夏肇玲

綁架生態(tài)資源

從海南清水灣到惠州白鷺湖，從瑞麗、西雙版納到騰沖，雅居樂每一次拿地，幾乎都是瞄準(zhǔn)生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、旅游資源豐富的景區(qū)、區(qū)域或城市。當(dāng)這些美麗的海岸線邊、幽靜的湖岸旁、原始的熱帶雨林，被豪宅、酒店、商業(yè)街、度假村、高爾夫球場覆蓋、“侵占”，無疑將會對當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境造成破壞。自從2007年轉(zhuǎn)型旅游地產(chǎn)，在這條路上前行六年的雅居樂，因開發(fā)過度帶來的環(huán)境破壞的質(zhì)疑，一直未曾間斷。

2006年8月初，海南陵水黎族自治縣與雅居樂地產(chǎn)簽訂了建設(shè)清水灣協(xié)議書。根據(jù)協(xié)議，雅居樂將成片開發(fā)清水灣，總用地面積約1.5萬畝，項目總投資130億元人民幣。

而據(jù)記者了解，雅居樂清水灣項目確實占據(jù)了優(yōu)越的濱海資源。該項目位于距離三亞市區(qū)60公里左右的陵水縣海邊，屬于陵水珍珠海岸中段，連接海棠灣、香水灣、石梅灣、神州半島旅游度假區(qū)，正處于海南東海岸的樞紐地帶。清水灣擁有的海岸線長達(dá)12公里，而知名的三亞亞龍灣才不到8公里。清水灣背山靠海、水清沙白、坡緩浪輕，200米海域內(nèi)水深也不過2米。海水質(zhì)量達(dá)到國家一類海洋水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，能見度達(dá)11米，是世界頂級的天然海濱浴場。

隨著雅居樂海南清水灣開發(fā)建設(shè)的快速推進(jìn)，此區(qū)域放眼望去都是完工的大片大片的房子、正在施工的塵土飛揚(yáng)的工地和隨處可見的塔吊。更令人擔(dān)憂的是，在雅居樂清水灣的“帶領(lǐng)”下，目前陵水珍珠海岸成為東海岸最炙手可熱的灣區(qū)，并形成高端項目的聚集地，富力、合景泰富、龍光集團(tuán)、北京順澤、綠城等開發(fā)商蜂擁而至。整條陵水珍珠海岸像一個大的工地，到處一片熱火朝天。

對此現(xiàn)象，中國房地產(chǎn)研究會副會長童悅仲接受本刊記者采訪時表示，海南是個很漂亮的地方，大家喜歡海南，就是因為高樓大廈少，能親近自然。旅游的目的是接近自然，大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)是反自然的。海南發(fā)展的優(yōu)勢是度假、旅游，他支持海南開發(fā)旅游地產(chǎn)，但強(qiáng)調(diào)不能過度開發(fā)。因為大規(guī)模的投資建設(shè)，會破壞海南的環(huán)境，使空氣被污染。

2006年，雅居樂還接手了占地1000萬平方米的惠州白鷺湖項目。其間，雅居樂也因破壞環(huán)境被卷入一些爭議。雅居樂白鷺湖項目占地16000畝，湖面面積4000畝，距離惠州市中心9.2公里，總投資額約為80億元，規(guī)劃把白鷺湖建設(shè)集主題公園、會議中心、休閑度假居所及住宅于一體，發(fā)展以惠州為基點(diǎn)，輻射深圳、香港、東莞、廣州的集旅游、度假、休閑、商務(wù)、投資于一體的綜合地產(chǎn)高端項目。整個項目建設(shè)專案包括：五星級酒店、游艇碼頭、人工沙灘、休閑生態(tài)園、拓展活動基地、馬術(shù)俱樂部、郊游經(jīng)營、娛樂購物區(qū)、休閑度假山莊等。以雅居樂集團(tuán)的說法是：“致力于開發(fā)南中國第一湖濱社區(qū)?！?/p>

在雅居樂進(jìn)駐前，白鷺湖似是一塊未被破壞的人間凈土。隨著開發(fā)的推進(jìn)，當(dāng)?shù)厝罕娰|(zhì)疑山體和原始植被遭到破壞，還有網(wǎng)友在微博上發(fā)了白鷺湖的衛(wèi)星圖，顯示翠綠山林變成了黃土一片。

