賴(lài)智慧

“養(yǎng)老地產(chǎn)很熱，但其實(shí)并不好做?！眲⑦_(dá)指著酒店窗外一個(gè)正在動(dòng)工的養(yǎng)老公寓項(xiàng)目對(duì)《新財(cái)經(jīng)》記者說(shuō)。那一刻，他的表情略帶興奮，但也有些茫然。興奮的是，他進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的愿望開(kāi)始實(shí)現(xiàn)；茫然的是，他擔(dān)心自己找不到合適的養(yǎng)老項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式。

劉達(dá)是湖南一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商老板。6年前，因看好長(zhǎng)沙地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景和巨大商機(jī)，他雄心勃勃地加入到住宅開(kāi)發(fā)的隊(duì)伍中來(lái)，得益于過(guò)去幾年國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)一路飛漲，劉達(dá)也賺得盆滿缽滿。但隨著最近兩年地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施，銷(xiāo)售壓力就此到來(lái)。

通過(guò)朋友的介紹和實(shí)地調(diào)查，劉達(dá)萌生了轉(zhuǎn)型之意，目標(biāo)是時(shí)下方興未艾的養(yǎng)老地產(chǎn)。目前他在長(zhǎng)沙望城區(qū)的養(yǎng)老園區(qū)已經(jīng)開(kāi)工，但他只打算建少部分養(yǎng)老設(shè)施，多半還是住宅和商業(yè)配套。

“道理很簡(jiǎn)單，因?yàn)槿龀绅B(yǎng)老公寓根本經(jīng)營(yíng)不下去，國(guó)內(nèi)純粹的養(yǎng)老地產(chǎn)沒(méi)有成功模式?！眲⑦_(dá)對(duì)記者直言。

劉達(dá)的做法和想法代表了目前眾多養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的行為。隨著中國(guó)快步進(jìn)入老齡社會(huì)，養(yǎng)老事業(yè)備受關(guān)注，養(yǎng)老地產(chǎn)也吸引著各地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相涌入。但養(yǎng)老地產(chǎn)最終不為養(yǎng)老，大多成為開(kāi)發(fā)商從事商業(yè)開(kāi)發(fā)的幌子。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，開(kāi)發(fā)商往往以養(yǎng)老地產(chǎn)為名頭去拿地，在土地市場(chǎng)價(jià)格日益走高的市場(chǎng)背景下，“養(yǎng)老地產(chǎn)成為開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行‘圈地運(yùn)動(dòng)的工？具”。

2萬(wàn)億元養(yǎng)老市場(chǎng)的誘惑

劉達(dá)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)并非心血來(lái)潮，在此之前，他曾嘗試過(guò)向旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，但經(jīng)歷了一番考察后，最終選擇了養(yǎng)老地產(chǎn)，“因?yàn)轲B(yǎng)老地產(chǎn)有很大發(fā)展前景和市場(chǎng)空？間”。

養(yǎng)老地產(chǎn)空間到底有多大呢？先看看國(guó)內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)需求。

中國(guó)老齡研究中心主任黨俊武提到了兩個(gè)數(shù)字，第一個(gè)是老齡委此前公布的未來(lái)我國(guó)老年人口數(shù)量，到2053年是4.87億；第二個(gè)數(shù)字是失能老年人以及半失能老年人，目前這一數(shù)字有3300萬(wàn)。

世聯(lián)地產(chǎn)戰(zhàn)略顧問(wèn)事業(yè)部副總經(jīng)理?xiàng)钗谋蠼邮苊襟w采訪時(shí)表示，預(yù)計(jì)2025？2040年，我國(guó)約有5000萬(wàn)老年人需要通過(guò)專(zhuān)門(mén)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)來(lái)養(yǎng)老。按照目前每人每年5萬(wàn)元的養(yǎng)老費(fèi)用計(jì)算，整個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)值有2萬(wàn)多億元。

事實(shí)上，中國(guó)人口老化還有結(jié)構(gòu)性的問(wèn)題。北京太陽(yáng)城集團(tuán)董事局主席朱鳳泊認(rèn)為，中國(guó)從20世紀(jì)70年代末開(kāi)始實(shí)施計(jì)劃生育，形成了一批“421”家庭，上面有四個(gè)老人，中間一代兩個(gè)人，下面一個(gè)孩子。朱鳳泊認(rèn)為，“421”家庭出現(xiàn)以后，對(duì)家庭的養(yǎng)老功能形成了沖擊，也就為未來(lái)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了市場(chǎng)空間。

