○ 陳 聰

深化差別化住房政策或?yàn)橹袊?guó)住房供應(yīng)體系最重要的改革

通過大力開展保障性住房政策，我們認(rèn)為可以解決占城市人口約20%的低收入人群的住房問題。雖然缺乏統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我們估計(jì)有超過城市家庭數(shù)40%的家庭擁有自有住房（美國(guó)的這個(gè)比例為62%左右）。改善居住是值得鼓勵(lì)的，但這不是政府需要重點(diǎn)解決的問題。保護(hù)自住就等于打擊投機(jī)投資，因?yàn)闆]有對(duì)投機(jī)投資的打擊，高收入人群的財(cái)富自然就會(huì)抬高房屋購(gòu)置成本。

總而言之，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，其本意絕不是給投機(jī)投資和改善需求一次抄底的機(jī)會(huì)，而是真正讓買不起房子，卻又不夠資格進(jìn)入保障房市場(chǎng)的居民提供自有住宅。擴(kuò)大差別化的住房政策，正是實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的最有效途徑。

圖9：房屋供應(yīng)體系演變趨勢(shì)判斷圖

區(qū)別于傳統(tǒng)的調(diào)控，差別化的房屋政策不吝惜強(qiáng)力度鼓勵(lì)自住的政策。這樣的政策也不是把房地產(chǎn)看成工具拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，而是為了低收入人群的住房問題。

十二五期間，自住需求足夠保證行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。

有投資者擔(dān)心中國(guó)房地產(chǎn)去投資，導(dǎo)致最后需求不能支持。這些投資者認(rèn)為目前改善和投資投機(jī)需求畢竟是成交的主體，自住需求不能保證行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。

對(duì)此我們認(rèn)為：第一、改善需求本身不在被打擊行列，投資需求也不會(huì)因?yàn)楸淮驌舳耆觯坏诙?、正是因?yàn)楫?dāng)前自住需求占銷售比重不夠，社會(huì)輿論才對(duì)行業(yè)施加了巨大的壓力。不可能出現(xiàn)自住需求占行業(yè)銷售比重很大，房?jī)r(jià)上漲還要承受巨大社會(huì)壓力的情況；第三、自住需求購(gòu)買力和購(gòu)房成本不匹配的問題，正需要政府通過差別化政策去解決；第四、深化差別化需求的力度可以很大，可以解決大批居民購(gòu)買力不足的問題。第五、我國(guó)商品化房屋的真實(shí)需求極其龐大。

我們從人均住房使用面積，城市化率，房屋更新率，保障性住房建設(shè)計(jì)劃，人口自然增長(zhǎng)率等基本假設(shè)出發(fā)，計(jì)算“十二五”期間年新增商品化住宅的需求。我們認(rèn)為，“十二五”期間年新增商品化住宅需求為13.8億平米，2010年全年，全國(guó)住宅銷售面積僅9.3億平米，供求之間的缺口客觀存在。我們反復(fù)審視幾個(gè)最核心的假設(shè)指標(biāo)，認(rèn)為每年人均居住面積提升0.8平米，全國(guó)現(xiàn)有房屋平均使用年限為35年假設(shè)并不激進(jìn)。

差別化政策如何降低自住需求的購(gòu)房成本呢？

我們假設(shè)在上海，政府提高公積金貸款額度到100萬，商貸給予首套基準(zhǔn)利率八五折優(yōu)惠，且允許首付兩成，同時(shí)允許并推廣組合貸款。政府對(duì)首套房的購(gòu)房人契稅全部免除，并允許首套房購(gòu)買者月供在個(gè)人所得稅前扣除，并成立專業(yè)機(jī)構(gòu)，補(bǔ)貼首套房購(gòu)房人月供的5%。

表14：“十二五”期間商品化房屋的真實(shí)需求測(cè)算表

我們假設(shè)有一中等收入家庭，期望購(gòu)買上海單價(jià)25000元/平米，建筑面積80平米的房屋。此一房屋總價(jià)200萬元。在我們假定的差別化住房政策環(huán)境之下，該房屋首付為40萬元。商貸部分，假設(shè)貸款30年期，月負(fù)擔(dān)3594.41元，公積金部分5307.27元。允許貸款的月供稅前扣除，則相當(dāng)于節(jié)約了290元/月的個(gè)人所得稅款。專門機(jī)構(gòu)給予首套房購(gòu)房人月供5%的補(bǔ)貼，相當(dāng)于該家庭需要承擔(dān)8167元/月的月供。

表15：社會(huì)輿論看房?jī)r(jià)

這樣的中等收入家庭，如果不擴(kuò)大差別化住房政策，則顯然不能享受到保障性住房的好處（除非作假）。例如，這樣的家庭還是購(gòu)買此一總價(jià)為200萬的房屋，首付就需要60萬，門檻大為提高。同時(shí)，如果適用基準(zhǔn)利率，則該家庭需要承擔(dān)的月供是9361元/月。因此，適當(dāng)?shù)牟町愋哉呖梢园咽赘堕T檻下降三分之一，同時(shí)再把月供下降13%——這對(duì)于中等收入家庭來說意義重大。

我們舉這個(gè)例子，只是想說明，只要政府有意深化差別化的房屋政策，自住需求的購(gòu)買力和購(gòu)房成本之間的矛盾是完全可以解決的。光靠自住需求，就可以保證房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

