孫 亮 尹學(xué)勝

(陜西容大建筑工程有限公司，陜西西安 710065)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是建設(shè)項(xiàng)目中最常見(jiàn)、最重要的一種項(xiàng)目類(lèi)型。目前，相當(dāng)一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資實(shí)施，在為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、為群眾生產(chǎn)生活提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，取得財(cái)富的同時(shí)，由于受到科技發(fā)展水平、經(jīng)濟(jì)價(jià)值觀念和道德觀念的限制，過(guò)量地消耗了自然資源，嚴(yán)重污染了自然環(huán)境，破壞了自然界的生態(tài)平衡［1］。為此，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資決策階段，引入可持續(xù)發(fā)展的思想［2］，從可持續(xù)發(fā)展的角度評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以減少可持續(xù)發(fā)展較差項(xiàng)目的盲目投資建設(shè)，有效避免重蹈“先污染，后治理”的舊轍，體現(xiàn)以預(yù)防為主的思想，有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目繼續(xù)更好地為人類(lèi)生存、社會(huì)發(fā)展發(fā)揮積極作用。

本文根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，提出了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)涵，構(gòu)建了投資決策階段的可持續(xù)發(fā)展評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，并將可拓評(píng)價(jià)方法應(yīng)用到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展綜合評(píng)價(jià)中，以期為相關(guān)投資決策提供參考。

1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)涵

可持續(xù)發(fā)展是一種與傳統(tǒng)發(fā)展觀不同的新型發(fā)展理念［3］。它是一個(gè)涉及政治、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、生態(tài)環(huán)境和組織的多維動(dòng)態(tài)綜合概念，主張公平分配和代際公平，在不降低環(huán)境質(zhì)量和不破壞人類(lèi)賴以生存的自然資源基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、生態(tài)的持續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一種規(guī)模龐大的綜合性工程，與一般建設(shè)項(xiàng)目相比，具有投資額大、建設(shè)周期長(zhǎng)、環(huán)境復(fù)雜、受政策影響大，不確定性高以及后果不可挽回等特點(diǎn)，對(duì)區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展、生態(tài)環(huán)境以及資源利用影響巨大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)涵可理解為:在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目形成和發(fā)揮其服務(wù)功能的整個(gè)生命周期內(nèi)，所接近或達(dá)到既滿足當(dāng)代人的需要，又不損害后代人滿足需求能力的標(biāo)準(zhǔn)程度。它具體表現(xiàn)為社會(huì)的和諧性、經(jīng)濟(jì)的合理性、生態(tài)環(huán)境的相容性、管理體系的科學(xué)性。可持續(xù)發(fā)展體現(xiàn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在一個(gè)特定時(shí)間應(yīng)維持各種效益和影響之間的動(dòng)態(tài)均衡，促使發(fā)展速度與發(fā)展質(zhì)量相互適應(yīng)，蘊(yùn)含了項(xiàng)目的一種自我調(diào)控能力。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建

2.1 指標(biāo)體系構(gòu)建要求

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展評(píng)價(jià)指標(biāo)體系應(yīng)當(dāng)能夠體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)涵，突出反映社會(huì)影響、經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)環(huán)境和管理體系這四個(gè)方面，以項(xiàng)目自身為中心點(diǎn)，向四周擴(kuò)散到其影響區(qū)域，全面考慮其直接效益和間接效益，并充分挖掘其效益所產(chǎn)生的各種潛在影響，使項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展與區(qū)域整體可持續(xù)性保持一致性;還應(yīng)當(dāng)具有層次清楚、結(jié)構(gòu)合理、邏輯清晰和簡(jiǎn)明易取的特點(diǎn)［1］。

2.2 指標(biāo)體系構(gòu)成

在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可持續(xù)性發(fā)展評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的準(zhǔn)則層由社會(huì)的和諧性、經(jīng)濟(jì)的合理性、生態(tài)環(huán)境的相容性和管理體系的科學(xué)性4大部分組成，這4個(gè)準(zhǔn)則層由16個(gè)具體指標(biāo)來(lái)反映，如表1所示。這些指標(biāo)組成一個(gè)體系來(lái)綜合反映總目標(biāo):房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展綜合評(píng)價(jià)(A)，其中:

