鄒尚忠

摘 要：除《合同法》規(guī)定的特定情形外，一房數(shù)賣(mài)的數(shù)個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同都屬于有效的債權(quán)債務(wù)合同，在地位上是平等的。出賣(mài)人可以選擇其中某一買(mǎi)受人交付房屋、辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)而移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)。買(mǎi)受人可以依據(jù)實(shí)際情形選擇請(qǐng)求撤銷(xiāo)合同、請(qǐng)求出賣(mài)人辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)或請(qǐng)求解除合同、賠償信賴(lài)?yán)鎿p失等。按信賴(lài)?yán)嬖瓌t來(lái)賠償買(mǎi)受人的損失，能較好地保護(hù)買(mǎi)受人的利益，抑制一房數(shù)賣(mài)行為。

關(guān)鍵詞：違約賠償責(zé)任；信賴(lài)?yán)?；一房?shù)賣(mài)

中圖分類(lèi)號(hào)：D923 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1673-2596（2013）07-0065-04

基于近年來(lái)房?jī)r(jià)上漲，出賣(mài)人為追逐經(jīng)濟(jì)利益，一房多賣(mài)現(xiàn)象不斷出現(xiàn)，一定程度上影響了交易安全和導(dǎo)致了誠(chéng)信危機(jī)。從法律角度而言，一房多賣(mài)涉及合同法范疇，也涉及物權(quán)法的范疇。目前，這類(lèi)案件不斷涌向法院，由于當(dāng)事人起訴的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)不同，救濟(jì)方式也不一樣。買(mǎi)受人如何選擇有利的保護(hù)方式保護(hù)自己的利益，以及法院如何有效抑制出賣(mài)人過(guò)分追求不正當(dāng)利益、減少一房數(shù)賣(mài)的發(fā)生是一個(gè)棘手的問(wèn)題。

一、“一房數(shù)賣(mài)”的法律性質(zhì)分析

一房數(shù)賣(mài)是指出賣(mài)人先后或同時(shí)簽訂數(shù)個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同，將同一特定的房屋出賣(mài)給數(shù)個(gè)不同的買(mǎi)受人的行為。一房數(shù)賣(mài)有以下幾個(gè)基本法律特征：（1）出賣(mài)人與多個(gè)買(mǎi)受人訂立了多個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同；（2）以同一房屋為標(biāo)的物：（3）只能有一個(gè)買(mǎi)受人能取得房屋所有權(quán)。鑒于我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的立法模式采取的是債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式，不存在物權(quán)變動(dòng)的無(wú)因性，須以債權(quán)合同加上過(guò)戶(hù)登記手續(xù)來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)。房屋買(mǎi)賣(mài)合同體現(xiàn)的是權(quán)債務(wù)關(guān)系，債權(quán)是相對(duì)權(quán)，對(duì)人權(quán)，一般情況下不能對(duì)抗合同外第三人。房屋過(guò)戶(hù)登記是物權(quán)行為，直接導(dǎo)致房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)。但依我國(guó)《物權(quán)法》第十五條規(guī)定，①房屋過(guò)戶(hù)登記與否不影響合同效力。簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同而未辦理過(guò)戶(hù)登記，出賣(mài)人仍然是房屋所有權(quán)人，享有所有權(quán)的權(quán)能，出賣(mài)人實(shí)際上有權(quán)一房數(shù)賣(mài)。買(mǎi)受人沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，不可以主張房屋所有權(quán)，但這并不影響合同的效力，其享有對(duì)房屋的期待權(quán)，可以主張債權(quán)。

