汪洋

最近全國各地主要大城市的房產(chǎn)交易中心排起了長龍，蔚為壯觀。此外，民政部門統(tǒng)計離婚數(shù)量急劇上升。這主要是由于國務院根據(jù)樓市調控“國五條”發(fā)布的《關于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調控工作的通知》（以下簡稱“細則”）所致。樓市買賣雙方進入一個前所未有的政策過渡惶恐期中。

自2009年12月份開始樓市調控以來，政策經(jīng)歷了四次升級，分別是2010年1月的“國十一條”、4月的“國十條”、9月的“9·29新政”，2011年1月的“新國八條”。2013年2月20日出臺的“國五條”是第五次調控升級。在“國五條”發(fā)布之前，百城住宅價格環(huán)比連續(xù)8個月上漲，而今年1月的漲幅甚至突破了1%。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對100個城市的全樣本調查數(shù)據(jù)顯示，1月達到9812元/平方米，漲幅明顯擴大至1%，同比在上月止跌后繼續(xù)上漲，漲幅為1.20%。調控確實抑制了房價過快增長，但只是這樣是遠遠不夠的。

號稱史上最嚴厲的一系列房地產(chǎn)調控均沒有達到預期效果。細則的調控重點就是20%個人所得稅。我國于2005年10月27日第三次修訂了《個人所得稅法》，個人所得稅并不是一個新的稅種，《個人所得稅法》規(guī)定，財產(chǎn)轉讓所得以轉讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額，為應納稅所得額，適用比例稅率，稅率為20%。細則提到的賣房征20%個稅實際上是一個未得到有效執(zhí)行的老規(guī)定，早在2006年8月，國家稅務總局就已經(jīng)強調對出售房產(chǎn)要征收個人所得稅，但此次有關20%個人所得稅的提出與此前操作上按房價1%或2%收取個人所得稅有顯著不同。因此有關個人所得稅的各種猜想、探討、責問甚囂塵上。

2008年1月10日《解放日報》電子版中介紹了美國、俄羅斯、日本三國的出售房產(chǎn)的個人所得稅情況。其中，美國的土地和房屋稅收是合并在一起的，統(tǒng)稱“房地產(chǎn)稅”，又稱“不動產(chǎn)稅”，稅率1%至3%不等。美國政府對于“炒房”與自住采用不同的稅率。對“炒房客”課以重稅，一年內賣掉房子的征收33%交易稅，超過一年的征收20%交易稅。對自住房則大都采取免稅、減稅或者延遲繳稅的優(yōu)惠。具體規(guī)定包括是否單身、是否結婚、是否超過55歲等。

俄羅斯的俄聯(lián)邦稅法規(guī)定公民出售使用期少于5年的住宅、總價低于100萬盧布（約合30萬元人民幣）不需要繳納個人所得稅。超過100萬盧布的話，超出部分按13%稅率繳納個人所得稅。如果使用期超過5年，再次出售就不需要繳納所得稅。建房或買房公民從獲得產(chǎn)權證后可以獲得6萬盧布的免稅額度。如果公民要按揭貸款，其中貸款利息支出也成為其在繳納個人所得稅時的免稅額度。對于房屋共有的情況，如果所購房為夫妻共有，且其中一人沒有工作的，那么60萬盧布免稅額度可以轉移給有工作的一方使用；如果所購房系2人以上居住，產(chǎn)權人可以根據(jù)收入狀況獨立確定上述優(yōu)惠額度如何分配。

日本規(guī)定產(chǎn)權人出售房屋要繳納“轉讓所得稅”。轉讓所得稅是按照出售房子得到的房款減去當時購房款，再扣除轉讓時需要支付其他費用而所剩的凈利潤征收，具體是按不同比例征收的，如果沒有凈利潤就不必繳稅。為了鼓勵業(yè)主長期持有房產(chǎn)，日本根據(jù)產(chǎn)權人擁有房子時間的長短分別征收不同的稅費。

通過三國比較，我們可以看到，三國在出售房屋所得的稅法上規(guī)定得十分人性化。我們則是“一刀切”沒有選擇?？梢韵胍?，現(xiàn)階段二手房的業(yè)主，要么不考慮出售房屋，要么將20%個稅轉到購房人身上，而市場上交易房屋投放量少和房價增高都未能達到政府調控的目的。在實施方案尚未出臺之際，我們建議政策制訂者從老百姓利益出發(fā)，保護自住需求，客觀合理地提供多方位的和人性化的個稅優(yōu)惠方案。