在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)這塊大蛋糕中，養(yǎng)老地產(chǎn)能分享到多大份額呢？

國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《“十二五”社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011—2015）》中提出90/07/03模式，即老年人90%為居家養(yǎng)老、7%為社會(huì)養(yǎng)老、3%為機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。這也意味著要想實(shí)現(xiàn)90%的居家養(yǎng)老，就要有更多的社會(huì)資本加入適老居住區(qū)的建設(shè)。

在清華大學(xué)住宅與社區(qū)研究所副所長(zhǎng)周燕珉看來(lái)，在90/07/03模式中，90%居家養(yǎng)老、7%社會(huì)養(yǎng)老都是養(yǎng)老地產(chǎn)的機(jī)會(huì)所在。

除了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)空間大外，養(yǎng)老地產(chǎn)熱的另一個(gè)原因是，目前我國(guó)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老模式存在不少弊端。

一方面，數(shù)量極其有限的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)很難滿足日益龐大的老年人群體；另一方面，養(yǎng)老院等福利性質(zhì)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)普遍面臨床位緊缺、人手不足的問(wèn)題，而以行政區(qū)劃分的社區(qū)養(yǎng)老，又往往缺乏專(zhuān)門(mén)為老人服務(wù)的資源，在養(yǎng)老服務(wù)方面的專(zhuān)業(yè)性上存在不足。

“社區(qū)的養(yǎng)老服務(wù)建設(shè)滯后，住宅設(shè)計(jì)適合老年人的程度低等，這些因素對(duì)實(shí)現(xiàn)居家養(yǎng)老提出了較大的挑戰(zhàn)。”周燕珉如是說(shuō)。

正是由于家庭養(yǎng)老日益困難，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)及社區(qū)養(yǎng)老又不夠?qū)I(yè)，一種能將“居家性”及“專(zhuān)業(yè)性”相結(jié)合的養(yǎng)老模式就有了新的市場(chǎng)。其中，專(zhuān)為老年人設(shè)計(jì)、打造的老年人公寓或?qū)I(yè)化運(yùn)營(yíng)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)將是兩大發(fā)展方向。這正是近年養(yǎng)老地產(chǎn)快速升溫的原因。

房企、險(xiǎn)企扎堆養(yǎng)老地產(chǎn)

事實(shí)上，除了對(duì)全國(guó)養(yǎng)老行業(yè)和養(yǎng)老設(shè)施的了解外，劉達(dá)此前也花了大半年時(shí)間了解長(zhǎng)沙當(dāng)?shù)氐酿B(yǎng)老情況和市場(chǎng)需求。他的初步判斷是，未來(lái)10年，長(zhǎng)沙這個(gè)城市的社會(huì)養(yǎng)老就會(huì)有很大起色。

為此，他歷經(jīng)波折，終于在長(zhǎng)沙望城區(qū)一個(gè)青山掩映、綠水懷抱的村落處拿了地，開(kāi)始打造他期待已久的養(yǎng)老公寓，并于2012年年初開(kāi)始動(dòng)工修建。

就在劉達(dá)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的同時(shí)，長(zhǎng)沙各地打著養(yǎng)老公寓旗號(hào)的項(xiàng)目如雨后春筍般開(kāi)建?！皟H望城區(qū)就有好幾個(gè)在建的養(yǎng)老公寓項(xiàng)目”，據(jù)劉達(dá)介紹，由于地理位置和環(huán)境不錯(cuò)，有兩個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目離他的項(xiàng)目所在地不到一公里。

國(guó)內(nèi)許多房地產(chǎn)公司也扎堆進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)。

早在2008年，保利地產(chǎn)已涉足養(yǎng)老地產(chǎn)研究，直到目前，保利上海西塘安平老年健康生活小區(qū)才開(kāi)發(fā)建設(shè)。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2010年即開(kāi)始啟動(dòng)了對(duì)老年地產(chǎn)的研究工作，其首個(gè)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的產(chǎn)品模型亦莊項(xiàng)目也于今年啟動(dòng)。

