萬科今年面臨千億元銷售大考

　　“降價潮”“極小戶型”“過冬”“下半場”這些2011年樓市關鍵詞幾乎每個都與萬科有關。 即便如此，萬科仍未能實現(xiàn)去年初內部制定的1400億元的銷售目標。
　　
　　
　　2012年1月，房地產業(yè)“帶頭大哥”萬科宣布2011年累計實現(xiàn)銷售面積1075.3萬平方米，銷售金額1215.4億元。一個月后，萬科發(fā)布2012年首月成績單：1月份實現(xiàn)銷售面積119萬平方米、銷售金額122億元，同比分別下降28.1%和39.3%。這是自2008年以來，萬科開年銷售首次同比下降。
　　多家券商研究報告用慘淡來形容萬科的銷售情況。如依照現(xiàn)有的狀況，萬科今年想繼續(xù)達到千億元的銷售目標將面臨很大挑戰(zhàn)。而內部的人事變動和外部同業(yè)者帶來的競爭壓力，也讓萬科很難得到絲毫喘息。
　　
　　銷售劇降
　　
　　針對“自2008年以來開年銷售首次同比下降”的情況，萬科董事會秘書譚華杰表示，1、2月份的銷售數(shù)據(jù)受季節(jié)性因素的影響很大，主要因為春節(jié)前后歷來都是銷售淡季，企業(yè)的推盤量、市場的成交規(guī)?；径继幵谌曜畹退?。今年由于春節(jié)假期到來較早，對1月份住宅市場的影響也會更大一些。
　　初步統(tǒng)計，今年1月份，北京、上海、廣州、深圳、成都、武漢、天津、沈陽、杭州、南京、無錫、蘇州、東莞、佛山這些主要城市的住宅批準預售面積環(huán)比去年12月份下降了七成，成交面積也環(huán)比下降了約一半。
　　譚華杰稱，受春節(jié)因素的影響，萬科在今年1月份的新推盤規(guī)模也比較小，可能是全年最低水平，未來幾個月公司的推盤規(guī)模預計將有所提升?！安还苁袌鋈绾巫兓?，萬科都不會放松對銷售速度的要求，公司會以積極的心態(tài)應對市場挑戰(zhàn)?！弊T華杰說。
　　事實上，萬科1月份的銷售比公告中的描述更為糟糕。
　　元大證券地產研究員趙振毅在2月7日的研究報告中稱：萬科1月合約銷售額同比下滑39%至人民幣122億元，其中大部分是2011年12月的預訂貨量，1月僅有人民幣30億元左右貨值的新盤推出。推盤量不足將影響2月份的合約銷售額，并形成2012年成交量低開的局面。
　　中投證券地產研究員李少明也表示：1月銷售數(shù)據(jù)大部分來自去年12月簽約數(shù)據(jù)的滯后。若剔除此因素，公司的銷售業(yè)績同比和環(huán)比下滑幅度都在50％以上，這個數(shù)字和33座 大城市1月的環(huán)比的同比跌幅（分別為-53％和-65％）不相上下。造成萬科實際銷售業(yè)績大幅下滑的主要原因有：市場因素（1月市場總體較冷）、春節(jié)因素（今年春節(jié)來臨早，影響時間更長）和公司推盤較少的因素。
　　
　　漫長的寒冬
　　
　　萬科對當下的時局早有預判。
　　去年11月，在萬科的一次媒體交流會上，總裁郁亮提出了“過冬論”。他表示，2011年房地產行業(yè)的關鍵詞是“調控”，2012年整個行業(yè)將進入“冬天”。他總結了萬科四條過冬策略：一是現(xiàn)金為王，現(xiàn)金流比利潤率更重要；二是積極銷售，不囤地、不捂盤；三是謹慎買地，不當?shù)赝?；四是開源節(jié)流，管控運營成本。同時他特別提到，“過冬”與“冬眠”不同，“萬科不是冬眠，冬眠是不作為，而我們實施積極的過冬策略，在三九天鍛煉好身體，春天來了好可以大展拳腳”。
