房地產(chǎn)回暖是階段性抑或是拐點？

判斷房地產(chǎn)是否進入全面回暖期，除了當前的市場情況，還取決于信貸環(huán)境、開發(fā)商資金情況以及政策環(huán)境

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，新建商品住宅價格7月份70個大中城市中，與上月相比，價格下降的城市9個，持平的城市有11個，上漲的城市有50個，相比6月環(huán)比上漲城市增加25個。上漲幅度也從也從6月最高的0.6%增加到0.7%（石家莊、福州）。樓市回暖逐步由一二線城市向三四線城市蔓延。同時，二手住宅價格，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有20個，持平的城市有12個，上漲的城市有38個。

此外，正略鈞策房地產(chǎn)咨詢中心監(jiān)控城市中，逾六成成交面積環(huán)比上漲，14城市成交面積環(huán)比下跌，其中僅有 6城市跌幅超過 10%。平均漲幅10.91%；哈爾濱環(huán)比漲幅最大，達149.31%。

這一組組數(shù)據(jù)都在沖擊著人們的視線，大家不禁在問：房地產(chǎn)是否進入全面回暖期？然而，判斷房地產(chǎn)是否進入全面回暖期，除了當前的市場情況，還取決于信貸環(huán)境、開發(fā)商資金情況以及政策環(huán)境。

市場線：結(jié)構(gòu)性回暖持續(xù)，全面回暖言時尚早

從市場情況來看，全面回暖的效應(yīng)首先體現(xiàn)在市場的銷售，再作用于開工面積，最后傳導至地產(chǎn)商拿地。

從今年上半年的銷售情況來看，樓市從5月份開始確有回暖跡象，近幾個月成交量上升可以歸結(jié)于兩個方面：一方面，降息、微調(diào)等政策面影響，使得購房者開始意識到二季度即為綜合購房成本低點的事實，在成交驅(qū)動的房價預(yù)期發(fā)生改變的影響下，原先對樓市復(fù)蘇持觀望態(tài)度的購房者進場入市（這反映為樓盤去化水平的上升，和改善型需求所占比例逐漸上升）。另一方面，流動性的快速放松以及部分樓盤結(jié)構(gòu)性的漲價壓力，使得房價壓力從想象成為現(xiàn)實，這造成了部分購房者因恐慌而入市。

從7月份國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，基本上延續(xù)了這樣一種趨勢，雖然部分城市出現(xiàn)環(huán)比量價齊升的現(xiàn)象，但是上漲幅度并不大，環(huán)比價格上漲的城市中，漲幅均未超過 0.7%（石家莊、福州）。而且從結(jié)構(gòu)上看，70個城市90平米及以下的房價指數(shù)平均漲幅環(huán)比和同比均超過了 90-144平米和144平米以上的價格漲幅。而且，據(jù)正略鈞策房地產(chǎn)咨詢中心監(jiān)控的主要城市中發(fā)現(xiàn)價格上漲的原因主要在于：銷量較好的剛需盤小幅取消前期優(yōu)惠。所以，小戶型房價上漲幅度超過中、大戶型表明了目前的回暖主要還是剛性需求的釋放所致，而對于此輪剛性需求的釋放能夠持續(xù)多久尚存疑問，所以說全面回暖言時尚早。

從七月份各大城市監(jiān)測的到庫存情況來看，各城市庫存有升有降，但是整體還是處于歷史高位。同時，從上市公司公布的信息來看下半年的可售量均高于上半年。因此，在庫存量仍然較大，后期供給量增加較為明顯的情況下，開發(fā)商目前仍然以跑量為主，對于是否增加新開工較為猶豫。據(jù)相關(guān)機構(gòu)調(diào)研顯示43%的開發(fā)商有額外增加新開工的計劃（主要是來自銷售回暖較為明顯城市的開發(fā)商），但由于對于后期中央出臺進一步政策存在擔心，增加量并不多。因此，在開發(fā)商推盤意愿不高的情況下，樓市缺乏大幅回暖的基礎(chǔ)。

