王繼東，于 洋

(1．山東大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院，山東濟南250100;2．哈爾濱工業(yè)大學(xué)(威海)經(jīng)濟管理學(xué)院，山東威海264209)

我國從1998年下半年開始逐步實行住房分配貨幣化，停止住房實物分配，2000年2月，住房實物分配在全國停止。2003年在《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》中，第一次明確房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)。2004年以前，我國房地產(chǎn)市場較為平穩(wěn)。2004年8月31日起，我國實行公開的土地出讓制度，采取公開招標(biāo)、公開拍賣、公開掛牌的方式出讓土地。房價過快上漲的問題開始明顯顯現(xiàn)，特別是上海、北京、杭州、深圳等城市房地產(chǎn)價格漲幅更大。2010年商品房銷售面積達到10.5億平方米，比1998年增加了8.75倍。①由《2011年中國統(tǒng)計年鑒》(北京:中國統(tǒng)計出版社，2011年)計算。2001－2009年間全國105個城市的房價，2008年是惟一出現(xiàn)房價下降的一年，降幅為1.89%②中國土地勘測規(guī)劃院全國土地地價檢測組:《2009年全國主要城市地價狀況分析報告》。。房價上漲過快，特別是住宅上漲過快的問題不僅會影響城市居民的生活質(zhì)量，也會影響國民經(jīng)濟持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，房價問題引起社會各界的廣泛關(guān)注。

2005年3月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于切實穩(wěn)住住房價格的通知》，首次明確提出要采取有效措施，抑制房價過快上漲。政府部門采取一系列全面規(guī)范房地產(chǎn)信貸、土地市場、稅收等宏觀調(diào)控政策。2010年1月，國務(wù)院辦公廳在《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》中，提出商品住房價格過高、上漲過快的城市，要切實增加限價商品住房、經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房供應(yīng);嚴(yán)格二套房貸款管理，首付不得低于40%。2010年4月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，要求堅決抑制不合理需求，增加住房有效供給，加大保障房建設(shè)。2010年以來，限購、限貸、限價政策逐步細化升級，中央明確宏觀調(diào)控不放松的政策環(huán)境中，更多潛在購房者繼續(xù)觀望甚至棄購，中國人民銀行2012年第1季度的調(diào)查中，未來3個月內(nèi)有購房意愿的居民占14.1%，是1999年調(diào)查以來的同期最低值①中國人民銀行:《2012年第1季度儲戶問卷調(diào)查報告》。。

在嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控之下，面對著激烈的市場競爭，很多房地產(chǎn)企業(yè)以并購作為企業(yè)戰(zhàn)略擴張與結(jié)構(gòu)調(diào)整的手段。2004－2008年我國房地產(chǎn)業(yè)并購金額達260.32億元，2011年前三季度，我國房地產(chǎn)業(yè)并購金額達到了256.65億元②《房地產(chǎn)業(yè)驚現(xiàn)“賣身潮”》，《汕頭都市報》2011年10月24日。。并購重組已成為房地產(chǎn)行業(yè)整合的主要途徑，且呈現(xiàn)加速的趨勢。從世界產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)驗看，企業(yè)并購是實現(xiàn)資源在社會范圍內(nèi)重新有效配置的重要手段。大型房地產(chǎn)企業(yè)的競爭優(yōu)勢愈發(fā)明顯，將會持有更多的市場份額，出現(xiàn)房地產(chǎn)市場的“馬太效應(yīng)”。③張振華:《我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的政策評估:基于2003－2009年的數(shù)據(jù)分析》，《中共寧波市委黨校學(xué)報》2012年第2期。房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)和房價問題成為各界關(guān)注的焦點。