2010年年底，萬(wàn)科也高調(diào)宣布養(yǎng)老地產(chǎn)已成為旗下業(yè)務(wù)版圖的新分支。萬(wàn)科總裁郁亮要求萬(wàn)科北京、上海公司在兩地首先探索突破養(yǎng)老地產(chǎn)的成熟運(yùn)營(yíng)模式。綠城集團(tuán)也多次表示，未來(lái)將告別純高端地產(chǎn)發(fā)展模式，積極向養(yǎng)老、旅游多元化模式轉(zhuǎn)型。

有媒體統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)已有超過(guò)三成的品牌房企進(jìn)入或宣布進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。除了房企積極進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)之外，以泰康、新華、平安等為代表的保險(xiǎn)資金也積極圈地建中高端養(yǎng)老社區(qū)。

2012年12月，新華保險(xiǎn)與廣州市政府簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在養(yǎng)老、健康產(chǎn)業(yè)以及醫(yī)療衛(wèi)生等領(lǐng)域合作。在此之前，新華保險(xiǎn)明確將養(yǎng)老地產(chǎn)作為重要戰(zhàn)略，并已經(jīng)注冊(cè)了兩家項(xiàng)目公司來(lái)支持其養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

泰康人壽此前聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公司針對(duì)不同地區(qū)進(jìn)行專(zhuān)門(mén)的養(yǎng)老調(diào)查，花了兩年的時(shí)間于2012年在北京、上海等地圈地成立養(yǎng)老社區(qū)。2012年6月，泰康人壽旗下第一家養(yǎng)老社區(qū)在北京昌平區(qū)奠基開(kāi)工。

中國(guó)人壽首個(gè)養(yǎng)老養(yǎng)生基地國(guó)壽（廊坊）生態(tài)健康城于2011年11月在河北廊坊開(kāi)工。據(jù)記者了解，中國(guó)人壽在福建廈門(mén)也有養(yǎng)生基地項(xiàng)目，在全國(guó)共有6個(gè)養(yǎng)老養(yǎng)生基地，其規(guī)劃的“一南一北”養(yǎng)老養(yǎng)生示范基地的格局已經(jīng)形成。

之前在此領(lǐng)域表現(xiàn)相對(duì)保守的中國(guó)平安也不甘落后。2012年9月，中國(guó)平安進(jìn)軍養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的首個(gè)項(xiàng)目“桐鄉(xiāng)平安養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務(wù)社區(qū)”在浙江省桐鄉(xiāng)市正式啟動(dòng)。一名保險(xiǎn)從業(yè)人員對(duì)記者透露，按照目前中國(guó)平安內(nèi)部規(guī)劃，未來(lái)將在“環(huán)渤海”、“長(zhǎng)三角”、“珠三角”、西南部、海南島等5個(gè)地區(qū)規(guī)劃養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

令人大跌眼鏡的是，一些與地產(chǎn)和保險(xiǎn)無(wú)關(guān)的企業(yè)也在布局養(yǎng)老地產(chǎn)。比如中石化今年4月上旬就斥資80億元在四川布局養(yǎng)老項(xiàng)目。中石化四川銷(xiāo)售公司董事長(zhǎng)黃久長(zhǎng)目前表示，公司欲將該項(xiàng)目打造成國(guó)內(nèi)最好的養(yǎng)老產(chǎn)？業(yè)。

“養(yǎng)老”只是幌子

養(yǎng)老地產(chǎn)如此熱，最終建成的項(xiàng)目是否真的用來(lái)養(yǎng)老呢？答案是否定的。

自2012年下半年以來(lái)，國(guó)內(nèi)一直處于調(diào)控之下的住宅型房地產(chǎn)又開(kāi)始抬頭，北京、上海的房?jī)r(jià)有所松動(dòng)，長(zhǎng)沙當(dāng)?shù)匾恍┬聵潜P(pán)也陸續(xù)開(kāi)盤(pán)，價(jià)格正在上漲。精明的地產(chǎn)人劉達(dá)便選擇這個(gè)時(shí)候開(kāi)始出售其養(yǎng)老社區(qū)樓盤(pán)。