針對網(wǎng)友質(zhì)疑，雅居樂地產(chǎn)惠州白鷺湖旅游實業(yè)開發(fā)有限公司總經(jīng)理莫丹蔚在接受媒體采訪時曾表示，建設(shè)和破壞之間本來就是一個矛盾，“沒有破壞就沒有建設(shè)”。只能在建設(shè)過后，把破壞掉的部分恢復(fù)好。如今，白鷺湖還在繼續(xù)開發(fā)中，“破壞和建設(shè)”的矛盾依然無解。

而在云南，雅居樂在西雙版納、瑞麗跑馬圈地后，又被騰沖豐富的旅游資源和人文底蘊(yùn)所吸引。騰沖素來有著“極邊第一城”的美譽(yù)，歷史悠久，文化積淀厚重，有中國魅力名鎮(zhèn)和順、保存完整的滇西抗日紀(jì)念館等歷史人文景觀。自然景觀方面很豐富，有火山、熱海、北海濕地、高黎貢山、云峰山等獨(dú)一無二的景觀。

5月16日，雅居樂宣布以1.6億元取得云南省騰沖縣10幅相連商住地塊使用權(quán)，占地面積達(dá)60.6萬平方米，預(yù)計總建筑面積98.9萬平方米。據(jù)悉，雅居樂是次所購地塊與其現(xiàn)有項目相鄰，計劃合并發(fā)展。算及此次所購地塊，雅居樂在云南騰沖項目的土地儲備總建筑面積為337萬平方米。

本刊記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，雅居樂于去年底首次進(jìn)入騰沖，以2.4億元購入云南騰沖95萬平方米土地，總建筑面積161萬平方米，樓面地價149元/平方米，擬將項目打造成為集五星級國際品牌酒店、溫泉養(yǎng)生區(qū)、民族特色商業(yè)街等為一體的國際級休閑養(yǎng)生度假城。

長期關(guān)注生態(tài)保護(hù)的中國民族和諧發(fā)展基金會秘書長邢寶軍接受本刊采訪時坦言，他對雅居樂在西雙版納、瑞麗和騰沖的拿地開發(fā)感到擔(dān)憂。他說，因開發(fā)旅游地產(chǎn)而破壞自然生態(tài)環(huán)境和規(guī)劃不合理導(dǎo)致的資源浪費(fèi)現(xiàn)象層出不窮。如云南西雙版納白象湖填湖建房、大理洱海天域項目等，對當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境破壞程度令人痛心。許多房地產(chǎn)巨頭各景點(diǎn)或自然景觀優(yōu)越的區(qū)域硬生生地分割出一個個地塊，用作高檔住宅和別墅項目開發(fā)。在當(dāng)?shù)卣摹爸С帧毕?，企業(yè)拿地成本低得難以想象。開發(fā)商則更關(guān)注以開發(fā)旅游的名義而帶來土地增值，實現(xiàn)周邊商業(yè)地產(chǎn)和住宅的高回報，旅游項目正在被房地產(chǎn)“綁架”。以雅居樂為例，其在騰沖的樓面地價每平方米僅為100多元。

更糟糕的是，隨著旅游地產(chǎn)不斷蔓延擴(kuò)張，景區(qū)的完整性被一個個地產(chǎn)項目割裂，公共資源變成私有領(lǐng)地，這樣的旅游地產(chǎn)不僅沒有推動旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，反而壓縮和破壞了旅游產(chǎn)業(yè)賴以存在的實體空間，對產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)造成了不可逆的負(fù)面影響。

一位業(yè)內(nèi)人士也表示：“現(xiàn)在開發(fā)商有一個‘下線進(jìn)二的趨勢，也就是下到二、三線城市，進(jìn)入‘旅游區(qū)和文化產(chǎn)業(yè)區(qū)，其進(jìn)入這兩個區(qū)域都不是為了發(fā)展旅游或者文化產(chǎn)業(yè)，而是為了搞地產(chǎn)開發(fā)?！?/p>