圖10：商品房新開工和銷售面積同比增速

圖11：房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速

圖12：中國(guó)房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例

圖13：代表國(guó)家房地產(chǎn)投資占GDP比重

差別化住房政策能最終贏得輿論支持

房地產(chǎn)是備受輿論關(guān)注的行業(yè)，房?jī)r(jià)上漲和下跌本身已經(jīng)超越了一個(gè)行業(yè)的范圍，而成為全民關(guān)注的話題。從2007年后，購(gòu)房成本過快上漲越來越使得行業(yè)站在社會(huì)輿論的對(duì)立面，而輿論又往往很難分得清房?jī)r(jià)和購(gòu)房成本的區(qū)別——甚至輿論最后成為了政策制定的重要參考。

我們認(rèn)為，在這種輿論環(huán)境下，試圖再繼續(xù)走工具化地產(chǎn)的老路，不解決房地產(chǎn)行業(yè)面臨的根本問題，政策的空間會(huì)越來越小。差別化的住房政策在出臺(tái)之初，可能仍有媒體不理解，因?yàn)檎吒哒{(diào)鼓勵(lì)自住需求買房，容易被理解成救市。但差別化住房政策的精髓就是對(duì)沖和平衡，有鼓勵(lì)，就有限制，越是大力鼓勵(lì)自住，越是要同時(shí)堅(jiān)決限

?制投機(jī)投資——而不是以鼓勵(lì)自住為名全面放松。在這種情形下，我們預(yù)期輿論會(huì)最終大力支持這種保護(hù)窮人買房的政策。

表16：房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)

擴(kuò)大差別化住房政策能解決房地產(chǎn)開發(fā)投資硬著陸的問題

從2011年三季度開始，房地產(chǎn)開發(fā)投資相關(guān)數(shù)據(jù)呈現(xiàn)下滑狀態(tài)，房地產(chǎn)開發(fā)投資的先行指標(biāo)商品房新開工面積從2011年8月單月同比增長(zhǎng)32%下降至2011年12月單月同比下降18.3%；商品房施工面積在2011年12月單月同比下降21%，為從2009年12月以來的最大降幅。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速具有一定的粘性， 2011年全年同比增長(zhǎng)27.9%，而在12月當(dāng)月同比增長(zhǎng)12.5%，比11月份同比增速大幅回落7.7個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)加速下滑的態(tài)勢(shì)。

硬著陸會(huì)直接影響固定資產(chǎn)投資并帶來GDP的變動(dòng)，另一方面還影響上游的鋼鐵、水泥以及下游的機(jī)械、家具家電等行業(yè)，對(duì)GDP增長(zhǎng)帶來間接影響。在我國(guó)中央政府穩(wěn)增長(zhǎng)的總體思路下，如果房地產(chǎn)投資2012年繼續(xù)加速下滑到個(gè)位數(shù)甚至負(fù)增長(zhǎng)，都是政府不愿意看到的。而避免這種硬著陸的合理對(duì)策，不在于放松房地產(chǎn)政策，改變房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)度，而在于深化差別化的住房政策。

解決土地財(cái)政和房?jī)r(jià)過高之間的矛盾

土地出讓金一直是地方政府的主要財(cái)政收入來源之一。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)的

數(shù)據(jù)顯示2011年上海、北京、廣州同比分別減少20.4%、35.8%和16%，北京供地計(jì)劃的完成率僅為56.3%，而且這種影響在2012年會(huì)更嚴(yán)重，因?yàn)閺匿N售傳導(dǎo)到拿地需要一個(gè)過程，2011年上半年土地市場(chǎng)還大體健康。

表17：部分地方政府樓市微調(diào)措施一覽

表18：被叫停的部分地方政府樓市微調(diào)一覽

賣地收入的下降會(huì)影響地方政府基建投資、教育、養(yǎng)老、醫(yī)療等多項(xiàng)工程的進(jìn)度，進(jìn)而影響人民的生活水平，眾多地方政府因?yàn)樨?cái)政壓力的原因，紛紛出臺(tái)微調(diào)政策以求房地產(chǎn)銷售和土地市場(chǎng)的恢復(fù)。雖然佛山、蕪湖、上海等地的政策紛紛被叫停，但地方政府急迫希望市場(chǎng)恢復(fù)的熱情不減。與其去堵，不如去疏。我們相信中央政府會(huì)把解決土地財(cái)政和鼓勵(lì)自住結(jié)合起來，通過極大力度的鼓勵(lì)自住的政策，使得一些普通住宅開發(fā)為主體的開發(fā)商獲得一些拿地的資金，從而保證土地市場(chǎng)軟著陸。

總而言之，我們認(rèn)為深化差別化住房政策的改革已經(jīng)開始，這種改革既不是放松調(diào)控，也不是簡(jiǎn)單給調(diào)控加碼。對(duì)于地產(chǎn)股而言，這一改革解決了一個(gè)根本問題——房地產(chǎn)企業(yè)的生存根基。絕大多數(shù)投資者都接受不了行業(yè)的需求根基是建立在投資投機(jī)需求之上，這不僅讓人擔(dān)心房?jī)r(jià)過快上漲造成泡沫，也讓人畏懼政府調(diào)控。如果能通過深化差別化住房政策，重構(gòu)行業(yè)生存的根基，則不必再擔(dān)心政府打壓房?jī)r(jià)本身，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的估值水平就可以得到極大恢復(fù)。

日前，四大行在差別化住房信貸政策方面的會(huì)議，可能是深化差別化住房改革的重要信號(hào)之一?！?/p>