按照民法一般原理，債權(quán)不具對(duì)抗性，不能成為侵權(quán)行為的對(duì)象。侵權(quán)的對(duì)象只能是如物權(quán)、人身權(quán)等具有對(duì)世性的絕對(duì)權(quán)。我國(guó)《合同法》第一百二十一條規(guī)定：當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決。原因就在于債權(quán)不能成為侵權(quán)行為的對(duì)象，債權(quán)不具有對(duì)世性。但是標(biāo)的物具唯一性，對(duì)某一買(mǎi)受人履行合同后，出賣(mài)人對(duì)其他買(mǎi)受人就會(huì)發(fā)生事實(shí)上給付不能，也即一個(gè)合同履行的同時(shí)也意味著其他合同的違約，因而，他對(duì)其他買(mǎi)受人受到損失是明知的，可以依違約責(zé)任追究出賣(mài)人的責(zé)任。但哪一份合同應(yīng)當(dāng)實(shí)際履行，法律無(wú)明確規(guī)定。

二、“一房數(shù)賣(mài)”的救濟(jì)方式

（一）先買(mǎi)受人的救濟(jì)方式

1.合同無(wú)效請(qǐng)求權(quán)。一房數(shù)賣(mài)，上文已經(jīng)闡述，一般情況下都是有效的，但我國(guó)《合同法》第五十二條規(guī)定的五種情形除外。②依《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十條，③如買(mǎi)受人能證明出賣(mài)人與第三人間存在惡意串通的情形，買(mǎi)受人可以提起確認(rèn)之訴，請(qǐng)求法院確認(rèn)出賣(mài)人與第三人之間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。只要買(mǎi)受人有足夠證據(jù)，法院就應(yīng)該支持該請(qǐng)求。但在審判實(shí)踐中，一方面，買(mǎi)受人一般難以找到令人信服的證據(jù)證明有《合同法》規(guī)定的五種情形之一存在，他們沒(méi)有足夠能力去完成舉證責(zé)任，因此，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效之訴在審判實(shí)踐中很難得到支持。另一方面，這類(lèi)案件在一房數(shù)賣(mài)中也只占極少數(shù)，絕大多數(shù)的一房數(shù)賣(mài)都是屬于數(shù)個(gè)合同都有效的情形。

2.行使撤銷(xiāo)權(quán)。撤銷(xiāo)權(quán)是債權(quán)人享有的對(duì)債務(wù)人所為的危害債權(quán)行為，可以申請(qǐng)法院予以撤銷(xiāo)的權(quán)利。對(duì)撤銷(xiāo)權(quán)，我國(guó)《合同法》第七十四條有明確規(guī)定。④但在一房數(shù)賣(mài)中，如出賣(mài)人以明顯偏低的價(jià)格將同一房屋又賣(mài)給其他買(mǎi)受人并辦理了過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，先買(mǎi)受人能否行使撤銷(xiāo)權(quán)以保全自己的合同債權(quán)值得研究。因行使撤銷(xiāo)權(quán)的目的在于恢復(fù)債務(wù)人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)，而不是保障債務(wù)人能給付某一特定物。但在出賣(mài)人移轉(zhuǎn)該房屋所有權(quán)導(dǎo)致其責(zé)任財(cái)產(chǎn)減少、其資產(chǎn)不足以清償買(mǎi)受人的債務(wù)時(shí)，買(mǎi)受人應(yīng)該有權(quán)行使撤銷(xiāo)權(quán)以保障其債權(quán)。

（二）未取得房屋所有權(quán)的買(mǎi)受人的救濟(jì)方式

1.請(qǐng)求交付房屋或辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。在房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效的情形下，如下買(mǎi)受人提起給付之訴，要求出賣(mài)人履行合同，辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的，法院應(yīng)當(dāng)支持。其一，一房數(shù)賣(mài)的買(mǎi)受人都未辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，已合法占有該房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求出賣(mài)人履行辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)等合同義務(wù)的；其二，一房數(shù)賣(mài)的買(mǎi)受人都未辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，也沒(méi)有合法占有該房屋的，已支付購(gòu)房款的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求出賣(mài)人履行辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)等合同義務(wù)的；其三，一房數(shù)賣(mài)的合同都未實(shí)際履行，任意買(mǎi)受人都可以請(qǐng)求出賣(mài)人履行辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)等合同義務(wù)的。出賣(mài)人則可依物權(quán)排他勝、對(duì)世性、絕對(duì)性等原則自主選擇決定履行哪個(gè)合同。即出賣(mài)人可以選擇履行合同，還可以選擇違約。其四，一房數(shù)賣(mài)的合同中某一買(mǎi)受人辦理了過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，某一買(mǎi)受人因?qū)嶋H交付占有了該房屋，已辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求出賣(mài)人履行交付房屋的義務(wù)。有效合同的各買(mǎi)受人的利益保護(hù)順位，一般按照已辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)、合法占有房屋、買(mǎi)受人已支付價(jià)款和合同成立先后等順序來(lái)確定。⑤