中國房地產(chǎn)研究會副會長童悅仲認(rèn)為，旅游地產(chǎn)開發(fā)過程中，不僅要對原有的自然環(huán)境實施保護(hù)，還要考慮旅游開發(fā)的規(guī)模和配套設(shè)施對環(huán)境的影響。防止濫用資源的過度開發(fā)和制定長遠(yuǎn)的生態(tài)修復(fù)和保護(hù)計劃，是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)度假旅游項目必須考慮的社會責(zé)任。

大躍進(jìn)式擴(kuò)張

近年來，除了肆意搶占生態(tài)景觀資源之外，雅居樂擴(kuò)張野心的意圖愈加明顯。

在今年3月份的業(yè)績發(fā)布會上，雅居樂主席陳卓林就透露，2013年公司的買地預(yù)算在100億元～130億元，著重獲取5億元～10億元規(guī)模的地塊，預(yù)計即可購入15～20個項目，明后年開盤銷售時將獲取利潤。

在未來3～5年業(yè)績每年增長20%的目標(biāo)之下，雅居樂的擴(kuò)張態(tài)度顯得很積極。4月19日，雅居樂宣布，公司以10億元獲得了江蘇揚(yáng)州一塊商住土地的使用權(quán)。5月16日，還宣布在廣東佛山收入一商住地塊。據(jù)悉，雅居樂以2億元取得佛山市三水區(qū)商住地塊，占地面積為4.5萬平方米，預(yù)計總建筑面積為10.7萬平方米，樓面地價為每平方米人民幣1892元。不僅如此，在5月10日，雅居樂以掛牌出讓方式競得佛山市順德北滘新城區(qū)BJ-B-3號商住用地，最終成交價為12.2億元，樓面價3960元/平方米，溢價率達(dá)112%。

而在此之前，雅居樂還分別在南京、上海大舉斥資拿地。相關(guān)統(tǒng)計顯示，雅居樂今年以來在土地市場上的投入已達(dá)37.6億元，遠(yuǎn)超去年26億元的購地額。

雅居樂接連大手筆投入旅游地產(chǎn)，無疑加速了其現(xiàn)金流緊張，推高了負(fù)債率。雅居樂毛利率由2011年的53.8%，大幅跌至2012年的41.4%；凈負(fù)債率由61.9%，升至64%。知名券商瑞信表示，即使大力削減資本開支，雅居樂負(fù)債比率仍然上升。而申銀萬國給出的數(shù)據(jù)更為詳細(xì)，其稱雅居樂今年固定資本開支或逾280億元。據(jù)其測算，雅居樂今年若實現(xiàn)315億元的合約銷售，現(xiàn)金回籠率保持70%水平，現(xiàn)金流也很難支持龐大的資本開支，年底現(xiàn)金水平或降至20億元。

就在雅居樂大肆擴(kuò)張之時，外界的爭議聲也一直沒斷。在雅居樂旅游地產(chǎn)的發(fā)展中，目前只有清水灣一個項目可以為集團(tuán)提供收益，但是因海南房地產(chǎn)行業(yè)的整體下滑，清水灣項目為集團(tuán)貢獻(xiàn)占比也逐漸下降，而云南尚處于前期開發(fā)階段，目前還不到收益期。在高端產(chǎn)品線方面，雅居樂一再強(qiáng)調(diào)廣州富春山居項目銷售頗佳，但事實上雅居樂富春山居目前的交通配套極度缺乏，且地鐵6號線的開通遙遙無期，公交設(shè)施稀少，到達(dá)廣州市中心至少兩個小時。所以，該項目開盤半年以來賣得并不好，僅售出82套。此外，之前南京藏龍御景價格直降6000元的促銷之事，也被疑為其高端產(chǎn)品銷售遇挫的無奈之舉。

伴隨著雅居樂近期堪稱“瘋狂”的拿地舉動，其在資本市場亦動作頗大。據(jù)5月16日雅居樂最新公告顯示，其與上海匯豐銀行、渣打銀行、恒生銀行、東亞銀行、UBSAG新加坡分行及中國工商銀行（亞洲）作為原貸款方及委任牽頭安排行，恒生銀行作為信貸代理人及渣打銀行作為質(zhì)押代理人訂立信貸協(xié)議。據(jù)此，雅居樂獲授予39.78億港元定期貸款信貸及14.82億港元超額貸款，自信貸協(xié)議訂立日起計為期36個月。