一

國內(nèi)學(xué)者對我國房地產(chǎn)業(yè)的研究主要集中于產(chǎn)業(yè)集中度的測算和市場結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。普遍認為我國房地產(chǎn)企業(yè)的盲目過度進入，房地產(chǎn)業(yè)集中度極低，處于分散競爭階段(吳拯，2002;④吳拯:《中國房地產(chǎn)業(yè)市場結(jié)構(gòu)優(yōu)化》，《重慶理工大學(xué)學(xué)報(自然科學(xué)版)》2002年第5期。王新軍，2005;⑤王新軍:《中國房地產(chǎn)業(yè)市場集中度分析》，《探索與爭鳴》2005年第10期。楊承坤，2008;⑥楊承坤:《中國房地產(chǎn)業(yè)市場集中度分析》，《時代經(jīng)貿(mào)》2008年第4期。楊艷琳等，2008⑦楊艷琳等:《市場集中度與市場績效的悖論——以中國房地產(chǎn)業(yè)為例的實證分析》，《財貿(mào)經(jīng)濟》2008年第3期。)。劉樹楓(2009)計算我國房地產(chǎn)行業(yè)2000－2005年絕對集中度和相對集中度指數(shù)一直呈下降趨勢，遠低于房地產(chǎn)行業(yè)適度競爭的市場結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)(CR4最低為30%)，同時指出市場規(guī)模擴大過快、房地產(chǎn)企業(yè)進入數(shù)量多、規(guī)模障礙系數(shù)低是房地產(chǎn)業(yè)集中度低的主要原因⑧劉樹楓:《我國房地產(chǎn)業(yè)集中與市場結(jié)構(gòu)優(yōu)化》，《現(xiàn)代經(jīng)濟探討》2009年第6期。。張魏等(2009)利用2000－2007年的數(shù)據(jù)進行實證分析，得出我國房地產(chǎn)業(yè)市場集中度與期初集中度、進入壁壘呈正相關(guān)關(guān)系，與規(guī)模經(jīng)濟呈負相關(guān)⑨張魏等:《中國房地產(chǎn)業(yè)市場集中度影響因素的實證研究》，《建筑經(jīng)濟》2009年第5期。。而李宏瑾(2005)通過對我國房地產(chǎn)市場的勒納指數(shù)測算，認為我國房地產(chǎn)市場壟斷程度相當(dāng)嚴(yán)重（10）李宏謹(jǐn):《我國房地產(chǎn)市場壟斷程度研究——勒納指數(shù)的測算》，《財經(jīng)問題研究》2005年第3期。。余凱(2007)提出如果分析某一區(qū)域房地產(chǎn)市場，我國的市場集中較高，寡頭壟斷將表現(xiàn)得十分突出（11）余凱:《中國房地產(chǎn)價格上漲的內(nèi)生機制研究》，《云南財經(jīng)大學(xué)學(xué)報》2007年第4期。。李連光(2008)使用SCP范式研究我國房地產(chǎn)業(yè)組織問題，認為我國房地產(chǎn)市場是區(qū)域性壟斷或寡頭壟斷的市場（12）李連光:《中國房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷性分析》，《經(jīng)濟研究導(dǎo)刊》2008年第13期。。

對于房地產(chǎn)市場的健康可持續(xù)發(fā)展在市場結(jié)構(gòu)方面主要是建議通過提高市場集中度來優(yōu)化。周剛(2001)認為我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的優(yōu)化需要通過提高集中度（13）周剛:《我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)探析》，《重慶大學(xué)學(xué)報》2001年第3期。。周京奎(2002)提出產(chǎn)業(yè)集中型壟斷是一種穩(wěn)定的市場結(jié)構(gòu)，是我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)優(yōu)化的必然選擇（14）周京奎:《產(chǎn)業(yè)集中型壟斷與中國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)優(yōu)化》，《生產(chǎn)力研究》2002年第3期。。張魏等(2009)建議領(lǐng)導(dǎo)型企業(yè)采取防止新企業(yè)加入的競爭策略時，顯著提高市場集中度。劉樹楓(2009)認為我國房地產(chǎn)市場應(yīng)進行適度集中的結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

房地產(chǎn)價格的決定和影響因素研究中，普遍認為房價是由多種因素決定的，如城鎮(zhèn)居民收入、稅收狀況、投資狀況、經(jīng)濟發(fā)展水平、空置率等。學(xué)者從不同角度進行闡述，在各因素當(dāng)中，供需因素和制度因素對房價的影響比較大(張坤，2009)。（15）張坤:《關(guān)于國內(nèi)商品房價格變化影響因素的綜述》，《消費導(dǎo)刊》2009年第15期。盛松成(2007)通過國際比較，提出經(jīng)濟發(fā)展對房價長期走勢具有決定性作用，應(yīng)以需求為重點對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。（16）盛松成劉斌:《經(jīng)濟發(fā)展對房價長期走勢的決定作用——基于中國及國際的比較分析》，《財貿(mào)經(jīng)濟》2007年第8期。肖磊等(2011)采用30個省會城市的截面數(shù)據(jù)對影響房價的因素進行定量分析，指出供給和需求是影響房價最主要的因素。（17）肖磊等:《房價影響因素與地區(qū)房價差異分析——基于30個省會城市的截面數(shù)據(jù)》，《經(jīng)濟研究導(dǎo)刊》2011年第35期。陳笑(2010)利用1999－2008年的數(shù)據(jù)通過建立房地產(chǎn)商品價格的回歸模型，得出市場集中度與房價之間存在高度的負相關(guān)關(guān)系，認為市場集中度是房價最重要的影響因素，當(dāng)房地產(chǎn)市場走向適度集中時會顯著穩(wěn)定房價，優(yōu)化市場結(jié)構(gòu)（18）陳 笑:《淺析房地產(chǎn)市場集中度對房價的影響》，《人民論壇 》2010年第32期。。