由于開發(fā)商新開工面積并未有大幅提升，開發(fā)拿地意愿并未有大幅增加。從土地成交情況來看，雖然上海、成都等個別城市有部分土地高溢價成交，但從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看7月全國300個城市土地平均溢價率為11%，環(huán)比增加3%，同比減少2%。從成交情況來看，全國300個城市成交面積環(huán)比減少12%，同比減少29%；土地市場的整體回暖仍不明顯。這進一步驗證之前的邏輯，結(jié)構(gòu)性回暖帶動部分開發(fā)商戰(zhàn)略性補倉，但大部分開發(fā)商目前依然處去庫存階段，尚無力全面踴躍購地。同時，從土地市場表現(xiàn)情況來看，開發(fā)商對于后市普遍持謹慎樂觀的態(tài)度。

資金線：開發(fā)商資金情況改善，政策博弈中擺脫被動局面

伴隨著銷售回暖，開發(fā)商資金鏈情況得以改善，改善的原因大致有兩方面：一是銷售連續(xù)數(shù)月的超預(yù)期回暖使得銷售回款情況得到了明顯改善，這在上市公司公布的半年報中得到體現(xiàn)。二是流動性持續(xù)寬松，降息效應(yīng)持續(xù)發(fā)酵，投資端的資金缺口開始逐步縮小。

由于資金鏈的情況得以改善，而且房地產(chǎn)企業(yè)庫存水平相對改善，由此房地產(chǎn)企業(yè)庫存水平對資金的限制作用將會減弱，使得開發(fā)商降價去化的動力減弱，未來在政策的博弈中將逐步擺脫被動的局面。

政策線：政策威力猶在，新政暫時不會出臺

每年的7月、8月，是傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)銷售淡季，但是過去的7月份由于降息、政策微調(diào)等效應(yīng)持續(xù)發(fā)酵，購房者預(yù)期改變支撐需求回暖，繼續(xù)延續(xù)了5月6月銷售態(tài)勢。7月反季節(jié)熱銷再次形象地說明房地產(chǎn)行業(yè)是一個政策市。但是，應(yīng)該注意到樓市調(diào)控限購限貸并沒有取消，短時期內(nèi)更無可替代，且近日房產(chǎn)稅擴容也在進行當中，地產(chǎn)去投資化更加明顯，中央反復(fù)強調(diào)嚴格執(zhí)行各項調(diào)控政策，各部委也是三令五申，政策調(diào)控威力依然存在；同時，從督查組的最新的表態(tài)來看，基本結(jié)論是“房地產(chǎn)調(diào)控在可控范圍之內(nèi)，只要在現(xiàn)有政策的落實上嚴格落實，就足以遏制5月以來的樓市量價反彈壓力，新政暫時沒有出臺的必要”。因此，可以看到樓市調(diào)控仍然是以“維穩(wěn)為主”，雖然短期內(nèi)出臺新的政策可能性較低，但是督察組也表態(tài)“密切監(jiān)測房地產(chǎn)市場變化，研究進一步強化市場調(diào)控的政策措施”，也就是說未來一段時間內(nèi)，如果市場持續(xù)熱銷或?qū)⒌贡浦醒朐俪鲂抡{(diào)控政策，房地產(chǎn)稅、預(yù)售資金監(jiān)管制度躍躍欲試。

近幾個月樓市回暖是不爭的事實，但是，回暖的背后，我們應(yīng)該理性的看到此輪回暖是剛性需求釋放帶來的結(jié)構(gòu)性回暖的持續(xù)，由于投資需求貢獻有限，后期很難出現(xiàn)大幅度的回暖。因為政策的威力猶在，新政躍躍欲試，而且今年下半年開發(fā)商的庫存壓力依然較大。同時，后市也難以出現(xiàn)大的波動，即便新的調(diào)控政策出臺，效果存疑。而且開發(fā)商的資金鏈情況已改善，再加上在此輪調(diào)控過程中練就的過冬本領(lǐng)，讓開發(fā)商選擇余地將大大增多。所以此輪結(jié)構(gòu)性回暖帶來的樓市整體溫和回暖的趨勢還將持續(xù)，這也符合中央維穩(wěn)的主基調(diào)。

(作者單位：正略鈞策管理咨詢有限公司）