我國房地產(chǎn)價格的特征及影響因素研究

廖冰 賀銀娟

摘 要：在現(xiàn)實房地產(chǎn)市場上，影響房地產(chǎn)價格因素很多。各種因素對房地產(chǎn)價格的影響方向不盡相同，有的是主要因素，有的則是次要因素，各種因素對房地產(chǎn)價格的作用方式也有差別，有的影響是直接的或明顯的，有的影響則是間接的或隱蔽的。分析了我國地產(chǎn)價格的特征并對影響因素進(jìn)行了研究。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格；影響因素

在現(xiàn)實房地產(chǎn)市場上，全面而深刻地認(rèn)識影響房地產(chǎn)價格因素及其作用特點，不僅有利于正確制定房地產(chǎn)價格，而且有利于搞好房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營。影響房地產(chǎn)價格的因素大體有以下幾個方面。

一、商品房開發(fā)成本

商品房開發(fā)成本是指房地產(chǎn)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用。就其用途來源，大致可分為三大部分。

（1）土地取得和開發(fā)成本。土地取得成本是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地所需的費用、稅金等。在完善的市場經(jīng)濟(jì)下，土地取得成本一般是購置土地的價款和在購置時應(yīng)由開發(fā)商（作為買方）繳納的稅費（如契稅、交易手續(xù)費）構(gòu)成。土地開發(fā)成本是指在取得房地產(chǎn)開發(fā)用地后，進(jìn)行土地開發(fā)所需的直接費用、稅金等。

（2）建筑物建造成本。包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費用和安裝工程費用。

（3）其他費用。主要包括：①管理費用；②投資利息；③銷售費用；④銷售稅費；⑤開發(fā)利潤。房地產(chǎn)開發(fā)與其他一般行業(yè)相比，具有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險高的特點，因此，開發(fā)企業(yè)在開發(fā)與銷售過程中，就會產(chǎn)生較大的各種費用支出。從房地產(chǎn)成本構(gòu)成而言：國外一般國家，地價及稅金約占20%，建筑成本約占72%。其他費用約占8%；國內(nèi)，地價及稅費約占40%，建安成本約占42%，其他費用約占18%。

二、房地產(chǎn)供求因素

供給與需求的平衡影響房地產(chǎn)價格的變動趨勢，供給與需求是形成價格的兩個最終因素。其他一切因素，要么通過影響供給，要么通過影響需求，作用于房地產(chǎn)價格。由于土地資源的有限性決定了土地供應(yīng)的稀缺性。城市迅速發(fā)展所帶來的需求往往超過土地的有效供給。在這種情況下，地價必然上漲。但市場是由供需兩方面因素決定的，有時會出現(xiàn)相反情況。如果經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到挫折、停頓甚至倒退，而土地供應(yīng)由于其慣性或滯性，也會導(dǎo)致土地需求不足，土地供給相對過剩，迫使土地價格在一定時期內(nèi)降低。房屋的價格也是由供求因素決定的。供給一定，需求增加，則價格上升；需求減少，則價格下跌。需求一定，供給增加，則價格下跌；供給減少，則價格上升.房地產(chǎn)市場同樣如此。

三、消費者對房價的預(yù)期

在討論供求決定價格的時候是基于這樣一個假設(shè)：消費者是理性的。然而在現(xiàn)實生活中理性人的假設(shè)往往是不成立的，雖然房價已經(jīng)很高了，但仍然有人排隊購買，原因在于消費者預(yù)期房價還會進(jìn)一步上漲。同時，房地產(chǎn)行業(yè)的景氣程度也會影響消費者的預(yù)期。在房地產(chǎn)行業(yè)景氣時期，消費者會預(yù)期房價會進(jìn)一步上漲，為了不愿在將來支付史多的貨幣來購買同樣的商品房，那么會有史多的消費者選擇現(xiàn)期購買，這樣就使得對房地產(chǎn)的需求進(jìn)一步擴(kuò)大。在房地產(chǎn)行業(yè)不景氣時期，消費者則會產(chǎn)生相反的預(yù)期，這樣會使得對房地產(chǎn)的需求減少。

