□文/劉 振

（天津市房地產(chǎn)發(fā)展（集團(tuán)）股份有限公司 天津）

談房地產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量管理

□文/劉 振

（天津市房地產(chǎn)發(fā)展（集團(tuán)）股份有限公司 天津）

作為房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)單位，應(yīng)以質(zhì)量控制為中心，始終把工程質(zhì)量作為工程項(xiàng)目建設(shè)管理的重點(diǎn)，自覺(jué)接受質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)的監(jiān)督和檢查，協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)、監(jiān)理和施工單位的關(guān)系，通過(guò)控制項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)質(zhì)量、招標(biāo)投標(biāo)、審定重大技術(shù)方案、施工階段的質(zhì)量控制、信息反饋等各個(gè)環(huán)節(jié)，達(dá)到控制工程質(zhì)量的目的。

房地產(chǎn)；全過(guò)程；質(zhì)量管理

收錄日期：2012年6月14日

一般而言，項(xiàng)目的施工質(zhì)量管理要貫徹在項(xiàng)目實(shí)施的全過(guò)程階段：前期階段、施工階段、竣工階段、后評(píng)估階段。

一、前期階段的質(zhì)量管理

（一）招標(biāo)階段。重視資質(zhì)審查，工程招標(biāo)時(shí)，注重對(duì)施工、監(jiān)理單位資質(zhì)的審查，包括人員素質(zhì)、技術(shù)力量、施工業(yè)績(jī)、社會(huì)信譽(yù)等。審查施工、監(jiān)理單位是否具有類似工程施工的經(jīng)歷和經(jīng)驗(yàn)，在以往的工程施工中是否出現(xiàn)過(guò)質(zhì)量控制方面的問(wèn)題，是否發(fā)生過(guò)質(zhì)量事故等。選擇長(zhǎng)期合作且優(yōu)秀的施工單位、監(jiān)理單位。優(yōu)秀的施工單位、監(jiān)理本身具有高效的管理體制，可以對(duì)項(xiàng)目部的管理起到很好的落實(shí)作用。長(zhǎng)期合作單位在管理上的銜接磨合更方便與快速，同樣能夠提高管理效率。

在總包單位招標(biāo)的同時(shí)，應(yīng)對(duì)相關(guān)需要公開(kāi)招標(biāo)的工程（如電梯、消防、弱電等工程）進(jìn)行招標(biāo)，避免工程進(jìn)行中因銜接不到位發(fā)生的變更、簽證。在招標(biāo)文件中，對(duì)工程的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的完成日期做明確規(guī)定，如基礎(chǔ)完成日期、主體完成日期、工程竣工日期等及相應(yīng)的獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)施工單位起到一定的約束作用，從而能夠加強(qiáng)過(guò)程控制。

（二）設(shè)計(jì)階段。設(shè)計(jì)工作是工程建設(shè)的基礎(chǔ)性工作，建設(shè)單位應(yīng)重視設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制，委托具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行工程設(shè)計(jì)，以提高設(shè)計(jì)質(zhì)量。

選擇合作良好、水平高的設(shè)計(jì)單位。一家優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位會(huì)把產(chǎn)品品質(zhì)、施工的便易性和產(chǎn)品成本有機(jī)結(jié)合在一起，達(dá)到建設(shè)更好產(chǎn)品的目的。重視設(shè)計(jì)前期工作，配合設(shè)計(jì)單位搞好現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量和查勘，考慮各種不利因素對(duì)工程建設(shè)的影響，使工程設(shè)計(jì)盡可能完善、準(zhǔn)確，符合工程建設(shè)的實(shí)際，減少不必要的設(shè)計(jì)變更；設(shè)計(jì)過(guò)程中，實(shí)行設(shè)計(jì)監(jiān)理，以便及時(shí)對(duì)設(shè)計(jì)方案、設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行檢查。

