羅峰

摘 要 經(jīng)過20多年的培育和發(fā)展，中國房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模迅速擴大，市場體系基本形成，房地產(chǎn)交易日趨活躍，配套服務逐步完善，房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用不斷增強，已順利度過了創(chuàng)業(yè)階段，保持了持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展的態(tài)勢。但是，同國際成熱的房地產(chǎn)業(yè)相比，發(fā)展的時間畢竟比較短，成熟度比較低，尚處于走向成熟的發(fā)展過程中。展望未來，中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將按照社會主義市場經(jīng)濟的要求，繼續(xù)深化改革，擴大開放；貫徹落實科學發(fā)展現(xiàn)，堅持以人為本，實現(xiàn)全面、協(xié)調(diào)發(fā)展；實施科技創(chuàng)新，提高行業(yè)索質(zhì)；加強宏觀調(diào)控，進一步實現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 發(fā)展 趨勢

1、中國房地產(chǎn)發(fā)展過程

當代中國的房地產(chǎn)業(yè)，是隨著改革開放和現(xiàn)代化建設的進程而逐步發(fā)展的。自黨的十一屆三中全會召開至今20多年時間里，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了復蘇、初步發(fā)展到快速發(fā)展等主要階段，正處在從不成熟逐步走向成熟的過程之中。

第一階段：房地產(chǎn)業(yè)的初步發(fā)展階段（1985—1991）

1984年10月黨的十二屆三中全會作出《關(guān)于經(jīng)濟體制改革的決定》，將改革的重點由農(nóng)村轉(zhuǎn)向城市，逐步明確了市場化導向改革的思路，為土地使用制度改革和住房制度改革指明了方向，推動了房地產(chǎn)業(yè)的初步發(fā)展。

第二階段：快速發(fā)展階段（1992—1995）

1992年春鄧小平視察南方重要談話發(fā)表，創(chuàng)立廠社會主義市場經(jīng)濟理論。同年10月，黨的十四大根據(jù)鄧小平理論確立了中國經(jīng)濟體制改革的目標是建立社會主義爪場經(jīng)濟體制.極大地解放了牛產(chǎn)力，市場需求快速增加，推進房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)第一個快速發(fā)展時期。

第三階段：盤整消化和調(diào)整發(fā)展期（1996—2000）

由于20世紀90年代亡半期房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模過大，引發(fā)空置率上升，房價下跌，從1996午開始，房地產(chǎn)業(yè)進入盤整消化期，著重進行調(diào)整，采取了一系列政策，促使房地產(chǎn)市場定出低迷期，得到復蘇和繼續(xù)發(fā)展。

第五階段：持續(xù)發(fā)展的耀榮階段2001—2013

2、經(jīng)過前期的調(diào)整和制度完善，從2001年開始，中國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了空前的持續(xù)發(fā)展的繁榮局面。

深化土地使用制度改革，提高土地使用效率。

房地產(chǎn)業(yè)對土地資源的依賴性特別強.而中國又是人均土地占有量較少的國家，深化土地使用制度改革，節(jié)約土地，提高土地資源配置效率是永恒的主題。為此，一要盡快解決土地使用“雙軌制”的問題.把原先劃撥使用的存量經(jīng)營性土地通過土地租賃制納入有償使用的軌道。二要加強土地利用規(guī)劃，以城鄉(xiāng)土地一體化綜合規(guī)劃思想為指導，實現(xiàn)土地資源的集約高效利用。三要營造土地市場主體，構(gòu)建經(jīng)營性的土地交易運作公司n四要嚴按土地供應總量，加強用途管職，調(diào)整：土地供應結(jié)構(gòu)。五要進一步完善土地市場機制，改進招標出讓制度，實施綜合評標，控制地價漲幅。深化土地使用制度改革的方向，是要加快市場化

步伐，健全土地市場體系，實施科學規(guī)劃和管理，從源頭上調(diào)控房地產(chǎn)市場運行。

加快企業(yè)改麓，健全企業(yè)制度。

房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的微觀基礎，深化企業(yè)改革.健全運行機制。是提高企業(yè)效率的根本立足點。從長期趨勢來看，一要加快房地產(chǎn)企業(yè)改制，推進股份制改造，積極發(fā)展民營經(jīng)濟。房地產(chǎn)業(yè)是競爭性行業(yè)，國有企業(yè)的比重應大大綱減，通過資產(chǎn)重組和改組，使混合所有制成為公有制的主要實現(xiàn)形式，并充分發(fā)揮民營經(jīng)濟的作用。二要深化企業(yè)制度改革按現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，健全市場化運行機制，提高企業(yè)效率；三要推進規(guī)?；?jīng)營，針對目前房地產(chǎn)企業(yè)“多而小”、規(guī)模不經(jīng)濟的狀況，必須通過合作、聯(lián)合、兼并等形式組建大型房地產(chǎn)企業(yè)集團，擴大企業(yè)規(guī)模，提高企業(yè)素質(zhì)，增強競爭力，