2.請(qǐng)求雙倍返還房款、賠償損失。對(duì)于出賣(mài)人是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，一房數(shù)賣(mài)并過(guò)戶(hù)給某一買(mǎi)受人后，其他買(mǎi)受人可根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八、九條的規(guī)定，⑥向出賣(mài)人主張違約賠償請(qǐng)求權(quán)。出賣(mài)人對(duì)一房數(shù)賣(mài)的某一買(mǎi)受人履行過(guò)戶(hù)登記手續(xù)都可以視為是對(duì)其他買(mǎi)受人默示的拒絕履行，其他買(mǎi)受人可以依法請(qǐng)求出賣(mài)人因債務(wù)不能履行而產(chǎn)生的責(zé)任，包括解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。⑦

3.請(qǐng)求信賴(lài)?yán)娴倪`約損失。在一房數(shù)賣(mài)中，因出賣(mài)人違約給買(mǎi)受人造成損失的，買(mǎi)受人可以要求出賣(mài)人賠償房屋升值的損失，這在國(guó)內(nèi)部分法院已經(jīng)得到了支持。⑧支持的法律依據(jù)是《合同法》第一百一十三條的規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)或應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)的因違反合同可能造成的損失?！钡课萆档膿p失，是否是屬損失賠償范圍，以及該損失即使屬于損失賠償范圍，它是屬信賴(lài)?yán)鎿p失還是屬履行利益損失，尚存在一些爭(zhēng)議。筆者認(rèn)為，將房屋升值損失歸于信賴(lài)?yán)鎿p失是比較妥當(dāng)?shù)摹?qiáng)調(diào)對(duì)信賴(lài)?yán)娴谋Ｗo(hù)，有利于維護(hù)誠(chéng)信秩序，對(duì)于構(gòu)建完善的違約責(zé)任體系有積極意義。

從上述的救濟(jì)方式可得出，保護(hù)買(mǎi)受人權(quán)益的較佳方式是賠償未能取得房屋所有權(quán)的買(mǎi)受人的房屋升值損失，即賠償信賴(lài)?yán)娴倪`約損失，這也是抑制出賣(mài)人一房數(shù)賣(mài)和構(gòu)建良好違約責(zé)任體系的有效辦法。

