孫華良

上海樓市沒(méi)有陷入冬季，但也絕對(duì)沒(méi)有挺進(jìn)春天。自2010年房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，上海房?jī)r(jià)一直保持著平穩(wěn)的微漲勢(shì)頭。因此，我們要尊重市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律和交易現(xiàn)狀，既不要怨婦罵街般地唱空樓市，讓持幣觀望者錯(cuò)過(guò)必要的購(gòu)房時(shí)機(jī)。也不要故弄玄虛式地唱多樓市，讓投機(jī)者削尖腦袋地?cái)D進(jìn)并不平靜的樓市。

其實(shí)，無(wú)論是政府部門(mén)，還是廣大百姓，真心關(guān)注的是房?jī)r(jià)為何能持續(xù)微漲，這種上漲是否屬于合理范圍？而以專業(yè)角度而論，我們更關(guān)心的是，調(diào)控是否遏制了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上海上半年房?jī)r(jià)與去年同期相比，僅僅微漲了4.5%。這種漲幅是否合理？很難下肯定和否定的結(jié)論?？陀^分析上海房?jī)r(jià)為何能持續(xù)微漲的原因，或許能讓盲目唱空和過(guò)度唱多者都得以清醒。筆者拋出“一家之言”，期望達(dá)到“引玉”的作用。

其一 ，上海商品房交易量的逐步回升是房?jī)r(jià)上漲的基礎(chǔ)條件。截至今年6月底，上海新房交易量達(dá)605萬(wàn)平方米，同比提高了57.2%，占去年全年交易量的64.5%，是2010年房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)同期的最高值。同時(shí)，上海今年上半年二手房交易量超過(guò)17萬(wàn)套，而去年全年成交約25萬(wàn)套，再次創(chuàng)新市場(chǎng)的交易紀(jì)錄。巨大的二手房交易量不斷地在推高新房的交易量，有交易量就有市場(chǎng)存在的理由，交易量逐年回升，意味著市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)需求依然旺盛。交易量存在和購(gòu)買(mǎi)力旺盛的必然結(jié)果，就是房?jī)r(jià)也會(huì)不斷地上漲，這就是目前上海樓市的現(xiàn)狀和規(guī)律。

筆者始終堅(jiān)持應(yīng)務(wù)實(shí)地對(duì)待市場(chǎng)規(guī)律，房?jī)r(jià)確實(shí)不是誰(shuí)能說(shuō)了算的，最終是由市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)來(lái)論證的。因此，有交易量和購(gòu)買(mǎi)力存在的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)上漲是必然而合理的，但這種上漲幅度必需是在一定范圍之內(nèi)才能被大家接受。

其二，上海地塊拍賣(mài)市場(chǎng)的持續(xù)火爆是房?jī)r(jià)上漲的導(dǎo)火線。有人通俗地把土地比喻為“面粉”，把房屋比喻成“面包”。面粉貴面包肯定不會(huì)便宜，面粉價(jià)漲面包價(jià)肯定不會(huì)跌。截至今年6月底，上海土地拍賣(mài)成交928萬(wàn)平方米，溢價(jià)率24%。去年同期成交708萬(wàn)平方米，溢價(jià)率8.3%。以上數(shù)據(jù)顯示，上海土地市場(chǎng)交易量在增加，表明開(kāi)發(fā)商囤積土地資源的欲望膨脹。而更令人擔(dān)憂的是，土地成本的漲幅就達(dá)15%，而上海上半年的房?jī)r(jià)漲幅僅在5%以內(nèi)。因此，這種微漲的房?jī)r(jià)不僅是可以理解的，且是有道德底線的合理上漲。

其三，各種政治經(jīng)濟(jì)的綜合作用是房?jī)r(jià)上漲的助動(dòng)力。也許我們不能容忍房?jī)r(jià)的上漲，但往往會(huì)寬容其他物品的價(jià)格上漲。而事實(shí)上，上海房?jī)r(jià)的不斷上漲，使購(gòu)房者更加迫切地去提前消費(fèi)住房需求。理由很簡(jiǎn)單，因?yàn)榉績(jī)r(jià)始終沒(méi)有大跌過(guò)，而房?jī)r(jià)歷年來(lái)的漲幅一直很穩(wěn)定。

同時(shí)，我們也必須清楚地認(rèn)識(shí)到，其他各種因素也是房?jī)r(jià)上漲的助動(dòng)力。比如老百姓的投資渠道不多，資金再利用或獲利的機(jī)會(huì)不多，就只能投資購(gòu)買(mǎi)房屋保值增值。比如人口流動(dòng)性形成的巨大購(gòu)買(mǎi)力。上海作為國(guó)際化大都市，是人口流動(dòng)的核磁場(chǎng)。吸引著國(guó)內(nèi)外的人口導(dǎo)入，而這種人口導(dǎo)入所形成的住房購(gòu)買(mǎi)力是無(wú)法估量的。再比如上海經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的紅利效應(yīng)；通脹預(yù)期加大；房地產(chǎn)是地方財(cái)政收入主要來(lái)源等等因素，都會(huì)助推房?jī)r(jià)不斷地上漲。

筆者認(rèn)為，上海房?jī)r(jià)微漲是可以理解的，但房?jī)r(jià)平穩(wěn)才是合理之道，房?jī)r(jià)穩(wěn)定才是健康之路。