在對(duì)具體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目所屬的類(lèi)型、特點(diǎn)等實(shí)際情況對(duì)上述評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整［3，4］，見(jiàn)表1。

3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展可拓綜合評(píng)價(jià)

3.1 評(píng)價(jià)方法的選擇

由于可持續(xù)發(fā)展系統(tǒng)的復(fù)雜性，國(guó)內(nèi)許多著名學(xué)者雖對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展評(píng)價(jià)方法進(jìn)行了積極研究，但大多都停留在理論研究的層面［3，4］，對(duì)于具體評(píng)價(jià)方法在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的實(shí)際應(yīng)用卻從未見(jiàn)到。近年發(fā)展起來(lái)的可拓評(píng)價(jià)方法具有很多優(yōu)點(diǎn)，并且在許多領(lǐng)域得到成功應(yīng)用。因而，文中應(yīng)用基于可拓學(xué)的多級(jí)可拓綜合評(píng)價(jià)方法，以期解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展綜合評(píng)價(jià)問(wèn)題，為相關(guān)投資決策提供科學(xué)依據(jù)。

表1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

3.2 可拓評(píng)價(jià)方法

可拓學(xué)是由我國(guó)學(xué)者蔡文研究員于1983年創(chuàng)立的一門(mén)原創(chuàng)性橫斷學(xué)科［5］，采用形式化的工具，通過(guò)引進(jìn)物元 R=(N，C，V)=(物，特征，量值)，建立多指標(biāo)的評(píng)估模型，并對(duì)其進(jìn)行變換和運(yùn)算，從定性和定量?jī)蓚€(gè)角度去研究和解決不相容問(wèn)題的規(guī)律和方法，以定量的數(shù)值表示評(píng)價(jià)的結(jié)果，從而完整評(píng)價(jià)事物。具體步驟為:

1)確定經(jīng)典域和節(jié)域。設(shè):

為 m 個(gè)同征(C1，C2，…，Cn)物元，則稱:

是同征物元R1，R2，Rm的同征物元體。其中，Nj為所劃分的第 j個(gè)評(píng)價(jià)類(lèi)別;Ci為第 i個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)，Vij=〈aij，bij〉為 Nj關(guān)于指標(biāo)Ci所規(guī)定的量值范圍，即各類(lèi)別關(guān)于對(duì)應(yīng)的評(píng)價(jià)指標(biāo)所取的數(shù)據(jù)范圍經(jīng)典域。令:

其中，P為類(lèi)別的全體;Vip為P關(guān)于Ci所取的量值范圍，即P的節(jié)域。

2)確定物元。對(duì)待評(píng)事物p，把所檢測(cè)得到的數(shù)據(jù)或分析結(jié)果用物元R表示，稱為事物p的待評(píng)物元。

其中，p為某事物;vi為p關(guān)于Ci的量值，即待評(píng)事物檢測(cè)所得的具體數(shù)據(jù)。

3)確定待評(píng)事物關(guān)于各類(lèi)別等級(jí)的關(guān)聯(lián)度。

4)計(jì)算待評(píng)事物p關(guān)于等級(jí)j的關(guān)聯(lián)度。

5)等級(jí)評(píng)定。若Kj0=maxKj(p)，則確定p屬于等級(jí)P0j。

令:

則稱j*為p的級(jí)別變量特征值。例如:j0=1，j*=1.9表示p屬于第1類(lèi)偏向第2類(lèi)，從j*中可以看出偏向另一類(lèi)的程度。

4 實(shí)例研究

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于陜西省西安市，地處長(zhǎng)樂(lè)路與咸寧路之間，擁有2.6 km長(zhǎng)的生態(tài)岸線暨濱河公園。該項(xiàng)目占地1 200畝，總投資30億元，分五期開(kāi)發(fā)，由中心居住區(qū)、濱河公園景觀區(qū)和商業(yè)購(gòu)物區(qū)三個(gè)功能區(qū)構(gòu)成。項(xiàng)目建成后可容納2萬(wàn)多人居住，小區(qū)綠化率達(dá)到了80%，該小區(qū)稱得上是西安市一個(gè)具有標(biāo)志意義的生態(tài)型“濱河小鎮(zhèn)”。

