李飛

(安徽財經(jīng)大學(xué) 金融學(xué)院，安徽 蚌埠 233041)

當(dāng)前，高強(qiáng)度宏觀調(diào)控政策依然是是我國房地產(chǎn)市場的主要基調(diào)。受去年多次連續(xù)加息和提高存款準(zhǔn)備金率的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資和上市增發(fā)等各方面都不容樂觀;同時，大城市和中心城市嚴(yán)格限購，大多數(shù)具備購買力的客戶都被拒之門外，開發(fā)商的銷售回款幾近斷流，房價漲幅較大的二三線城市的限購也已提上政府調(diào)控部門的時間表，這對房地產(chǎn)開發(fā)商的資金面而言更是雪上加霜。而且從深滬兩市已經(jīng)披露2011年的季報房地產(chǎn)上市企業(yè)中，多數(shù)企業(yè)凈利潤同比下降，現(xiàn)金流狀況惡化和資產(chǎn)負(fù)債率上升更成為普遍現(xiàn)象。

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)融資現(xiàn)狀

(一)融資規(guī)模持續(xù)增長

我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過10多年的高速發(fā)展，已經(jīng)成為社會主義市場經(jīng)濟(jì)不可缺少的重要組成部分［1］。雖然近期國家出于對房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂出臺了嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策，使房地產(chǎn)行業(yè)受到一定的影響，但這并沒有影響到房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)熱情。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示(如圖1)，2011年我國房地產(chǎn)融資額高達(dá)83246億元，是1998年的18.9倍。

圖1 我國房地產(chǎn)企業(yè)融資規(guī)模(2001～2011)

(二)銀行貸款占房地產(chǎn)企業(yè)融資總額的比重較大

銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的支持除了開發(fā)貸款，更重要的是提供了按揭貸款。據(jù)統(tǒng)計(如圖2)，在房地產(chǎn)開發(fā)資金中，20%左右是出自銀行的直接貸款;10%左右是來自于業(yè)主的個人按揭貸款，兩項相加之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期操作籌集到的銀行貸款就將占近30%;加之建筑單位墊資施工已成常見之事，而這部分資金大多來自于銀行對施工企業(yè)的流動資金貸款。綜上三項，從銀行直接和間接融得的資金已在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期準(zhǔn)備金中至少占了50%以上。

圖2 我國房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)圖(單位:億元)

(三)房地產(chǎn)企業(yè)上市融資較難

目前我國多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都在積極尋求在資本市場融資，但是只有少數(shù)企業(yè)能夠取得成功。我國證監(jiān)會對房地產(chǎn)企業(yè)上市一直持謹(jǐn)慎態(tài)度，尤其是民營房企上市，審批極為嚴(yán)格，甚至明確表示對募集資金用于囤積土地、房源，或用于購買開發(fā)用地等的IPO，將不予核準(zhǔn)。因此，我國房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)上市難度極大。此外，作為上市公司，監(jiān)管機(jī)構(gòu)對公司管理透明度要求較高，能夠達(dá)到這些要求全國的房地產(chǎn)開發(fā)商能夠達(dá)到的寥寥無幾，所以對于大多數(shù)開發(fā)商來說，上市融資的道路很難走通。

(四)民間融資成房地產(chǎn)融資新渠道

在一系列宏觀緊縮政策接連出臺的大背景下，近期我國民間資本借貸異?；钴S。它們借助信托、典當(dāng)、私募基金、貸款中介等各種金融形式，成為銀行收緊短期貸款之后的新的資金來源。據(jù)中央財經(jīng)大學(xué)課題組估算，2003年全國民間借貸總規(guī)模即達(dá)到7405億～8164億元。至2011年，民間借貸規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張。有機(jī)構(gòu)的研究報告認(rèn)為，中國民間借貸市場總規(guī)模超過4萬億元，約為銀行表內(nèi)貸款規(guī)模的10% ～20%［2］。因此，民間資本的興起，給正處在嚴(yán)厲宏觀調(diào)控下的我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)提供了新的融資渠道。當(dāng)然，我們也清楚的看到，目前我國民間資本進(jìn)入信貸市場的渠道還不暢通，有些民間資本的運作還不規(guī)范，民間資本成本還比較高(一般為10%以上)，民間融資仍然無法滿足我國房地產(chǎn)行業(yè)的對資金的需求。