　　也許對于萬科而言，這個冬天比以往更漫長更困難。上述元大證券的趙振毅稱，2011年底，萬科未售房源總價值約人民幣600億元，這一庫存水平較管理層于2011年3季度制定的目標高出約10%，主要原因是去年4季度銷售疲弱。根據(jù)2011年下半年公司每月平均銷售額人民幣94億元計算，估計目前萬科存貨需6個月左右才能售罄。
　　與其它開發(fā)商一樣，資金仍是萬科的難題。趙振毅在研究報告中稱：截至目前，尚未發(fā)現(xiàn)1月開發(fā)商獲得的項目貸款有顯著上升。萬科最近一次信托融資發(fā)生于2011年12月，信托貸款利率為11.2%，為期兩年。萬科目前在銀行貸款的利率為央行基準利率上浮約10%。
　　但千億的萬科并不準備放慢步伐。趙振毅透露，萬科計劃2012年新開工面積達到1300萬平方米左右，較2011年1200萬平方米的目標略有提高。這意味著萬科的市場份額將進一步提升，而中國每月住房新開工面積的同比增速自去年7月觸頂（增長34%）后增速持續(xù)回落，并于去年12 月出現(xiàn)負增長（下降18%）。
　　相比于冬天的寒冷，過去一年，高管團隊的分崩離析更讓人神傷。
　　繼2011年上半年，高管徐洪舸、肖楠、劉愛明先后離職之后，萬科集團執(zhí)行副總裁袁伯銀8月9日也閃電離職。不到一年時間內出現(xiàn)四分之一的高管流失，是萬科高管團隊近年來發(fā)生的級別最高、最密集的人事變局。而連續(xù)發(fā)生的高管出走事件，恰恰發(fā)生在萬科提前成為千億級企業(yè)，并宣布啟動新一輪股權激勵計劃之后。
　　
　　“敵人”的腳步
　　
　　業(yè)內習慣把緊隨萬科的一線地產軍團稱為“萬科的敵人”，在萬科連續(xù)兩年銷售過千億時，這些“敵人”始終沒放棄追趕的步伐。2011年，很多房企銷售額也已接近千億，比如恒大、保利和中海。
　　其中恒大是2010年、2011年中國房地產市場最大的“黑馬”，是銷售額最接近千億的一個。2011年全年，恒大累計實現(xiàn)合約銷售額803.9億元，完成全年合約銷售目標的114.8%，同比增長59.4%；累計合約銷售面積1219.9萬平方米，同比增長54.7%。單從銷售面積指標上看，恒大已完成對萬科的超越。這一切得益于恒大在2010年的優(yōu)良表現(xiàn)。2010年全年，恒大累計實現(xiàn)合約銷售額504.2億元，年增長66.4%，完成全年400億元銷售目標的126%。
　　2011年12月22日，花旗發(fā)表研究報告認為，“在2011年房地產環(huán)境嚴峻形勢下，恒大地產銷售額仍達約800億元，加之11月其微調銷售策略，預期該集團的銷售動力能延續(xù)至2012年?！?br/>　　相比之下，作為老牌央企，中海千億步伐更穩(wěn)重一些。2011年前11個月，中海已累計實現(xiàn)房地產銷售額815.7億港元，超額完成全年800億港元的銷售目標。
　　保利也是低調的追趕者。2011年前11個月，保利實現(xiàn)簽約面積598.32萬平方米，實現(xiàn)簽約金額676.22億元，同比增長18.33%。
　　千億的銷售額讓許多房企前赴后繼，但這條路并不平坦。2003年，孫宏斌叫板王石，喊出了“10年后順馳銷售額將突破1000億元”，現(xiàn)在，順馳已成歷史；2009年，綠城叫板萬科，而一年多后，綠城也是銷售下滑，破產傳言四起，危機四伏。 （本文僅為作者個人觀點。）