設(shè)計(jì)完畢后，及時(shí)組織專家對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行審查，提出審查意見(jiàn)，及時(shí)修改設(shè)計(jì)，為工程建設(shè)提供準(zhǔn)確詳細(xì)的設(shè)計(jì)圖紙。要注意留出充裕的審圖時(shí)間，結(jié)合以往總結(jié)的審圖要點(diǎn)對(duì)施工圖進(jìn)行審核，將問(wèn)題在設(shè)計(jì)階段解決。這樣能有效減少施工中的變更，縮短工期，提高效率。盡早完成現(xiàn)場(chǎng)的綜合管網(wǎng)方案設(shè)計(jì)，使施工單位的平面布局更加合理，避免占?jí)号涮坠芫€的位置，發(fā)生簽證費(fèi)用；盡早完成外檐立面的最終設(shè)計(jì)，提前確定外檐立面的色調(diào)。

二、施工階段的質(zhì)量控制

（一）調(diào)動(dòng)總包及監(jiān)理單位的積極性?？偘氨O(jiān)理單位采取定期考核，定期總結(jié)并與季度檢查掛鉤。對(duì)于表現(xiàn)優(yōu)秀的總包及監(jiān)理單位采取提高付款比例的獎(jiǎng)勵(lì)措施，反之則降低付款比例。定期安排現(xiàn)場(chǎng)總包及監(jiān)理單位進(jìn)行總結(jié)交流，樹(shù)立優(yōu)秀榜樣進(jìn)行推廣。

（二）對(duì)于施工單位和監(jiān)理單位管理的方法控制

1、建立約束監(jiān)理及總包單位的制度和規(guī)定（監(jiān)理例會(huì)、安全例會(huì)、會(huì)議制度、上報(bào)制度等），做到現(xiàn)場(chǎng)管理有章可循。與總包單位共同制定項(xiàng)目的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成時(shí)間，制定關(guān)鍵工作的明確目標(biāo)。加強(qiáng)對(duì)總包及監(jiān)理單位項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)建設(shè)的監(jiān)督，制定管理人員配置標(biāo)準(zhǔn)（崗位、數(shù)量等），督促其配備齊全的項(xiàng)目管理人員。

2、強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)安全文明施工管理，做樣板工地。項(xiàng)目部依據(jù)《建筑工程施工現(xiàn)場(chǎng)管理制度》，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的安全、質(zhì)量、進(jìn)度等進(jìn)行了規(guī)范要求，從制度上約束施工單位的行為。我們對(duì)各個(gè)工作環(huán)節(jié)經(jīng)常進(jìn)行各種形式的安全監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。我們建立了四級(jí)巡視檢查制度，堅(jiān)持日、周、月、季巡視檢查，每月在不同標(biāo)段組織監(jiān)理、施工單位、安全專職管理人員互相檢查，對(duì)檢查出的缺陷和隱患計(jì)入安全臺(tái)賬，落實(shí)整改人員，限定整改時(shí)間，追蹤落實(shí)效果。

3、加強(qiáng)工程資金管理，合理?yè)芨豆こ炭?。?qiáng)化對(duì)資金的使用，有目的、有重點(diǎn)的在不同階段使用好資金。根據(jù)工程預(yù)算將工程款分解，每月根據(jù)工程進(jìn)度部位核實(shí)工程投資，按照合同付款條件計(jì)算實(shí)際撥款。工程款批復(fù)后我們還要在現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)資金會(huì)聽(tīng)取總包單位的安排，確保在有限的資金條件下達(dá)到最大的效益。

4、增強(qiáng)過(guò)程管理的預(yù)見(jiàn)性和計(jì)劃性，充分考慮到施工過(guò)程中可能出現(xiàn)的負(fù)面影響因素，制定可行的應(yīng)對(duì)措施和計(jì)劃。編制突發(fā)事故（惡劣天氣、火災(zāi)、安全事故、群體事件等）的應(yīng)急方案，提高處理突發(fā)事件的應(yīng)對(duì)能力。

