住房政策揭秘：房價調(diào)控失利被迫提前出臺

□董映頡

繼10月25日北京國土局集中推出4宗自住型商品房相關(guān)地塊后，10月30日，國土局再次開槌。北京市通州運河核心區(qū)3宗多功能用地以招標出讓方式進行投標，綠地、建工、富華、中建一局參與全部投標。

記者注意到，在“京七條”政策公布后僅兩天，北京市立即推出了一批供地，里面就配建自住型商品房。實際上，自住型商品房大規(guī)模推出，是“京七條”政策的核心，而這樣一項大膽援助“夾心層”的住房結(jié)構(gòu)調(diào)控計劃，其實是“早產(chǎn)”的。本報記者獨家獲悉，按照北京市有關(guān)部門原計劃，自住型商品房政策本要再晚些時候出臺，相關(guān)細則還在制定和完善中。但是，9月北京房價同比上漲超過20.6%，這又一次給北京市房地產(chǎn)調(diào)控部門帶來了巨大的壓力，因此自住型商品房政策提前出爐。

“現(xiàn)在市里對調(diào)控房價仍然盯得很緊，要求相關(guān)部門盡快拿出有效辦法。”一位相關(guān)人士告訴記者，“按照市里原定的計劃，這類‘限房價、競地價’的自住型商品房政策還可以再晚一點推出，因為相關(guān)細則還在完善中?！敝?，限價房和保障房采取配建的手段，如今定位為商品房的自住型商品房也采取開發(fā)商配建的手段，顯然是匆忙之舉。因為，由開發(fā)商配建和搖號分配自住型商品房，在監(jiān)管上存在很大的敞口風險。

2萬套的供地難題

“到目前為止，計劃供應(yīng)的與自住型商品房有關(guān)的地塊已經(jīng)有20塊，除明確配建自住型商品房的地塊，其他全部為超過限價競爭配建自住型住宅地塊?！北本┦袊辆忠晃还賳T對記者表示。

不過，即便如此，按照北京市政府有關(guān)部門要求的“今年落實不低于2萬套自住房，明年計劃再推出5萬套”的計劃，土地供應(yīng)仍然存在壓力。

“在未來一段時間內(nèi)，自住型商品房政策將是國土局、住建委和相關(guān)主管部門主要推動落實的政策，與經(jīng)濟適用房、兩限房等保障性住房相比，預計在土地供應(yīng)上將會有所側(cè)重?！鄙鲜鱿嚓P(guān)人士告訴記者。

但據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，按照北京最近幾個月住宅類土地供應(yīng)的情況，預計這些土地中的30%以上將被配建為自住型住宅，總面積在70萬平方米左右。按照單套戶型面積90平方米計算，預計這部分土地供應(yīng)的套數(shù)也僅在8000套左右，與“京七條”要求的2萬套仍有不小差距。

國土資源部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京市前三季度在土地交易市場共推出住宅用地835公頃，其中商品住宅用地供應(yīng)589公頃，同比增長128%。在這樣的背景下，北京市在2014年土地供應(yīng)中繼續(xù)增加土地供應(yīng)需要克服的壓力較大。

“現(xiàn)在國土局和住建委仍然在自住房的供地來源上想辦法，比如利用中央在京企事業(yè)單位的自有土地開發(fā)自住型改善型商品住房等。”上述相關(guān)人士告訴記者。

在此之前，在京企事業(yè)單位雖然擁有大量自有用地，并通過員工集資建房等方式開發(fā)住宅，但是，此類住宅沒有北京市住建委核發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)證，房屋的產(chǎn)權(quán)屬于用地單位所有。

“開發(fā)商要捧場”

實際上，對于這類限價銷售的商品房而言，土地推出之后的開發(fā)商接盤、房源上市后的分配和監(jiān)管能否到位將直接影響政策效果。

“現(xiàn)在我們也在評估參建這類‘自住型改善型商品住房’的實際利潤和隱性收益，除此之外，我們也準備看看北京市接下來還有什么具體的鼓勵政策?！北本┮槐镜胤科筘撠熑讼蛴浾弑硎?，“從現(xiàn)在看來，這類住房的銷售應(yīng)該是沒有問題，但利潤確實比較低。”

而據(jù)記者從幾位開發(fā)商處了解到，在這類地塊推出之前，北京市住建委曾經(jīng)多次牽頭組織關(guān)于此類自住房的座談研討會，討論這類地塊入市后的開發(fā)商熱情和市場反應(yīng)。

“如果這類地塊推出之后沒有開發(fā)商接盤，那場面就尷尬了，后續(xù)政策也無的放矢?！鄙鲜龇科筘撠熑吮硎荆捌鋵嵶〗ㄎ窍Ｍ@類地塊推出時開發(fā)商能捧場拿地，當然住建委也會給拿地開發(fā)商一些優(yōu)待?！倍诓簧贅I(yè)內(nèi)人士眼中，讓開發(fā)商搖號分房，就是住建委給拿地開發(fā)商的“補償”。根據(jù)政策設(shè)計，自住房入市銷售將由開發(fā)商組織搖號，確定選房順序。

業(yè)內(nèi)人士分析，由于有諸多限制政策存在，在操作中很容易出現(xiàn)漏洞，產(chǎn)生權(quán)力尋租的空間，未來在執(zhí)行過程中主管部門還需要出臺相應(yīng)的細則。事實上，早在2011年北京就曾試點過類似的商品房項目。2011年4月，北京推出的首個“限房價、競地價”中小套型普通商品房項目“房山長陽國際城”，均價被限制為不得高于12500元/平方米，但這一低價樓盤在分配上也受到了“特別關(guān)注”。原規(guī)劃2394套限價商品房的長陽國際城項目，只有1594套房源售罄，還有800套房源則被媒體報道稱“被房山區(qū)政府截留”。

能否穩(wěn)定房價？

根據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)，最近幾年北京剔除保障房后的純商品房住宅供應(yīng)每年平均在8萬套左右。如果明年5萬套的計劃能成為事實，那么自住房將占到市場供應(yīng)的一半以上。

“供應(yīng)達到一定規(guī)模，肯定會影響到新建商品住宅的定價。”北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長陳志在騰訊房產(chǎn)新品上線發(fā)布會上表示，隨著自住型商品住房體量增大，明年上半年，老百姓的購房需求也許就會向這些房源流動，平抑價格的作用將會逐漸得到體現(xiàn)。

另有一位不愿具名的專家表示，自住型商品房形成供應(yīng)量在1～2年，今后北京樓市發(fā)生怎樣的變化，還不得而知。但是北京市釋放了這樣一個信號，改變了買房人對房價的預期。不過，從技術(shù)上來說，指望在北京這樣的大城市，通過改變供應(yīng)結(jié)構(gòu)來影響房價仍然較難。因為在北京市總土地供應(yīng)規(guī)模不大量增加、地價不下降的情況下，僅僅改變原有的商品房供地結(jié)構(gòu)，只會讓純商品房價格越來越高。而自住型商品房的價格是隨著純商品房價格上漲的，未來北京整體房價的上漲壓力仍然很大。此外，有業(yè)內(nèi)人士指出，由于自住房的購買人群準入門檻較低、購買政策也比較寬松，管理上會有一定難度。