文│賈康 財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)

近來在房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍回暖的背景下，又有輿論和各界關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控與房產(chǎn)稅改革的熱議。媒體在注意國(guó)家稅務(wù)總局總會(huì)計(jì)師1月14日表示擴(kuò)大試點(diǎn)還要經(jīng)過更大范圍的討論之后，也更加重視溫家寶總理1月15日到財(cái)政部調(diào)研時(shí)關(guān)于認(rèn)真研究房地產(chǎn)稅制改革的重要導(dǎo)向。不少媒體人士詢問我如何預(yù)計(jì)年內(nèi)房產(chǎn)稅改革擴(kuò)大試點(diǎn)范圍的舉措。但我只是在研究者的定位上，分析這一改革推進(jìn)的邏輯，不涉及管理部門所討論的具體時(shí)間表問題。

總結(jié)一下近幾年我已反復(fù)談及的一些相關(guān)看法，對(duì)這一無可回避的改革任務(wù)，我認(rèn)為可對(duì)之提出和強(qiáng)調(diào)：第一，我國(guó)的房產(chǎn)稅改革只能是漸進(jìn)的，不要期待很快地一下推到全局，必須允許進(jìn)一步試驗(yàn)；第二，房產(chǎn)稅改革應(yīng)該是堅(jiān)持只調(diào)節(jié)高端，若放棄這一要領(lǐng)，實(shí)際上改革就無法進(jìn)行；第三，應(yīng)推動(dòng)政府管理部門更開明地披露相關(guān)信息，如已進(jìn)行多年的物業(yè)稅模擬空轉(zhuǎn)的試點(diǎn)等方面的信息；最后，還應(yīng)積極引導(dǎo)社會(huì)各界更多地做理性討論。

從服務(wù)全局的角度來討論房產(chǎn)稅改革，有幾個(gè)重要著眼點(diǎn)：首先，房地產(chǎn)調(diào)控新政怎樣具備應(yīng)有的長(zhǎng)效機(jī)制與制度建設(shè)方面的貢獻(xiàn)？房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)一定是中國(guó)城鎮(zhèn)化過程中的強(qiáng)大發(fā)展引擎和動(dòng)力源，但要嚴(yán)防這一支柱產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生偏差，以及這種偏差造成對(duì)全局的負(fù)面效應(yīng)和對(duì)業(yè)界健康發(fā)展形成殺傷力，這是以房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展來服務(wù)全局的一個(gè)重要目標(biāo)。

其次，房產(chǎn)稅改革一定要和深化分稅制改革形成密切配套。黨的十八大非常明確地提出加快財(cái)稅改革，也非常明確地提出構(gòu)建地方稅體系，而房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種就是地方需要大力培養(yǎng)的未來（哪怕是二、三十年后）地方主力型稅種之一，深化財(cái)稅改革必須包含的眼光遠(yuǎn)大的重要考慮。

此外，當(dāng)下從決策層到老百姓人人關(guān)心的收入分配方面，房產(chǎn)稅能夠加強(qiáng)調(diào)節(jié)和有利于化解收入分配格局中和重要環(huán)節(jié)上越來越突出的矛盾，房產(chǎn)稅具有優(yōu)化收入分配和財(cái)產(chǎn)配置的經(jīng)濟(jì)杠桿功能。

今后很長(zhǎng)一個(gè)發(fā)展階段內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)仍舊是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，重要性不言而喻。只是其相關(guān)體制的改革需要很大的勇氣，最大的障礙來自既得利益格局的阻撓，而建設(shè)制度必須先建框架。

已可以看得很清楚：在住房保有環(huán)節(jié)無稅的情況下，不僅不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，也制約全國(guó)省級(jí)以下財(cái)政體制的完善。地方稅體系的構(gòu)建和其他方方面面的配套改革，都有對(duì)稅收方面的要求，已形成了一個(gè)愈益明顯的制度有效供給的空缺。房產(chǎn)稅制度的建設(shè)是要填補(bǔ)這個(gè)空缺的，影響深遠(yuǎn)。它是通過提供綜合配套中的一個(gè)組成部分，推進(jìn)全局性的改革。

