淺談房地產(chǎn)價(jià)格相關(guān)問(wèn)題

【摘要】房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的晴雨表，它的波動(dòng)體現(xiàn)著供需關(guān)系，同時(shí)會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)價(jià)格可以在市場(chǎng)運(yùn)行中自行調(diào)節(jié)，如果房地產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重偏離價(jià)值，國(guó)家可采取一系列措施進(jìn)行調(diào)控，以平抑價(jià)格的過(guò)度波動(dòng)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)價(jià)格 價(jià)值 宏觀調(diào)控

近幾年來(lái)，隨著住宅商品化規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)大，各類(lèi)商品房被大量開(kāi)發(fā)，與此同時(shí)，購(gòu)房者的需求也在不斷增加，房地產(chǎn)熱度一直未減，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格居高不下。為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，國(guó)家相繼采取了諸如限購(gòu)、限貸等措施，并取得了階段性的成效。本文試從房地產(chǎn)價(jià)格形成的原因、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響、政府措施等幾方面，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行闡述。

根據(jù)馬克思主義學(xué)說(shuō)，價(jià)格是價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，同時(shí)也是商品的交換價(jià)值在流通過(guò)程中所取得的轉(zhuǎn)化形式。在營(yíng)銷(xiāo)的活動(dòng)中，價(jià)格是以貨幣作為表現(xiàn)形式，為商品、服務(wù)所體現(xiàn)的價(jià)值。房地產(chǎn)價(jià)格，即房地產(chǎn)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，由土地價(jià)格和房產(chǎn)價(jià)格組成，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中一個(gè)非常重要的因素，也是直接關(guān)乎房地產(chǎn)市場(chǎng)能否健康發(fā)展的一個(gè)問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)價(jià)格與土地價(jià)格密切相關(guān)

房地產(chǎn)分為房產(chǎn)和地產(chǎn)，而土地是房地產(chǎn)的基礎(chǔ)，因而土地價(jià)格的高低直接影響到房地產(chǎn)價(jià)格。雖然我國(guó)國(guó)土面積遼闊，但除去基本農(nóng)田和其他不具備建設(shè)條件的土地，真正適合做房地產(chǎn)的土地并不多，而城市的可建設(shè)用地更少，因此，土地資源具有稀缺性。土地價(jià)格受地租和利率共同作用，體現(xiàn)土地的價(jià)值。在房地產(chǎn)需求旺盛的情況下，土地的價(jià)格自然水漲船高，繼而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格升高。而高漲的房地產(chǎn)價(jià)格又進(jìn)一步拉動(dòng)土地價(jià)格，二者陷入螺旋上升的循環(huán)。

（二）房地產(chǎn)價(jià)格具有差異性

差異性是指房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別，不同城市，不同地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格都是不一樣的。比如北京的房?jī)r(jià)和昆明的肯定不一樣，而昆明的房?jī)r(jià)自然大大高于一個(gè)普通縣城。這種差異主要由于地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，國(guó)家政策，購(gòu)房人的需求程度、工資水平等因素都不相同。即便在同一地區(qū)，甚至同一個(gè)的住宅小區(qū)，其中每一幢樓都有不同的具體位置，因而在方便度、地理?xiàng)l件等方面都互不相同，房?jī)r(jià)也必然有所差別；更有甚者，同一幢樓中還有不同樓層、不同朝向、位置的區(qū)別，房?jī)r(jià)也會(huì)有所差別。正是由于每一套住宅都有自身獨(dú)特的內(nèi)在價(jià)值，因而表現(xiàn)出不同的市場(chǎng)價(jià)格。認(rèn)識(shí)這一特性，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的定價(jià)決策和具體操作有著十分重要的指導(dǎo)意義。

（三）房地產(chǎn)價(jià)格易受?chē)?guó)家政策的影響

房地產(chǎn)價(jià)格作為房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，應(yīng)當(dāng)遵循價(jià)值規(guī)律的作用，并根據(jù)價(jià)值規(guī)律實(shí)現(xiàn)自我調(diào)節(jié)，但在市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)過(guò)度波動(dòng)時(shí)，有必要通過(guò)適當(dāng)?shù)膰?guó)家政策，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的宏觀調(diào)控。如這幾年出現(xiàn)的國(guó)八條，國(guó)六條等，無(wú)不滲透政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的管理。因?yàn)?，房地產(chǎn)價(jià)格的高低直接關(guān)系到老百姓的利益，關(guān)系到經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定，因此，政府會(huì)制定相應(yīng)的關(guān)于定價(jià)、限價(jià)、控價(jià)的政策，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康運(yùn)行。