三、信賴(lài)?yán)姹Ｗo(hù)下的違約賠償責(zé)任

（一）信賴(lài)?yán)姹Ｗo(hù)的適用范圍

信賴(lài)?yán)媸侵该袷轮黧w固有利益在具有信賴(lài)關(guān)系的特定當(dāng)事人間存在的特定形式。⑨它是大陸法系和英美法系法學(xué)原理和判例在確定合同損害賠償范圍時(shí)使用的一個(gè)概念。但大陸法系學(xué)者主要是從締約過(guò)失責(zé)任的角度來(lái)考量信賴(lài)?yán)?，認(rèn)為信賴(lài)?yán)鎿p害賠償一般只適用合同不成立或者無(wú)效時(shí)，而不適用合同違約的情形。英美法系學(xué)者則認(rèn)為，違約同樣可以適用信賴(lài)?yán)鎿p害賠償問(wèn)題。美國(guó)合同法專(zhuān)家富勒等上世紀(jì)30年代就撰寫(xiě)了《合同損害賠償中的信賴(lài)?yán)妗芬晃?，全面闡述了合同損害信賴(lài)?yán)嬉约捌滟r償問(wèn)題。富勒等在該文中將合同損害賠償?shù)睦娣肿鋈N：返還利益、信賴(lài)?yán)婧推诖妗８焕盏入m未明確限定信賴(lài)?yán)媸沁m用于合同無(wú)效還是適用于違約，但綜觀《合同損害賠償中的信賴(lài)?yán)妗啡?，信?lài)?yán)媸侵负贤环疆?dāng)事人違約時(shí)，另一方當(dāng)事人因信賴(lài)合同得以履行而所遭受的損失。換句話(huà)說(shuō)，富勒等認(rèn)為信賴(lài)?yán)婺軌蜻m用于合同有效時(shí)的違約賠償。然而隨著理論和實(shí)踐的不斷發(fā)展，兩大法系不斷相互融合與借鑒，大陸法系許多學(xué)者開(kāi)始持信賴(lài)?yán)鎿p害賠償可以適用于合同成立的情況。如臺(tái)灣林誠(chéng)二先生認(rèn)為信賴(lài)?yán)尜r償?shù)那疤崾恰胺尚袨榈臒o(wú)效”，兼指因撤銷(xiāo)、解除、終止而發(fā)生之無(wú)效行為。⑩我國(guó)學(xué)者李克武、傅麗萍也認(rèn)為，信賴(lài)?yán)媸侵感刨?lài)合同能實(shí)際履行而合同未能實(shí)際履行所遭受的損失。11 可見(jiàn)，信賴(lài)?yán)娌粌H能適用于合同不成立、無(wú)效以及可撤銷(xiāo)的情形，還可以適用于違約的情況。信賴(lài)?yán)孢m用于違約的條件為：一是合同有效；二是一方當(dāng)事人違約；三是一方當(dāng)事人因信賴(lài)合同能履行而遭受損失。這種理解是對(duì)英美合同法理論的有益吸納，彌補(bǔ)了違約賠償中區(qū)分期待利益、履行利益等繁瑣概念。將信賴(lài)?yán)嬉脒`約賠償能更周全地保護(hù)守約方的利益，有利于構(gòu)建誠(chéng)信社會(huì)，較好地解決一房數(shù)賣(mài)問(wèn)題。

（二）信賴(lài)?yán)尜r償范圍

大陸法系學(xué)者認(rèn)為信賴(lài)?yán)尜r償范圍應(yīng)該是信賴(lài)合同有效成立所受的實(shí)際損失，即締約過(guò)失損失，但美國(guó)富勒主張：信賴(lài)?yán)媸侵敢蛐刨?lài)合同能履行而未能實(shí)際履行所受損失，包括訂約費(fèi)用、準(zhǔn)備履約支出的費(fèi)用以及其他締約機(jī)會(huì)的喪失等等，但是不包括守約方依據(jù)合同向違約方所做的交付本身。我國(guó)王利明教授認(rèn)為，信賴(lài)?yán)鎿p失的范圍是當(dāng)事人在合同締結(jié)以前的狀態(tài)與現(xiàn)有狀態(tài)之間的差距。將這一“差距”補(bǔ)齊，才能將賠償恢復(fù)到合同訂立前的狀況，實(shí)現(xiàn)信賴(lài)?yán)尜r償?shù)哪康?。所以，凡守約方因信賴(lài)合同而減少的財(cái)產(chǎn)，都應(yīng)當(dāng)屬于信賴(lài)?yán)娣秶刨?lài)?yán)尜r償范圍應(yīng)包括：因訂約而支出的必要費(fèi)用；準(zhǔn)備履約而支出的必要費(fèi)用；根據(jù)約定向違約方交付的財(cái)產(chǎn)；因信賴(lài)合同履行而喪失的其他締約機(jī)會(huì)等等。上文提及的房屋升值損失屬于“因信賴(lài)合同履行而喪失的其他締約機(jī)會(huì)”，因出賣(mài)人如守約，增值財(cái)產(chǎn)部分肯定屬于買(mǎi)受人，增值財(cái)產(chǎn)部分是完全可以評(píng)估計(jì)算出來(lái)的。