針對雅居樂的頻頻拿地以及融資狀況和相關(guān)項目的銷售情況等問題，本刊記者曾多次致電雅居樂集團(tuán)總部、集團(tuán)資本市場部以及雅居樂西南區(qū)負(fù)責(zé)人，但采訪遭到拒絕。

地產(chǎn)評論人馬躍成認(rèn)為，雅居樂過去一直依靠廣東省內(nèi)項目和清水灣為主要銷售來源。盡管2012年雅居樂如期完成了之前制定的全年銷售目標(biāo)，但其布局過于集中的風(fēng)險也愈加突顯，依然難以擺脫外界對其未來發(fā)展的憂慮。而目前雅居樂意圖嘗試擺脫這種局面，因此在今年加快了拿地的速度。

一位分析人士也指出，雅居樂的擴(kuò)張對于現(xiàn)金回流要求十分高，這樣造成一定短板。他認(rèn)為，未來做旅游地產(chǎn)兩類企業(yè)相對更有優(yōu)勢，第一種是像中糧這樣的對于現(xiàn)金回流要求不高的大型國企，另一種是像萬達(dá)這樣資金雄厚而且產(chǎn)業(yè)鏈完善的民企。

抬升旅游地產(chǎn)泡沫

就在雅居樂瘋狂擴(kuò)張之際，旅游地產(chǎn)行業(yè)競爭日益激烈、市場消化慢、回報周期長，管理、運(yùn)營、維護(hù)過程復(fù)雜問題日益凸顯，整個旅游地產(chǎn)行業(yè)似乎都在面臨一場大考。

雅居樂加快擴(kuò)張，多位業(yè)內(nèi)人士稱是眾多一線房企競相涌入旅游地產(chǎn)惹的“禍”。2010年前后，房地產(chǎn)行業(yè)前100名房企中，就已至少有1/3介入了旅游地產(chǎn)領(lǐng)域。而2012年下半年以來，進(jìn)軍旅游地產(chǎn)的房企驟然增多。萬科、恒大、保利、碧桂園等房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)中的近七成，也紛紛搶吃旅游地產(chǎn)這塊大蛋糕。僅在海南，目前已有海航置業(yè)、富力、魯能、中信、雅居樂、綠城、恒大7家房企扎堆旅游地產(chǎn)。據(jù)統(tǒng)計，其土地儲備總數(shù)高達(dá)33萬畝，面積幾乎相當(dāng)于一個海口市。

“以限購為主旨的房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策，嚴(yán)厲地限制了投資和投機(jī)性住房需求。不受調(diào)控限制的旅游地產(chǎn)以其拿地成本較低的優(yōu)勢，成為各房企眼中的香餑餑?！庇袠I(yè)內(nèi)人士分析稱。

事實上，各一線房企搶占旅游優(yōu)勢資源之時，“作為較早進(jìn)入旅游地產(chǎn)的雅居樂當(dāng)然不會坐以待斃，即使存在不能同時支撐幾個大型項目的風(fēng)險，為了保持在旅游地產(chǎn)中的領(lǐng)先地位，雅居樂仍選擇背重殼走旅游地產(chǎn)擴(kuò)張之路”。上述人士指出。

事實上，旅游地產(chǎn)在遭遇蜂擁而至的投資熱潮之后，已經(jīng)開始面臨消化難題。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2012年中國旅游地產(chǎn)項目超過3000個，全年投資總額破萬億元，而當(dāng)大部分旅游地產(chǎn)的投資者年收益率僅在3%～4%左右徘徊時，市場不得不重新考慮旅游地產(chǎn)是否出現(xiàn)泡沫及其解救之道。在旅游地產(chǎn)項目扎堆、空置率高漲的情況下，如何提升投資收益率，以拉動項目銷售，正成為眾多開發(fā)商共同面臨的難題。競爭的壓力讓很多旅游地產(chǎn)項目售價難以再提高，毛利率下降的壓力逐步加大。