二、我國房地產(chǎn)融資難的原因分析

(一)房地產(chǎn)行業(yè)面臨國家嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控

2011年，國家出臺一系列調(diào)控措施大大的提高了房地產(chǎn)企業(yè)融資的難度。

1.提高準(zhǔn)備金率使銀根日益緊縮

貨幣政策由“寬松”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)健”之后，央行僅在2011年就密集地6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，大中型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率一度達(dá)到21.5%。受此影響，銀行房貸額度紛紛告急，放款周期拉長，排隊“等貸”成為常規(guī)現(xiàn)象，有的銀行甚至放棄房貸業(yè)務(wù)。

2.加息使房貸急劇減少

2011年1月27日公布的新“國八條”(《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》(國辦發(fā)〔2011〕1號))，把二套房貸首付比例提至60%，貸款利率提至基準(zhǔn)利率的1.1倍。加上此前的政策，2011年，首套房商業(yè)貸款的首付為30%，第三套及以上住房不發(fā)放商業(yè)貸款。此外，2011年連續(xù)3次加息，也是2010年加息周期啟動后連續(xù)5次加息。多次加息疊加之后，5年期以上的基準(zhǔn)利率突破7%的歷史心理高位，達(dá)到7.05%。在如此高的利率之下，一方面房地產(chǎn)需求萎縮，房貸急劇減少;另一方面，由于房地產(chǎn)開發(fā)商的資金難以回籠，資金鏈開始出現(xiàn)斷裂。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理，風(fēng)險相對集中

房地產(chǎn)開發(fā)資金來源一般有:自籌資金、開發(fā)貸款和其他資金等，最大的是自籌資金和其他資金。自籌資金一般是開發(fā)商的資本金，其他資金則是房地產(chǎn)預(yù)售回款，以及很大一部分的建筑施工企業(yè)的工程墊款。從這些資金來源分析來看，開發(fā)資金無疑屬于銀行流動資金貸款，其他資金中的建筑施工企業(yè)墊款，實際上也大多來自于銀行對施工企業(yè)的流動資金貸款，而商品房預(yù)售回款中接近60%仍然是銀行給購房人的按揭貸款或公積金購房貸款。由此可見，銀行信貸在房地產(chǎn)企業(yè)融資中起著支柱性的作用。這樣的融資結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是非常不利的。一旦銀根緊縮，銀行信貸開始收緊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資鏈條就會出現(xiàn)斷裂，面臨破產(chǎn)的危險。

(三)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)融資能力較差

從1998年住房體制改革開始至今，我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了一個較快的發(fā)展期，現(xiàn)已成為我國的重要支柱性產(chǎn)業(yè)之一。尤其近年來，隨著國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，市場上更是涌現(xiàn)出一大批房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。盡管如此，我們必須清楚的看到，雖然我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都在積極謀求規(guī)?；图瘓F(tuán)化已實現(xiàn)做大做強(qiáng)的目標(biāo)，目前市場上也確實出現(xiàn)了不少規(guī)模宏大、實力雄厚的大型房地產(chǎn)公司，但是我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中絕大多數(shù)都屬于規(guī)模較小，資金實力一般的中小規(guī)模房地產(chǎn)公司［3］。這類企業(yè)自籌資金較少，大都依賴商業(yè)銀行的貸款，融資能力一般較差(如上圖2我們可以看出，我國房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金的比例整體處于較低的水平)。雖然由于國家宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)銀行貸款已經(jīng)有所減少，最近幾年情況有了一些改觀，但是項目開發(fā)式、本土式、掛靠式的開發(fā)仍不在少數(shù)。

三、解決我國房地產(chǎn)企業(yè)融資難問題的對策

(一)完善房地產(chǎn)調(diào)控政策，堅持以市場為導(dǎo)向

目前的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策是自房地產(chǎn)市場化改革以來最嚴(yán)厲的調(diào)控的政策，但是自出臺自今，也存在諸多不足。一是在中國整個住房市場中，租房市場極其疲弱。因此我國在進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的同時應(yīng)該推出公租房制度，把建立公租房作為一個戰(zhàn)略舉措，作為滿足居民住宅需求的一個正常的必要手段。第二個缺陷就是我國住房制度的改革確實有點偏頗。社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下的住房制度，應(yīng)該是市場機(jī)制為基礎(chǔ)，政府調(diào)控相配合的制度，市場機(jī)制應(yīng)當(dāng)在住房發(fā)展、住房分配、住房消費、住房調(diào)控等整個事務(wù)中發(fā)揮基礎(chǔ)性作用，這一點堅決不能動搖，而不是房地產(chǎn)調(diào)控在房地產(chǎn)改革中占主角。