（三）信賴(lài)?yán)姹Ｗo(hù)下的違約賠償限制

對(duì)信賴(lài)?yán)尜r償范圍的限制，兩大法系存在兩種不同的觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)是限制信賴(lài)?yán)尜r償范圍，將賠償數(shù)額限制在合同總價(jià)金之內(nèi)，對(duì)信賴(lài)?yán)娴难a(bǔ)救不得超過(guò)被告允諾的整個(gè)合同價(jià)值。12 主要理由是：期待利益是履約后獲得的全部利益，保護(hù)期待利益就能最大限度讓違約方承擔(dān)合理責(zé)任。同時(shí)，期待利益是合同當(dāng)事人的意志體現(xiàn)，超出此范圍的保護(hù)，有違當(dāng)事人意志。另二種觀點(diǎn)是認(rèn)為不應(yīng)該限制信賴(lài)?yán)娴馁r償范圍，反對(duì)只能在合同總價(jià)金范圍內(nèi)賠償信賴(lài)?yán)鎿p失。如富勒等學(xué)者反對(duì)限制信賴(lài)?yán)尜r償范圍，其認(rèn)為不利于守約方利益的保護(hù)。我國(guó)王利明教授也主張限制信賴(lài)?yán)尜r償范圍，但“認(rèn)為法律上沒(méi)有必要規(guī)定信賴(lài)?yán)娴馁r償不得超過(guò)履行利益”。將信賴(lài)?yán)尜r償范圍限制在合同總價(jià)金內(nèi)是不適當(dāng)?shù)?。主要理由是：其一，信?lài)?yán)嬷饕切刨?lài)合同能履行而遭受的實(shí)際財(cái)產(chǎn)損失，理應(yīng)全額賠償，而不應(yīng)該受限于合同總價(jià)金；其二，信賴(lài)?yán)尜r償?shù)哪康脑谟趯?duì)守約方利益的充分保護(hù)。

筆者認(rèn)為，雖不可將信賴(lài)?yán)尜r償范圍限制在合同總價(jià)金內(nèi)，但可以通過(guò)相當(dāng)因果關(guān)系限制信賴(lài)?yán)尜r償范圍，參照侵權(quán)法中損害賠償?shù)慕缍ㄋ季S來(lái)判斷。誠(chéng)如著名學(xué)者史尚寬所言：“損害賠償之范圍，畢竟依相當(dāng)因果關(guān)系而定?！?3 因?yàn)?，造成守約方信賴(lài)?yán)鎿p害并非合同有效和無(wú)效，而是合同一方當(dāng)事人違反了應(yīng)當(dāng)履行的信賴(lài)義務(wù)才導(dǎo)致守約方的損失發(fā)生，可以在損害結(jié)果發(fā)生和義務(wù)不履行之間建立一種因果聯(lián)系?？梢?jiàn)，我國(guó)《合同法》第一百一十三條關(guān)于賠償?shù)囊?guī)定中也是存在缺陷的。該條規(guī)定：“違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失?！薄暗珪?shū)”部分是違約損害賠償?shù)摹邦A(yù)見(jiàn)規(guī)則”，但在實(shí)際計(jì)算合同違約損害賠償時(shí)，就會(huì)疑惑：是以守約方為標(biāo)準(zhǔn)，抑或以違約方為標(biāo)準(zhǔn)？如不能全部賠償守約方因違約方的違約行為而遭受的損失，而是受制于“預(yù)見(jiàn)規(guī)則”，就是只讓違約方承擔(dān)了部分違約責(zé)任，讓守約方也承擔(dān)了違約方的部分違約責(zé)任，這種分配顯然是不公平合理的。況且，許多時(shí)候，預(yù)見(jiàn)具體的損失數(shù)額是困難的，甚至是不可能的。在預(yù)見(jiàn)富于彈性、甚至不為的領(lǐng)域，違約方容易主張無(wú)法預(yù)見(jiàn)這些損失而免除責(zé)任，從而逃避法律制裁。這時(shí)，對(duì)預(yù)見(jiàn)程度的界定不具備太多實(shí)質(zhì)意義。在一房數(shù)賣(mài)中，除非是精準(zhǔn)的預(yù)言家，出賣(mài)人與買(mǎi)受人都難以對(duì)房產(chǎn)的升值空間精確地預(yù)見(jiàn)。因而，我國(guó)《合同法》第一百一十三條有前后矛盾的地方，它一方面承認(rèn)守約方可在合同履行后獲得利益，另一方面又賦予雙方當(dāng)事人一個(gè)在訂立合同時(shí)不可能完成的任務(wù)。但違約之時(shí)，違約方能夠清楚算出違約帶來(lái)的利益，換個(gè)角度，守約方因違約方違約帶來(lái)的損失最終也是可以計(jì)算的。因此，違約害賠償應(yīng)該以對(duì)損害后果的全部賠償為原則，凡因損害行為導(dǎo)致的損害后果，即二者之間有直接因果聯(lián)系的，都可算在賠償范圍之中。

