◎ 吉林市住房保障和房地產(chǎn)管理局副局長(zhǎng) 徐 巖

從2006年開(kāi)始，吉林市在國(guó)家及省有關(guān)部門(mén)的大力支持和指導(dǎo)下，在吉林市委、市政府的高度重視和領(lǐng)導(dǎo)下，先后開(kāi)展了八項(xiàng)保障性安居工程的建設(shè)，即由市建委負(fù)責(zé)的城市棚戶區(qū)改造、國(guó)有獨(dú)立工礦棚戶區(qū)改造；由市發(fā)改委負(fù)責(zé)的煤炭棚戶區(qū)改造和農(nóng)村泥草房改造；由市林業(yè)局負(fù)責(zé)的林業(yè)棚戶區(qū)改造；由市農(nóng)委負(fù)責(zé)的國(guó)有墾區(qū)棚戶區(qū)改造；市房產(chǎn)局負(fù)責(zé)的廉租住房建設(shè)和公共租賃住房建設(shè)，極大地改善了吉林市城鄉(xiāng)居民住房條件和生活環(huán)境，得到了群眾廣泛的贊譽(yù)。

吉林市保障性住房建設(shè)每年都被列為全市民生工程和攻堅(jiān)任務(wù)之一。幾年來(lái)，吉林市共建設(shè)完成保障性安居工程1964.48萬(wàn)平方米、總投資276.3億元，使27.05萬(wàn)戶、82萬(wàn)城鄉(xiāng)居民住房條件得到了改善，其中廉租房共建設(shè)7469套、36.032萬(wàn)平方米；公共租賃住房共建設(shè)18.95萬(wàn)平方米、4096套（含廉租公寓5.451萬(wàn)平方米、1482套）。

廉租住房保障范圍已經(jīng)擴(kuò)大到城市低收入住房困難群體，即人均年收入在8400元以下，人均住房建筑面積在15平方米以下，累計(jì)發(fā)放7.45萬(wàn)戶次的廉租住房補(bǔ)貼，發(fā)放金額1.12億元，基本實(shí)現(xiàn)廉租住房補(bǔ)貼應(yīng)保盡保。

至今已舉行十余次廉租住房分配大會(huì)，通過(guò)棚改、“按份共有”產(chǎn)權(quán)和政府完全產(chǎn)權(quán)分配形式，共分配入住3211套廉租住房，促進(jìn)了社會(huì)和諧，為百姓交上了一份滿意的答卷。

2011年4月中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)來(lái)吉林市考察保障性住房建設(shè)情況；2010年5月和2011年11月吉林省委書(shū)記孫政才來(lái)吉林市就保障性安居工程實(shí)施情況進(jìn)行調(diào)研，對(duì)吉林市采取多種形式，積極推進(jìn)廉租房建設(shè)，解決城市低收入家庭住房困難給予了充分肯定。

經(jīng)過(guò)不斷探索和實(shí)踐，吉林市保障性住房建設(shè)、分配、建后管理取得了一定成效，形成特色，實(shí)現(xiàn)突破。

一、領(lǐng)導(dǎo)重視，強(qiáng)化措施，各項(xiàng)住房保障工作取得突破。

1、健全住房保障機(jī)構(gòu)。2007年，吉林市按照國(guó)家及省市的部署和要求，成立了市保障性住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各項(xiàng)保障性安居工程的開(kāi)展。領(lǐng)導(dǎo)小組定期召開(kāi)會(huì)議，吉林市領(lǐng)導(dǎo)親自參加，研究解決工作中遇到的實(shí)際問(wèn)題，有力地促進(jìn)了住房保障工作的開(kāi)展。

為了進(jìn)一步全面做好住房保障工作，經(jīng)市政府專(zhuān)題會(huì)議研究，成立了全額撥款的事業(yè)單位市住房保障中心，負(fù)責(zé)全市住房保障的補(bǔ)貼發(fā)放、保障性住房建設(shè)、購(gòu)買(mǎi)及后期管理等工作。同時(shí)，吉林市還從社會(huì)上招募社區(qū)主任助理，全市196個(gè)社區(qū)，每個(gè)社區(qū)配備一名專(zhuān)職從事保障性住房工作的人員，經(jīng)費(fèi)由市政府解決。這樣，吉林市的住房保障工作做到了層層落實(shí)，專(zhuān)人負(fù)責(zé)，從上到下，形成了健全的工作體系和住房保障網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)了保障性住房建設(shè)的有序開(kāi)展，保證了住房保障各項(xiàng)政策與措施落實(shí)到位。