5、強(qiáng)化“樣板帶路”，擴(kuò)大“樣板帶路”的內(nèi)涵，以一棟樓帶動(dòng)一個(gè)標(biāo)段，以一個(gè)標(biāo)段帶動(dòng)整個(gè)現(xiàn)場(chǎng)，形成以點(diǎn)帶面的局面，充分調(diào)動(dòng)參建單位的積極性。同時(shí)，我們提倡看明白了再施工，避免拆改和浪費(fèi)?？疵靼琢嗽偈┕ぞ褪呛脱邪l(fā)部積極配合先認(rèn)真看圖，現(xiàn)場(chǎng)組織審圖，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和設(shè)計(jì)單位研究改進(jìn)意見(jiàn)，每道工序開(kāi)工前詳細(xì)研究施工方案，并先制作樣板驗(yàn)收無(wú)誤后再大面積開(kāi)工。

三、竣工階段的質(zhì)量控制

（一）竣工驗(yàn)收階段的質(zhì)量控制。竣工驗(yàn)收是工程施工全過(guò)程的最后一道工序，也是工程項(xiàng)目質(zhì)量控制的后期工作，是全面考核施工質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)?？⒐を?yàn)收前，建設(shè)單位應(yīng)及時(shí)委托具有相應(yīng)檢測(cè)資質(zhì)的檢測(cè)單位對(duì)工程建設(shè)質(zhì)量進(jìn)行全面檢測(cè)，為工程順利通過(guò)驗(yàn)收奠定基礎(chǔ)。及時(shí)組織由參建各方參加的單位工程驗(yàn)收，對(duì)工程質(zhì)量有疑慮的地方，現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，盡早處理，消滅質(zhì)量缺陷?？陀^、公正地評(píng)定工程質(zhì)量等級(jí)，使工程質(zhì)量等級(jí)評(píng)定能夠準(zhǔn)確反映工程建設(shè)的內(nèi)在質(zhì)量。嚴(yán)格按照驗(yàn)收規(guī)程進(jìn)行工程驗(yàn)收，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，責(zé)令有關(guān)單位限期處理。建設(shè)單位應(yīng)加強(qiáng)對(duì)工程掃尾工作的管理力度，由監(jiān)理單位督促施工單位按期完成，確保工程完整。

（二）缺陷責(zé)任期的質(zhì)量控制。缺陷責(zé)任期是工程內(nèi)在的、隱蔽的質(zhì)量問(wèn)題容易暴露的時(shí)期，通過(guò)試運(yùn)行，有些質(zhì)量問(wèn)題會(huì)暴露出來(lái)，形成質(zhì)量缺陷。在實(shí)際工作中，要加強(qiáng)這一階段的質(zhì)量控制，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，查找原因，分清責(zé)任，限期處理。對(duì)各種修補(bǔ)工作進(jìn)行監(jiān)督、檢查和驗(yàn)收，保證修復(fù)質(zhì)量，向運(yùn)行管理單位交送一個(gè)合格的工程。

四、項(xiàng)目的總結(jié)評(píng)估階段

總結(jié)的科學(xué)準(zhǔn)確性需要平時(shí)相關(guān)數(shù)據(jù)的積累，在項(xiàng)目管理過(guò)程中，原始數(shù)據(jù)及資料的收集也必不可少，要持久地抓起來(lái)，提高現(xiàn)場(chǎng)管理的信息化程度，并及時(shí)規(guī)整現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的各種文件。

在施工過(guò)程中分階段進(jìn)行總結(jié)，作為后續(xù)工作的控制性文件，并積累經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。項(xiàng)目結(jié)束后，對(duì)項(xiàng)目做一個(gè)整體性評(píng)估，并針對(duì)性地給設(shè)計(jì)部門(mén)提出建議。

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