“價(jià)高者得”的賣(mài)地游戲還能玩多久

文 歐陽(yáng)君山

“價(jià)高者得”的賣(mài)地游戲還能玩多久

文 歐陽(yáng)君山

國(guó)土資源部對(duì)土地出讓方式的調(diào)整和完善，并沒(méi)有全盤(pán)否定“招拍掛”，而是把純粹的價(jià)高者得調(diào)整為附加條件下的價(jià)高者得，附加條件可保證尋找到真實(shí)的需求者，極大地約束投機(jī)者，問(wèn)題在于這場(chǎng)游戲還能玩多久

經(jīng)歷了10次網(wǎng)上報(bào)價(jià)、46輪現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)以及300多輪配建回購(gòu)房面積競(jìng)爭(zhēng)，被稱(chēng)為“準(zhǔn)地王”的北京海淀萬(wàn)柳地塊拍賣(mài)于7月10日落下帷幕。民企中赫置地以26.3億元的最高上限價(jià)格、配建16400平方米回購(gòu)房的條件力壓群雄，這一價(jià)格折合樓面價(jià)約4.42萬(wàn)元/平方米，刷新了北京單價(jià)地王的紀(jì)錄。

中赫置地顯然是這場(chǎng)“價(jià)高者得”游戲中的最新贏家。眾所周知，“價(jià)高者得”是拍賣(mài)的基本規(guī)則，如果不是價(jià)高者得，誰(shuí)得？憑什么？為什么？拍賣(mài)堪稱(chēng)最簡(jiǎn)單的市場(chǎng)模型，實(shí)際上，價(jià)高者得是整個(gè)自由市場(chǎng)的基本規(guī)則，如果沒(méi)有價(jià)高者得，所謂資源優(yōu)化配置恐怕就是一句空話。

價(jià)高者得如何導(dǎo)致地價(jià)房?jī)r(jià)非理性膨脹

人們對(duì)價(jià)高者得并非沒(méi)有質(zhì)疑，恰恰相反，就在房地產(chǎn)領(lǐng)域，價(jià)高者得曾引起極大的非議，最明顯的就是“地王現(xiàn)象”。自從2004年8月31日全國(guó)一律實(shí)行房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性土地“招拍掛”出讓后，地王便在各地接二連三涌現(xiàn)，地價(jià)不斷創(chuàng)造紀(jì)錄，然后超越紀(jì)錄，一地更比一地高，一王更比一王強(qiáng)，尤其在一些中心城市。即便在國(guó)際金融危機(jī)深重的經(jīng)濟(jì)低谷，地王依然逆風(fēng)飛揚(yáng)，形成新的“王潮”。最新的當(dāng)然便是北京海淀區(qū)萬(wàn)柳地塊，創(chuàng)北京年內(nèi)新高。

地王不僅是價(jià)高者得的表現(xiàn)，相當(dāng)程度上和多數(shù)情況下，地王就是“招拍掛”中價(jià)高者得的結(jié)果，盡管“招拍掛”具有減少黑箱操作的優(yōu)點(diǎn)，但價(jià)高者得的確導(dǎo)致地價(jià)非理性上漲，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)非理性上攻，在土地由政府壟斷供應(yīng)的情況下會(huì)變本加厲。這一點(diǎn)應(yīng)該是沒(méi)有疑問(wèn)的，正是在地王的支持下，各地土地財(cái)政近些年來(lái)一路膨脹，一些地方甚至占到全部地方財(cái)政的40%~50%。

正因?yàn)閮r(jià)高者得引發(fā)非理性膨脹，國(guó)土資源部從原來(lái)的“各地要大力推行土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)”轉(zhuǎn)而要求對(duì)土地出讓方式進(jìn)行調(diào)整和完善，不再搞單純的價(jià)高者得，而是統(tǒng)籌考慮，提出向惠民生、穩(wěn)預(yù)期、注重社會(huì)效應(yīng)最大化轉(zhuǎn)變。例如2011年試點(diǎn)“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”的出讓方式，據(jù)稱(chēng)取得成功，地王現(xiàn)象似乎也得到抑制。