綜上所述，我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)需要通過提高市場集中度來優(yōu)化，市場集中度是影響房價的眾多因素中的一個，是否可以考慮利用房價和市場集中度之間的關(guān)系來穩(wěn)定房價，本文嘗試從這個角度進行分析。

二

市場結(jié)構(gòu)是指一定行業(yè)的企業(yè)間及企業(yè)與消費者之間關(guān)系的特征和形式，根據(jù)SCP分析范式，市場結(jié)構(gòu)是企業(yè)行為的決定因素，企業(yè)行為又是市場績效的決定因素。調(diào)整和改善不合理的市場結(jié)構(gòu)是提高目標(biāo)市場績效的重要手段。市場結(jié)構(gòu)主要從市場集中度、產(chǎn)品差別、進入與退出壁壘方面進行分析，其中，市場集中度是決定市場結(jié)構(gòu)最基本、最重要的因素。

1．市場集中度總體呈上升趨勢。市場集中度即產(chǎn)業(yè)集中的程度，是用于衡量產(chǎn)業(yè)競爭性和壟斷性的最常用指標(biāo)，是指市場上的某種行業(yè)內(nèi)少數(shù)企業(yè)的生產(chǎn)量、產(chǎn)值、銷售量、資產(chǎn)總額、職工人數(shù)等方面對某一行業(yè)的支配程度，它一般是用幾家企業(yè)的某一指標(biāo)占該行業(yè)總量的百分比來表示。

以我國房地產(chǎn)業(yè)的銷售前十強表示的市場集中度來看CR10，我國房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)集中度在2001－2005年間一直呈下降趨勢，2001年CR10是3.24%，2005年CR10降至2.51%，2006年至今呈上升趨勢，2010年CR10達到11.3%。①由2002－2011年《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》和《中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報告》整理而得。我國房地產(chǎn)業(yè)綜合實力前十強(CR10*)和前百強銷售額(CR100)來測算的指標(biāo)顯示，2005年至今，CR10、CR10*、CR100三個指標(biāo)的變動趨勢基本一致，總體呈上升態(tài)勢(圖1)。

我國房地產(chǎn)業(yè)的CR10、CR10*和CR100比例都沒有超過30%的，按貝恩提出的市場結(jié)構(gòu)劃分標(biāo)準(zhǔn)，我國房地產(chǎn)業(yè)的市場結(jié)構(gòu)屬于原子型(CR4＜30%，CR8＜40%);按植草益提出的市場標(biāo)準(zhǔn)，我國房地產(chǎn)業(yè)的市場結(jié)構(gòu)屬于競爭型分散集中型(CR8小于20%)。20世紀(jì)90年代以來，香港地產(chǎn)市場CR10就一直穩(wěn)定在80%以上，CR3占到50%;2005年，美國、英國、日本前5位開發(fā)商市場份額就達到10.3%、30.8%和17.8%②楊承坤:《中國房地產(chǎn)業(yè)市場集中度分析》，《時代經(jīng)貿(mào)》2008年第4期。，相比之下，我國房地產(chǎn)總體市場集中度過低。但我國房地產(chǎn)企業(yè)地區(qū)分布不平衡，西北地區(qū)、西南地區(qū)和東北地區(qū)多為中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)上市企業(yè)主要集中于中國三大經(jīng)濟熱區(qū)長三角、珠三角和京津唐地區(qū)，在廣州、上海、深圳等一線城市的房地產(chǎn)市場集中度已經(jīng)接近寡頭壟斷的水平。

2．房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量變化。1998－2004年房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量一直處于增長中，1998年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)為2.4萬家，2004年比1998年增長了243%，達到5.9萬家。2005年比2004年略有下降，2005－2010年，除了2009年略有下降外，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量一直在增加，2008年出現(xiàn)了企業(yè)數(shù)量達到高峰值 8.7萬家，2008年比 1998年增長365%，2009年減少7000多家，2010年又增加了4000多家。