二、目前我國(guó)房?jī)r(jià)居高不下的原因

（一）境外資本涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)拉升了房地產(chǎn)價(jià)格

由于長(zhǎng)期以來(lái)國(guó)際社會(huì)對(duì)人民幣升值預(yù)期強(qiáng)烈，大量熱錢(qián)流入境內(nèi)，也大量流入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)于海外投資者而言，投資中國(guó)房地產(chǎn)，既可以享受到人民幣匯率上漲帶來(lái)的收益，又可以享受到房產(chǎn)升值帶來(lái)收益，因此他們具有拉高房?jī)r(jià)的雙重動(dòng)力。而大量熱錢(qián)的涌入，擠占了國(guó)內(nèi)的住房供給，使得正常的住房需求得不到滿足，房?jī)r(jià)自然水漲船高。

（二）炒房族的投機(jī)行為大大提高了房地產(chǎn)本身的價(jià)格

近幾年，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，金融貨幣政策寬松，資金充足，使得各類(lèi)資產(chǎn)投機(jī)特別是房地產(chǎn)投機(jī)的動(dòng)力不斷增加。而社會(huì)貧富差距的拉大，使得低收入者收入增加緩慢，其住房消費(fèi)能力低；而高收入者收入增長(zhǎng)更快，剩余的大量資金由于投資渠道有限，又多投向房地產(chǎn)領(lǐng)域。在這種情況下，具有資金優(yōu)勢(shì)的高收入者蜂擁入市，“以少占多”地獲取住房資源，并使得住房需求不斷擴(kuò)大，導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格不斷上漲，并使得有限的住房資源更加稀缺。這種惡性循環(huán)，也導(dǎo)致了住房的兩極化趨勢(shì)加大，住房困難家庭不再僅是城市的低收入家庭，甚至是中等收入家庭，城鎮(zhèn)住房困難群體不斷增加，住房領(lǐng)域的結(jié)構(gòu)性矛盾進(jìn)一步凸顯。

（三）住房供應(yīng)對(duì)住房需求的結(jié)構(gòu)性偏離是導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格高漲、中低收入家庭存在住房難的重要原因

結(jié)構(gòu)性偏離指房地產(chǎn)總供給和總需求不成正比，嚴(yán)重偏離。在我國(guó)，一般居民是購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的主力軍，而炒房者畢竟是少數(shù)。但由于目前我國(guó)房地產(chǎn)總供給低于總需求，房屋掌握少數(shù)手握大量資金的人手里，大多數(shù)人因?yàn)榉績(jī)r(jià)過(guò)高買(mǎi)不起房子。因此，雖然各個(gè)城市的新樓盤(pán)不斷涌現(xiàn)，但價(jià)格居高不下導(dǎo)致真正的購(gòu)房人失去了購(gòu)房能力，需求不斷積壓，長(zhǎng)此以往，結(jié)構(gòu)性偏離愈來(lái)愈嚴(yán)重。

（四）住房戶(hù)型不合理是導(dǎo)致房?jī)r(jià)高升的重要因素

一段時(shí)間以來(lái)，開(kāi)發(fā)商追求大戶(hù)型、復(fù)式樓，錯(cuò)層樓、別墅等高端戶(hù)型，而建筑面積90米以下的中小戶(hù)型不多。造成這種情形的主要原因，同樣是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售重點(diǎn)是高收入人群。在他們眼里，高端戶(hù)型投入大，見(jiàn)效快，收益大，高額利潤(rùn)驅(qū)使開(kāi)發(fā)商不斷地建造高端戶(hù)型，而忽視大部分消費(fèi)者需求的中小戶(hù)型。由于高端消費(fèi)者對(duì)價(jià)格較不敏感，大戶(hù)型價(jià)格自然居高不下；而大量需求的中小戶(hù)型供應(yīng)量卻少得可憐，價(jià)格自然被抬升的很高。

（五）經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房建設(shè)過(guò)緩，不能有效分擔(dān)住房需求

大力興建經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房是解決房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的一個(gè)有效的途徑。目前我國(guó)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房建設(shè)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)慢于商品房建設(shè)的速度。不僅如此，這些保障性住房基本都建在城市邊緣，數(shù)量也不多。究其原因主要是建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房的利潤(rùn)不高，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有動(dòng)力去建造。而保障性住房的缺乏，直接導(dǎo)致住房供應(yīng)的數(shù)量減少，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足中低收入群體的需求。