價(jià)高者得不是極其符合市場(chǎng)交易所要求的“公開(kāi)、公平和公正”嗎？不是市場(chǎng)優(yōu)化配置資源的重要前提和根本手段嗎？為什么導(dǎo)致地價(jià)和房?jī)r(jià)非理性膨脹呢？

一般的理論解釋是，價(jià)高者得雖然公平，但容易導(dǎo)致價(jià)格對(duì)價(jià)值的非理性膨脹。進(jìn)一步說(shuō)，在市場(chǎng)交易中，公平原則雖然重要，但價(jià)值規(guī)律更加基本，公平原則不應(yīng)也不能違背價(jià)值規(guī)律。聽(tīng)起來(lái)頗有道理，但與其說(shuō)解決了問(wèn)題，不如說(shuō)帶來(lái)了更大也更難的問(wèn)題：什么是價(jià)值規(guī)律甚至價(jià)值？如何判斷價(jià)格對(duì)價(jià)值發(fā)生了非理性膨脹？?jī)r(jià)值難道不是由市場(chǎng)說(shuō)了算而由某個(gè)權(quán)威說(shuō)了算？

廣州市土地拍賣(mài)就曾發(fā)生戲劇性的一幕。PZB1301地塊位于廣州市海珠區(qū)琶洲會(huì)展中心南側(cè)，是一塊集辦公、商場(chǎng)和餐飲一體的用地。2005年11月，PZB1301第一次出讓?zhuān)變r(jià)1.7225億元，最終拍出4.6億元，高出底價(jià)近3億元，樓面地價(jià)折合6223元/平方米，創(chuàng)下廣州地塊拍賣(mài)樓面單價(jià)最高紀(jì)錄。但最終買(mǎi)主無(wú)力繳納地價(jià)，地塊不久被收回。2006年2月，PZB1301第二次出讓?zhuān)瑸楸苊庠俅纬霈F(xiàn)“鬧劇”，底價(jià)從1.7225億元提到2.2177億元，履約保證金從1000萬(wàn)元升至1500萬(wàn)元，最后拍出4億元高價(jià)，依然是廣州樓面地價(jià)的“地王”。但不久再次被棄，2006年10月，PZB1301第三次出讓?zhuān)坏變r(jià)調(diào)回1.7225億元，而且政府有意削價(jià)處理，目的是盡早開(kāi)發(fā)，以免影響城市規(guī)劃。事實(shí)上，作為全球第三大會(huì)展中心的琶洲會(huì)展中心的配套開(kāi)發(fā)土地，PZB1301三年的荒蕪已影響到城市形象。

為什么重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的土地反而被閑置乃至嚴(yán)重影響城市規(guī)劃呢？表面上是價(jià)高者得導(dǎo)致價(jià)格畸高，實(shí)質(zhì)原因在于投機(jī)者進(jìn)場(chǎng)，被投機(jī)者利用。新聞報(bào)道顯示，在第一次出讓中，自稱(chēng)來(lái)自北京的買(mǎi)家在競(jìng)價(jià)報(bào)名截止前半小時(shí)才突然出現(xiàn)，競(jìng)價(jià)數(shù)輪后突然大幅加價(jià)，當(dāng)時(shí)即被質(zhì)疑為投機(jī)者。第二次出讓中，買(mǎi)家白白砸下1500萬(wàn)元的履約保證金，應(yīng)該也有投機(jī)之嫌。正是因?yàn)橥稒C(jī)，買(mǎi)家抱有嚴(yán)重的僥幸心理，難以腳踏實(shí)地，對(duì)成本與收益進(jìn)行一分錢(qián)一分貨的算計(jì)。