2、實(shí)現(xiàn)了三個(gè)可持續(xù)發(fā)展。在工作中，我們不斷探索新思路和新方法，在廉租住房和公共租賃住房工作上實(shí)現(xiàn)了三個(gè)可持續(xù)發(fā)展。

首先是資金的可持續(xù)。制約廉租房建設(shè)發(fā)展的最大難點(diǎn)就是資金問(wèn)題，目前吉林市廉租房建設(shè)成本中，國(guó)家和省補(bǔ)助為每平方米600元，市里配套為每平方米1400元。如果沒(méi)有充足的資金保障，就很難實(shí)現(xiàn)廉租房建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。去年，我們通過(guò)按份共有產(chǎn)權(quán)制度，出售部分產(chǎn)權(quán)，收回部分資金，加上國(guó)家和省的支持資金，用于下一年度的新建廉租住房項(xiàng)目，使廉租房建設(shè)資金實(shí)現(xiàn)了良性循環(huán)。

其次是建設(shè)的可持續(xù)。吉林市的廉租住房建設(shè)采取“大分散，小集中”的辦法，即分散在不同小區(qū)，集中在幾個(gè)單元建設(shè)。選址以方便百姓生活，盡可能不增加百姓生活成本為出發(fā)點(diǎn)，基本選在市中心或次中心建設(shè)，并且按區(qū)域劃分，避免形成新的低收入聚集區(qū)。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，城市可利用的土地越來(lái)越少，為了實(shí)現(xiàn)廉租房建設(shè)的長(zhǎng)期和連續(xù)性，在建設(shè)上我們主要采取兩種方式，一是在棚戶區(qū)改造中建設(shè)廉租房，二是在新建住房項(xiàng)目中配建廉租房。規(guī)定從2011年1月1日以后取得土地使用權(quán)的新建住房項(xiàng)目中，按照總規(guī)劃建筑面積扣除安置面積后5%的比例配套建設(shè)的廉租住房，實(shí)現(xiàn)了廉租住房建設(shè)與普通商品房建設(shè)同步進(jìn)行。在同一小區(qū)內(nèi)，既有普通人群，也有保障人群，促進(jìn)社會(huì)的和諧發(fā)展。

再次是管理的可持續(xù)。在物業(yè)管理方面，采取產(chǎn)權(quán)抵押、業(yè)主自治和市場(chǎng)化相結(jié)合的方式，允許“以工代費(fèi)”，以“工”沖抵物業(yè)管理費(fèi)用。實(shí)行繳費(fèi)補(bǔ)貼，對(duì)于按規(guī)足額繳納費(fèi)用的家庭，到住房保障主管部門(mén)申請(qǐng)部分費(fèi)用補(bǔ)貼，從根本上解決了物業(yè)管理收費(fèi)難的問(wèn)題，保證了物業(yè)管理的平穩(wěn)運(yùn)行。

3、建設(shè)廉租公寓。為有效解決吉林市低保特困家庭住房“再保障”和棚戶區(qū)改造后，可租房源少的問(wèn)題，今年在市委、市政府的統(tǒng)一部署下，吉林市又開(kāi)創(chuàng)性地進(jìn)行了廉租公寓建設(shè)，建設(shè)廉租公寓5.45萬(wàn)平方米、1482套30平方米小戶型房源，做為過(guò)渡房，它既是對(duì)住房保障工作的一種有益嘗試和大膽探索，也是對(duì)保障性安居工程體系的一種補(bǔ)充和延伸。各區(qū)政府負(fù)責(zé)建設(shè)和管理，所有廉租公寓項(xiàng)目確保當(dāng)年開(kāi)工，當(dāng)年竣工，力爭(zhēng)10月組織安排進(jìn)戶入住，分配入住的低保家庭免收房屋租金和物業(yè)管理費(fèi)。

