周俊生

最近，部分一線城市又見捂盤惜售現(xiàn)象。原本用來控制開發(fā)商隨意漲價的商品房預售證反而成為開發(fā)商拖延人市的“擋箭牌”。一些開發(fā)商明知報價難獲政府認可仍舊報高價，以拿不到預售證為借口拖延開盤，更有甚者故意拖延工期推遲開盤時間。一邊是主管部門出招調(diào)控房價，一邊卻是開發(fā)商變著花樣捂盤惜售。

開發(fā)商的這種行為，頗有點武俠小說中武俠高手們的“見招拆招”。開發(fā)商之所以能夠“見招拆招”，關鍵是它們看準了未來房地產(chǎn)市場的走勢，因此才有勇氣捂盤惜售。雖然短期來看，他們要為自己這種捂盤行為賠上資金擱死的風險，特別是那種延長工期的做法更會增加開發(fā)成本，但是他們認為長期來看，房價仍將上漲，因此暫時的犧牲是值得的。

開發(fā)商的這種想法對不對？這個問題自有未來的市場來作出回答。但是，房地產(chǎn)調(diào)控政策進入市場后遭遇的這種“見招拆招”，證明調(diào)控政策的決策部門對市場存在一定的隔膜。這種隔膜倒不是說決策者對未來房價走勢的判斷失誤，而是在于在出臺調(diào)控政策時，未能考慮到市場錯綜復雜的情況。從根子上說，任何一個市場，遵循的只能是商品的價值規(guī)律，而調(diào)控政策則是利用政府剛性的強制力量，強行扭轉(zhuǎn)價格走勢，它或許能夠收到一時之效，但長期來看，市場的價值規(guī)律必然會在與調(diào)控的博弈中占到上風。本輪房地產(chǎn)調(diào)控已延續(xù)數(shù)年，無論是政府的決策部門，還是開發(fā)商，乃至消費者，都已產(chǎn)生疲態(tài)，因此原來受到抑制的房地產(chǎn)價值規(guī)律逐漸開始發(fā)揮作用。開發(fā)商正是捕捉到了市場發(fā)出的這種信號，才有勇氣與調(diào)控政策玩起“躲貓貓”的游戲。

類似于開發(fā)商“見招拆招”的事情，始終伴隨著近幾年的房地產(chǎn)調(diào)控。遠的不說，即以今年3月出臺的“國五條”中規(guī)定出售二手房者對差價部分征收20%的所得稅，馬上在各地引發(fā)了一輪離婚潮，其中有相當部分就是為了規(guī)避房產(chǎn)出售時增加的稅收。這使得這條政策的效果幾乎走向了它的反面，本來是期望通過抑制二手房交易來減少市場成交量，卻不料這個政策成了引起社會不安定的由頭，這與調(diào)控所希望達到的目標大相徑庭。為什么會出現(xiàn)這種狀況？其間的道理其實并不復雜，調(diào)控是以統(tǒng)一的政策來針對千姿百態(tài)的市場，它追求的是整齊劃一的秩序，但市場上的各種利益主體都有各自的“小九九”，這是調(diào)控的決策者所無法預料到的，也是調(diào)控政策難以左右的。

幾年來的房地產(chǎn)調(diào)控未能達到預期目標，這已是一個不爭的事實。事實證明，不管是在房地產(chǎn)市場還是其他市場，政府以價格管制為目標的調(diào)控都很難取得成功，特別是在房地產(chǎn)這樣一個政府深入其中有利益可圖的市場中，如果政府不愿意放棄這種利益，甚至借調(diào)控之機擴張這種利益，調(diào)控更不可能收到效果。

今年以來，中央政府提出的簡政放權要求給房地產(chǎn)調(diào)控帶來了有益的啟發(fā)，李克強總理多次強調(diào)，要厘清和理順政府與市場、與社會之間的關系，“市場能辦的，多放給市場。社會可以做好的，就交給社會。政府管住、管好它應該管的事?！焙茱@然，在房地產(chǎn)市場上，開發(fā)商何時賣房、以什么價格賣房，這應該是市場的事，買賣雙方可以通過平等博弈來達成雙方能夠接受的價格，而由政府來管這種事情，只能陷入“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”的事務堆中，不可能收到效果。在房地產(chǎn)市場上，政府最需要做的是克服在這個市場上為自己謀利的欲求，為市場建立起公平博弈的機制，這實際上是向政府提出了職能轉(zhuǎn)變的要求。