據(jù)劉達(dá)介紹，該樓盤(pán)雖然在郊區(qū)，但不錯(cuò)的環(huán)境和宣傳中主打的“養(yǎng)老”概念還是吸引了不少顧客前往。但實(shí)地了解之后，顧客們發(fā)現(xiàn)，這個(gè)所謂的養(yǎng)老社區(qū)只是象征性地有一個(gè)面積不大且級(jí)別較高的養(yǎng)老院，而大部分都是住宅和配套商業(yè)。這讓他們大為不解，甚至有上當(dāng)受騙的感覺(jué)。

一名兩年來(lái)一直在長(zhǎng)沙尋找養(yǎng)老公寓的人士就憤然表示：“幾乎每個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)都不是真正建養(yǎng)老社區(qū)，都是搞商業(yè)開(kāi)發(fā)，真是不能相信這些樓盤(pán)的宣傳?！?/p>

但劉達(dá)有自己的解釋?zhuān)麑?duì)記者表示：“你可以說(shuō)我們是打著養(yǎng)老的幌子做項(xiàng)目，但我們有難處，要是全建成養(yǎng)老公寓不但賣(mài)不出去，就算賣(mài)出去了也看不到收益。因?yàn)槟壳伴_(kāi)發(fā)商基本沒(méi)有探索出有效的養(yǎng)老地產(chǎn)模式?！?/p>

劉達(dá)的難處也是各大開(kāi)發(fā)商共同面臨的困惑?，F(xiàn)在全國(guó)多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)最終都以商業(yè)開(kāi)發(fā)為主，只是象征性地配備極少部分養(yǎng)老項(xiàng)目。

“我開(kāi)始做養(yǎng)老地產(chǎn)后，接觸了上百家企業(yè)，真正能做好的不到10%，另外60%的企業(yè)根本沒(méi)有想好自己要做什么。原因在于，我們沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的為養(yǎng)老地產(chǎn)提供養(yǎng)老服務(wù)的機(jī)構(gòu)，還是照傳統(tǒng)的房地產(chǎn)模式來(lái)運(yùn)營(yíng)，這當(dāng)然不能成功?！比珖?guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)委員會(huì)主任陳宏對(duì)記者表示。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商往往以養(yǎng)老地產(chǎn)為名頭去拿地，在土地市場(chǎng)價(jià)格日益走高的市場(chǎng)背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)成為開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行“圈地運(yùn)動(dòng)”的工具，成為房企曲線拿地的“拿地模式”。

據(jù)其介紹，從具體案例情況來(lái)看，比如一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)只需要300畝土地，而開(kāi)發(fā)商有可能拿地超過(guò)1000畝甚至更多，那么剩余的700畝做部分配套和住宅開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)1000畝的圈地，從總體上實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的整體盈利。

養(yǎng)老項(xiàng)目盈利難

為何熱衷從事養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商都不愿運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老項(xiàng)目呢？

對(duì)從事養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商而言，最大的難處是，土地審批難造成的運(yùn)營(yíng)成本高等現(xiàn)實(shí)情況讓養(yǎng)老機(jī)構(gòu)很難盈利，甚至可能長(zhǎng)期面臨虧損。

一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是，如果養(yǎng)老地產(chǎn)的土地獲取途徑和商業(yè)地產(chǎn)一樣，那么兩者的成本也就相當(dāng)，但養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回報(bào)周期卻要長(zhǎng)很多，一般都要7？10年，是商業(yè)地產(chǎn)的2倍。

“普通的商業(yè)地產(chǎn)都是可以用來(lái)銷(xiāo)售的，但如果做養(yǎng)老地產(chǎn)，則需要進(jìn)行相關(guān)的配套設(shè)施建設(shè)，比如無(wú)障礙設(shè)施建設(shè)、醫(yī)院等，這些都需要開(kāi)發(fā)商來(lái)投資，但不可能立刻見(jiàn)到收益。”中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)老年住區(qū)專(zhuān)家委員會(huì)執(zhí)行主任朱文俊表示，“如此一來(lái)，若不是大的地產(chǎn)企業(yè)，很難有實(shí)力進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。”

業(yè)內(nèi)人士一針見(jiàn)血地指出，在這種情況下，若非出于無(wú)奈，并沒(méi)有任何一家開(kāi)發(fā)商會(huì)拿高價(jià)拍得的土地去做養(yǎng)老地產(chǎn)這種投資大、回報(bào)期長(zhǎng)的項(xiàng)目。記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，更多的企業(yè)是打著做養(yǎng)老地產(chǎn)的旗號(hào)低價(jià)圈地，然后賣(mài)住宅。