正是投機(jī)者進(jìn)場(chǎng)讓價(jià)高者得的游戲?qū)е聝r(jià)格非理性上漲！投機(jī)者原本不是真正的購(gòu)買(mǎi)者，他沒(méi)有真實(shí)的需求，購(gòu)買(mǎi)標(biāo)的不是為滿(mǎn)足自己的需求，而是為囤積居奇，轉(zhuǎn)手倒賣(mài)給下家，滿(mǎn)足某一個(gè)信息不對(duì)稱(chēng)的下家的需求。投機(jī)者進(jìn)場(chǎng)和倒賣(mài)不僅直接虛夸了需求量，進(jìn)而導(dǎo)致價(jià)格非理性上漲；而且刺激賣(mài)家非理性提升預(yù)期，進(jìn)而也導(dǎo)致價(jià)格非理性上漲。PZB1301第二次出讓時(shí)，底價(jià)被提升將近半個(gè)億，應(yīng)該與第一次出讓中投機(jī)者的刺激緊密相關(guān)；第三次出讓時(shí)，底價(jià)又不得不老實(shí)調(diào)回，應(yīng)該與第二次出讓中投機(jī)者的流產(chǎn)緊密相關(guān)。

監(jiān)管在于找到真實(shí)的需求者

眾所周知，由于供給和需求力量的相互博弈，市場(chǎng)價(jià)格趨向于一個(gè)均衡價(jià)格，市場(chǎng)是通過(guò)博弈和均衡機(jī)制實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。顯而易見(jiàn)，這是針對(duì)真實(shí)需求而言的，如果需求不真實(shí)甚至虛夸嚴(yán)重，哪里會(huì)有真正的均衡價(jià)格？又怎么會(huì)有市場(chǎng)對(duì)資源的優(yōu)化配置？一個(gè)特定的系統(tǒng)要求的均衡，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，必須把投機(jī)者排除在外。一定意義上講，PZB1301三次出讓就是個(gè)投機(jī)者先登場(chǎng)而后排除投機(jī)者的過(guò)程。如能夠在拍賣(mài)前先對(duì)競(jìng)買(mǎi)者進(jìn)行資質(zhì)審定，尤其是審定實(shí)力與誠(chéng)意，或許能讓投機(jī)者望而卻步。

只要約束甚至排除投機(jī)者進(jìn)場(chǎng)，競(jìng)買(mǎi)者的需求是真實(shí)的，價(jià)高者得的游戲是完全可以玩的，不僅玩得公平，而且也必定玩出均衡。國(guó)土資源部對(duì)土地出讓方式的調(diào)整和完善，并沒(méi)有全盤(pán)否定“招拍掛”，甚至也沒(méi)有否定價(jià)高者得。如2010年11月，建筑規(guī)模達(dá)117979平方米的北京市順義區(qū)張鎮(zhèn)居住項(xiàng)目用地，在國(guó)土部門(mén)的組織下，經(jīng)3家企業(yè)多輪競(jìng)價(jià)，達(dá)到價(jià)格上限后，改為競(jìng)政策性租賃房面積，北京天正華特房地產(chǎn)公司最后以1.6億元及配建1.56萬(wàn)平方米租賃房的條件競(jìng)得該地塊。顯而易見(jiàn)，這并不是否定價(jià)高者得，不過(guò)是把純粹的價(jià)高者得，調(diào)整為附加條件下的價(jià)高者得，附加條件可保證尋找到真實(shí)的需求者，極大地約束投機(jī)者。

價(jià)高者得是能夠?qū)崿F(xiàn)資源優(yōu)化配置的，但有一個(gè)前提，是真實(shí)需求者的價(jià)高者得，而不是與投機(jī)者攪合一起的價(jià)高者得。炒房和投機(jī)性購(gòu)房明顯不屬于真實(shí)的需求，明顯屬于地道的浪費(fèi)，明顯偏離資源的優(yōu)化配置，是可忍，孰不可忍！限購(gòu)限貸不是限制貨幣權(quán)利，而是限制貨幣投機(jī)權(quán)利，目的在于實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)對(duì)資源的優(yōu)化配置，何錯(cuò)之有？