若寒

越來(lái)越多的中產(chǎn)階層出于移民、子女求學(xué)、財(cái)富安全等需求，投身海外購(gòu)房大軍。但國(guó)外與國(guó)內(nèi)是完全不同的市場(chǎng)環(huán)境、法律法規(guī)，投資者應(yīng)當(dāng)學(xué)會(huì)用新的思維與方法買(mǎi)房。

“Chinsumer”，中國(guó)客，Chinese+consumer（中國(guó)人+消費(fèi)者）的簡(jiǎn)稱(chēng)，專(zhuān)指那些在海外瘋狂購(gòu)物的“中國(guó)掃貨者”。近年來(lái)，悉尼、墨爾本、黃金海岸等澳大利亞大城市房地產(chǎn)穩(wěn)定的回報(bào)吸引了眾多海外買(mǎi)家，其中不少就是來(lái)自中國(guó)的掃貨者。

根據(jù)澳大利亞外國(guó)投資評(píng)估委員會(huì)2012年度的報(bào)告，澳大利亞去年共審批房地產(chǎn)業(yè)申請(qǐng)10118件，為2008年的兩倍。其中，住宅投資價(jià)值197億美元，排名前兩位的是美國(guó)和中國(guó)。尤其是在悉尼的一些開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，15%的房子被在國(guó)內(nèi)面臨限購(gòu)的中國(guó)大陸投資者買(mǎi)走。

澳洲持牌地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人劉磊認(rèn)為，在海外購(gòu)房，一定要用當(dāng)?shù)厝说乃季S判斷這個(gè)房子是否值得買(mǎi)。如今，越來(lái)越多的中產(chǎn)階層出于移民、子女求學(xué)、財(cái)富安全等需求，投身海外購(gòu)房大軍。但國(guó)外與國(guó)內(nèi)是完全不同的市場(chǎng)環(huán)境、法律法規(guī)，投資者難以沿用在中國(guó)買(mǎi)房時(shí)幫你賺了大錢(qián)的思維與方法。

澳大利亞政府剛剛施行了一項(xiàng)投資者移民新政策，即投資500萬(wàn)澳元（約合3299萬(wàn)元人民幣）資產(chǎn)，可以拿到澳大利亞永久綠卡，沒(méi)有語(yǔ)言、學(xué)歷、經(jīng)商等要求。部分地區(qū)還加大了對(duì)首次購(gòu)房者的補(bǔ)貼力度。尤其悉尼及附近衛(wèi)星城內(nèi)交通方便、學(xué)區(qū)好的公寓價(jià)格一直保持上升趨勢(shì)。精明的澳大利亞開(kāi)發(fā)商修建了大量的apartment（公寓）供中國(guó)人買(mǎi)，因?yàn)榘拇罄麃喨艘话悴蛔」ⅰ?/p>

澳洲天利集團(tuán)置業(yè)顧問(wèn)Chole告訴記者，目前的中國(guó)購(gòu)房大軍主要是三類(lèi)人：首先是已經(jīng)在澳大利亞定居的華人。除了華人傳統(tǒng)上喜歡投資房地產(chǎn)外，澳大利亞聯(lián)邦和地方的稅收政策等，鼓勵(lì)消費(fèi)者多買(mǎi)房，以促進(jìn)澳大利亞的經(jīng)濟(jì)。

其次是來(lái)自中國(guó)大陸的購(gòu)房者。比如，許多在澳中國(guó)留學(xué)生已經(jīng)改變租宿舍的習(xí)慣，而開(kāi)始買(mǎi)房。這背后的道理非常簡(jiǎn)單，悉尼租房?jī)r(jià)格高，與其讓孩子每月交房租，不如讓孩子把租金作為房屋的分期付款，在孩子學(xué)業(yè)結(jié)束時(shí)，可以把房子再出售。由于房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，這一進(jìn)一出，產(chǎn)生的利潤(rùn)就可能填補(bǔ)學(xué)費(fèi)拉下的虧空。

第三則是其他華人投資者。鄰近澳大利亞的一些島國(guó)，政治安全形勢(shì)并不穩(wěn)定，不少在這些國(guó)家積累了財(cái)富的華人，往往喜歡把資金用于在澳購(gòu)置房產(chǎn)，以求安全。

在劉磊看來(lái)，如果購(gòu)房目的是投資，一定要拋開(kāi)個(gè)人喜好，通過(guò)對(duì)國(guó)際通行的房產(chǎn)投資數(shù)據(jù)和指標(biāo)分析的結(jié)果來(lái)判斷這個(gè)房子是否值得購(gòu)買(mǎi)。在這里，租售比、收入與房?jī)r(jià)比、失業(yè)率、空置率、租金回報(bào)率是你要考慮的幾個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。