與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量變動基本一致，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模③房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模=商品房銷售收入/房地產(chǎn)企業(yè)個數(shù)。除了2004年和2008年下降外，其余年份呈增加態(tài)勢，從1998年823萬元增加到2010年的6187萬元。我國房地產(chǎn)業(yè)市場集中度低，也表明我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中大型企業(yè)較少，多為中小型企業(yè);滬深兩市僅有143家上市房地產(chǎn)企業(yè)，以8萬家計算，上市比例僅占0.18%;銷售額超過百億的企業(yè)2010年僅35家，僅占0.04%。

3．進入壁壘的變化。房地產(chǎn)業(yè)是非常典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，過低的市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，會吸引過多社會資金投入，使開發(fā)企業(yè)數(shù)量增長過快，更易形成經(jīng)濟泡沫;注冊資本過低，企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險較高，我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率一直在70%以上，2010年資金來源中國內(nèi)貸款占17.2%，自籌資金超過36%。以行政壁壘看，我國房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)管理主要針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本、經(jīng)營年限、管理人員、在建房屋建筑面積累計等方面進行規(guī)定，據(jù)此形成不同的資質(zhì)等級劃分。最早的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》是1993年12月開始實施的，將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按資質(zhì)條件劃分五個等級。2000年3月我國采用新的管理規(guī)定，企業(yè)資質(zhì)等級分為4個等級，實施了11年之久。2011年《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定(修訂征求意見稿)》部分條款明顯傾斜于大型企業(yè)，提高了進入門檻，可以起到風(fēng)險防范與 調(diào)整資金流向的作用(見表1)。

表1 不同版本房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本規(guī)定

以貝恩提出的“規(guī)模障礙系數(shù)”來衡量我國房地產(chǎn)市場的進入壁壘，以我國的商品房銷售收入代表市場總規(guī)模，以房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模代表最低的經(jīng)濟規(guī)模，計算出我國房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模障礙系數(shù)①規(guī)模障礙系數(shù)d(%)=最低經(jīng)濟規(guī)模/市場總規(guī)模。，該系數(shù)呈下降趨勢，1998年是 0.0041，2010年降至0.0012。按照貝恩提出的判定標(biāo)準(zhǔn)，則我國的房地產(chǎn)市場屬于低進入障礙(規(guī)模障礙系數(shù)＜5%，進入障礙較低)。

4．以住宅市場為主的房地產(chǎn)市場。商品房包括住宅(別墅、高檔公寓)、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房及其他。根據(jù)發(fā)達國家的城市化經(jīng)驗，城市化率在30%～70%期間是加速城市化的時期，我國正處于這個時期，加上農(nóng)村城鎮(zhèn)化，2001年城市化率為37.66%，2010年已達到47.5%;2001年住宅銷售占房產(chǎn)銷售的比例為88.97%，2007年突破90%，近年來基本穩(wěn)定在90%左右;住宅投資占房產(chǎn)投資的比例從2001年的66.47%一直上升，2010年達到70.5%;在竣工比例上，房產(chǎn)竣工占總房產(chǎn)竣工比例呈下降趨勢，由2001年的67.4%降至2010年的49.52%。由此可見，我國的房地產(chǎn)市場是以住宅市場為主，居民的住房消費需求一直很旺盛。

三

為保證數(shù)據(jù)的完整性、準(zhǔn)確性，本文選取2001－2010年間的數(shù)據(jù)。由于我國從1998年下半年開始逐步實行住房分配貨幣化，到2000年2月，住房實物分配才在全國停止，相應(yīng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計也是從2001年才開始的。數(shù)據(jù)主要來源于2002－2011年的《國家統(tǒng)計年鑒》、《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》和中國房地產(chǎn)TOP10研究組的報告或計算而得。選擇全國的商品房平均銷售價格和CR10作為分析指標(biāo)。

1．商品房平均銷售價格與CR10的關(guān)系變化。2001年商品房平均價格為2170元/平方米，2005年突破3000元，達到3168元/平方米，2009年又達到4681元/平方米，2010年突破5000元/平方米，2001－2010年我國的房價走勢基本是上升的。而2001－2010年我國房地產(chǎn)CR10如前所述，2001－2005年的市場集中度在逐年下降，2006－2010年的市場集中度在逐年提高，可見，商品房平均銷售價格和CR10之間變動方向不明確。

2．建立房價波動性和市場集中度對數(shù)之間的一元回歸模型:

式中，房價波動性以商品房平均銷售價格的波動率②來代表，當(dāng)作一元回歸模型中的被解釋變量，以Y表示;解釋變量是市場集中度(CR10)，取其自然對數(shù)，表示變動率;β0～β1為參數(shù);ε為擾動項。運用stata10軟件分別對六個不同時間段進行初始回歸。通過回歸結(jié)果分析，在2001－2005、2001－2006、2001－2008年三個時間段的回歸方程是顯著的，系數(shù)都通過P值檢驗。在2001－2010年的六個時間段，房價變動率和市場集中度對數(shù)基本是負相關(guān)，集中度變動率上升，會引起房價波動率下降，具有穩(wěn)定房價的作用。集中度變動率上升引起房價波動率下降的幅度由2001－2005年的0.5902%逐漸降至2001－2010年的0.0305%。但2001－2007、2001－2010、2001－2009年回歸方程整體不顯著，沒有通過P值檢驗。

一元回歸模型存在不足之處主要表現(xiàn)在三個方面:第一，數(shù)據(jù)的局限性，采用小樣本數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)點過少，特別是2001－2005年期間;第二，模型擬合度不好，2001－2010年的R2僅為0.0013;第三，建立的是一元回歸方程，存在遺漏變量。綜合以上三點，對回歸結(jié)果存在疑問，由于數(shù)據(jù)選取上無法修改，因此，在模型選擇上做出調(diào)整。

3．建立多元回歸模型。引入四個新的解釋變量:城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入(SR)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資總額(TZ)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋的造價(JZ)、人口自然增長率(RZ)，對它們自然對數(shù)，表示變動率。

式中:β0～β5為參數(shù);ε為擾動項。運用stata10軟件分別進行初始回歸:

回歸方程的R2=0.8960，調(diào)整后的R2=0.766，回歸方程擬合程度較好;F(5，4)=6.89，F(xiàn)統(tǒng)計量的P值為0.0425，顯示這個回歸方程是顯著的。但人口自然增長率對房價變動率影響不顯著，剔出該變量。逐步回歸方程的R2=0.8771，調(diào)整后的R2=0.7789，回歸方程擬合程度較好;F統(tǒng)計量的P值為0.0169，顯示這個回歸方程是顯著的。通過WHITE檢驗，接受同方差的假設(shè)(P=0.3505);通過BG檢驗，接受無自相關(guān)假設(shè)(P=0.1476)。

四

逐步回歸的統(tǒng)計結(jié)果顯示，該回歸模型的經(jīng)濟意義和統(tǒng)計意義都顯著，市場集中度越高，房價波動率越小，二者之間呈負相關(guān);城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入(SR)越高，實際購房能力越強，引起房價波動率越大;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資總額(TZ)越多，表明房地產(chǎn)市場的實際供給能力越強，房價波動率越小;竣工房屋的竣工成本(JZ)越高，房價的波動率越大。在這些影響因素中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的竣工房屋的竣工成本變動率(4.475)對房價變動率的影響最大，其次是城鎮(zhèn)居民的人均收入可支配收入變動率(4.095)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資總額變動率(－3.1776)，最后是市場集中度變動率。因此，在我國目前的經(jīng)濟形勢下，市場集中度的提高雖然可以優(yōu)化市場結(jié)構(gòu)，但對于房價的穩(wěn)定起不到主要作用，這與我國房地產(chǎn)市場的供求結(jié)構(gòu)直接相關(guān)。

1．我國的房地產(chǎn)市場缺乏彈性。我國商品房采用市場化供給，是以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主要的供給主體，但土地供給是壟斷的。房地產(chǎn)開發(fā)商為獲得更高的利潤，將目標(biāo)更多集中于高收入群體。在目前房地產(chǎn)市場嚴(yán)厲的調(diào)控下，房地產(chǎn)去住宅化趨勢逐漸顯現(xiàn)，相比住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成本較低。同時，地方財政對房價也有很強的推動性。2001－2003年，全國土地出讓金相當(dāng)于同期全國地方財政收入的35%，2009年全國土地出讓金相當(dāng)于同期全國地方財政總收入的46%左右①于猛:《今年全國土地出讓金或破2萬億 地價推高房價》，《人民日報》2010年12月27日。。地方政府為實現(xiàn)土地收益最大化，會采取各種手段推高地價和房價。與此同時，經(jīng)濟適用房和普通住房的供給比例一直在下降，2000年竣工的經(jīng)濟適用房套數(shù)占住宅竣工套數(shù)的28.2%，2010年該比例降至6.63%;2004年銷售的經(jīng)濟適用房套數(shù)占住宅銷售套數(shù)的7%，2010年降至3.7%②根據(jù)《2011年中國統(tǒng)計年鑒》(北京:中國統(tǒng)計出版社，2011年)計算而得。。因此，房地產(chǎn)去住宅化趨勢會愈發(fā)明顯，更需要政府加大普通商品房供給，采取財稅政策降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本，從而降低房價。