考慮到草地摩擦阻力等因素會(huì)使電機(jī)空轉(zhuǎn)時(shí)的轉(zhuǎn)速大于實(shí)際轉(zhuǎn)速，故所選后輪驅(qū)動(dòng)電機(jī)的額定轉(zhuǎn)速為5 000r/min，實(shí)際轉(zhuǎn)速約為3 000r/min。因此，需要設(shè)計(jì)一個(gè)減速比為84的傳動(dòng)機(jī)構(gòu)，來(lái)達(dá)到草坪割草機(jī)的工作要求。通過(guò)查機(jī)械設(shè)計(jì)手冊(cè)[5]，采用齒輪三級(jí)傳動(dòng)減速，如圖4所示。即電機(jī)軸直接帶動(dòng)小齒輪1，小齒輪1與大齒輪2嚙合，大齒輪2與小齒輪2′是雙聯(lián)齒輪，2′與大齒輪3嚙合，3與小齒輪3′是雙聯(lián)齒輪，3′與大齒輪4嚙合，4通過(guò)聯(lián)軸器帶動(dòng)后輪運(yùn)動(dòng)。其中，各齒輪的齒數(shù)為

二、創(chuàng)新機(jī)制，制定政策，規(guī)范和促進(jìn)住房保障工作開(kāi)展。

1、政策方面。幾年來(lái)，吉林市先后出臺(tái)了《吉林市最低收入家庭廉租住房管理辦法》、《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的實(shí)施方案》、《吉林市廉租住房按份共有產(chǎn)權(quán)實(shí)施管理辦法》、《吉林市廉租住房配建管理辦法》、《吉林市政府完全產(chǎn)權(quán)廉租住房分配方案》、《吉林市廉租住房使用管理暫行辦法》等配套文件，對(duì)保障性住房的建設(shè)、分配、管理等方面都做了明確規(guī)定，還編制了《吉林市保障性住房政策文件匯編》，形成了一套完備的住房保障政策體系，有力地促進(jìn)和保證了吉林市住房保障工作的規(guī)范有序發(fā)展。

2、分配方面。吉林市不論是廉租住房補(bǔ)貼發(fā)放還是保障性住房分配，在資格審查過(guò)程中都嚴(yán)格按照“三審兩公示”進(jìn)行，街道、區(qū)、市三級(jí)審核，做到形式審核和實(shí)地踏查相結(jié)合，社區(qū)和市兩級(jí)公示，通過(guò)報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)和戶口所在社區(qū)公示，力爭(zhēng)做到讓需要保障的群眾得到應(yīng)保盡保，對(duì)查出不符合條件的申請(qǐng)人堅(jiān)決清除。2010年按照省里的統(tǒng)一部署，建立了廉租住房信息管理系統(tǒng)，為全市所有街道配備了第二代身份證識(shí)別器，實(shí)現(xiàn)了廉租住房管理信息化。

在保障性住房分配工作中，為了確保分配工作公開(kāi)、公平、公正，從申請(qǐng)受理、審核公示到復(fù)核輪候、抽簽配售，嚴(yán)格按程序和標(biāo)準(zhǔn)辦事。保障性住房的抽簽和選房活動(dòng)完全在紀(jì)檢監(jiān)察、公證處和住房保障等相關(guān)部門(mén)指導(dǎo)監(jiān)督下進(jìn)行，分配工作全程接受人大代表、政協(xié)委員、市民群眾、社會(huì)各界及媒體的監(jiān)督，使行政監(jiān)督、法律監(jiān)督、群眾監(jiān)督、輿論監(jiān)督相結(jié)合。

同時(shí)，采取租售并舉，多種方式改善雙困家庭居住條件。根據(jù)《吉林市保障性住房按份共有產(chǎn)權(quán)實(shí)施管理辦法》的規(guī)定，從吉林市實(shí)際出發(fā)，考慮廉租房房源、保障對(duì)象的困難程度、住房狀況等因素，采取出售和出租相結(jié)合的方式進(jìn)行。

按份共有產(chǎn)權(quán)根據(jù)出資比例，購(gòu)買(mǎi)人擁有60%的產(chǎn)權(quán)份額，市住房保障中心代表政府擁有40%的產(chǎn)權(quán)份額。廉租住房單戶建筑面積一般在50平方米以內(nèi)。價(jià)格實(shí)行政府定價(jià)，上市實(shí)行準(zhǔn)入制，購(gòu)房滿三年不足六年的，購(gòu)買(mǎi)人在足額繳納相關(guān)費(fèi)用后，可按原保障性住房?jī)r(jià)格購(gòu)買(mǎi)國(guó)有產(chǎn)權(quán)部分的面積。購(gòu)買(mǎi)人取得完全產(chǎn)權(quán)后，可以上市交易，市住房保障中心在同等條件下可優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)。未取得完全產(chǎn)權(quán)的，不得將所購(gòu)住房上市交易。確需出售的，由吉林市住房保障中心按原價(jià)進(jìn)行回購(gòu)，作為住房保障房源。