你還要對(duì)目標(biāo)城市的購(gòu)房區(qū)域進(jìn)行劃分，其中最關(guān)鍵的是該區(qū)域的人口構(gòu)成、租賃和自住比、二手房的價(jià)格水平和銀行對(duì)該區(qū)域房產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估。“這些數(shù)據(jù)代表了這套房子的真實(shí)價(jià)值，而那些房子本身的大小、位置、戶(hù)型等信息都是次要因素。”

Chole提醒投資者，在海外房產(chǎn)投資應(yīng)當(dāng)遵循三大原則：第一個(gè)原則是，對(duì)完全不熟悉的市場(chǎng)投資，可以尋求專(zhuān)業(yè)的機(jī)構(gòu)，了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的情況；第二個(gè)原則是，投資海外時(shí)，要對(duì)房產(chǎn)交易時(shí)產(chǎn)生的稅費(fèi)清晰地掌握，衡量稅費(fèi)成本是否可以承擔(dān)：第三個(gè)原則是，了解自己感興趣的區(qū)域房產(chǎn)的租賃市場(chǎng)的交易狀況，考察當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況，還要對(duì)房產(chǎn)管理中間產(chǎn)生的其他稅費(fèi)有了解，規(guī)劃后看是否可以得到一個(gè)合理的租賃回報(bào)。

對(duì)于投資的項(xiàng)目，投資者相對(duì)考慮得更多的是能否達(dá)成移民條件，投資增值反而是次要目的。因此充分了解投資國(guó)的移民政策非常重要。

劉磊提醒投資者，用租售比來(lái)判斷當(dāng)?shù)貥鞘惺欠翊嬖谂菽?。即在你的目?biāo)購(gòu)房區(qū)域內(nèi)，如果200個(gè)月至250個(gè)月的房屋租金可以購(gòu)買(mǎi)到—套中等價(jià)位的房產(chǎn)，就說(shuō)明當(dāng)?shù)貥鞘斜容^安全。

此外，家庭年收入與房屋均價(jià)比能夠幫你判斷當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)是否合理。一般情況下，4-6年的家庭年收入是購(gòu)買(mǎi)本區(qū)域中等價(jià)位房產(chǎn)比較合理的價(jià)格。這個(gè)數(shù)字在美國(guó)是4年，在澳洲是6年，在香港則是8年。

在國(guó)內(nèi)，如果你以租養(yǎng)貸，可能租金在還貸后還會(huì)有結(jié)余。但是在國(guó)外，單純看租金回報(bào)率是無(wú)法判斷出房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)的，還要另外參考通脹率、銀行存款利率和按揭貸款利率等。

此外，國(guó)際貨幣基金組織公布的數(shù)據(jù)顯示，未來(lái)40年，澳大利亞是人口增長(zhǎng)最多的國(guó)家，其次是美國(guó)。在這樣的背景下，這兩個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)的長(zhǎng)期升值趨勢(shì)才可以保證。

在海外購(gòu)房時(shí)，千萬(wàn)別忽略土地的價(jià)值。國(guó)內(nèi)買(mǎi)居住用房，只有70年產(chǎn)權(quán)，而國(guó)外更多是永久產(chǎn)權(quán)。土地是有限資源，長(zhǎng)期來(lái)看，土地的價(jià)值永遠(yuǎn)存在，而房產(chǎn)隨著時(shí)間的推移，會(huì)有損壞、折舊。

劉磊為我們舉例說(shuō)明：李先生想在澳大利亞的墨爾本投資一套房產(chǎn)，目前他看好兩套房產(chǎn)，價(jià)格同樣是50萬(wàn)澳元，一套是公寓，另一套是獨(dú)棟別墅。根據(jù)土地價(jià)值與建筑價(jià)值的比例比較原則可以判斷：在相同或接近的投資額度下，選擇土地價(jià)值與建筑價(jià)值比值高且是獨(dú)立地契的別墅，更勝一籌。

很多人會(huì)想，墨爾本市中心公寓是不是增值更快？但通過(guò)歷史數(shù)據(jù)推演和分析可以得出：在海外成熟的地產(chǎn)市場(chǎng)中，城鎮(zhèn)人口收入差別不大，醫(yī)療和教育資源配比也幾乎沒(méi)有差別的情況下，是不會(huì)出現(xiàn)長(zhǎng)期市中心公寓上漲情況的?！翱罩寐屎妥饨鸹貓?bào)率的高低，最終都是由該地區(qū)的供給和需求關(guān)系決定的，而非位置本身?！眲⒗谡f(shuō)。