劉華

摘要：隨著時(shí)代的發(fā)展，我國(guó)在房地產(chǎn)事業(yè)方面取得了較快的發(fā)展。但在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)環(huán)境中，作為新時(shí)期背景下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想求得生存與發(fā)展，就必須在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全程進(jìn)行成本控制，并在一般控制策略的基礎(chǔ)上采取價(jià)值工程進(jìn)行成本的控制，才能更好的確保成本控制的有效性，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化的同時(shí)助推我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的穩(wěn)健和可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)；開發(fā)全程；價(jià)值工程；成本控制

一、概述價(jià)值工程與房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全程的成本控制

所謂價(jià)值工程，就是將產(chǎn)品的功能分析作為核心，將產(chǎn)品價(jià)值的提高作為目的，盡可能的靠最低壽命周期成本達(dá)到產(chǎn)品使用的全部功能的具有組織創(chuàng)造性的活動(dòng)。應(yīng)用價(jià)值工程于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全程成本控制中，既能優(yōu)化工程設(shè)計(jì)方案而將工程成本降低，又能在對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品相關(guān)功能深入分析的前提下探究如何提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的增值服務(wù)，助推我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。但需要注意的是，價(jià)值工程并不是適用于房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段的成本控制，必須結(jié)合實(shí)際，有時(shí)需要借助常規(guī)控制策略進(jìn)行成本控制，才能實(shí)現(xiàn)成本控制的最優(yōu)化和企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

二、淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全程的成本控制策略

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段的成本控制策略

投資決策階段包括選擇投資機(jī)會(huì)和決策分析以及獲取土地三方面的工作。企業(yè)應(yīng)充分考慮全部因素分析項(xiàng)目可行性，在此基礎(chǔ)上獲得土地開發(fā)權(quán)，并結(jié)合土地自身因素利用價(jià)值工程進(jìn)行成本控制，但企業(yè)要想改變土地自身因素受諸多限制，因而在此階段的應(yīng)用價(jià)值工程控制成本的空間較小，這就需要企業(yè)采取常規(guī)手段進(jìn)行成本控制。首先是加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)分析，對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)銷售現(xiàn)狀進(jìn)行分析，就未來的銷售趨勢(shì)進(jìn)行判斷，針對(duì)性的確定適銷房產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目定位；然后是加大調(diào)查力度，尤其是同類房產(chǎn)項(xiàng)目的功能和方案的調(diào)查分析和比較，加上可靠的技術(shù)論證與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，從而確定最佳的項(xiàng)目投資建設(shè)方案，為確定設(shè)計(jì)階段的成本奠定基礎(chǔ)；最后結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際及相關(guān)研究編制科學(xué)的建設(shè)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)書。

3.房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品策劃階段的成本控制策略

產(chǎn)品策劃階段不僅是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的核心階段，而且是應(yīng)用價(jià)值工程控制成本的主要階段，因而在這一階段應(yīng)優(yōu)先采用價(jià)值工程進(jìn)行成本的控制。根據(jù)已經(jīng)得出的可行性研究報(bào)告，對(duì)調(diào)查研究進(jìn)行深化，準(zhǔn)確把握目標(biāo)市場(chǎng)及其需求，在此基礎(chǔ)上應(yīng)用價(jià)值工程控制成本：首先是注重市場(chǎng)資料的搜集與整理，并應(yīng)用科學(xué)方法開展市場(chǎng)調(diào)查和研究，并將其作為應(yīng)用價(jià)值工程進(jìn)行分析和比較的根據(jù)；然后就是價(jià)值工程核心，即對(duì)功能進(jìn)行分析，確定產(chǎn)品必要功能；最后是按照公式就產(chǎn)品價(jià)值進(jìn)行計(jì)算，并在此基礎(chǔ)上對(duì)價(jià)值工程活動(dòng)方向及目標(biāo)進(jìn)行確定。

3.房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)階段的成本控制策略

價(jià)值工程的實(shí)施主體應(yīng)變成投標(biāo)人，投標(biāo)人會(huì)盡最大努力滿足招標(biāo)人的要求。將價(jià)值工程引入評(píng)標(biāo)機(jī)制中，使經(jīng)濟(jì)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)評(píng)審有機(jī)地結(jié)合，有效地防止評(píng)標(biāo)過程規(guī)范性不強(qiáng)，隨意性較大以及人為因素干擾較多，缺乏客觀公正等弊端。