除了來自市場的挑戰(zhàn)，有關(guān)旅游地產(chǎn)的政策亦有趨緊的跡象。2012年2月16日，央行和發(fā)改委等七部委聯(lián)合發(fā)文指出：支持合格旅游企業(yè)上市，但對于借旅游項目變相開發(fā)的房企將予以嚴(yán)查。

4月25日，中國第一部旅游法正式出臺，根據(jù)《旅游法》第十八、十九條要求，旅游發(fā)展規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包含對旅游資源的保護(hù)，應(yīng)當(dāng)與土地、城鄉(xiāng)、環(huán)境以及人文等資源的保護(hù)和利用規(guī)劃相銜接。在地產(chǎn)業(yè)內(nèi)看來，這不僅意味著旅游資源將變得更加稀缺，同時也意味著，部分旅游地產(chǎn)曾經(jīng)的“野蠻生長”的時代將結(jié)束，旅游地產(chǎn)必須更多地考慮對自然資源的合理開發(fā)與利用。

標(biāo)普分析師陸楓表示，發(fā)展旅游地產(chǎn)最大的風(fēng)險在于，這種模式的房地產(chǎn)項目受經(jīng)濟(jì)影響大，不是剛需產(chǎn)品，銷售對象并不穩(wěn)定。而且，旅游地產(chǎn)的入住率問題一直困擾整個行業(yè)。記者在相關(guān)論壇了解到，雅居樂白鷺湖項目已經(jīng)擁有業(yè)主大約2700戶，然而真正入住的不到30%。分析原因，首先白鷺湖前五年購房者中有超過五成是外地客，置業(yè)多為投資。由于多為投資客，這就給整個社區(qū)帶來了一個困擾，那就是：人越少，生活配套越做不起來；生活配套越跟不上，就越發(fā)沒有人愿意住進(jìn)來。如此惡性循環(huán)，對一個動輒長達(dá)幾年甚至數(shù)十年開發(fā)期的項目來說，必然會影響后期銷售。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，旅游地產(chǎn)投資存在較高的風(fēng)險，具有資金額大、周期長、見效慢的特點(diǎn)。一旦投資收益不理想，就有可能產(chǎn)生旅游地產(chǎn)泡沫化的風(fēng)險，出現(xiàn)大面積“爛尾樓”。 從整體而言，旅游項目投資巨大，投資回報期長，必須要有良好的資金能力方能支撐。如果盲目進(jìn)入，對當(dāng)前資金鏈比較緊張的房企來說無疑是雪上加霜。以萬達(dá)為例，其幾個大型旅游項目都是聯(lián)合了國內(nèi)幾家頂級的民營企業(yè)組成了投資團(tuán)隊進(jìn)行投資，共同抵御資金風(fēng)險的同時，實現(xiàn)資源整合和技術(shù)整合。

同時，旅游地產(chǎn)是全產(chǎn)業(yè)鏈的行業(yè)。與商業(yè)地產(chǎn)相比，旅游度假項目跨行業(yè)和專業(yè)門類多，復(fù)雜的復(fù)合型更高。這就意味著，旅游地產(chǎn)不僅要在選址上做功課，更要注重后期運(yùn)營的策略，以此來強(qiáng)化旅游地產(chǎn)的持續(xù)性和穩(wěn)定性。

業(yè)內(nèi)人士指出，旅游地產(chǎn)最大的吸引力在于其唯一性和不可復(fù)制性，這種稀缺資源是“圈一塊少一塊”。但旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式屬于后期盈利型，地塊所在的景區(qū)一般遠(yuǎn)離中心城區(qū)，由于基礎(chǔ)建設(shè)投資巨大、后期運(yùn)營成本高、收益周期長，對開發(fā)商的資金實力和運(yùn)作能力均是考驗。旅游地產(chǎn)不是剛需產(chǎn)品，但是按照投資收益率來看，年收益率低于5%的項目很難吸引購房者投資。若在經(jīng)濟(jì)不佳時，政策“擦邊球”又很難打的情況下，項目銷售不理想，投資風(fēng)險超過開發(fā)商資金鏈的承受力，其結(jié)果就會很可怕。同時，自然資源的有限性、越來越多開發(fā)商的進(jìn)駐帶來的市場飽和競爭的高風(fēng)險，都是旅游地產(chǎn)的爭食者最終必須面臨的問題。