■ 曾志楊

調(diào)控房價(jià)必須調(diào)控地價(jià)

■ 曾志楊

3月1日，“新國五條”細(xì)則的發(fā)布引起了強(qiáng)烈的社會(huì)反響。細(xì)則中，國務(wù)院要求各省市一季度出臺(tái)今年房價(jià)調(diào)控目標(biāo)，可提高二套房房貸首付比例和貸款利率，對(duì)個(gè)人出售住房的，按照規(guī)定，征收房產(chǎn)增值20%為個(gè)人所得稅。

對(duì)于未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策體系，多名業(yè)內(nèi)專家表示，應(yīng)該有穩(wěn)定且長效的機(jī)制，避免一時(shí)的政策之后導(dǎo)致房價(jià)反彈。

如何建立穩(wěn)定且長效的機(jī)制？這是值得我們探討的問題。就房價(jià)的構(gòu)成來說，主要由土地成本和建筑成本構(gòu)成，要抑制房價(jià)的過快增長，還需從抑制地價(jià)上漲入手。

地價(jià)是構(gòu)成房價(jià)的主要成本，地價(jià)高，房價(jià)自然高。如果我們只著手于調(diào)控房屋的出售價(jià)格，卻忽視了地價(jià)影響的因素，在地價(jià)仍然偏高的情況下，要做到平抑房價(jià)又談何容易。僅提高二套房房貸首付比例和貸款利率，缺乏抑制地價(jià)的措施，難以達(dá)到最終抑制房價(jià)的目標(biāo)。

要抑制房價(jià)就必須抑制地價(jià)，但地價(jià)的抑制卻受到多方面的困擾：一是出售國有土地成了一些地方財(cái)政的重要來源，地方政府當(dāng)然希望土地出售的價(jià)格越高越好；二是土地的拍賣方式推高了地價(jià)，一塊土地有多家地產(chǎn)商競(jìng)逐，連番叫價(jià)之下，最終成交價(jià)往往遠(yuǎn)高于土地的起拍價(jià)；三是土地是希缺資源，于是就出現(xiàn)將土地作為增值對(duì)象進(jìn)行投資，囤積居奇的現(xiàn)象，導(dǎo)致了大量土地的閑置。

國土資源部發(fā)布的地價(jià)監(jiān)測(cè)成果顯示，2012年末，全國主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平為3129元/平方米，其中住宅用地為4620元/平方米，是工業(yè)用地的近7倍。地價(jià)高推高了房價(jià)上漲這是無庸置疑的事，要抑房價(jià)就必須抑地價(jià)。

抑制地價(jià)過高，應(yīng)該變拍賣的“高者為得”為“房價(jià)限制”。所謂“高者為得”是指誰出價(jià)高，土地就為誰所得。這種拍賣方式只管賣不管售，地產(chǎn)商高價(jià)拿地必然高價(jià)出售，這種拍賣方式之下要想抑制房價(jià)的上漲只能說是一廂情愿的事情。所謂“房價(jià)限制”是指競(jìng)拍者必須承諾在一定的價(jià)格范圍內(nèi)出售住房而不可漫天要價(jià)。這種拍賣方式將土地價(jià)格與房價(jià)控制有機(jī)地結(jié)合起來，從而在房屋成本構(gòu)成上控制房價(jià)上漲。

地價(jià)與房價(jià)是一根藤上的兩個(gè)瓜，調(diào)控房價(jià)不能不調(diào)控地價(jià)，如何做好地價(jià)的調(diào)控是一個(gè)難題，而破解這一難題的關(guān)鍵還在于消除“土地財(cái)政”的陰影。于此看來，要建立房地產(chǎn)穩(wěn)定且長效的機(jī)制，理應(yīng)做到兩手抓：一抓土地出售價(jià)格的管理；二抓住房出售價(jià)格的管理。兩者缺一不可。■