房地產(chǎn)開發(fā)單位項(xiàng)目管理探析

韓勝利

（許昌市騰飛市政工程集團(tuán)有限公司，河南 許昌 461000）

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理原則

1.1 目標(biāo)統(tǒng)一的原則。使房地產(chǎn)項(xiàng)目管理有效的實(shí)施和運(yùn)行需要各個(gè)參與者要能夠有明確統(tǒng)一的目標(biāo)，這是項(xiàng)目管理的首要保證。在項(xiàng)目的設(shè)置和運(yùn)行的時(shí)候需要采用統(tǒng)一的政策和方針，是參與者有著共同的目標(biāo)，是設(shè)計(jì)、施工、組織、合同等規(guī)范性文件能夠貫徹實(shí)施到位，項(xiàng)目實(shí)施的全過程能夠達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。

1.2 責(zé)任權(quán)平衡原則。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過程中需要能夠明確設(shè)置各方的責(zé)任范圍，是參與者能夠明確自身的職責(zé)和權(quán)益，在參與項(xiàng)目管理的過程中將有關(guān)問題和文件嚴(yán)格的執(zhí)行到位，確保項(xiàng)目責(zé)任明確到各方。

1.3 組織制衡原則。在管理的過程中需要對(duì)于不同的組織之間制定一定的制約關(guān)系，各方應(yīng)該有自身的管理原則和范疇，保持一定的平衡原則。這樣可以避免在管理的過程中遇到一些由于管理的范疇或者是制度問題出現(xiàn)的矛盾，溝通的障礙等，管理的工作實(shí)施起來(lái)更加的流暢，有著較好的工作氛圍，實(shí)現(xiàn)了高效的管理模式。

1.4 責(zé)任連續(xù)性的原則。在管理的過程中很多時(shí)候會(huì)遇到由于責(zé)任性不強(qiáng)而出現(xiàn)的問題，在項(xiàng)目眾多的管理問題中出現(xiàn)了矛盾交叉、找不到責(zé)任人的狀況。在這樣不明確的責(zé)任體系中，房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理將會(huì)出現(xiàn)很多的漏洞，工作人員也會(huì)出現(xiàn)責(zé)任的推卸問題，管理的難度加大，責(zé)任無(wú)從承擔(dān)。這些都是工作人員的責(zé)任不連續(xù)性導(dǎo)致的，在管理的時(shí)候要注意做好工作人員管理銜接工作。

2 項(xiàng)目開發(fā)單位進(jìn)行項(xiàng)目管理方法

2.1 按管理目標(biāo)劃分，項(xiàng)目管理方法有進(jìn)度管理方法、質(zhì)量管理方法、成本管理方法、安全管理方法、現(xiàn)場(chǎng)管理方法等。

2.2 按管理方法的量化程度劃分，項(xiàng)目管理方法有定性方法、定量方法和綜合管理方法。其中定性方法是經(jīng)驗(yàn)方法，綜合方法是定性方法和定量方法的結(jié)合。

2.3 按管理方法的專業(yè)性質(zhì)分，項(xiàng)目管理方法有行政管理方法、經(jīng)濟(jì)管理辦法、管理技術(shù)方法和法律管理方法等，這是最常用的分類方法。

3 項(xiàng)目開發(fā)單位項(xiàng)目管理要點(diǎn)

3.1 提高相關(guān)業(yè)務(wù)部門人員的素質(zhì)和能力如果相關(guān)業(yè)務(wù)部門人員的職業(yè)道德和業(yè)務(wù)素質(zhì)得不到重視，根本無(wú)法建立目標(biāo)成本控制體系來(lái)準(zhǔn)確對(duì)成本進(jìn)行管理。因此，需要定期安排相關(guān)人員參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)，讓其及時(shí)掌握業(yè)務(wù)上的最新動(dòng)態(tài)。除了定期的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，培養(yǎng)業(yè)務(wù)人員的職業(yè)道德的工作也不容忽視，同時(shí)，加強(qiáng)其對(duì)相關(guān)法律法規(guī)的認(rèn)識(shí)。企業(yè)可以建立一個(gè)內(nèi)部人才庫(kù)，分享管理具有不同技能的人才。統(tǒng)一管理，讓組織業(yè)務(wù)人員定期參與整治學(xué)習(xí)和相關(guān)教育課程。

3.2 做好房地產(chǎn)策劃。投資者需要以市場(chǎng)為導(dǎo)向，做好房地產(chǎn)的策劃和開發(fā)，規(guī)范化操作，將品牌化觀念來(lái)占領(lǐng)市場(chǎng)。減少在策劃中的失誤，保證既定目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，增強(qiáng)企業(yè)和項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。社會(huì)資源、人力資源、概念資源、物力資源整合起來(lái)形成前所未有的優(yōu)勢(shì)。特別是在營(yíng)銷策劃中要結(jié)合市場(chǎng)對(duì)于樓盤的消費(fèi)層次和消費(fèi)人群、價(jià)格和戶型等進(jìn)行決策，以銷售的情況來(lái)進(jìn)行樓盤的再建設(shè)，這是一種長(zhǎng)遠(yuǎn)的銷售眼光，培養(yǎng)出客戶區(qū)域市場(chǎng)，主動(dòng)去創(chuàng)造效益而且實(shí)現(xiàn)了以人為本的理念，對(duì)于品牌的塑造有很好的作用。

3.3 投資控制。投資控制屬于決策的一部分，決策之前需要對(duì)建筑區(qū)域進(jìn)行實(shí)地的考察，并綜合相關(guān)的數(shù)據(jù)，盡量的在保障質(zhì)量的前提之下，縮短投資的金額。投資方可以根據(jù)投標(biāo)情況選擇資金合理的投資單位，然后訂立相關(guān)的合同，一旦簽訂了合同，就應(yīng)該嚴(yán)格按照合同條款辦事。