貫徹落實科學發(fā)展現(xiàn)，堅持以人為本實現(xiàn)全面協(xié)調(diào)發(fā)展。

堅持以人為本，實現(xiàn)全面、協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展的科學發(fā)展觀，是新時期各行各業(yè)發(fā)展的根本指針。房地產(chǎn)行業(yè)在貫徹落實這一重要戰(zhàn)略思想過程中，首先要堅持從大多數(shù)人的利益出發(fā)，考慮居民的可承受能力，多建普通住宅和中低價值商品房.以滿足改善居住條件的要求。其次要從全局出發(fā)，增強與國民經(jīng)濟發(fā)展的適應度，以市場需求為依托，為國民經(jīng)濟的發(fā)展服務，協(xié)調(diào)發(fā)展。再次要調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，根據(jù)居民的收入結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)，合理安排住宅的房型、價格和地區(qū)結(jié)構(gòu).以滿足多層次的住房需求。

實施科技創(chuàng)新，提高行業(yè)素質(zhì)。

以前房地產(chǎn)業(yè)的整體素質(zhì)不高，偏重數(shù)量型擴張，科技含量少，人員素質(zhì)差，產(chǎn)業(yè)化程度低是普遍現(xiàn)象。從長期看，房地產(chǎn)業(yè)必然朝著增加科技含量.提高行業(yè)素質(zhì)的方向發(fā)展。一是轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)經(jīng)濟增長方式，促進開發(fā)建設從粗放型向集約型、效益型轉(zhuǎn)化。二是積極引進先進技術(shù)，發(fā)展自有產(chǎn)權(quán)的核心技術(shù)，包括引進先進設計，研制新型建筑材料，采用新工藝、新設備等，把房地產(chǎn)開發(fā)建設逐步提高到國際先進水平。三是大力發(fā)展部品部件工廠化、標準化生產(chǎn)，既可以提高建筑質(zhì)量，又可以達到節(jié)能、書水、節(jié)地、節(jié)材的目標，改造落后技術(shù).盡快使房地產(chǎn)業(yè)從勞動密集型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化為技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)。四是提高房屋科技含量，發(fā)展智能化建筑、智能化住宅。要盡力把高科技運用到行業(yè)中來，如智能化信息管理、智能化辦公設施名能化物業(yè)管理等.真正建立起利用計算機網(wǎng)絡與現(xiàn)代控制技術(shù)為中心的協(xié)調(diào)的一體化系統(tǒng)，全面達到集成目標。五是實施人才戰(zhàn)略，加快人才培養(yǎng)。重點是要看力培養(yǎng)房地產(chǎn)技術(shù)人才、管理人才和營銷人才，培養(yǎng)出一批具有創(chuàng)新精神和創(chuàng)新能力的高級專業(yè)人才，使房地產(chǎn)行業(yè)素質(zhì)提高到一個新水平。

加強宏觀調(diào)控，建立和完善對房地產(chǎn)經(jīng)濟的調(diào)控體系。

房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的關(guān)系特別密切，因此，一方面要根據(jù)市場經(jīng)濟的要求，充分發(fā)揮市場配置資源的基礎性作用；另一方面則要加強宏觀調(diào)控，保持房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟相適應地健康持續(xù)發(fā)展。首先，要加強法制建設，提高依法行政水平，房地產(chǎn)的權(quán)利關(guān)系比較復雜，經(jīng)營房地產(chǎn)又受到多種因素制約，更需要建立相應的法律法規(guī)體系來加以規(guī)范?，F(xiàn)有的一些法律，如土地法、房地產(chǎn)交易法等比較粗，不甚健全，同時，還有一些法律缺門，如至今尚未出臺《物諷法》、《住宅法》等由此出現(xiàn)土地市場和房產(chǎn)市場的一些混亂狀況。要規(guī)范市場秩序，固然治理整頓是必要的，但要有健全的法律法規(guī)為依據(jù)，才能建立長效管理機制。同時，要提高依法行政水平，著重抓好行政決策科學化、民主化，提高政策的透明度，保證決策的正確性，力求做到公開、公平、公正，逐步建立行政權(quán)力行使的約束機制和責任追究制度，確保房地產(chǎn)法律法規(guī)的貫徹實施。其次，要積極推進政府職能轉(zhuǎn)換，提高管理效益。一方面，要解決行政管理過多過濫的問題，減少管理內(nèi)容，避免對企業(yè)經(jīng)營活動的宜接干預：另一方面要削減審批項目，簡化審批手續(xù)，提高管理效率。再次，要建立和完善對房地產(chǎn)經(jīng)濟的宏觀調(diào)控體系，轉(zhuǎn)向運用經(jīng)濟手段的間接調(diào)控為主，如財政政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控，同時充分運用城市土地國有制的優(yōu)勢，通過嚴控土地供應量，改善供應結(jié)構(gòu)，實施土地用途管制等推行政手段加強宏觀調(diào)控。此外還可以利用城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃，調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向。從房地產(chǎn)市場的形勢來看，完善宏觀調(diào)控體系是十分重要的。

總之，21世紀中同房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景是光明的，必將朝著可持續(xù)發(fā)展的方向繼續(xù)前進。

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