部分征稅；同時規(guī)定對引進(jìn)人才和持居住證滿三年并作為唯一住房的免稅。重慶規(guī)定存量獨(dú)棟商品住宅，免稅面積為180平方米，新購的獨(dú)棟商品住宅，高檔住宅免稅面積為100平方米，并且一個家庭只能對一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積。

7、稅收用途。兩市規(guī)定收入主要用于保障性住房建設(shè)。上海市稅改細(xì)則出臺后，2011年2月17日發(fā)布《關(guān)于本市貫徹執(zhí)行住房限購等政策有關(guān)問題的通知》進(jìn)一步明確，購房人在申請房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時應(yīng)提交稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的《上海市個人住房房產(chǎn)稅認(rèn)定通知書》，并規(guī)定從2月22日起，上海市開始執(zhí)行差別化房產(chǎn)稅率，交易價格低于或等于28426元/平方米的，房產(chǎn)稅稅率0.4%，高于的以0.6%稅率征收。

五、房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的評價

房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)方案出臺的一個重要意義是我國在完善地方稅制方面又邁出了實(shí)質(zhì)性的一步，有利于為地方政府確立主體稅源，讓各級政府財(cái)政取得均衡，房產(chǎn)稅會對未來的投資性購房產(chǎn)生威懾和抑制作用。房產(chǎn)稅征收的一個正面效應(yīng)就是社會迫切需要的收入再分配效應(yīng)。房產(chǎn)稅對樓市肯定會造成一定的沖擊，特別是心理沖擊，讓人對后期的樓市產(chǎn)生不穩(wěn)定感，逆轉(zhuǎn)了市場氣氛。從中長期來看，隨著房產(chǎn)稅征收的全面展開，投機(jī)因素會逐漸減少，中國的房地產(chǎn)泡沫將不斷被擠壓。針對上海、重慶稅改市場調(diào)控效果預(yù)期，專家和業(yè)內(nèi)人士總體持謹(jǐn)慎態(tài)度，認(rèn)為房產(chǎn)稅起步較低，短期內(nèi)影響有限，難以從根本上抑制投機(jī)需求和高房價，房產(chǎn)稅效應(yīng)遠(yuǎn)低于限購令。房產(chǎn)稅出臺的預(yù)期由來已久，房價已經(jīng)經(jīng)受住了下跌的考驗(yàn)，而且具有轉(zhuǎn)嫁性，對于增值性較強(qiáng)的房產(chǎn)而言，并不能完全遏制其價格的上揚(yáng)，而只能降低其上揚(yáng)的幅度與步伐。中國地產(chǎn)商指數(shù)研究院指出，未來房產(chǎn)稅影響房地產(chǎn)市場，需要視稅基及稅率而定；即使房產(chǎn)稅全國開征，雖然會增加物業(yè)持有成本，但仍低于過去數(shù)年樓價的漲幅。以上海為例，目前房屋年出租回報(bào)率約為2%，遠(yuǎn)高于目前所定房產(chǎn)稅率0.4%，對投資者影響不大，難以抑制投資需求。北京大學(xué)財(cái)稅法研究中心主任劉劍文表示，房產(chǎn)稅只是一個稅種，是一種稅收手段，雖然它確實(shí)會增加房產(chǎn)所有人的持有成本，對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定影響，但當(dāng)前房價仍然主要取決于供求關(guān)系，從長期來看，遏制高房價不能寄希望于房產(chǎn)稅。

六、結(jié)論及建議

根據(jù)上海、重慶房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)專家評價和市場反應(yīng)，我們認(rèn)為房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)在完善我國財(cái)稅體制、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控和調(diào)節(jié)收入分配等方面的積極意義已經(jīng)形成共識，專家對稅改試點(diǎn)效果評價比較中肯，但這并不影響這次稅制改革路徑的正確性。應(yīng)該說，上海、重慶稅改符合稅制改革和試點(diǎn)推進(jìn)原則，同時體現(xiàn)了房產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)市場中性調(diào)控手段的目標(biāo)原則。為實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場調(diào)控從行政調(diào)控為主轉(zhuǎn)向以信貸和稅收調(diào)控為主的長遠(yuǎn)目標(biāo)，我們認(rèn)為房產(chǎn)稅改革需要進(jìn)一步從稅率和征收對象上完善?？紤]我國目前還是租稅費(fèi)并存實(shí)際，建議適當(dāng)提高新購高檔、多套、高價住房房產(chǎn)稅率到1%～1.5%左右，并對存量多套住房適時開征房產(chǎn)稅。同時，以房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)為契機(jī)，適時啟動整個房地產(chǎn)稅制改革，重點(diǎn)是降低土地增值稅稅率，開征遺產(chǎn)稅，加強(qiáng)土地財(cái)政制度整體設(shè)計(jì)和優(yōu)化研究。

[1]重慶市關(guān)于開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法[Z].渝府令[2011]247號.

[2]重慶市個人住房房產(chǎn)稅征收管理實(shí)施細(xì)則[Z].渝府令[2011]247號.