4.房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制策略

（1）根據(jù)中標(biāo)方案精心確定設(shè)計(jì)單位，并對(duì)中標(biāo)方案進(jìn)行優(yōu)化，確保功能滿足、使用安全、技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理；（2）通過對(duì)工程量和投資的分解實(shí)行限額設(shè)計(jì)，在確保功能的原則下嚴(yán)防“三超”現(xiàn)象的出現(xiàn)，不僅技術(shù)先進(jìn)和合理，又不超過投資限額，并盡可能的減少由于設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致的工程造價(jià)的變動(dòng)；（3）加強(qiáng)施工設(shè)計(jì)圖紙的審核與管理，并盡可能的確保設(shè)計(jì)質(zhì)量的提高，預(yù)防因設(shè)計(jì)導(dǎo)致施工階段的浪費(fèi)；（4）利用價(jià)值工程優(yōu)化項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，采取是方式是首先對(duì)每種方案中的每種功能的達(dá)標(biāo)成不進(jìn)行打分，再對(duì)每種方案功能的評(píng)價(jià)分進(jìn)行計(jì)算，最后對(duì)各種方案的價(jià)值系數(shù)進(jìn)行計(jì)算，且將價(jià)值系數(shù)最大的方案作為最佳方案；（5）利用價(jià)值工程對(duì)這一階段的造價(jià)進(jìn)行控制，且通常將對(duì)造價(jià)影響最大的項(xiàng)目作為研究對(duì)象，首先對(duì)設(shè)計(jì)的各項(xiàng)功能和現(xiàn)實(shí)成本進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)，其次是將得出的功能評(píng)價(jià)系數(shù)作為依據(jù)，在各項(xiàng)功能中分?jǐn)傢?xiàng)目成本，并與其現(xiàn)實(shí)成本相對(duì)比，最后確定改進(jìn)成本的期望值，且對(duì)期望值大的改進(jìn)成本著重改進(jìn)，引導(dǎo)設(shè)計(jì)人員和投資方充分發(fā)揮潛能，采取新工藝技術(shù)和材料進(jìn)行創(chuàng)新設(shè)計(jì)，并對(duì)資源配置進(jìn)行優(yōu)化，但這一切的前提就是確保項(xiàng)目功能不被降低的情況下節(jié)省成本。

5.房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段的成本控制策略

應(yīng)用價(jià)值工程控制施工階段成本的工作內(nèi)容有優(yōu)化施工組織設(shè)計(jì)、優(yōu)選項(xiàng)目工程材料和機(jī)械設(shè)備、控制物流成本、合理配置資源等方面，以較低的成本可靠地實(shí)現(xiàn)該項(xiàng)目所需要的功能。并應(yīng)注重工程承包企業(yè)和監(jiān)理單位的選擇，明確承包合同內(nèi)容、控制工程變更簽證、材料設(shè)備價(jià)格的控制。例如在原材料和設(shè)備方面，不僅要貨比三家，還要確保原材料的質(zhì)量；承包企業(yè)方面，應(yīng)選擇技術(shù)實(shí)力雄厚、社會(huì)信譽(yù)高和價(jià)格合理的企業(yè)等等。

6.房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算階段成本控制策略

（1）按照設(shè)計(jì)圖紙及合同規(guī)定全部完成且驗(yàn)收合格，如有撤銷或甩項(xiàng)應(yīng)有手續(xù)，并在結(jié)算中予以扣除。（2）準(zhǔn)確計(jì)量工程量的增減，嚴(yán)格執(zhí)行投標(biāo)單價(jià)或簽證的價(jià)格，并注意與合同文件的對(duì)照。（3）嚴(yán)格按合同及相關(guān)協(xié)議的規(guī)定，合理確定工期獎(jiǎng)、優(yōu)質(zhì)獎(jiǎng)等相關(guān)費(fèi)用。（4）認(rèn)真實(shí)行結(jié)算復(fù)審制度及工程尾款會(huì)簽制度，確保結(jié)算的質(zhì)量。（5）正確處理索賠費(fèi)用。

三、結(jié)語

總之，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全程中，采取價(jià)值工程與一般常規(guī)成本控制策略是企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化的主要路徑。作為新時(shí)期背景下的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)緊跟時(shí)代發(fā)展的需要，在項(xiàng)目開發(fā)全程采取針對(duì)性的成本控制措施，并加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避和防范，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的完美轉(zhuǎn)型和升級(jí)。

參考文獻(xiàn)：

[1]李麗欽：價(jià)值工程與建設(shè)項(xiàng)目成本控制淺析[J].中國(guó)科技信息.2011（11）.

[2]袁保平：淺議房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本控制[J].科技資訊，2010，（20）.

[3]鄭 巖：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制方法研究[J].工程建設(shè)與設(shè)計(jì)，2010，（07）.