注 釋?zhuān)?/p>

①《物權(quán)法》第十五條做了這方面的規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！?/p>

②根據(jù)我國(guó)《合同法》，這五種情形是：（1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（2）惡意串通、損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（3）以合法形式掩蓋非法目的；（4）損害社會(huì)公共利益；（5）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

③《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十條規(guī)定：“買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。”

④《合同法》第七十四條對(duì)撤銷(xiāo)權(quán)有明確規(guī)定：“因債務(wù)人放棄其到期債權(quán)或者無(wú)償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，對(duì)債權(quán)人造成損害的，債權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院撤銷(xiāo)債務(wù)人的行為。債務(wù)人以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，對(duì)債權(quán)人造成損害，并且受讓人知道該情形的，債權(quán)人也可以請(qǐng)求人民法院撤銷(xiāo)債務(wù)人的行為。”

⑤廣東高級(jí)人民法院認(rèn)為：惡意辦理登記的買(mǎi)受人，其權(quán)利不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有該房屋的買(mǎi)受人。參見(jiàn)廣東省高級(jí)人民法院2012年6月26日印發(fā)的《全省民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》。

⑥《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條規(guī)定：“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。第九條規(guī)定：出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

⑦事實(shí)上，一些地方的法院并不支持雙倍返還房款的請(qǐng)求。參見(jiàn)廣東省高級(jí)人民法院2012年6月26日印發(fā)的《全省民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》。

⑧參見(jiàn)《開(kāi)發(fā)商一房二賣(mài)，業(yè)主要求賠償房屋升值損失獲支持》，載http：//www.tianjinwe.com/tianjin/tjcj/201204/t20120426_5582731.html；于2012年11月1日訪問(wèn)；《一房被二賣(mài)，法院判決雙倍返還定金并賠償房屋差價(jià)》，載http：//cyqfy.chinacourt.org/public/detail.php？id=1450，于2012年11月1日訪問(wèn)。

⑨余立力.論信賴(lài)?yán)鎿p害的民法救濟(jì).現(xiàn)代法學(xué)，2006（1）.

⑩林誠(chéng)二.民法債編總論.中國(guó)人民大學(xué)出版社，2003.454.

11 李克武，傅麗萍.論信賴(lài)?yán)嬷`約賠償.河南省政法管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)，2008（1）.

12 參見(jiàn)《合同法重述》第333（A）條規(guī)定。

13 史尚寬.債法總論.中國(guó)政法大學(xué)出版社，2000.303.

（責(zé)任編輯 張海鵬）