2．房價主要由需求來決定③胥玲:《中國城市房價和地價的決定因素及相互關(guān)系》，《財政研究》2009年第11期。。在房地產(chǎn)供給市場缺乏彈性的情況下，房價主要由需求來決定。房地產(chǎn)市場兼具消費與投資特征，存在消費性需求(自主性需求和改善性需求)、投資性需求、投機性需求等多樣需求。隨著人均GDP的不斷提高，特別是城鎮(zhèn)居民收入水平的提高，自主性需求和改善居住條件的需求較大。同時，我國資本市場不發(fā)達，缺少適合的金融投資工具，導(dǎo)致大量的投資性需求和投機性需求的高漲，推高房價。④蘇亞莉，張玉:《我國房地產(chǎn)價格影響因素的實證研究:基于2003－2008年數(shù)據(jù)》，《江西社會科學(xué)》2011年第12期。以消費為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場的支柱性，不僅在于中國有無限大的市場，而且在于其常態(tài)的需求能保證房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展⑤易憲容:《房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)巨大變化》，《民營經(jīng)濟文摘》2011年11月第4期。。因此，政府重點在于引導(dǎo)好投資需求，不是強制約束，而是創(chuàng)造更好的資本市場，加以引導(dǎo)。

3．不同地區(qū)房價的差異性較大。房地產(chǎn)位置固定，在各個地區(qū)之間是不能移動的。從自主和改善住房角度看，消費者只會在特定的市場區(qū)域內(nèi)選擇適合自己的住房，不同地域房地產(chǎn)市場供給的產(chǎn)品難以互相替代。而且商品房自身也存在差異性，如住房面積、格局設(shè)計、位置、配套設(shè)施、周邊環(huán)境、個人喜好、價格水平等，因此，商品房并不是一個可以完全替代商品，因而，各地房價有較大差異，即使同一城市的不同地理位置房價也有較大的差異。從2006－2010年住宅銷售均價復(fù)合增長率來看，全國平均水平為10.9%。北京、上海、廣州、深圳、昆明等城市，增長率是全國平均水平的2倍以上①中國指數(shù)研究院:《房改以來我國房地產(chǎn)市場分析及展望》，www．qstheory．cn/jj/ztyj/fdc/201204/t20120410_150376．htm。因此，考慮到不同地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平、收入、市場集中度情況等，應(yīng)當(dāng)因地制宜地采取措施，發(fā)揮地方政府的作用。

目前，我國房地產(chǎn)市場調(diào)控依賴于政府的宏觀調(diào)控，但也應(yīng)重視市場經(jīng)濟手段對房價的調(diào)節(jié)作用。產(chǎn)業(yè)組織理論認為，市場集中度過低，容易出現(xiàn)低水平的過度競爭，造成資源的過度分散，特別是面對國際市場時，缺乏定價權(quán);市場集中度過高，又容易導(dǎo)致壟斷，導(dǎo)致高價格和低產(chǎn)量，造成社會福利的凈損失。②周素珍:《不當(dāng)競爭的成因與博弈分析》，《天府新論》2010年第4期;鄧淇中等:《房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長關(guān)系的動態(tài)波動性研究》，《湖南科技大學(xué)學(xué)報(社會科學(xué)版)》2010年第4期。因此，市場集中度過高或過低的市場結(jié)構(gòu)都需要調(diào)整。對于我國房地產(chǎn)市場而言，目前總體的市場集中度過低，隨著品牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場份額將逐步提高，品牌企業(yè)將更多地追求企業(yè)的整體效益和可持續(xù)發(fā)展，提升開發(fā)品質(zhì)，較發(fā)達地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)會逐漸完成向欠發(fā)達地區(qū)布局，我國房地產(chǎn)業(yè)市場集中度會相應(yīng)提高。在市場機制逐步完善的情況下，通過企業(yè)實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟，降低成本來穩(wěn)定房價。因此，在房價調(diào)控中，除了需要政府的宏觀調(diào)控外，也要創(chuàng)造條件發(fā)揮市場自身的調(diào)節(jié)機制，利用市場集中度與房價之間的關(guān)系來穩(wěn)定房價。