淺談房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因及控制措施

劉復(fù)勝

（濰坊市城市建設(shè)開發(fā)有限公司，山東 濰坊 261000）

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，由于各種不確定因素的影響，如財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不合理、融資不當(dāng)?shù)?，使企業(yè)在一定時(shí)期、一定范圍內(nèi)所獲取的最終財(cái)務(wù)成果和預(yù)期的經(jīng)營目標(biāo)所發(fā)生偏差，即企業(yè)可能喪失償債能力而導(dǎo)致投資者預(yù)期收益下降的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)較為特殊的行業(yè)，是我國20 世紀(jì)80年代中期后發(fā)展最為迅速的行業(yè)之一，是集房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營銷售、配套管理及服務(wù)為一體的行業(yè)，具有生產(chǎn)周期長、投資額度大、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大、政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)大的獨(dú)特特點(diǎn)，因此其企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它行業(yè)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也高于其他行業(yè)。所以，深入分析和研究當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)現(xiàn)狀及其所存在的風(fēng)險(xiǎn)，做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制，有助于幫助我國房地產(chǎn)企業(yè)更快更好的發(fā)展。

1 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因

1.1 財(cái)務(wù)預(yù)算管理薄弱

房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有前期投資大、資金回收慢、開發(fā)周期長等特點(diǎn)，而且項(xiàng)目調(diào)整能力差。很多開發(fā)商盲目的投標(biāo)、拿土地使用權(quán)，認(rèn)為后期工程只要按時(shí)按質(zhì)交付使用就能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，而沒有從土地的成本、資金的運(yùn)作、經(jīng)濟(jì)效益的回報(bào)率對(duì)要開發(fā)的項(xiàng)目作細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算分析，無形中增加了項(xiàng)目的投入，降低了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，加大了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

1.2 項(xiàng)目經(jīng)營過程忽視理財(cái)管理

部分房地產(chǎn)企業(yè)，只注重工程的進(jìn)度和質(zhì)量，忽視了財(cái)務(wù)部門的事中監(jiān)督職能，沒有發(fā)揮財(cái)務(wù)部門自身擁有的優(yōu)勢(shì)。在工程項(xiàng)目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對(duì)自己企業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行成本管理，忽視了內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全過程成本核算的重要作用，致使項(xiàng)目總成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等的管理處于無序狀態(tài)，這導(dǎo)致成本管理工作與財(cái)務(wù)預(yù)算偏離差大，增加了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

1.3 財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)偏低，財(cái)務(wù)管理意識(shí)淡薄

現(xiàn)在有很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)權(quán)主要集中在關(guān)鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而這些企業(yè)的財(cái)務(wù)人員似乎只是在做些登記賬簿的工作，沒有全面發(fā)揮財(cái)會(huì)人員的財(cái)務(wù)管理職能。同時(shí)，不少財(cái)務(wù)人員在房地產(chǎn)專業(yè)方面的知識(shí)相對(duì)缺乏，財(cái)務(wù)管理意識(shí)淡薄，房地產(chǎn)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)水平偏低，很難擔(dān)當(dāng)起監(jiān)管的責(zé)任。

1.4 缺乏對(duì)現(xiàn)金流量的科學(xué)管理

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)過程包括征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等多個(gè)階段，整個(gè)開發(fā)經(jīng)營過程具有長期性的特點(diǎn)，資金占有量較大、周轉(zhuǎn)效率較低、變現(xiàn)能力較差。因此，加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金流量的管理，對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來說就顯的至關(guān)重要。

我國房地產(chǎn)企業(yè)多屬民營經(jīng)濟(jì)成分，企業(yè)的現(xiàn)金流量管理觀念相對(duì)弱，很多企業(yè)內(nèi)部各部門之間及企業(yè)與上級(jí)企業(yè)之間，在現(xiàn)金流量管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理混亂的現(xiàn)象，造成現(xiàn)金使用效率低下，現(xiàn)金的安全性、完整性往往無法得到保證。很多企業(yè)在經(jīng)濟(jì)效益良好的情況下，盲目擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，資金管理水平低下，加大了企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制的難度。

2 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制措施

2.1 逐步落實(shí)財(cái)務(wù)管理預(yù)算化

全面預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)的一種有效管理機(jī)制。通過建立有效的預(yù)算系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營活動(dòng)控制在初發(fā)未發(fā)階段，減少企業(yè)的意外損失，并通過實(shí)際運(yùn)行與預(yù)算之間的比較和差異，根據(jù)所反映出來的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測(cè)其中的潛在風(fēng)險(xiǎn)所在，來分析、確定、制定和采取調(diào)整項(xiàng)目運(yùn)行方向和措施，以預(yù)先采取的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，達(dá)到規(guī)避與化解風(fēng)險(xiǎn)的目的。財(cái)務(wù)預(yù)算存在著許多方面的不確定因素，這些因素對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資項(xiàng)目的成敗及企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性的作用。