（六）房屋租賃市場(chǎng)不發(fā)達(dá)也是房?jī)r(jià)居高不下的原因

房屋租賃市場(chǎng)的繁榮與興盛也影響房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)租賃在一定程度上能緩解住房的需求，在我國(guó)受傳統(tǒng)買(mǎi)房養(yǎng)老的觀念影響，很多不具備購(gòu)房條件的人也想方設(shè)法去購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，這樣一來(lái)，租賃房屋的市場(chǎng)規(guī)模大受限制。加上房地產(chǎn)租賃的一些從業(yè)人員素質(zhì)比較差，也在一定程度上影響了整個(gè)租賃行業(yè)的發(fā)展。

三、控制房?jī)r(jià)的措施

房?jī)r(jià)高低不僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，也是關(guān)乎社會(huì)發(fā)展的大問(wèn)題，房?jī)r(jià)高企問(wèn)題的解決不是一朝一夕能進(jìn)行的，也不能單純按照市場(chǎng)規(guī)律來(lái)解決，但可以通過(guò)以下宏觀調(diào)控方法加以調(diào)整。

（一）大力發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房

針對(duì)住房戶(hù)型不合理、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房建設(shè)不足，政府要花大力氣解決以上兩個(gè)問(wèn)題。經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房制度濃厚的保障色彩決定了政府在經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房制度中的主體地位。其主體地位意味著兩點(diǎn)：一是政府必須積極的參與，以解決低收入家庭的居住問(wèn)題為己任，認(rèn)真履行其主體地位。因此必須加強(qiáng)對(duì)地方政府的監(jiān)督，將經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房制度作為考核其地方政績(jī)的一部分。二是不能僅僅依靠政府來(lái)完全解決廉租房問(wèn)題。地方政府一方面利用其對(duì)土地所有權(quán)的控制，通過(guò)優(yōu)惠條件與開(kāi)發(fā)商、其他金融機(jī)構(gòu)合作共同完成廉租房建設(shè)，同時(shí)對(duì)廉租房地段進(jìn)行控制，避免廉租房出現(xiàn)集中建設(shè)現(xiàn)象；另一方面通過(guò)稅收的形式實(shí)現(xiàn)對(duì)低收入家庭的住房補(bǔ)貼，防止貧富差距的拉大，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平。

（二）稅收政策

是指通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)征收房地產(chǎn)稅，從而抑制房地產(chǎn)投資性需求，平穩(wěn)或降低房?jī)r(jià)，主要包括物業(yè)稅、營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅。具體方案比如對(duì)擁有一套房產(chǎn)的家庭，視為該家庭未進(jìn)行房地產(chǎn)投資，不征收物業(yè)稅；對(duì)擁有兩套及兩套以上房產(chǎn)的家庭，視為該家庭進(jìn)行了房地產(chǎn)投資，除第一套房免征物業(yè)稅外，對(duì)第二套及以上房征收物業(yè)稅；對(duì)交易的房產(chǎn)全額征收營(yíng)業(yè)稅，控制炒房；對(duì)有兩套及以上的房產(chǎn)的購(gòu)房人征收房產(chǎn)稅，按照住房的性質(zhì)采用不同的稅率，別墅類(lèi)征收最多，其次是大戶(hù)型，中小戶(hù)型少收或不收。

（三）繼續(xù)實(shí)行限購(gòu)、限貸政策

實(shí)行限購(gòu)城市本地戶(hù)籍與持人才居住證家庭，最多限擁有兩套住房；外地戶(hù)籍和境外人士最多限擁有一套；兩次購(gòu)房時(shí)間需相隔兩年以上；禁止公司購(gòu)房。限貸主要是對(duì)第二套即以上的房屋實(shí)行限制貸款，銀行不貸款或提高貸款的門(mén)檻。通過(guò)對(duì)超限購(gòu)買(mǎi)進(jìn)行控制，以期達(dá)到控制房?jī)r(jià)的目的。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，本文筆者對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行粗淺的探討，使我們更加清楚地認(rèn)識(shí)到，目前我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)位與多種社會(huì)因素息息相關(guān)。尤其是近些年來(lái)，隨著我國(guó)商品住宅開(kāi)發(fā)的不斷持續(xù)，購(gòu)房者的剛性需求，購(gòu)房熱潮一直未減，這也是導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高的關(guān)鍵性因素。因此，為了更好地控制房地產(chǎn)價(jià)格，解決房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快等相關(guān)問(wèn)題，我國(guó)相關(guān)部門(mén)應(yīng)該從多個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，同時(shí)，采取限購(gòu)、限貸等措施，以此政府強(qiáng)制措施，取得更好的成績(jī)，解決我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格問(wèn)題。

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作者簡(jiǎn)介：曾鳴宇（1978-），男 ，現(xiàn)就職于北京金融街奕興置業(yè)有限公司，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

（責(zé)任編輯：李娜）