國(guó)內(nèi)最早專(zhuān)門(mén)面向老年人的房地產(chǎn)項(xiàng)目——北京太陽(yáng)城國(guó)際老年公寓的開(kāi)發(fā)商朱鳳泊對(duì)此深有感觸。

十多年前，朱鳳泊以每畝30萬(wàn)元的價(jià)格拿到了623畝土地，按照國(guó)家規(guī)定可以開(kāi)發(fā)40萬(wàn)平方米的住宅，但是因?yàn)橐ㄔO(shè)醫(yī)院、護(hù)理院、養(yǎng)老院等配套設(shè)施，太陽(yáng)城只開(kāi)發(fā)了31萬(wàn)平方米的住宅。以6200萬(wàn)元作為啟動(dòng)資金的朱鳳泊通過(guò)銷(xiāo)售1600單元的住宅緩解了前期的開(kāi)發(fā)資金短缺，用于下一階段的開(kāi)發(fā)。之后，5座老年公寓陸續(xù)投入使用，太陽(yáng)城靠收取會(huì)員費(fèi)以及年服務(wù)費(fèi)才緩慢地實(shí)現(xiàn)了盈利。

與太陽(yáng)城齊名的親和源也是如此，據(jù)其高層公開(kāi)介紹，成立7年、在投入資金超過(guò)6億元之后，該項(xiàng)目才首度實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)持平，前5年都相當(dāng)艱難。

除了拿地難，養(yǎng)老項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)更是擺在企業(yè)面前的一大難題。花樣年總裁潘軍曾坦言，養(yǎng)老地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力不是開(kāi)發(fā)能力，也不是投資能力，而是管理能力。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)一名養(yǎng)老業(yè)務(wù)營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理就表示，養(yǎng)老地產(chǎn)是一個(gè)涉及較多產(chǎn)業(yè)鏈的復(fù)雜行業(yè)，其中除了適老化設(shè)施營(yíng)造之外，還包含老年活動(dòng)、老年教育、老年醫(yī)療護(hù)理等方面。她認(rèn)為，這其中最重要的就是護(hù)理人員的培訓(xùn)和保？留。

戴德梁行華中、華西區(qū)策略發(fā)展顧問(wèn)部主管及董事黎慶文指出，不同類(lèi)型老人對(duì)硬件設(shè)計(jì)和軟件服務(wù)有不同的需求，包括養(yǎng)生、護(hù)理和治療，而這三個(gè)專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域進(jìn)入的臺(tái)階都相當(dāng)高，不是普通服務(wù)商能夠隨便跨越的。目前在這樣的專(zhuān)業(yè)服務(wù)體系發(fā)育遠(yuǎn)不成熟的情況下，讓普通房地產(chǎn)與之對(duì)接，肯定沒(méi)法找到著力點(diǎn)。

在黎慶文看來(lái)，房地產(chǎn)商有拿地關(guān)系多、開(kāi)發(fā)建設(shè)管理經(jīng)驗(yàn)多、融資渠道多、有營(yíng)銷(xiāo)資源和經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)等優(yōu)勢(shì)，但缺乏養(yǎng)生、護(hù)理和治療等技術(shù)資源。

而擁有養(yǎng)生、護(hù)理和治療等技術(shù)資源的療養(yǎng)機(jī)構(gòu)、護(hù)理機(jī)構(gòu)和醫(yī)療機(jī)構(gòu)又缺乏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的優(yōu)勢(shì)，做起物業(yè)開(kāi)發(fā)力不從心。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)合作的開(kāi)發(fā)也罕有成功案例，原因是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的盈利模式大不相同：一個(gè)是追求短期套現(xiàn)，一個(gè)是追求長(zhǎng)期服務(wù)獲利。

對(duì)于有地產(chǎn)商宣稱(chēng)已通過(guò)養(yǎng)老地產(chǎn)盈利，多名業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，這些利潤(rùn)不是純養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目部分，而是養(yǎng)老地產(chǎn)部分之外的住宅開(kāi)發(fā)、商業(yè)配套的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)商通過(guò)這些利潤(rùn)來(lái)補(bǔ)充、支援養(yǎng)老項(xiàng)目，從而總體上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的利潤(rùn)平衡或盈利。