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)從項(xiàng)目預(yù)算和資本預(yù)算抓起，從財(cái)務(wù)管理的角度對(duì)整個(gè)企業(yè)資金的取得與投放、收入與支出、經(jīng)營成果及其分配等各個(gè)環(huán)節(jié)作出細(xì)致的安排。首先，在項(xiàng)目預(yù)算方面，財(cái)務(wù)部門要對(duì)項(xiàng)目建設(shè)過程的各個(gè)方面進(jìn)行全面預(yù)算，嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)預(yù)算方案，提高開發(fā)項(xiàng)目決策的準(zhǔn)確性，減少投資決策的偏差給企業(yè)造成的損失。其次，在資金預(yù)算方面，財(cái)務(wù)部門應(yīng)按照企業(yè)的整體運(yùn)行情況，對(duì)資金需求、使用計(jì)劃等進(jìn)行整體規(guī)劃，確立企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)。再次，財(cái)務(wù)部門要加強(qiáng)內(nèi)控管理，實(shí)行嚴(yán)格的考核制度，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)預(yù)算監(jiān)督職能。

2.2 加強(qiáng)經(jīng)營環(huán)節(jié)管理，預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資是風(fēng)險(xiǎn)性極高的綜合性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其對(duì)政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和社會(huì)環(huán)境的反應(yīng)比較迅速。因此，房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)，要加強(qiáng)對(duì)于投資項(xiàng)目的管理力度，尤其是加強(qiáng)經(jīng)營環(huán)節(jié)的管理，對(duì)投資項(xiàng)目做出合理的分析與綜合測(cè)評(píng)，對(duì)運(yùn)行方案進(jìn)行多方的分析和驗(yàn)證，全面評(píng)估其中可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，制定出切實(shí)可行的實(shí)施方案，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目做好風(fēng)險(xiǎn)控制與規(guī)避。

2.2.1 財(cái)務(wù)集中管理，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

為了提高經(jīng)營效益，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，確保財(cái)務(wù)安全，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在公司內(nèi)實(shí)施財(cái)務(wù)集中控制，強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理功能。實(shí)行財(cái)務(wù)集中控制，更利于公司內(nèi)部財(cái)務(wù)目標(biāo)的一致，減少失誤和風(fēng)險(xiǎn)等不良現(xiàn)象發(fā)生，對(duì)于實(shí)現(xiàn)公司整體利益最大化具有較大的促進(jìn)作用。

2.2.2 加強(qiáng)財(cái)會(huì)監(jiān)督功能的發(fā)揮

對(duì)于房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)來說，為保證各分公司經(jīng)營活動(dòng)的正常運(yùn)作，可以由集團(tuán)公司通過委派財(cái)務(wù)主管等方式，并賦予財(cái)務(wù)主管代表集團(tuán)公司行使監(jiān)督職權(quán)，使集團(tuán)公司的相關(guān)制度和規(guī)定得到落實(shí)，對(duì)分公司可能發(fā)生的導(dǎo)致?lián)p失、危害投資人、債權(quán)人和職工利益等問題進(jìn)行有效的監(jiān)督。通過充分發(fā)揮有效的財(cái)務(wù)監(jiān)督職能，化解分公司經(jīng)營活動(dòng)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也更利于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理。

2.2.3 加強(qiáng)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析，做好財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)

進(jìn)行財(cái)務(wù)分析和監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運(yùn)用效率，而且要加強(qiáng)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和方法研究。要對(duì)資金利用率、開發(fā)成本、銷售價(jià)格、費(fèi)用支出等，進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)分析，準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)可以把風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 提高財(cái)務(wù)人員素質(zhì)

提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)，對(duì)于提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展至關(guān)重要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視財(cái)會(huì)人員的素質(zhì)培養(yǎng)。首先，通過各種形式開展相關(guān)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高財(cái)會(huì)人員的業(yè)務(wù)水平，使之能較好地適應(yīng)不斷出現(xiàn)的新問題和新情況。其次，要特別加強(qiáng)相關(guān)財(cái)務(wù)人員的職業(yè)道德水平，對(duì)于財(cái)務(wù)管理職能的充分發(fā)揮有著不可低估的意義。再次，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過定期的考試、考核，引入競爭機(jī)制，在財(cái)務(wù)工作中實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰競爭上崗的制度，增強(qiáng)財(cái)會(huì)人員苦練內(nèi)功加強(qiáng)素質(zhì)培養(yǎng)，為從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益做出貢獻(xiàn)。

2.4 加強(qiáng)資金管理

房地產(chǎn)企業(yè)必須切實(shí)注重資金的管理，制定合理的資金使用計(jì)劃，保證企業(yè)日益經(jīng)營對(duì)資金的需要。做到合理安排資金調(diào)度，壓縮存貨資金占用，增強(qiáng)企業(yè)支付能力，嚴(yán)格控制費(fèi)用的支出，提高所投資金的安全性和合理性，加強(qiáng)資金運(yùn)用管理。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，原來以土地儲(chǔ)備為競爭資本的格局已逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐袁F(xiàn)金流量、籌融資渠道做為競爭資本的格局。因此，對(duì)現(xiàn)金流量進(jìn)行控制與管理在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展顯得特別重要，可以說現(xiàn)金流已成為房地產(chǎn)企業(yè)在制度發(fā)展規(guī)劃時(shí)要考慮的首要因素之一。