我國(guó)房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)分析

劉華成

（哈爾濱濱江建設(shè)投資發(fā)展有限公司，黑龍江 哈爾濱 150000）

1 我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道分析

1.1 銀行信貸

1.1.1 現(xiàn)狀

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)總投入的資本主要是依靠銀行信貸，在全部的房地產(chǎn)業(yè)中信貸資金大約占了百分之六十以上，甚至有的房地產(chǎn)業(yè)中的投資信貸占了百分之九十以上，開發(fā)商在運(yùn)行中進(jìn)行周轉(zhuǎn)主要使用的就是信貸資金。房地產(chǎn)在開發(fā)過(guò)程中，幾乎每個(gè)環(huán)節(jié)都有信貸資金參與到其中，在房地產(chǎn)行業(yè)中的買賣環(huán)節(jié)、開發(fā)環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、土地儲(chǔ)備環(huán)節(jié)的整個(gè)程序都需要借助信貸資金才能夠?qū)崿F(xiàn)。

房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，導(dǎo)致了銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)貸款的迅速增長(zhǎng).1998年房地產(chǎn)貸款占整個(gè)金融機(jī)構(gòu)貸款比例只有 3.6‰2004 年提高到 14.8%.2005 年底我國(guó)房地產(chǎn)貸款余額達(dá)2.77萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)16.1%.2006年1-5月份我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)速度達(dá)到42.9%，增幅同比提高了34.2個(gè)百分點(diǎn)。

1.1.2 存在問(wèn)題

（1）銀行辦理的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中存在很多違反規(guī)定的貸款。在我國(guó)四大國(guó)有銀行中不良借貸的資產(chǎn)中，房地產(chǎn)貸款占了百分之二十以上。監(jiān)管部門對(duì)大型銀行放出的貸款開展檢察中發(fā)現(xiàn)，違反規(guī)定放出的款項(xiàng)中房地產(chǎn)借款占了百分之二十五。

（2）銀行放出款項(xiàng)的組織不公平。在房地產(chǎn)貸款中銀行放出的款項(xiàng)用途中比例最大的是開發(fā)使用或者購(gòu)買高價(jià)房使用。因?yàn)殚_發(fā)項(xiàng)目貸款時(shí)間比個(gè)人貸款時(shí)間要短很多，資金收回的快，貸款利率比個(gè)人貸款的要高，而且最近幾年個(gè)人貸款產(chǎn)生的不良貸款呈增長(zhǎng)走勢(shì)。還有，從開發(fā)貸款的方面看，因?yàn)橘?gòu)買別墅或者高價(jià)房比低價(jià)房能夠帶來(lái)更多的利潤(rùn)，產(chǎn)生的不良資產(chǎn)很少。從個(gè)人消費(fèi)方面來(lái)看，購(gòu)買別墅或者高價(jià)房的一般都是高收入人群，償還能力強(qiáng)。

（3）銀行自身的信用評(píng)估體系不健全.房地產(chǎn)融資中存在假證抵押、重復(fù)抵押、債券落空、超值抵押房產(chǎn)、貸款賠付受損等諸多房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn).從房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)性角度分析，房地產(chǎn)貸款一般為抵押物貸款，這種抵押價(jià)值含量穩(wěn)定，相對(duì)降低了銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn).而一般加工行業(yè)等企業(yè)大部分采用的是信用融資渠道，多年形成的諸多問(wèn)題使其貸款風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)業(yè)的貸款.從國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)中銀行信貸金額在總信貸款額中的比例分析，房地產(chǎn)業(yè)的大部分資金來(lái)自于銀行貸款，這些國(guó)家和地區(qū)的銀行資產(chǎn)中，房地產(chǎn)信貸占了40%～50%。我國(guó)的比例到2003年也只有17.6%。遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)的國(guó)家.由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)業(yè)貸款相對(duì)于其它行業(yè)來(lái)講，不會(huì)增加銀行的不良資產(chǎn).銀行信貸在房地產(chǎn)融資中的主導(dǎo)地位不能動(dòng)搖，應(yīng)該使融資結(jié)構(gòu)更合理化。

1.2 發(fā)行股票

1.2.1 現(xiàn)狀

90年代初期，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開始以發(fā)行股票的形式融資.在國(guó)家的適度監(jiān)管下，有較好的發(fā)展.然而，在1993年房地產(chǎn)熱中，以海南、北海為代表的全國(guó)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)，沉淀銀行資金4000億元，加上自籌資金數(shù)目更為驚人.為了抑制房產(chǎn)的過(guò)度投機(jī)，國(guó)家開始了宏觀調(diào)控，明確提出不鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)上市.有的企業(yè)為了上市融資，只能通過(guò)間接融資渠道如“借殼上市”，在全國(guó)3萬(wàn)多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，上市公司可謂鳳毛麟角。目前，我國(guó)共有89家房地產(chǎn)上市公司，總市值為l 642億元人民幣。