項(xiàng)目力爭(zhēng)在2014年5月全部竣工。應(yīng)用上述可拓評(píng)價(jià)方法，對(duì)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在投資決策階段進(jìn)行可持續(xù)發(fā)展綜合評(píng)價(jià)研究。

4.1 確定評(píng)價(jià)指標(biāo)、權(quán)重

由于受許多客觀條件的限制，不可能將所有的影響考慮在內(nèi)，必須選取對(duì)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展起到控制作用的主要指標(biāo)，對(duì)影響較小的次要評(píng)價(jià)指標(biāo)予以忽略。對(duì)于該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目指標(biāo)的選取按照表1進(jìn)行，共16個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)。其中，定量指標(biāo)的數(shù)據(jù)來(lái)自建設(shè)單位內(nèi)部的數(shù)據(jù)信息，定性指標(biāo)的數(shù)據(jù)邀請(qǐng)?jiān)擁?xiàng)目?jī)?nèi)部和外部的多位專家共同研究確定。并且，為使評(píng)價(jià)指標(biāo)具有可比性，便于進(jìn)行科學(xué)歸納，對(duì)各指標(biāo)進(jìn)行歸一化、無(wú)量綱化處理。

指標(biāo)權(quán)重的確定可采用AHP法、簡(jiǎn)單關(guān)聯(lián)函數(shù)等方法。為使權(quán)重更具有客觀性和真實(shí)性，本文采用簡(jiǎn)單關(guān)聯(lián)函數(shù)［6］，按指標(biāo)cij的數(shù)據(jù)落入的類(lèi)別越小，則該指標(biāo)對(duì)可持續(xù)發(fā)展的貢獻(xiàn)就越大，因此，應(yīng)賦予越小的權(quán)值。根據(jù)上述方法確定的權(quán)重，求得各評(píng)價(jià)指標(biāo)cij的權(quán)重為:

4.2 可拓綜合評(píng)價(jià)

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展級(jí)別劃分為五個(gè)級(jí)別，即:N1為不可持續(xù)發(fā)展、N2為弱可持續(xù)發(fā)展、N3為一般可持續(xù)發(fā)展、N4為較強(qiáng)可持續(xù)發(fā)展、N5為強(qiáng)可持續(xù)發(fā)展。各評(píng)價(jià)指標(biāo)cij相對(duì)應(yīng)的五個(gè)級(jí)別的量值范圍可邀請(qǐng)多位專家共同研究討論確定。按照上述計(jì)算步驟1)～步驟5)，可計(jì)算出該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)度及可持續(xù)發(fā)展評(píng)價(jià)結(jié)果。由于受篇幅限制計(jì)算過(guò)程省略，計(jì)算結(jié)果見(jiàn)表2。

表2 該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目關(guān)聯(lián)度計(jì)算結(jié)果及可持續(xù)發(fā)展評(píng)價(jià)結(jié)果

由表2可知，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展等級(jí)的綜合關(guān)聯(lián)度k，其最大值為maxk=0.35，級(jí)別變量特征值j*=3.17，表明該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展等級(jí)屬于N3級(jí)，即一般可持續(xù)發(fā)展。建議該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須在以后各階段采取積極有效的措施，增進(jìn)該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展能力，使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展水平在以后各階段的評(píng)價(jià)中呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，這樣開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施才能真正具有可持續(xù)發(fā)展的能力，為人類(lèi)社會(huì)創(chuàng)造財(cái)富。

5 結(jié)語(yǔ)

在投資決策階段，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展能力評(píng)價(jià)的重要作用進(jìn)行了分析，提出了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的概念，構(gòu)建了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在決策階段的可持續(xù)發(fā)展評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。在對(duì)現(xiàn)有可持續(xù)發(fā)展評(píng)價(jià)方法研究的基礎(chǔ)上，選擇了評(píng)價(jià)方法，提出了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展可拓綜合評(píng)價(jià)法，并以西安市某大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為案例進(jìn)行了實(shí)證分析。評(píng)價(jià)結(jié)果表明，該方法能夠直觀地反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展水平，理論上可行，在實(shí)踐中具有較強(qiáng)的可操作性，便于實(shí)現(xiàn)電算化，具有一定的實(shí)際指導(dǎo)意義。

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