3.4 項(xiàng)目進(jìn)度管理。（1）設(shè)計(jì)前的進(jìn)度管理。a.確定工期總目標(biāo)。b.編制項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃。c.編制準(zhǔn)備階段詳細(xì)工作計(jì)劃并控制該計(jì)劃的執(zhí)行。d.施工現(xiàn)場(chǎng)條件調(diào)研和分析。（2）設(shè)計(jì)階段進(jìn)度管理。a.編制設(shè)計(jì)階段工作進(jìn)度計(jì)劃并控制執(zhí)行。b.編制詳細(xì)的出圖計(jì)劃，并控制執(zhí)行。（3）施工階段的進(jìn)度管理。a.編制施工總進(jìn)度計(jì)劃并控制其執(zhí)行。b.編制施工詳細(xì)階段性計(jì)劃并控制其執(zhí)行。

3.5 加強(qiáng)企業(yè)管理的文化建設(shè)。企業(yè)的管理文化決定了全體員工的核心價(jià)值觀，對(duì)于人們的思維模式和行為模式都起到了潛移默化的作用，具有很好的規(guī)范和調(diào)節(jié)作用。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的時(shí)候需要對(duì)于核心的管理對(duì)象的管理意識(shí)和水平進(jìn)行一定的培訓(xùn)和提高，在企業(yè)的實(shí)踐過程中塑造出以人為本的核心文化體系，尊重人。信任人、關(guān)心人和培養(yǎng)人，在企業(yè)文化氛圍中聚集人才，使房地產(chǎn)企業(yè)成為競(jìng)爭(zhēng)中的贏家。

3.6 質(zhì)量控制。項(xiàng)目開發(fā)方工程項(xiàng)目質(zhì)量控制，包括勘察設(shè)計(jì)、招標(biāo)投標(biāo)、施工、竣工驗(yàn)收各階段，在設(shè)計(jì)階段，通過招標(biāo)選擇最優(yōu)質(zhì)量保障的設(shè)計(jì)單位。在施工階段，通過施工準(zhǔn)備、施工過程、施工驗(yàn)收全過程的全面質(zhì)量監(jiān)督管理、協(xié)調(diào)和決策，在質(zhì)量自控主體和監(jiān)控主體共同努力下，保證竣工項(xiàng)目達(dá)到投資決策所規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

3.7 信息管理。信息管理指的是信息傳輸和合理的組織和控制。根據(jù)大量的事實(shí)考察我們發(fā)現(xiàn)，大部分的施工問題的引發(fā)因素都是數(shù)據(jù)資料的管理方面。這種問題導(dǎo)致了不必要的經(jīng)濟(jì)浪費(fèi)，所以必須采取信息化的管理模式。在項(xiàng)目實(shí)施過程中為實(shí)現(xiàn)有序的科學(xué)信息管理，參與各方都要編制各自的信息管理手冊(cè)，利用互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)于項(xiàng)目的投資控制、進(jìn)度控制、合同管理。

3.8 品牌建設(shè)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇及消費(fèi)者成熟度的提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)重視企業(yè)的品牌建設(shè)。當(dāng)然，企業(yè)的品牌建設(shè)不是靠大量廣告投入，自我吹噓，而是建立在市場(chǎng)提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和優(yōu)良服務(wù)的基礎(chǔ)上，再配以準(zhǔn)確的形象策劃和適當(dāng)?shù)拿襟w推介、公關(guān)活動(dòng)等的系統(tǒng)工程。品牌建設(shè)需要一個(gè)過程，它是以開發(fā)商一個(gè)個(gè)成功項(xiàng)目作為載體，逐步為市場(chǎng)所認(rèn)可，最終形成企業(yè)自身的品牌和形象。

3.9 優(yōu)化關(guān)系協(xié)調(diào)管理。（1）項(xiàng)目?jī)?nèi)部及周邊關(guān)系協(xié)調(diào)協(xié)調(diào)項(xiàng)目?jī)?nèi)部各單位的關(guān)系，并負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與周邊、政府的關(guān)系。重要協(xié)調(diào)事項(xiàng)應(yīng)事先向主管領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。在手續(xù)辦理過程中，與自來(lái)水公司、煤氣公司、市政養(yǎng)護(hù)部門等進(jìn)行接洽，起草相關(guān)供水、供電、供熱、排污等相關(guān)建立良好的溝通關(guān)系。（2）要處理好與質(zhì)量監(jiān)督部門的關(guān)系。質(zhì)監(jiān)站對(duì)工程進(jìn)行質(zhì)量等級(jí)核定，是對(duì)該工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收的依據(jù)。在搞好現(xiàn)場(chǎng)管理工作的同時(shí)，還應(yīng)協(xié)助、配合質(zhì)監(jiān)部門的工作，充質(zhì)監(jiān)部門權(quán)威的作用。

結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的重要方面之一，真正得到市場(chǎng)追捧的項(xiàng)目一定是在項(xiàng)目管理方面有所建樹，而一個(gè)好的房地產(chǎn)企業(yè)一定是很講究項(xiàng)目管理，項(xiàng)目管理的成功是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中勝出，就需要準(zhǔn)確做好項(xiàng)目定位，做到精心計(jì)劃、積極管理、嚴(yán)格控制，是能夠?qū)崿F(xiàn)項(xiàng)目管理目標(biāo)的。

[1]李良生.綜合分析房地產(chǎn)項(xiàng)目管理現(xiàn)階段存在的問題[J].民營(yíng)科技，2009（6）.