如果只看到在這兩個(gè)試點(diǎn)城市開始的時(shí)候，房?jī)r(jià)沒有明顯的下降就說房產(chǎn)稅改革沒有作用，是頗為表面化的“皮相之見”。兩地的方案都有“柔性切入”的考慮，力度上有意收斂而求減少對(duì)社會(huì)生活的震動(dòng)，但即使如此，都可觀察到對(duì)商品房市場(chǎng)上高端成交量和價(jià)位的沉穩(wěn)化影響。在兩地試點(diǎn)中，上海是只正面涉及增量，重慶除增量外只是針對(duì)存量里面的最高端產(chǎn)品，即所謂的花園洋房、獨(dú)立別墅，才有房產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)，而且還給了180平米的起征點(diǎn)。這樣柔性切入之后，已經(jīng)看到這兩地高端的房地產(chǎn)市場(chǎng)上的價(jià)位趨于平穩(wěn)，這就是調(diào)節(jié)效應(yīng)。而且這種平穩(wěn)還影響了人們的心理預(yù)期，預(yù)期上的影響今后會(huì)有更多的體現(xiàn)。

在實(shí)施方案中，上海在基礎(chǔ)稅率上設(shè)有0.4%、0.6%兩檔，在這一年度產(chǎn)權(quán)房平均價(jià)格上再增加一倍的，就是相當(dāng)于平均價(jià)兩倍以上成交的產(chǎn)權(quán)房，需要從高按照0.6%的稅率進(jìn)行征收。就這么一點(diǎn)差別，卻帶來了一個(gè)經(jīng)濟(jì)手段，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中間引導(dǎo)供求雙方的博弈無形中使市場(chǎng)上的成交價(jià)趨向沉穩(wěn)。從這兩地的試點(diǎn)效果來看，房產(chǎn)稅無疑已帶來了資源配置的優(yōu)化效應(yīng)，特別是上海以0.4%的從低稅率把許多買主引向中心區(qū)的周邊，產(chǎn)生了過去多年求之不得的土地利用格局優(yōu)化效果。

稅改第一、二年肯定是要先建框架。在這個(gè)框架之下，一步一步會(huì)使地方政府的財(cái)源潛力進(jìn)一步表現(xiàn)出來。有人認(rèn)為，房產(chǎn)稅和民眾在購(gòu)買70年產(chǎn)權(quán)時(shí)的土地出讓金有重復(fù)征收問題，不少專家學(xué)者都將這作為反對(duì)房產(chǎn)稅的理由。

土地使用費(fèi)是地租，在原理上，是國(guó)家依據(jù)土地終極所有權(quán)的經(jīng)濟(jì)權(quán)利決定了是地租的收取者。但是在地皮之上的不動(dòng)產(chǎn)，包括消費(fèi)住房保有環(huán)節(jié)稅收，其原理上所相關(guān)的權(quán)力是政治權(quán)力，即國(guó)家作為社會(huì)管理者憑借政治權(quán)利，在立法授權(quán)下強(qiáng)制地征稅調(diào)節(jié)。這兩者之間是可以并行不悖、合理協(xié)調(diào)的，不是非此即彼、二者只能取其一的關(guān)系。關(guān)鍵不是重復(fù)不重復(fù)，而在于重復(fù)搭配得合理不合理。中國(guó)稅制早已經(jīng)形成了多種稅、多環(huán)節(jié)、多次征收的復(fù)合稅制，只需討論如何合理地“重復(fù)”。

總之，我們很需要作出冷靜的研判：我國(guó)在改革中已推出的“土地出讓金”，其性質(zhì)是土地使用權(quán)的價(jià)格，即國(guó)家憑借所有者身份對(duì)使用權(quán)持有人收取的地租；而房地產(chǎn)稅，其性質(zhì)是不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)上使用權(quán)持有人所必須繳納的法定稅負(fù)，收取者（國(guó)家）憑借的是社會(huì)管理者的政治權(quán)力。“租”與“稅”兩者是可以合理匹配、并行不悖的關(guān)系，不存在所謂不可克服的“法理障礙”和“不能容忍的重復(fù)征收”問題。至于具體啟動(dòng)、實(shí)施過程中，有必要的話，則可以考慮采取“老地老辦法、新地新辦法”區(qū)別對(duì)待，在稅負(fù)上作出必要的差異化，調(diào)節(jié)“出讓金生成機(jī)制”前后變化帶來的價(jià)位差。