(二)實施多元化融資策略

房地產(chǎn)融資渠道多元化具有重要的意義，它不僅能降低房地產(chǎn)融資中的融資渠道單一的金融風(fēng)險，而且有利于資本市場金融工具和金融品種的創(chuàng)新。因此，在銀行信貸為主和完善銀行信貸體系的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極促進(jìn)融資渠道的發(fā)展，使房地產(chǎn)融資渠道多元化。如建立和健全我國信用評估體系，提高信用評估的可信性和有效性［4］;完善證券市場體系，使股票融資和債券融資等直接融資渠道成為房地產(chǎn)融資的主渠道;積極發(fā)展房地產(chǎn)信托基金，完善信托行業(yè)的法律體系，充分利用信托基金的理財優(yōu)勢等。再如中小房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)項目以合作或合資形式實行聯(lián)合開發(fā)融資模式，風(fēng)險互擔(dān)，收益共享［5］。

(三)建立和完善房地產(chǎn)金融市場中融資中介機(jī)構(gòu)

雖然由于政府出于對房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂，房地產(chǎn)開發(fā)融資中占很大比重的銀行直接貸款和個人按揭貸款受到了嚴(yán)格的限制，銀行信貸融資這一重要途徑被阻斷，但是另一方面，由于我國民間資本規(guī)模隨著改革開放的不斷深入推進(jìn)而有了較大的提高。富余的資金如何合理規(guī)范的進(jìn)入房地產(chǎn)市場也成為一個重要的社會問題。如何突破房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)有融資困局，既疏通進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的資金渠道，又不增加房地產(chǎn)金融風(fēng)險呢?這就要求我國建設(shè)一個完整高效的房地產(chǎn)金融中介體系，解決資金利用的信息不對稱問題。首先，建立一支高素質(zhì)的專業(yè)中介人才隊伍是關(guān)鍵。他們需要掌握專業(yè)的理論和實務(wù)知識，熟悉我國市場的政策環(huán)境，能夠根據(jù)本土市場特點較準(zhǔn)確地估計具體項目的投資風(fēng)險并擁有更廣泛的信息來源。其次，良好的運作模式是基礎(chǔ)。中介的本質(zhì)即資金供給者和需求者之間的橋梁，其利潤也主要來自所促成交易的傭金。因此，對于中介來說，最重要的資源是客戶，必須建立以客戶為中心的高效運行模式。最后，要有完善的管理制度。一要針對不同層次的員工制定不同的培訓(xùn)計劃，不斷提高員工的判斷力和觀察力。二要部門設(shè)計既要專業(yè)又要能使不同部門保持良好的溝通。市場研究的部門、負(fù)責(zé)財務(wù)分析和估值的部門以及主管發(fā)展客戶的部門等不同業(yè)務(wù)部門的業(yè)務(wù)質(zhì)量不僅取決于各部門的獨立工作效率，也取決于部門間的合作程度。

四、結(jié)語

在國家對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)融資迫切需要改變自身以往嚴(yán)重依賴單一銀行信貸的融資路線，探索出多種方式互補共進(jìn)融資發(fā)展的新模式。當(dāng)然，在當(dāng)前房地產(chǎn)金融市場中融資中介機(jī)構(gòu)不健全，金融產(chǎn)品和融資方式太匱乏，法律法規(guī)不完善等問題層出不窮的前提下，需要國家在加強(qiáng)對房地產(chǎn)金融市場的宏觀調(diào)控和管理的同時，進(jìn)一步完善法律法規(guī)，努力創(chuàng)新金融工具，不斷豐富融資方式。

［1］楊俊.我國房地產(chǎn)上市公司績效評價研究［D］.上海大學(xué)，2005.

［2］宗濤.民間資本進(jìn)入正規(guī)金融可助力實體經(jīng)濟(jì)［N］.新聞晨報，2012－01－31(A15).

［3］張帆.我國房地產(chǎn)企業(yè)融資問題及改進(jìn)分析［J］.現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2011，(9):140－141.

［4］費佳兒.我國房地產(chǎn)融資投資風(fēng)險研究［D］.浙江大學(xué)理學(xué)院，2007.

［5］王寧.我國房地產(chǎn)企業(yè)的聯(lián)合開發(fā)模式研究［D］.同濟(jì)大學(xué)，2007.