2012年政府完全產(chǎn)權(quán)廉租住房分配主要面向低保無(wú)房再保障家庭，共提供417套房源，首次分配335套，分配大會(huì)分別在豐滿區(qū)、龍?zhí)秴^(qū)、昌邑區(qū)、船營(yíng)區(qū)舉行，經(jīng)“三審兩公示”程序嚴(yán)格審核，共有508戶家庭符合此次申請(qǐng)條件。此次分配一是打破申請(qǐng)選房區(qū)域性。分配大會(huì)按屬地原則組織，即房源位置所在區(qū)舉行分配活動(dòng)，全市各區(qū)符合條件的家庭均可申請(qǐng)參加，充分體現(xiàn)了分配的廣泛性；二是分類(lèi)選房原則。為節(jié)約公共資源，根據(jù)房源及家庭人口狀況等情況，為不同家庭申請(qǐng)?zhí)峁┝烁蟮倪x擇空間；三是低價(jià)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，考慮到低保再保障家庭生活困難的實(shí)際，租金暫定為每月每平方米0.875元，物業(yè)服務(wù)費(fèi)暫定為每月每平方米0.3元～0.5元。

3、監(jiān)管方面。吉林市十分重視保障性住房的動(dòng)態(tài)管理工作，確?；菝裾呗涞綄?shí)處。通過(guò)鄰里訪問(wèn)和入戶調(diào)查等方式對(duì)廉租住房家庭進(jìn)行日常監(jiān)督和定期核查。僅2011年，吉林市就組織兩次大規(guī)模入戶核查工作，既有紀(jì)檢監(jiān)察、審計(jì)、住房保障等部門(mén)參加的入戶核查，也有各區(qū)進(jìn)行的100%交叉入戶核查。對(duì)核查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，深入調(diào)查，及時(shí)處理，預(yù)防廉租住房管理工作出現(xiàn)盲點(diǎn)，完善廉租住房核查和騰退機(jī)制，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)管理，確保廉租住房資源的有效使用。

5、防腐方面。吉林市高度重視住房保障工作廉政風(fēng)險(xiǎn)防范工作，吉林市紀(jì)委專(zhuān)門(mén)下發(fā)了《關(guān)于全市保障性住房建設(shè)及管理廉政風(fēng)險(xiǎn)防控實(shí)施細(xì)則》，從建設(shè)用地、招標(biāo)投標(biāo)、工程質(zhì)量、工程安全、資金管理使用、住房分配等方面對(duì)保障性住房廉政風(fēng)險(xiǎn)防控進(jìn)行細(xì)化和規(guī)范。市住房保障和房地產(chǎn)管理局也下發(fā)了《開(kāi)展“學(xué)查防”活動(dòng)推進(jìn)廉政風(fēng)險(xiǎn)防控體系建設(shè)工作實(shí)施方案》等文件，將住房保障工作列為廉政風(fēng)險(xiǎn)防范的重點(diǎn)。

在保障性住房建設(shè)中，通過(guò)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的公示、建設(shè)工程公開(kāi)招投標(biāo)、工程質(zhì)量監(jiān)理制度，實(shí)現(xiàn)了規(guī)范化監(jiān)管，預(yù)防腐敗問(wèn)題的發(fā)生。

在保障性住房分配中，通過(guò)“三審兩公示”程序，采取各部門(mén)和各界共同監(jiān)督方式，實(shí)現(xiàn)了保障性住房分配的公開(kāi)、公平、公正，杜絕了弄虛作假、徇私舞弊、濫用職權(quán)現(xiàn)象的發(fā)生。目前，在吉林市廉租住房分配工作中尚未發(fā)生違法違紀(jì)事件。

在保障性住房日常監(jiān)管上，吉林市建立了監(jiān)督檢查和責(zé)任追究制度，嚴(yán)格按國(guó)家和省市住房保障相關(guān)法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。對(duì)外公布了市和各區(qū)住房保障辦公室舉報(bào)電話及舉報(bào)信箱，接受社會(huì)各界和人民群眾的監(jiān)督，受理群眾有關(guān)住房保障方面的咨詢，及時(shí)處理群眾反映的問(wèn)題，讓群眾滿意，樹(shù)立良好的社會(huì)形象。另外，建立了監(jiān)督檢查和責(zé)任追究制度，嚴(yán)格按國(guó)家和省市住房保障相關(guān)法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。