1.2.2 存在問(wèn)題

（1）我國(guó)對(duì)想要上市的企業(yè)要求嚴(yán)格，在批準(zhǔn)上市的審核中使用的時(shí)間很長(zhǎng)，程序繁雜。上市最基本的要求，必須要連續(xù)三年都是穩(wěn)定盈利的情況才可以申請(qǐng)上市，但是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)時(shí)間比較長(zhǎng)的特點(diǎn)，很難滿足最基本的要求。對(duì)于申請(qǐng)上市的單位建設(shè)機(jī)構(gòu)還要對(duì)其主要經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)開展考核。一般情況下，從審核批準(zhǔn)到能夠上市差不多要一年的時(shí)間；

（2）對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)久以來(lái)發(fā)展成的依靠銀行貸款就能夠得到發(fā)展的保證，在銀行中能夠很輕易的就得到貸款，所以很多房地產(chǎn)單位不想上市；

（3）房地產(chǎn)單位所獲得的成績(jī)要比平均水平低，但是獲得成績(jī)的起伏度要比平均水平高，導(dǎo)致其在證券市場(chǎng)中股票的波動(dòng)程度也很大；

（4）房地產(chǎn)單位在經(jīng)營(yíng)中壓在自己手中的資產(chǎn)很高。終上所述，我國(guó)房地產(chǎn)想要通過(guò)上市進(jìn)行融資的路很難走。在國(guó)外的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要的融資渠道就是經(jīng)過(guò)上市。

2 完善我國(guó)房地產(chǎn)融資體系對(duì)策

（1）健全銀行自身的信用體系和個(gè)人貸款的監(jiān)控系統(tǒng)，建立完善的社會(huì)信用評(píng)級(jí)體系，房地產(chǎn)融資過(guò)程中存在假證抵押、重復(fù)抵押、債權(quán)落空、超值抵押房產(chǎn)、貸款賠付受損重復(fù)貸款等房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，只有建立完善的銀行和社會(huì)信用體系，才能降低房地產(chǎn)貸款對(duì)銀行的不良資產(chǎn)的影響；

（2）建立健全銀行借出款項(xiàng)的體系，增加對(duì)銀行借出款項(xiàng)的管理和調(diào)控工作。在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的總資金中銀行信貸占了很大一部分，在主要原因中也有很大的責(zé)任在于銀行本身的操作不符合標(biāo)準(zhǔn)造成的。為了拉攏優(yōu)質(zhì)顧客，銀行開出低利息的優(yōu)惠政策，有的還會(huì)進(jìn)行違法操作；盲目的進(jìn)行投資，致使房地產(chǎn)企業(yè)融資的不健康。因此，政府要在宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)上，增加對(duì)銀行放出貸款的監(jiān)督管理，改革銀行放貸的體制，避免銀行放款過(guò)分的集中。

（3）調(diào)整銀行貸款結(jié)構(gòu)，加大對(duì)中低檔次房地產(chǎn)支持力度.目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)極不合理，中低價(jià)房地產(chǎn)的開發(fā)每年都在下降，不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展.只有開發(fā)結(jié)構(gòu)合理化，房地產(chǎn)業(yè)中的泡沫成分才會(huì)降低，銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)相應(yīng)降低。

結(jié)語(yǔ)

如今，房地產(chǎn)融資渠道除了依靠銀行之外，別的渠道都不能夠滿足其需要。所以，要在健康的發(fā)展銀行放款基礎(chǔ)上，努力促進(jìn)債券、股票、信托等渠道的發(fā)展，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)以后發(fā)展的重點(diǎn)就是以銀行放貸為主，其他獲得資金的渠道為輔助的模式，組建科學(xué)健康、合理的對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行融資的結(jié)構(gòu)。

[1]李松青.中國(guó)房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀、問(wèn)題及政策建議[J].陜西農(nóng)業(yè)科學(xué)，2005（1)：95-98.

[2]張帥.房地產(chǎn)融資中的六大誤區(qū)[J].財(cái)經(jīng)界，2005（1）：110-117.

[3]蘇晶.房地產(chǎn)融資的良方-房地產(chǎn)信托[J].城市開發(fā)，2005（7）：68-69.