四、行政因素

主要是指制度、政策、法規(guī)、行政措施等。其中土地制度和住房制度對房地產(chǎn)價格有著決定性影響。如在我國傳統(tǒng)的土地制度下，嚴(yán)禁買賣、出租或者以其他形式轉(zhuǎn)讓土地，這樣就使地租、地價根本不存在。而在傳統(tǒng)住房制度下，實行低租金、福利制，又必然造成房地產(chǎn)價格低落。稅收制度也是影響房地產(chǎn)價格的一個重要因素。不論是直接還是間接對房地產(chǎn)課稅，都會減少利用房地產(chǎn)的收益，由此可能導(dǎo)致房地產(chǎn)價格低落。但是，如果對房地產(chǎn)的課稅可以合理合法地轉(zhuǎn)嫁出去，就會減少稅收因素對房地產(chǎn)價格的影響。此外，城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，特別是城市規(guī)劃中的規(guī)定用途、容積率、覆蓋率、建筑高度等指標(biāo)，也會在不同程度上影響房地產(chǎn)價格。

五、社會因素

影響房地產(chǎn)價格的社會因素主要包括以下三方面：一是政治安定狀況。如果政局穩(wěn)定，社會安寧，有利于增強(qiáng)投資者購買房地產(chǎn)的信心，這是保持房地產(chǎn)價格穩(wěn)定的積極因素，還有可能促使房地產(chǎn)價格上升。相反，政治不穩(wěn)定，社會動蕩頻繁，必然造成房地產(chǎn)價格低落。二是社會治安狀況。如果房地產(chǎn)所在地區(qū)經(jīng)常發(fā)生各類犯罪案件，則意味著人民生命財產(chǎn)缺乏保障，由此會導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價格低落。三是城市化發(fā)展水平。一般說來，城市化意味著人口向城區(qū)集中，造成城市房地產(chǎn)需求不斷增加，帶動城市房地產(chǎn)價格上漲。

六、人口因素

房地產(chǎn)的需求主體是人，人口數(shù)量、質(zhì)量和家庭規(guī)模對房地產(chǎn)價格有很大影響。一般而言，人口密度高的地區(qū)，對房地產(chǎn)的需求相應(yīng)增加，房地產(chǎn)供給相對缺乏，因此導(dǎo)致房地產(chǎn)價格水平趨高；而且由于人口密度高，促進(jìn)了商業(yè)、服務(wù)業(yè)、娛樂和旅游觀光等事業(yè)的發(fā)展，從而也會推動房地產(chǎn)價格上升。在人口素質(zhì)方面，社會文明發(fā)達(dá)，勞動者文化水平高，必然講究生活質(zhì)量，對居住和工作條件及其周圍環(huán)境有更高的要求，這也會增加房地產(chǎn)的需求，從而影響房地產(chǎn)價格趨高。此外，在人口數(shù)量一定的前提下，家庭規(guī)模趨向小型化，由于增加了居住單位，就要求增加住宅面積，由此也會導(dǎo)致房地產(chǎn)需求增加，從而使房地產(chǎn)價格趨高。

七、環(huán)境因素

主要包括三類因素：一是自然環(huán)境條件。在同一城市中，不同區(qū)域或地段的空氣污染、水源潔凈、交通便利、綠化程度等是各不相同的，會對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價格產(chǎn)生影響。二是市政基礎(chǔ)設(shè)施條件。主要包括交通運輸設(shè)施、郵電通訊設(shè)施和給排水設(shè)施等，這些設(shè)施完善與否直接影響到當(dāng)?shù)仄髽I(yè)生產(chǎn)經(jīng)營和居民的生活條件，因而會在很大程度上影響房地產(chǎn)價格。三是公共建筑配套設(shè)施條件。主要包括商業(yè)服務(wù)設(shè)施，文化教育設(shè)施、體育娛樂設(shè)施和醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施等。

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作者簡介

廖冰（1963—），女，湖南湘潭人，大專，工程師，研究方程：經(jīng)濟(jì)管理。