三、強(qiáng)化服務(wù)，多措并舉，保障性住房建后管理形成特色。

一是管理模式多樣化。對(duì)于統(tǒng)一建設(shè)的廉租住房，采取政府主導(dǎo)，由改制企業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)模式。對(duì)市場(chǎng)化運(yùn)作難度較大的，在未成立業(yè)主委員會(huì)前，由吉林市住房保障中心協(xié)助選聘原房產(chǎn)局改制的物業(yè)公司進(jìn)行前期物業(yè)管理。對(duì)配建的廉租住房，我們與商品房小區(qū)同步設(shè)計(jì)、同步建設(shè)、同步管理，采用市場(chǎng)化動(dòng)作，納入小區(qū)物業(yè)統(tǒng)一管理中。

二是物業(yè)運(yùn)營(yíng)靈活性。在物業(yè)收費(fèi)管理中我們主要采取三種方式，即“產(chǎn)權(quán)抵押”、“以工代費(fèi)”、“繳費(fèi)補(bǔ)貼”，并在保障性住房小區(qū)中建設(shè)了一定數(shù)量的商業(yè)用房，進(jìn)行出租，租金用于繳費(fèi)補(bǔ)貼和彌補(bǔ)物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)虧損，增加了物業(yè)管理的造血機(jī)能，解決了物業(yè)管理收費(fèi)難的問(wèn)題，保證了物業(yè)管理的平穩(wěn)運(yùn)行。

三是完善硬件設(shè)施。增加各項(xiàng)便民設(shè)施，改善小區(qū)環(huán)境，營(yíng)造良好的居住氛圍。在每個(gè)統(tǒng)建的廉租住房小區(qū)，都建設(shè)了車(chē)棚、文化長(zhǎng)廊、增設(shè)休閑桌椅、健身器材、工藝花盆等設(shè)施；設(shè)立便民欄，刊登各種公告、公約和告示，刊登用工、服務(wù)、天氣等信息；鴻匯物業(yè)公司負(fù)責(zé)管理的小區(qū)還開(kāi)設(shè)了愛(ài)心超市，將捐贈(zèng)的各類(lèi)閑置物品以無(wú)償和獎(jiǎng)勵(lì)的方式送給特困家庭，讓低收入群體感受到社會(huì)的關(guān)愛(ài)；在文化長(zhǎng)廊中設(shè)立讀報(bào)欄，刊登各類(lèi)時(shí)政要聞、政策法規(guī)。

四是豐富文化生活。開(kāi)展各種活動(dòng)，活躍保障家庭的精神文化生活。在惠民佳苑廉租住房小區(qū)，鑫營(yíng)物業(yè)公司開(kāi)展了“和諧社區(qū)、文明小區(qū)、五好家庭”活動(dòng)，與小區(qū)居民進(jìn)行聯(lián)誼、一對(duì)一幫扶捐贈(zèng)。在繡山苑廉租住房小區(qū)，鴻匯物業(yè)公司組織公司機(jī)關(guān)全體人員進(jìn)行義務(wù)勞動(dòng)，清除建筑垃圾，對(duì)小區(qū)臟亂現(xiàn)象進(jìn)行整治，使小區(qū)環(huán)境煥然一新。同時(shí)，還設(shè)立保障家庭捐贈(zèng)扶貧基金，對(duì)特困家庭進(jìn)行及時(shí)扶助。

五是暢通舉報(bào)渠道。為充分發(fā)揮社會(huì)監(jiān)督作用，市和區(qū)住房保障管理部門(mén)都設(shè)立投訴舉報(bào)電話、舉報(bào)電子郵箱，并通過(guò)新聞媒體向社會(huì)公布，接受群眾的投訴、舉報(bào)，并規(guī)定完成時(shí)限。

我們深知，解決低收入家庭住房問(wèn)題，建立完善的住房保障體系，是一項(xiàng)長(zhǎng)期而又艱苦細(xì)致的工作，需要我們?nèi)ゲ恍傅貓?jiān)持和努力。我們堅(jiān)信，在各級(jí)政府的正確領(lǐng)導(dǎo)和大力支持下，保障性住房工作一定能成為解決低收入家庭住房困難問(wèn)題的德政工程和民心工程。